Spekulationssteuer bei Immobilien
Spekulationsfrist und Höhe der Steuer

Unter der Spekulationssteuer wird die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen verstanden, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird. Daher wird die Spekulationssteuer auch Gewinnsteuer genannt. In diesem Artikel lesen Sie alles zu Spekulationssteuer bei Immobilien: von Auflagen zu Richtlinien, Fristen bis hin zur Höhe der Steuer.

Spekulationssteuer im Überblick:

  • Die Spekulationssteuer wird nicht fällig, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben.
  • Die Spekulationsfrist liegt bei 10 Jahren
  • Der Verkauf von fremdgenutzten Immobilien und Grundstücken ist nur steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird
  • Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt dies als gewerblicher Handel und wird demnach besteuert

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird beim Immobilienverkauf immer dann fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dann sind die Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf nach § 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes zu versteuern. Die Gewinne ergeben sich durch den Verkaufspreis und die Anschaffungskosten. Kaufnebenkosten sind immer in den Anschaffungskosten mit enthalten. Veräußerungskosten können außerdem angerechnet werden, um die Steuerlast zu mindern.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist also steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung oder Bau der Immobilie und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Dabei ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge ausschlaggebend. Diese Regelung durch den Gesetzgeber zielt darauf ab, dass Immobilienbesitzer insbesondere bei vermieteten Immobilien nicht nur auf eine Wertsteigerung spekulieren.

In unserem umfangreichen Steuer-Ratgeber finden Sie weitere interessante Infos zu Immobilien und Steuern.

Lohnt sich auch ein Verkauf mit Spekulationssteuer?

Unter Umständen kann sich auch ein Verkauf mit Spekulationssteuer lohnen. Lassen Sie Ihre Immobilie kostenlos von einem ausgewählten Experten schätzen und erfahren Sie, welchen Preis Sie bei einem Verkauf erzielen können. Auf dieser Grundlage können dann weitere Überlegungen aufbauen. HAUSGOLD vermittelt Ihnen passende und persönlich ausgewählte Immobilienmakler für einen gelungenen Immobilienverkauf.

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Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Spekulationssteuer ist beim Verkauf von nicht selbst genutzten Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist zu entrichten. Es fällt keine Steuer beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder die Frist von zehn Jahren eingehalten wurde. Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre.

Beispiel: Wurde ein Grundstück im Jahr 2015 gekauft, ab Dezember 2018 selbst bewohnt und im Januar 2020 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Die Regelung zur Spekulationsfrist gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Unter einem „eigenen Wohnzweck“ versteht der Gesetzgeber, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur leibliche Kinder, solange diese Kindergeld erhalten.

Wie kann die Spekulationssteuer vermieden werden?

Um die Spekulationssteuer zu umgehen, gibt es zwei verschiedene Möglichkeiten: Es muss sich dabei um die Fälle "Eigennutzung" oder "bei Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist" handeln.

  • Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung:

Wenn die Immobilie zwischen Erwerb und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn die Spekulationsfrist unterschritten wird. Die Spekulationssteuer entfällt ebenfalls, wenn Sie die Immobilie oder Wohnung zwar zwischenzeitlich vermietet haben, aber zumindest im Jahr der Veräußerung als auch in den zwei vorangegangen Jahren zu Wohnzwecken selbst genutzt haben.

  • Keine Spekulationssteuer bei Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist:

Ganz gleich, ob die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt wurde, bei einem Verkauf nach der Frist von 10 Jahren fällt keine Spekulationssteuer an. Das gilt auch, wenn die Immobilie leer stand.

Sollte sich ein Verkauf mit Spekulationssteuer nicht vermeiden lassen, so gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab:

  • vom Wertzuwachs
  • von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz

Das bedeutet: Es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer, da Ihr persönlicher Steuersatz entscheidend ist. Sie dürfen Spekulationsverluste und Kaufnebenkosten gegenrechnen, wodurch Ihre Steuerlast eventuell sinkt. Zudem können Modernisierungs- und Werbungskosten sowie Makler- und Notargebühren angerechnet und dadurch ebenfalls die Höhe der Spekulationssteuer gesenkt werden.

Wann ist die Spekulationssteuer zu zahlen?

Die Spekulationssteuer muss von Privatpersonen im Jahr des Immobilienverkaufs gezahlt werden. Es ist möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten. Dadurch verteilt sich die individuelle Steuerlast entsprechend, wodurch mögliche Freibetragsgrenzen ausgenutzt werden können.

Allerdings: Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Finanzamt wieder zum Gewinn addiert. Daher sollten Sie sich bei Immobiliengeschäften möglichst von einem Experten beraten lassen, um die Höhe der Steuer zu minimieren.

Was ist die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist legt fest, dass ein fremdgenutztes Grundstück, Haus oder eine fremdgenutzte Eigentumswohnung nur dann steuerfrei verkauft werden kann, wenn der jeweilige Eigentümer sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat. Das gilt auch für Ferienhäuser. Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufes. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin. Steuerlich kann es sich durchaus lohnen, den geplanten Verkauf ein wenig hinauszuschieben, bis die Frist verstrichen ist.

Selbstgenutzte Immobilien

Eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist stellt nur das selbstgenutzte Wohneigentum dar. Bei Immobilien, die seit der Anschaffung ausschließlich selbst oder zumindest in den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf bewohnt wurden, gilt die Spekulationsfrist nicht. Ein früherer Verkauf ist aus steuerlicher Sicht also problemlos möglich. Wurde das Objekt jedoch anfangs fremdvermietet, muss dieses vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt worden sein, damit keine Spekulationssteuer fällig wird.

Für wen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist?

Der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegen

  • vermietete Häuser und Wohnungen
  • nicht bebaute Grundstücke
  • Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
  • Erbbaurechtsgrundstücke
  • Miteigentumsanteile
  • geerbte und nicht selbst bewohnte Immobilien

Andere Wertgegenstände wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Spekulationsfrist umgehen

Wer als Verkäufer einer Immobilie die Spekulationssteuer umgehen will, sollte vor allem eines haben: Geduld. Denn wer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zehn Jahre wartet, kann den Gewinn aus dem Verkauf komplett für sich behalten. Außerdem entfällt die Spekulationsfrist, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre und im Jahr des Verkaufs in der Immobilie gelebt hat.

Interessant ist hier, dass es keine Rolle spielt, ob der Eigentümer selbst oder der Nachwuchs in der Immobilie gelebt hat. Dies ist allerdings nur solange möglich, bis die Sprösslinge kein Kindergeld mehr erhalten. Ebenso sind die zeitlichen Ausmaße der Nutzung nicht relevant. Die Immobilie muss allerdings jederzeitig zur etwaigen Nutzung verfügbar sein. Demnach können mehrere Immobilien gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Die Spekulationssteuer lässt sich umgehen, wenn eine Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft und eine Ratenzahlung vereinbart wird. Teilbesteuerungen fallen dann im besten Fall erst nach mehreren Jahren an, wenn der Gewinn die ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigt.

Was hat es mit der Spekulationssteuer beim gewerblichem Verkauf und der Drei-Objekt-Grenze auf sich?

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (zum Beispiel Häuser) gekauft und weiterverkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Wenn das der Fall ist, greift die Spekulationsfrist von 10 Jahren für einen steuerfreien Verkauf nicht mehr. Das bedeutet, der Verkauf einer Immobilie muss unabhängig von der Dauer des Besitzes versteuert werden.

Sie sollten als Privatperson entsprechend einen An- und Verkauf nicht zu oft wiederholen und die so genannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten. Wenn Sie zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Wohnungen innerhalb von fünf Jahren ge- und verkauft wurden.

Fällt die Spekulationssteuer bei Erbe und Schenkung an?

Beim Verkauf einer geerbten oder durch Schenkung übertragenen Immobilie kann ebenfalls die Spekulationssteuer anfallen. Zur Berechnung der Spekulationsfrist wird dann allerdings nicht das Übertragungsdatum der Immobilie von Erblasser an den Erben herangezogen, sondern wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Ausschlaggebend ist also das Kaufdatum des Vorbesitzers.

Lesen Sie hier weitere interessante Informationen rund um den Verkauf einer geerbten Immobilie.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Der Freibetrag beim Spekulationsgewinn liegt bei 599 Euro. Wenn also mit dem Verkauf der Immobilie 600 Euro oder mehr als Gewinn erwirtschaftet werden, so wird die Spekulationssteuer fällig.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen:

Es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer. Sie ist vom Wertzuwachs, der durch den Verkauf entsteht sowie vom persönlichen Steuersatz abhängig.

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Die Spekulationssteuer muss von Privatpersonen bei der Nichteinhaltung der Spekulationsfrist oder der drei-Objekt-Grenze entrichtet werden.

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Die Spekulationssteuer entfällt grundsätzlich bei der Einhaltung der Spekulationsfrist. Außerdem muss keine Steuer gezahlt werden, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wurde. Sollte das Objekt zwischenzeitlich vermietet worden sein, muss es vor dem Jahr des Verkaufs zwei Kalenderjahre selbst genutzt werden, damit keine Spekulationssteuer anfällt.

Mehr Informationen gibt es hier.

Wer die Spekulationssteuer umgehen will, muss sich an die Spekulationsfrist halten. Diese liegt bei zehn Jahren. Zudem wird die Spekulationssteuer nicht fällig, sobald die Immobilie selbst genutzt wurde.

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