Unter der Spekulationssteuer versteht man die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen, sofern zwischen Kauf und Verkauf eine bestimmte Frist unterschritten wird. Daher wird die Spekulationssteuer auch Gewinnsteuer genannt. Lesen Sie hier alles über die Spekulatotionssteuer sowie Fristen und die Höhe.

Spekulationssteuer im Überblick:

➤ Die Spekulationssteuer wird nicht fällig, wenn Sie die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt haben.

➤ Die Spekulationsfrist liegt bei 10 Jahren.

➤ Der Verkauf von fremdgenutzten Immobilien und Grundstücken ist nur steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten wird.

➤ Werden mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt dies als gewerblicher Handel und die Spekulationssteuer fällt an.

Spekulationssteuer - was ist das genau?

Beim Kauf einer Immobilie wird Grunderwerbsteuer fällig, das ist den meisten Menschen bekannt. Dass aber beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer fällig werden kann, dürfte für manchen Hausbesitzer eine unangenehme Überraschung sein – gerade in Zeiten rasant steigender Immobilienpreise.

Nach § 22 und 23 des Einkommensteuergesetzes sind Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf zu versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses dann steuerfrei ist, wenn zwischen Anschaffung oder Bau der Immobilie und dem Verkaufen mindestens zehn Jahre liegen. Dabei ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge ausschlaggebend.

Fällt die Spekulationssteuer immer an?

Es fällt keine Steuer beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG). Dies gilt auch für angebrochene Kalenderjahre. Ebenso wird die Spekulationssteuer beim Verkauf von Grundstücken innerhalb der Spekulationsfrist fällig

Beispiel: Wurde ein Grundstück in 2015 gekauft, ab Dezember 2018 selbst bewohnt und im Januar 2020 wieder verkauft, so ist keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Die Regelung zur Spekulationsfrist gilt auch für selbstgenutzte Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen. Unter einem „eigenen Wohnzweck“ versteht der Gesetzgeber, dass das Haus durch Sie selbst bzw. durch Ihre Familie bewohnt wird. Zur Familie gehören steuerlich gesehen aber nur Ihre Kinder und auch nur, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf hängt von zwei Faktoren ab:

  1. Vom Wertzuwachs
  2. Von Ihrem Einkommensteuersatz

Das bedeutet, es gibt keine feste Regelung bezüglich der Höhe der Steuer, da Ihr persönlicher Steuersatz entscheidend ist.

Spekulationsfrist beachten

Die Spekulationsfrist legt fest, dass man ein fremdgenutztes Grundstück, Haus oder eine fremdgenutzte Eigentumswohnung nur dann steuerfrei verkaufen kann, wenn man sie mehr als zehn Jahre lang besessen hat. Das gilt auch für Ferienhäuser. Maßgeblich für den Zeitraum ist das Datum des Kaufes.

Bei einem Neubau oder einer Erweiterung des Hauses zählt der jeweilige Fertigstellungstermin. Steuerlich kann es sich durchaus lohnen, den geplanten Verkauf ein wenig hinauszuschieben, bis die Frist verstrichen ist.

Eine Ausnahme von der Zehnjahresfrist stellt nur das selbstgenutzte Wohneigentum dar. Hier gilt die Spekulationsfrist nicht. Ein früherer Verkauf ist aus steuerlicher Sicht problemlos möglich. Die besagte Steuer fällt in diesem Beispiel also nicht an. Wurde das Objekt jedoch anfangs fremdvermietet, muss man sie vor dem Jahr des Verkaufs zwei volle Kalenderjahre lang selbst genutzt haben, damit keine Spekulationssteuer ausgelöst wird.

Für wen gilt die zehnjährige Spekulationsfrist?

Vermietete Häuser und Wohnungen, nicht bebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, Erbbaurecht und Miteigentumsanteile unterliegen der zehnjährigen Spekulationsfrist. Andere Wertgegenstände, wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Spekulationsfrist nur in wenigen Fällen vollständig zu umgehen

Wer als Verkäufer einer Immobilie die Spekulationssteuer umgehen will, sollte vor allem eines haben: Geduld. Denn wer nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags zehn Jahre wartet, kann den Gewinn aus dem Verkauf komplett für sich behalten. Außerdem entfällt die Spekulationsfrist, wenn der Verkäufer vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre und im Jahr des Verkaufs in der Immobilie gelebt hat.

Interessant ist hier, dass es keine Rolle spielt, ob man selbst oder der Nachwuchs in der Immobilie gelebt hat. Dies ist allerdings nur solange möglich, bis die Sprösslinge kein Kindergeld mehr erhalten. Ein weiterer Trick die Spekulationssteuer zu umgehen: Eine Immobilie wird während der Spekulationsfrist verkauft und eine Ratenzahlung vereinbart. Teilbesteuerungen fallen dann im besten Fall erst nach mehreren Jahren an, wenn der Gewinn die ursprünglichen Anschaffungskosten übersteigt.

Wann wird die Spekulationssteuer fällig?

Sollte man als Privatperson auf den Immobilienverkauf einer Steuer zahlen müssen, dann wird diese für das Jahr der Veräußerung fällig. Allerdings darf man Spekulationsverluste gegenrechnen, was die Steuer möglicherweise wieder mindert. Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, ebenso Werbungskosten, Makler- oder Notargebühren.

Tipp: Es ist möglich, den Kaufpreis auf mehrere Jahre zu splitten. Dadurch verteilt sich die individuelle Steuerlast entsprechend, und man kann mögliche Freibetragsgrenzen ausnutzen. Allerdings: Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Finanzamt wieder zum Gewinn addiert. Daher sollten Sie sich bei Immobiliengeschäften möglichst von einem Experten beraten lassen, um die Höhe der Steuer zu minimieren.

Drei-Objekt-Grenze: Aus Privatverkauf wird gewerblicher Handel

Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte (zum Beispiel Häuser) gekauft und wieder verkauft, gehen die Finanzbehörden nicht mehr von einem privaten Geschäft, sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Somit wird die Steuer auf Spekulation gültig.

Sie sollten als Privatperson entsprechend einen An- und Verkauf nicht zu oft wiederholen und die so genannte Drei-Objekt-Grenze nicht überschreiten. Wenn Sie zwei Häuser verkauft und den Gewinn steuerfrei realisiert haben, kann es beim Verkauf einer dritten Immobilie zur rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe kommen, wenn alle Wohnungen innerhalb von fünf Jahren ge- und verkauft wurden.

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Grundstücken

Bei einem geschenkten oder geerbten Haus kommt es bei der Spekulationsfrist darauf an, wann der Vorbesitzer das Grundstück erworben hat. Kauft ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einem „teuren Spaß“ werden. Beachten Sie daher gültige Gesetze beim An- und Verkaufen.

HAUSGOLD-Tipp

Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzen und die Immobilie stark im Wert gestiegen ist, sollten Sie die Immobilie idealerweise erst nach zehn Jahren verkaufen, um den Gewinn steuerfrei zu realisieren. Andere Möglichkeit:Sie melden Eigenbedarf an, nutzen die Wohnung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangen Jahren selbst, verkaufen die Wohnung danach und realisieren den Gewinn steuerfrei.