Ab wann kann eine Maklerprovision verlangt werden

Ein Immobilienmakler kann seinen Lohn, die Maklerprovision, laut §652 BGB, nach folgenden Richtlinien in Anspruch nehmen:

• Zwischen Verkäufer und Käufer muss ein rechtsgültiger Vertrag abgeschlossen werden, welche von beiden unterzeichnet ist
• Der Makler muss alle vertraglich vereinbarten Dienstleistungen erbringen
• Es muss ein abgeschlossener Kaufvertrag der Immobilie vorliegen
• Die Arbeit des Maklers ist Ursache für den abgeschlossenen Kaufvertrag

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Wann entfällt die Maklerprovision?

Eine Maklerprovision ist nicht fällig, wenn der Kaufvertrag ohne die Mitarbeit des Immobilienmaklers zustande gekommen ist. Sollte der Verkäufer der Immobilie aus eigener Initiative einen Käufer gefunden haben, kann der Makler keine Provision verlangen, da die vertraglich Dienstleistung nicht erbracht wurde (§652 Absatz 2 BGB).

Wer zahlt die Maklergebühren beim Immobilienverkauf seit dem neuen Gesetz von 2020?

Das neue Gesetz zur Provisionsaufteilung (§656a bis §656d) wurde vorrangig zum Schutz der Käufer von Immobilien hervorgebracht. Lange war es üblich, dass die Maklerprovision von den Verkäufern auf die Käufer “abgewälzt” wurde. Laut dem neuen Gesetz, müssen Verkäufer mindestens 50 % der Provision übernehmen. Mit diesem Teilungsprinzip, richtet sich das neue Gesetz an das Bestellerprinzip, wodurch es auch “unechtes Bestellerprinzip” genannt wird.

Welche Voraussetzungen entstehen durch die Neuregelungen?

Für die Umsetzung gibt es 3 wichtige Regelungen:

1. §656a: "Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform". Mündliche Verträge sind ausgeschlossen.
2. §656b: "Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist."
3. Bei der zu verkaufenden Immobilie muss es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung handeln.

Wie wird das Gesetz in der Realität umgesetzt?

Für die Umsetzung dieser Änderung vom Dezember 2020 gibt es drei Szenarien:

1. §656c Absatz 1 Satz 1 BGB: Der Makler schließt bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Vertrag mit beiden Parteien ab. Somit erhält er von beiden zu gleichen Teilen die Maklercourtage. Auch wenn der Makler mit einer Partei vereinbart hat, provisionslos tätig zu sein, kann er sich diesen Teil nicht von der anderen Partei einfordern.
2. §656d: Der Maklervertrag wird von einer Partei abgeschlossen. Diese ist verpflichtet mindestens 50 % der Maklercourtage zu übernehmen. Die anderen 50 % bzw. eine geringere Höhe, kann sie von der zweiten Partei einfordern. Dabei gilt, dass die Partei, welche den Makler beauftragt hat, ihren Provisionsanteil zuerst bezahlt. Wichtig ist, dass die Regelung der Maklerprovision im Kaufvertrag festgehalten wird.
3. Eine Partei schließt einen Vertrag mit dem Immobilienmakler ab und kommt für die Maklercourtage alleine auf. Dies ist für gewöhnlich der Verkäufer. Dabei gibt es 2 Szenarien:

• Innenprovision: Der Verkäufer der Immobilie kommt für die Maklerprovision auf.
• Außenprovision: Der Käufer der Immobilie kommt für die Maklerprovision auf.

Wie hoch ist die Maklercourtage beim Immobilienverkauf?

Es gibt keine einheitliche Regelung bzgl. der Höhe der Maklerprovision. Die individuelle Provision orientiert sich in der Regel an der marktüblichen Provisionshöhe des jeweiligen Bundeslandes. Prozentual bewegen sich die Gebühren zwischen 4,76 und 7,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den Bundesländern?

Wie schon erwähnt, gibt es keine gesetzliche Mindestgrenze für die Maklerprovision. Allerdings gibt es in jedem Bundesland eine Obergrenze. So kann die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelt werden. Im Normalfall beträgt die Gebühr zwischen fünf und sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Gängige Sätze bei der Maklerprovision sind:

• 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern
• 6,25 % in Hamburg
• 7,14 % in den übrigen Bundesländern

Maklerprovision berechnen: Ein Beispiel für den Hausverkauf

Als Orientierung für die Berechnung einer verkauften Immobilie, dient ein Einfamilienhaus in Sachsen, welches für 280.000 € verkauft wurde. Die Höhe der Maklerprovision wurde vorab auf 7.14 % festgesetzt. Der Maklervertrag wurde mit dem Verkäufer abgeschlossen, welcher sich bereit erklärt 60% der Courtage zu übernehmen. Der Käufer der Immobilie übernimmt die weiteren 40%.

Kann die Höhe der Maklerprovision verhandelt werden?

Da es keine gesetzliche Vorschrift bzgl. der Provisionshöhe gibt, wäre eine Verhandlung möglich. Im Regelfall wird die Provision bei einem Makler jedoch selten verhandelt.

Sollte der Verkäufer über eine Immobilie verfügen, welche vermutlich schnell zu einem guten Preis verkauft wird (die Lage ist hier ausschlaggebend), lohnt es sich, an den Verhandlungstisch zu setzen. Vor allem in beliebten Lagen, wo Immobilien schnell verkauft werden, ist der Arbeitsaufwand eines Maklers geringer. Daher sind diese eher bereit, den Preis zu senken.

Die Verhandlungsmöglichkeiten beim Immobilienkäufer, sind in einem anderen Szenario angesiedelt. Vor allem in unbeliebten Lagen, wo die Nachfrage der Immobilien gering ist, lohnt sich eine Verhandlung von Käuferseite. Der Arbeitsaufwand der Makler ist größer, die Nachfrage gering.

Welche Zahlungsfrist muss bei der Maklergebühr eingehalten werden?

Im Regelfall wird vertraglich festgehalten, dass die Provision fällig ist, sobald die Dienstleistung des Immobilienmaklers erfolgte. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beider Parteien ist die Arbeit des Maklers erfolgreiche abgeschlossen. Ca. 14 Tage danach sollte das Geld beim Immobilienmakler eingetroffen sein. Individuelle Sonderregelungen sind vorab zwischen allen Parteien vertraglich festzulegen.

Durch die Gesetzesänderung vom 23.12.2020 gibt es eine neue Situation: haben der Makler und Verkäufer einen Vertrag abgeschlossen und es wurde ein Anteil (max. 50 %) von dem Verkäufer an den Käufer abgewälzt, muss der Verkäufer als erstes den Provisionsanteil überweisen. Erst bei Eingang und Bestätigung des Geldes zahlt der Käufer seinen eigenen Anteil.

Kann die Maklercourtage von der Steuer abgesetzt werden?

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision absetzen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung

Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Wie kann eine Maklerprovision umgangen werden

Sobald ein Maklervertrag unterzeichnet wurde und die angegebene Dienstleistung von dem Immobilienmakler erbracht wurde, kann die Provision nicht mehr umgangen werden. Es gibt jedoch 2 Möglichkeiten bei einem Hausverkauf keine Maklercourtag zu zahlen:

• Der Verkäufer nimmt den Verkauf der Immobilie selbst in die Hand, sodass ein Hausverkauf ohne Makler stattfindet,
• der Verkäufer engagiert einen Immobilienmakler, findet aber in der Zeit der Vermittlung auf eigene Faust einen Käufer und wickelt alle Formalitäten mit diesen eigenständig ab.

Denken Sie daran, dass ein Hausverkauf mit einem enormen Zeitaufwand und einer nötigen Expertise verbunden ist. Wir von HAUSGOLD empfehlen Ihnen auf einen erfahrenen Experten zurückzugreifen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.