Unter der Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird. Daher wird die Spekulationssteuer auch Gewinnsteuer genannt. Lesen Sie hier alles über die Spekulatotionssteuer sowie Fristen und die Höhe.

Spekulationssteuer im Überblick:

  • Die Spekulationssteuer wird nicht fällig, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben.
  • Die Spekulationsfrist liegt bei 10 Jahren.
  • Der Verkauf von fremdgenutzten Immobilien und Grundstücken ist nur steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird.
  • Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt dies als gewerblicher Handel und die Spekulationssteuer fällt an.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird beim Immobilienverkauf immer dann fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dann sind die Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf nach § 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes zu versteuern. Das bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses steuerfrei ist, wenn zwischen Anschaffung oder Bau der Immobilie und dem Verkaufen mindestens zehn Jahre liegen. Dabei ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge ausschlaggebend.

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Fällt die Spekulationssteuer immer an?

Es fällt keine Steuer beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Ebenso wird die Spekulationssteuer beim Verkauf von Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist fällig

Die Regelung zur Spekulationsfrist gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Unter einem „eigenen Wohnzweck“ versteht der Gesetzgeber, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten.

Beispiel: Wurde ein Grundstück in 2015 gekauft, ab Dezember 2018 selbst bewohnt und im Januar 2020 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab:

  • Vom Wertzuwachs
  • Von Ihrem Einkommensteuersatz

Das bedeutet, es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer, da Ihr persönlicher Steuersatz entscheidend ist. Sie dürfen Spekulationsverluste gegenrechnen, wodurch Ihre Steuerlast eventuell sinkt. Zudem können Modernisierungs- und, Werbungskosten sowie Makler- und Notargebühren angerechnet werden und senken ebenfalls die Höhe der Spekulationssteuer.

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Die Spekulationsfrist

Die Spekulationsfrist legt fest, dass man ein fremdgenutztes Grundstück, Haus oder eine fremdgenutzte Eigentumswohnung nur dann steuerfrei verkaufen kann, wenn man sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat. Das gilt auch für Ferienhäuser. Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufes. Bei einem Neubau oder einer Erweiterung des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin. Steuerlich kann es sich durchaus lohnen, den geplanten Verkauf ein wenig hinauszuschieben, bis die Frist verstrichen ist.

Selbstgenutzte Immobilien

Eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist stellt nur das selbstgenutzte Wohneigentum dar. Hier gilt die Spekulationsfrist nicht. Ein früherer Verkauf ist aus steuerlicher Sicht problemlos möglich. Die besagte Steuer fällt in diesem Beispiel also nicht an. Wurde das Objekt jedoch anfangs fremdvermietet, muss man sie vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Spekulationssteuer ausgelöst wird.

Für wen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist?

Der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegen

  • Vermietete Häuser und Wohnungen
  • nicht bebaute Grundstücke
  • Anteile an geschlossenen Immobilienfonds
  • Erbbaurechtsgrundstücke
  • Miteigentumsanteile
  • Geerbte und nicht selbstbewohnte Immobilien

Andere Wertgegenstände, wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Spekulationsfrist umgehen

Wer als Verkäufer einer Immobilie die Spekulationssteuer umgehen will, sollte vor allem eines haben: Geduld. Denn wer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zehn Jahre wartet, kann den Gewinn aus dem Verkauf komplett für sich behalten. Außerdem entfällt die Spekulationsfrist, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre und im Jahr des Verkaufs in der Immobilie gelebt hat.

Interessant ist hier, dass es keine Rolle spielt, ob man selbst oder der Nachwuchs in der Immobilie gelebt hat. Dies ist allerdings nur solange möglich, bis die Sprösslinge kein Kindergeld mehr erhalten.

Die Spekulationssteuer lässt sich umgehen, wenn eine Immobilie während der Spekulationsfrist verkauft und eine Ratenzahlung vereinbart wird. Teilbesteuerungen fallen dann im besten Fall erst nach mehreren Jahren an, wenn der Gewinn die ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigt.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Die Spekulationssteuer muss von Privatpersonen im Jahr des Immobilienverkaufs gezahlt werden. Es ist möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten. Dadurch verteilt sich die individuelle Steuerlast entsprechend, und man kann mögliche Freibetragsgrenzen ausnutzen.

Allerdings: Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Finanzamt wieder zum Gewinn addiert. Daher sollten Sie sich bei Immobiliengeschäften möglichst von einem Experten beraten lassen, um die Höhe der Steuer zu minimieren:

Drei-Objekt-Grenze: Aus Privatverkauf wird gewerblicher Handel

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (zum Beispiel Häuser) gekauft und wieder verkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Somit wird die Steuer auf Spekulation gültig.

Sie sollten als Privatperson entsprechend einen An- und Verkauf nicht zu oft wiederholen und die so genannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten. Wenn Sie zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Wohnungen innerhalb von fünf Jahren ge- und verkauft wurden.

Spekulationssteuer bei Erbe und Schenkung

Beim Verkauf einer geerbten oder durch Schenkung übertragenen Immobilie kann ebenfalls die Spekulationssteuer anfallen. Zur Berechnung der Spekulationsfrist wird dann allerdings nicht das Übertragungsdatum der Immobilie von Erblasser an den Erben herangezogen, sondern wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Ausschlaggebend ist also das Kaufdatum des Vorbesitzers.

Lesen Sie hier weitere interessante Informationen rund um den Verkauf einer geerbten Immobilie.

Häufig gestellte Fragen:

Es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer. Sie ist vom Wertzuwachs, der durch den Verkauf entsteht sowie vom persönlichen Steuersatz abhängig. Lesen Sie hier mehr.

Die Spekulationssteuer muss von Privatpersonen im Jahr des Immobilienverkaufs gezahlt werden. Es ist möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten. Hier mehr erfahren.

Wer die Spekulationssteuer umgehen will, muss sich an die Spekulationsfrist halten. Diese liegt bei zehn Jahren. Zudem wird die Spekulationssteuer nicht fällig, sobald die Immobilie selbst genutzt wurde. Lesen Sie hier mehr.