Maklerauftrag
Was ist erlaubt, was ist verboten?

Was ist ein Maklerauftrag?

Der Maklerauftrag ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Immobilienprofi. Mit diesem Dokument wird dem Makler der Auftrag erteilt, für den Klienten eine Immobilie zu finden oder zu verkaufen.

Maklerauftrag vs. Maklervertrag

Manchmal werden diese beiden Begriffe synonym verwendet, aber es gibt Unterschiede:

Der Maklerauftrag legt fest, welche Dienstleistungen der Makler für den Auftraggeber erbringt. Der Maklervertrag definiert die rechtlichen Rahmenbedingungen zwischen den beiden Parteien, einschließlich der Kündigungsmodalitäten und der Vertragslaufzeit.

Maklerauftrag – Es gibt drei Formen

Wenn sich ein Immobilieneigentümer dazu entscheidet, den Immobilienverkauf einem Makler anzuvertrauen, steht er vor der Frage, welche Auftragsform er wählt. Außerdem muss dem Eigentümer klar sein, dass er dem Makler alle Informationen über das Verkaufsobjekt wahrheitsgemäß und vollständig zukommen lassen muss.

Beim Maklerauftrag lassen sich drei Formen unterscheiden:

• der Allgemeinauftrag,
• der einfache Alleinauftrag und
• der qualifizierte Alleinauftrag.

Nachfolgend stellen wir die Vor- und Nachteile dieser Aufträge vor. Dabei beziehen sich die Aussagen in diesem Artikel auf den privaten Immobilienverkauf. Für den Verkauf von Gewerbeimmobilien gelten andere gesetzliche Vorgaben.

Maklerauftrag – So kommt er zustande

Es gibt verschiedene Arten, wie Sie den Vertrag mit dem Immobilienmakler Ihrer Wahl abschließen können. Formvorschriften bestehen nicht. Verträge können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Wobei die Schriftform beim Maklerauftrag generell zu empfehlen ist, um Missverständnisse und Unklarheiten zu vermeiden. Im Zweifelsfall genügt nämlich schon die Frage: „Haben Sie Lust meine Immobilie zu verkaufen?“ Lautet die Maklerantwort:„Ja“, kann das bereits als Abschluss eines Maklervertrags gewertet werden.

Warum einen Immobilienmakler beauftragen?

Ein Immobilienmakler bringt viel Fachwissen und Erfahrung, was den gesamten Prozess einfacher, stressfreier und wirtschaftlich rentabler macht. Er versteht den Markt, kennt die besten Vertragsmöglichkeiten und kann sogar beim Vertragsabschluss helfen. Finden Sie Ihren Wunschmakler jetzt mit HAUSGOLD!

Allgemeinauftrag

Der Allgemeinauftrag bietet sich auf einem Markt mit hoher Nachfrage an. Es reicht aus, wenn der Immobilienverkäufer dem Makler eine einfache mündliche oder schriftliche Erlaubnis erteilt, seine Immobilie zu verkaufen. Als Eigentümer dürfen Sie weitere Makler einschalten und auch selbst aktiv werden. Im Erfolgsfalle durch einen Makler muss entweder vom Käufer und vom Verkäufer die anteilige Courtage gezahlt werden. Oder die Zahlungsverpflichtung wird auf eine Seite abgewälzt. Der beauftragte Makler ist zu keiner Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit verpflichtet.

Vorteil: Ist der Maklerauftrag ein Allgemeinauftrag, dann ist der Immobilienverkäufer am flexibelsten. Ihm stehen alle Möglichkeiten zur Verfügung. Er kann mehrere Makler beauftragen und sich bei dem Verkauf unterstützen lassen. Dabei muss er sich aber nicht auf einen Vermittler beschränken und darf die Immobilie sogar selbst verkaufen, wenn er einen Käufer findet. Dann würde die Maklerprovision entfallen.

Nachteil: Auf den ersten Blick scheint dieser Maklerauftrag nur dem Makler Nachteile einzubringen. Der Makler hat ggf. viel Arbeit und legt alle entstehenden Unkosten aus. Er hat jedoch keine Garantie dafür, dass er wirklich den Zuschlag und damit die Provision erhält. Aber auch für den Verkäufer kann der Allgemeinauftrag Nachteile bieten: Als Verkäufer muss man damit rechnen, dass das Engagement des Maklers bei einem Allgemeinauftrag nicht so intensiv ist wie bei einem Exklusivauftrag. Oder die Immobilie wird parallel aktiv von verschiedenen Maklern präsentiert. Bei Interessenten könnte dann der Eindruck entstehen, dass die Immobilie schnell wie „sauer Bier“ verkauft werden soll, was letztlich dem Preis schadet.

Einfacher Alleinauftrag

Bei diesem Maklerauftrag engagiert der Verkäufer einen einzigen Makler mit der Immobilienvermarktung. Gleichzeitig behält sich der Eigentümer das Recht vor, seine Immobilie selbst zu bewerben und zu verkaufen. das mindert die Erfolgswahrscheinlichkeit des Maklers. Mit dem einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich den Makler zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt zum Beispiel, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Der Vertrag sollte schriftlich aufgesetzt und zeitlich begrenzt werden.

Vorteil: Ein Makler hat exklusiv den Maklerauftrag erteilt bekommen. Er muss nicht befürchten, dass ein Konkurrent den Zuschlag erhält. Auch für den Anbieter hat ein Alleinauftrag Vorteile. Indem man nur einen Makler auf das Objekt ansetzt, wird dieser wahrscheinlich alles daransetzen, das Objekt zu verkaufen. Schließlich hängt seine Provision davon ab. Findet der Eigentümer selbst einen Käufer, entfällt beim einfachen Alleinauftrag die Maklercourtage.

Nachteil: Als Verkäufer binden Sie sich mit diesem Maklerauftrag an einen Makler. Sie sollten daher genau prüfen, welchen Makler Sie beauftragen. Weiterer Nachteil, wenn ein und dieselbe Immobilie sowohl von einem Makler als auch vom Eigentümer beworben wird: Es ist möglich, dass das Objekt zum gleichen Zeitpunkt von Makler und Eigentümer im gleichen Medium angeboten wird. Durch die zunehmende Transparenz der Märkte, gefördert durch das Internet, wird ein Kaufinteressent dies sehr schnell erkennen und für sich nutzbar machen zum Beispiel in Kaufpreisverhandlungen. Letztlich leidet der Verkaufpreis.

Qualifizierter Alleinauftrag

Dieser Maklerauftrag ist die häufigste Vertragsform. Anders als beim einfachen Alleinauftrag darf beim qualifizierten Alleinauftrag die Immobilie nur exklusiv über den beauftragten Makler angeboten werden. Die eigenständige Vermittlung durch den Eigentümer ist nicht erlaubt. Meldet sich ein Interessent direkt beim Eigentümer, muss dieser ihn an den Makler verweisen. Genaueres regelt der schriftliche Vertrag für den Maklerauftrag. Es empfiehlt sich, die Dauer dieses Auftrages auf maximal sechs Monate zu begrenzen. Das motiviert zusätzlich und erhöht die Vermittlungschancen deutlich.

Vorteil: Die Vorteile für den Makler liegen klar auf der Hand: Der Makler erhält einen exklusiven Maklerauftrag. Als Eigentümer sichern Sie sich damit die höchste Motivation des Maklers zu, da die Provision im Erfolgsfall garantiert ist.

Nachteil: Beim qualifizierten Alleinauftrag darf der Verkäufer die Immobilie privat nicht verkaufen. Auch Verwandte/Bekannte müssen an den Makler verwiesen werden, wenn ein qualifizierter Alleinauftrag besteht.

Verschiedene Aspekte des Maklergeschäfts

Rechte und Pflichten im Maklerauftrag

Rolle des Auftraggebers Der Auftraggeber hat bestimmte Rechte und Pflichten. Er sollte sich der Änderungen im Maklerverwaltungsprogramm bewusst sein und dem Makler alle risikorelevanten Informationen zur Verfügung stellen.

Rolle des Maklers

Der Makler sollte seinem Klienten stets die besten Vertragsmöglichkeiten aufzeigen. Er sollte auch über das Versicherungsvertragsgesetz informiert sein, risikorelevante Faktoren identifizieren und seine Provisionsansprüche klar kommunizieren.

Maklervollmacht und Maklermandat

Eine Maklervollmacht erlaubt es dem Makler, im Namen des Klienten zu handeln. Ein Maklermandat ist im Grunde eine Bevollmächtigung oder ein Auftrag, den ein Klient (z.B. ein Immobilienverkäufer oder -käufer) an einen Makler erteilt. Durch dieses Mandat erhält der Makler den Auftrag, im Namen und im Interesse des Klienten zu handeln, sei es beim Verkauf, Kauf oder der Vermietung von Immobilien.

Einige wesentliche Punkte zum Maklermandat:

1. Rechtliche Grundlage: Das Maklermandat ist ein Vertragsverhältnis, das auf einer rechtlichen Grundlage beruht. Es legt die Rechte und Pflichten beider Parteien – des Maklers und des Auftraggebers – fest.

2. Dienstleistungen: Abhängig vom Inhalt des Mandats kann der Makler beauftragt werden, verschiedene Dienstleistungen zu erbringen, z.B. die Suche nach potenziellen Käufern oder Mietern, die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlung von Vertragsbedingungen oder die Vorbereitung von Verkaufs- oder Mietverträgen.

3. Exklusivität: Ein Maklermandat kann exklusiv sein, was bedeutet, dass der Klient sich verpflichtet, während der Laufzeit des Mandats keinen anderen Makler mit dem gleichen Auftrag zu beauftragen.

4. Vergütung: Die Vergütung des Maklers (oft als Provision bezeichnet) wird in der Regel im Maklermandat festgelegt. Sie kann einen festen Betrag, einen Prozentsatz des Verkaufs- oder Mietpreises oder eine Kombination aus beidem umfassen.

5. Laufzeit und Kündigung: Das Mandat wird normalerweise für einen bestimmten Zeitraum erteilt, kann aber auch jederzeit von beiden Parteien unter Einhaltung der im Mandat festgelegten Bedingungen gekündigt werden.

Es ist wichtig zu betonen, dass sowohl Klienten als auch Makler vor der Unterzeichnung eines Maklermandats den Inhalt genau prüfen sollten, um sicherzustellen, dass ihre Rechte und Interessen geschützt sind. Ein gut ausgearbeitetes Maklermandat ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen Klient und Makler.

Hilfe bei der Maklersuche

Bei dem Verkauf einer Immobilie geht es um eine vertrauensvolle, üblicherweise mehrere Monate dauernde Zusammenarbeit. Darum ist eine gute Zusammenarbeit von Verkäufer und Makler wichtig. Besprechen Sie mit Ihrem Makler in aller Ruhe, welcher Maklerauftrag für Sie am besten ist. Vergessen Sie nicht, im Vorfeld Freunde, Verwandte oder Arbeitskollegen über Ihren geplanten Verkauf zu informieren. Es könnte schließlich sein, dass diese Kaufinteresse haben.

Ein seriöser Immobilienmakler wird Sie bereits im ersten Gespräch transparent über seine Arbeitsweise und die Maklerprovision informieren. Die Maklerprovision ist von der Gestaltung her ein Erfolgshonorar, nicht etwa eine Aufwandsvergütung. Die Maklercourtage wird daher erst dann fällig, wenn ein erfolgreicher Abschluss zustande gekommen ist. Die Zahlung der Maklercourtage ist üblicherweise mit Abschluss des Kaufvertrages zu leisten. Eine entsprechende Regelung sehen auch die gängigen Vertragsmuster vor. Es empfiehlt sich auf jeden Fall, immer im Vorhinein die Frage der Maklerprovision eindeutig zu klären. So beugen Sie späteren Auseinandersetzungen hinsichtlich der Maklercourtage vor. Ein guter Makler legt von vornherein die Höhe der Maklercourtage offen und trifft dazu mit Ihnen eine klare Vereinbarung. Absolut unüblich sind Vorauszahlungen.

In unserem Bereich für Mustervorlagen finden Sie auch eine Vorlage für den Maklervertrag.

Wir fassen für Sie zusammen

Der Maklerauftrag ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufs oder -verkaufs. Es ist wichtig, alle Aspekte dieses Vertrags zu verstehen, um eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit dem Makler zu gewährleisten. Egal, ob Sie ein Klient oder ein Makler sind, es ist immer ratsam, sich gut zu informieren und professionellen Rat einzuholen. Es geht schließlich um Ihr Zuhause oder Ihre Investition.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.!