Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Die klare Unterscheidung ist besonders dann wichtig, wenn es um Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungen geht. Hier erhalten Sie ausführliche Antworten!

Was ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Während Wohnungseigentümer die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu zahlen haben, trägt in der Regel der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten, die sein Sondereigentum betreffen, alleine.

Ein Wohnungseigentümer hat Sondereigentum. Grob ausgedrückt, ist das die Wohnung selbst sowie gegebenenfalls ein Kellerraum oder eine Garage. Daneben besitzt er außerdem einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Hierzu gehören unter anderem:

  • das Grundstück, auf dem das Haus gebaut ist
  • einzelne Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind
  • tragende Wände
  • Balkongeländer

Aber auch Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, gehören dazu. Das sind zum Beispiel das gemeinsame Treppenhaus sowie Aufzüge und Räume, die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen notwendig sind.

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft stets Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

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Was gehört zum Sondereigentum?

Ein Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach seinem persönlichen Belieben verfahren. Dabei darf er – selbstverständlich – nicht das Gesetz oder die Rechte Dritter, insbesondere der anderen Sondereigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, verletzen.

Der Sondereigentümer darf also seine Wohnung bzw. die Räume bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen sowie andere von Einwirkungen ausschließen. Dies ist in § 13 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Folgende Bestandteile einer Eigentumswohnung gehören in der Regel zum Sondereigentum:

  • Deckenverkleidungen und Ähnliches
  • alle Räume innerhalb der Wohnung
  • nicht tragende Innenwände
  • Fußbodenbeläge aller Art
  • sanitäre Installationen
  • Wandbeläge aller Art
  • Innentüren

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft. Meistens schließen die Eigentümer einen Vertrag mit einer Hausverwaltung ab, die das Gemeinschaftseigentum im Sinne der Eigentümer zu verwalten hat.

Die Hausverwaltung beauftragt Handwerker und Dienstleister mit den erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen - in der Regel nach vorherigem Beschluss der Eigentümerversammlung. Folgende Bestandteile eines Mehrfamilienhauses gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum:

  • Dach
  • Flure
  • Fassade
  • Fahrstuhl
  • SAT-Anlagen
  • Kellergänge
  • Briefkastenanlage
  • tragende Innenwände
  • Hausmeisterräume im Haus
  • Treppen und Treppenhäuser
  • Fenster und Fensterrahmen
  • Sprechanlage an der Haustür
  • Waschküche und Trockenräume
  • Geschossdecken einer Tiefgarage
  • Außenseiten der Wohnungseingangstüren
  • Decken und Böden (auch Estrich), soweit konstruktive Teile
  • Heizungsanlage, einschließlich Heizungs- und Warmwassererfassungsgeräte
  • Isolierungsschichten auf den Fußböden gegen Feuchtigkeit und Trittschall
  • Thermostatventile an den Heizkörpern und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme
  • Balkone, soweit es sich um Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag handelt (ggf. auch der Balkonbelag)
  • Leitungsabschnitte, die zwar durch eine Eigentumswohnung (Sondereigentum) führen, aber mehrere andere Eigentumswohnungen versorgen
  • Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Heizung bis zum Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume bzw. bis zur Abzweigung zum Sondereigentum

Was sind Spezialfälle im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Bei einigen Bauteilen und Bereichen, wie bei Balkonen, Fenstern, bei Garten oder Terassen, bei Wohnungseingangstüren sowie bei Garagen und Stellplätzen sind Besonderheiten zu berücksichtigen:

Balkone

Balkone zählen teilweise zum Sondereigentum. Das gilt für den Balkonraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, das Mörtelbett und den Bodenbelag. Balkondecke, Balkonaußenwände und Brüstungsbelag sind dagegen Gemeinschaftseigentum. In Sonderfällen ist auch der Balkonbelag Sondereigentum.

Fenster

Fenster sind in der Regel Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Weil jedoch eine komplette Fenstersanierung die Instandhaltungsrücklage stark belastet, gibt es vereinzelt Beschlüsse, wonach eine Fenstersanierung nicht komplett, sondern von den jeweiligen Wohnungseigentümern auf eigene Kosten durchgeführt wird. Dabei darf allerdings die äußere Gestalt bzw. das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht beeinträchtigt werden.

Garten/Terrassen

Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens als auch eine Terrasse sind nicht sondereigentumsfähig. Es besteht jedoch die Möglichkeit, hieran ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

Wohnungseingangstüren

Der innere Bereich der Wohnungseingangstür gilt als Sondereigentum. Entsprechend darf er nach Wunsch des Wohnungseigentümers verändert werden, zum Beispiel in einer anderen Farbe gestrichen werden. Der äußere Bereich der Tür ist dagegen Bestandteil des Treppenhauses und zählt somit zum Gemeinschaftseigentum. Dieser Bereich darf nicht willkürlich und individuell verändert werden.

Garagen und Stellplätze

So wie Garagen können Stellplätze in Tiefgaragen oder Parkhäusern Sondereigentum sein. Voraussetzung dafür ist, dass die jeweiligen Stellplätze deutlich kenntlich gemacht und als solche im Grundbuch eingetragen werden. An Stellplätzen auf offenen Grundstücken ist dagegen kein Sondereigentum möglich. Hier kann jedoch ein Sondernutzungsrecht eingetragen werden.

Wie sieht die Kostenverteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aus?

Die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist insbesondere bei der Kostenverteilung wichtig. Während beim Sondereigentum jeder Eigentümer die Kosten selbst und alleine zu tragen hat, werden nach § 16 Abs. 2 WEG die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt.

Warum wird häufig über die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum gestritten?

Da hinsichtlich Veränderungen am Gemeinschaftseigentum immer die gesamte Eigentümergemeinschaft befragt und um Zustimmung ersucht werden muss, können leicht Streitereien zwischen den Sondereigentümern entstehen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich daher genau informieren, welche Bestandteile der Wohnung zum Sondereigentum zählen. So können Sie bereits vor dem Kauf abschätzen, wie individuell Sie Ihr neues Reich gestalten möchten. Besonders vielfältig gestaltet sich in der Rechtsprechung die unterschiedliche Zuordnung der einzelnen Balkon-Bestandteile.

Zum Beispiel können auch die Innenseiten der Balkonbrüstung und der Fußbodenbelag des Balkons dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen diese dann nicht verändert werden. Auch die Markise am Balkon gehört als fassadengestaltendes Element zum äußeren Gesamtbild der Wohnanlage. Sie ist somit Gemeinschaftseigentum und darf nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ein anderes Modell ausgetauscht werden.

Aber nicht nur die äußerliche Gestaltung der Balkone sorgt für Streitereien. Auch wenn es um die Kostentragung für Sanierungen der Balkonanlagen geht, werden häufig verschiedene Meinungen vertreten.

Bei der Sanierung kann es einen großen wirtschaftlichen Unterschied bedeuten, ob die Kosten vom einzelnen Eigentümer oder von der gesamten Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.

Welche Tipps gibt es, um Streitereien zu vermeiden?

Um etwaigen Streitereien aus dem Weg zu gehen, sollten sich potenzielle Wohnungskäufer vor dem Kauf die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft genau ansehen, um festzustellen, inwieweit sie die Wohnung nach eigenen Wünschen umgestalten dürfen. Interessant ist außerdem die Höhe des Hausgeldes.

Auch ein Blick auf die Liste der Eigentümer kann sich lohnen, denn Vermieter und Selbstnutzer ziehen nicht immer an einem Strang: Selbstnutzer legen Wert auf eine gepflegte Immobilie – auch wenn sie oft nicht so viel dafür zahlen wollen. Private Kapitalanleger denken dagegen in der Regel zuerst an die Rendite und wollen möglichst wenig Geld in die Wohnung bzw. das Haus stecken.

Wir fassen für Sie zusammen

Bei einem Gemeinschaftseigentum werden die Kosten gemeinsam von den Wohnungseigentümern und bei einem Sondereigentum von dem jeweiligen Eigentümer eigenständig getragen. Als Sondereigentum wird die Eigentumswohnung selbst sowie andere mögliche Bestandteile, wie sanitäre Installationen, verstanden. Zum Gemeinschaftseigentum hingegen zählen weit aus mehr Bestandteile, wie beispielsweise Kellergänge oder Briefkastenanlagen. Es gibt aber auch Besonderheiten in Spezialfällen, zum Beispiel wenn es sich um Balkone oder Fenster handelt, die zu berücksichtigen sind.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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