Teilungserklärung
Was steht drin?

Die Teilungserklärung regelt, welche Teile eines Mehrfamilienhauses einzelnen Eigentümern gehören und welche der Gemeinschaft. Sowohl Käufer wie Verkäufer sollten sich vor einem Immobilienverkauf mit der Teilungserklärung auseinandersetzen.

Was ist eine Teilungserklärung?

In einer Teilungserklärung ist die Aufteilung eines Gebäudes beschrieben. Außerdem werden darin die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer definiert. So beschreibt die Teilungserklärung unter anderem, um was für eine Immobilie es sich bei dem Objekt handelt, wie zum Beispiel um ein Einzelhaus- oder eine Mehrhausanlage.

Außerdem werden besondere Einrichtungen, wie etwa Stellplätze, Tiefgaragen oder Gärten, aufgeführt und die Zweckbestimmung der Anlage wird dargestellt. Ein Beispiel wäre, ob es sich bei dem Objekt um eine reine Wohnanlage oder gemischte Wohn- und Geschäftsanlage handelt.

Tipp: Hier finden Sie die Mustervorlage einer Teilungserklärung zum kostenlosen Download!

Teilungserklärung beim Wohnungsverkauf

Wenn in einem Haus Wohnungen einzeln verkauft werden, dann muss eine Teilungserklärung erstellt werden. Bevor ein Interessent eine Wohnung kauft, sollte er die Teilungserklärung genau durchlesen, denn sie bildet die Grundlage für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Außerdem sind darin Details zu dem Eigentum aufgeführt.

Nur unter äußerst strengen Voraussetzungen sind nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung möglich. Abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, sind in der Regel unwirksam. Damit Sie unnötigen Ärger mit Ihrer Eigentümergemeinschaft vermeiden, ist vor dem Kauf einer Wohnung eine genaue Prüfung der Teilungserklärung wichtig.

Bestandteile der Teilungserklärung

1. Aufteilungsplan: Im Aufteilungsplan erkennen Sie, wie das Gebäude aufgeteilt ist, wo die Gebäudeteile liegen und wie groß sie sind. Der jeweilige Eigentumsanteil wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 76/1.000stel angegeben, gehören ihm 7,6 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 76 kennzeichnet nicht die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.

2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten innerhalb des Gebäudes abgeschlossen sind. Sie können unabhängig voneinander genutzt werden.

3. Gemeinschaftsordnung: Der Gemeinschaftsordnung entnehmen Sie, wie die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander definiert sind. Die Gemeinschaftsordnung kann zum Beispiel eine Hausordnung enthalten.

Außerdem enthalten sind:

  • Die Beschreibung des Grundstücks
  • Die Beschreibung des Grundbuchbestandes
  • Die Beschreibung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums
  • Die Beschreibung der Wohnung (Art, Charakter, Zweckbestimmung)
  • Die Angaben zu den Stimmrechten der Eigentümer
  • Die Organisation der Wohnungseigentümerversammlung
  • Die Aussagen zur Verwalterbestellung
  • Die Hausordnung
  • Die Verteilung der Kosten und Lasten

Wichtig: Die Teilungserklärung ist die Grundlage, dass überhaupt einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können! Dafür müssen sowohl alle Bestandteile der Teilungserklärung als auch die einzelnen Wohnungsgrundbücher notariell beurkundet werden. Erst wenn dies erfolgt ist, können Wohnungen oder Gewerbeflächen einzeln verkauft werden.

Worauf Sie bei Aufteilungsplänen und Gemeinschaftsordnungen achten sollten

Es ist sehr wichtig, dass die Teilungserklärung genau zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenziert wird. Im Aufteilungsplan findet sich die genaue räumliche Abgrenzung. Die Abgrenzung sollte nicht zu grob erfolgen, sondern auch Details regeln, zum Beispiel, ob nur die Hauptversorgungsstränge oder die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind.

Denn wenn es zu einem Wasserschaden kommt, ist diese Unterscheidung wichtig. Für das Gemeinschaftseigentum müssen nämlich alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt hingegen nur der jeweilige Wohnungseigentümer.

Fachbegriffe der Teilungserklärung einfach erklärt

In der Teilungserklärung fallen oft die Fachbegriffe Wohnungseigentum, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht, Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen sowie Gemeinschaftsordnung. Damit Sie diese Begriffe richtig verstehen und anwenden, haben wir sie hier definiert:

- Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört zum einen eine Wohnung in einem Mehrparteienhauses und zum anderen hat er Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

- Sondereigentum: Sondereigentum bezeichnet das individuelle Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude, zum Beispiel eine Wohnung, ein Kellerabteil oder eine Garage.

- Gemeinschaftseigentum: Hierzu zählen Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören, wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.

- Sondernutzungsrecht: Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen, beispielsweise ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil.

- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt außerdem, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

- Gemeinschaftsordnung: Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt Details bezüglich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Auch die Gemeinschaftsordnung können Sie nachträglich nur dann ändern, wenn alle Eigentümer zustimmen. Darum sollten potentielle Käufer sie vor dem Wohnungserwerb genau durchlesen.

Fallstricke in der Teilungserklärung

Wer harmonisch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) leben möchte, sollte die Teilungserklärung gut kennen. Es kann nämlich leicht zu Unstimmigkeiten oder gar Streit kommen.

Häufige Streitpunkte sind:

- Die Nutzung: Bei einer gemischten Wohn- und Geschäftsanlage sind die Sondereigentumseinheiten als Wohnungs- oder Teileigentum im Aufteilungsplan festgelegt. Wenn es in der Anlage neben Wohnungen auch Geschäfte und Lokale gibt, dann gibt es in der Regel auch Laufkundschaft sowie an- und abfahrenden Autos. Das muss dem Eigentümer klar sein. Handelt es sich hingegen nur um Wohnungseigentum, dann dürfen Sie in der Immobilie kein Geschäft eröffnen.

- Die Wohnungsgrößen: Wenn es in der Anlage viele Ein- und Zweizimmerwohnungen gibt, dann vermieten in der Regel vielen Miteigentümer diese Appartements. Häufig decken sich die Interessen von Selbstnutzern und Vermietern jedoch nicht. Das kann zu Meinungsverschiedenheiten führen, insbesondere was „kosmetische“ Renovierungen anbetrifft.

- Die Tierhaltung: Sie haben einen großen Hund? Nicht selten haben Tierhalter Ärger mit anderen Mitbewohnern. Ob man in seiner Wohnung (große) Tiere halten darf, ist in der Teilungserklärung, der Hausordnung oder der Beschlusssammlung geregelt. Gibt es keine Vereinbarung zur Tierhaltung, muss der Eigentümer (anders als ein Mieter) niemanden um Erlaubnis fragen. Jedoch dürfen sich die Nachbarn nicht durch tierische Gerüche oder Lärm gestört fühlen.