Erbschaftssteuer bei Immobilien
Freibeträge und Steuersätze

Die Erbschaftssteuer in Deutschland

Die Erbschaftssteuer ist in Deutschland im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Sie ist als Erbanfallsteuer gestaltet und nicht wie in anderen Ländern als Nachlasssteuer. Das bedeutet, die Erbschaftssteuer richtet sich nach der konkreten Höhe, die der Erbe erhält und nicht nach der Höhe des gesamten Nachlasses.

Deutschland erhebt im internationalen Vergleich die höchste Erbschaftssteuer beim Erbe zwischen Verwandten. Um die Flucht vor der Erbschaftssteuer zu verhindern, wurde eine erweiterte Steuerpflicht eingeführt.

Höhe der Erbschaftssteuer

Wenn Sie Vermögen bzw. Immobilien erben, besteht gegenüber dem Finanzamt grundsätzlich eine Erbschaftssteuer-Pflicht. Durch Freibetrags-Regelungen ist allerdings effektiv vielfach keine Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu zahlen. Das deutsche Erbschaftssteuergesetz verfährt nach dem Prinzip:

Je näher das Verwandtschaftsverhältnis bzw. die Beziehung zum Erblasser ist, desto höher der Freibetrag und desto geringer die Steuerlast.

Die höchsten Begünstigungen erhalten danach Ehegatten und Kinder des Verstorbenen, die geringsten Personen ohne Verwandtschaftsverhältnis, wie erbende Freunde, Bekannte usw. Geschwister gehören nicht zu den engsten Vewandten und zählen zur Steuerklasse II. Hier liegen die Freibeträge deutlich unter denen von Ehepartnern und Kindern.

Freibeträge bei der Erbschaftssteuer

Freibeträge nach ErbStG § 16
Stand 2020

Steuerklassen im Überblick

Steuerklasse I
Personen mit dem "engsten" Verhältnis zum Verstorbenen wie Ehegatte, Kinder, Eltern.

Steuerklasse II
Geschwister, blutsverwandte Neffen und Nichten.

Steuerklasse III
Nichtverwandte Personen.

Je höher das steuerpflichtige Vermögen ist, desto höher sind die anzuwendenden Steuersätze. Die Steuersätze sind 2010 neu festgelegt worden.

Steuersätze beim Erbe

Steuersätze nach ErbStG § 19
Stand 2020

Ob und wie viel Erbschaftssteuer an das Finanzamt zu zahlen ist, soll ein Beispiel verdeutlichen. Angenommen sei ein vererbtes Vermögen von 500.000 Euro. Danach ergibt sich folgende Erbschaftsteuer

• beim eigenen Kind als Erben: 11.000 Euro (400.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 100.000 Euro, Steuerklasse I 11 %);
• bei einem erbenden Bruder: 120.000 Euro (20.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 480.000 Euro, Steuerklasse II 25 %);
• bei einem erbenden Freund: 144.000 Euro (20.000 Euro Freibetrag, steuerpflichtiger Erwerb 480.000 Euro, Steuerklasse III 30 %).

Berliner Testament

Das Berliner Testament ist eine deutsche Testamentform, die das Erbe von Ehegatten regelt. Es wird dazu eingesetzt, den hinterbliebenenen Ehepartner abzusichern. Bei dieser Form des Erbes ist der hinterbliebe Ehepartner Alleinerbe. Kinder und andere Erben erhalten ihren Erbteil erst nach dem Tod des zweiten Ehepartners, sie sind sogenannte Schlusserben.

Freibeträge bei Schenkung

Bei Schenkungen von Immobilien finden übrigens die gleichen Freibetrags-Regelungen und ein ähnliches Besteuerungs-Prinzip Anwendung. Die Steuerklassen-Einstufung ist bei der Schenkungssteuer allerdings nicht ganz deckungsgleich mit der bei der Erbschaftssteuer.

Was bleibt steuerfrei?

• Hausrat
• Grundbesitz, der von öffentlichem Interesse ist und zugänglich bleibt, wie Kunstwerke, Bibliotheken und Archive
• Grundbesitz der wohltätigen Zwecken dient und öffentlch gemacht ist
• Gelegenheitsgeschenke
• Zuwendungen an politische Parteien

Erbschaftssteuer bei Haus und Wohnung

Wenn Sie ein Haus erben oder eine Wohnung, gelten einige Sonderregelungen, die die Erbschaftsteuer-Belastung tendenziell reduzieren:

1. Bei vererbten Mietimmobilien
werden nur zu 90% ihres Wertes berücksichtigt. Es wird also ein pauschaler steuerlicher Bewertungsabschlag von 10 % im Vergleich zu Mietobjekten am "freien Markt" vorgenommen.
2. Bei selbstbewohnten Immobilien
kann die Erbschaft unter bestimmten Bedingungen ganz steuerfrei bleiben.

Steuerfrei ein Haus erben - wie geht das?

Bleiben Ehegatten oder Kinder in der geerbten Immobilie wohnen, fällt keine Erbschaftssteuer an. Die Bedingung: sie müssen zehn Jahre in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben. Nur wenn folgende Bedingungen erfüllt sind, tritt allerdings Steuerfreiheit ein:

• Das Haus oder die Wohnung muss vom Verstorbenen bis zum Eintritt des Erbfalls selbst genutzt worden sein.
• Erben der Immobilie sind der Ehepartner bzw. ein eingetragener Lebenspartner oder ein Kind des Verstorbenen.
• Die Erben wohnen unmittelbar nach Eintritt des Erbfalls mindestens zehn Jahre lang weiter in der Immobilie. Wird die Zehn-Jahres-Frist nicht eingehalten, droht nachträgliche Besteuerung
• Die Wohnfläche des Hauses oder der Wohnung darf nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Ist sie größer, besteht für den übersteigenden Flächenanteil Steuerpflicht.

Immobilienbewertung zur Berechnung Erbschaftssteuer

Entscheidend bei der Berechnung der Erbschaftssteuer ist der sogenannte "Verkehrswert" der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls. Der Verkehrswert ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Eigenschaften und Beschaffenheit für das Objekt oder Grundstück anzusetzen wäre - umgangssprachlich ausgedrückt ist der Marktwert gemeint.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes für Erbschaftssteuer-Zwecke ist sehr oft ein Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert nach amtlich anerkannten Verfahren. Die Methodik ist im Einzelnen in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. Die ImmoWertV kennt drei Verfahren:

Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren

Wertermittlungs-Gutachten sind nicht billig. Die Kosten hängen vom Verkehrswert ab. Bei einem Wert von 400.000 Euro kann sich das auf etwa 1.500 bis 2.000 Euro belaufen, im Einzelfall auch mehr.

Tipp: Die Kosten für ein Wertermittlungs-Gutachten sind als Erbnebenkosten steuerlich absetzbar und reduzieren so die Erbschaftsteuer.

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