Maklerprovision 2021
Wer zahlt die Maklergebühren?

Ein guter Immobilienmakler nimmt seinem Auftraggeber bei der Vermarktung eine Menge Arbeit ab und erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Verkauf. Doch wie hoch ist die Maklerprovision und wer muss sie zahlen?

Was ist die Maklerprovision?

Egal ob es sich um Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien handelt – bei der Zusammenarbeit mit einem Makler kann eine Provision anfallen.

Der Anspruch des Immobilienmaklers auf eine Vergütung seiner Leistung ist im § 652 BGB (Entstehung des Lohnanspruchs) geregelt. Ist ein Kauf- oder Mietvertrag aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit entstanden, ist der Makler berechtigt eine Maklerprovision für seine Leistungen zu verlangen. Ein Makler hat zwei Möglichkeiten, seine Provision beim Immobilienverkauf in Rechnung zu stellen:

  1. Innenprovision: Hier übernimmt der Verkäufer die gesamten Maklergebühren.
  2. Außenprovision: Diese Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Sie ist beispielsweise in Anzeigen oder in Immobilienexposés ausgewiesen. Sie wurde bis zur Gesetzesänderung im Jahr 2020 meist vollständig vom Käufer getragen.

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Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Der Makler wird für sein branchenspezifisches Wissen und seine Dienstleistung bezahlt. Ein Immobilienmakler unterstützt beim Hausverkauf und nimmt eine Immobilienbewertung vor. Er ist nicht nur als Berater rund um die Immobilienvermarktung tätig, er kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen, erstellt ein Immobilienexposé und trägt alle Kosten, die mit Werbetätigkeiten verbunden sind.

Aufgaben eines Immobilienmaklers

  • Immobilienbewertung
  • Beratung über den Verkaufspreis
  • Exposé-Erstellung
  • Immobilienvermarktung (Anzeigenerstellung)
  • Vorbereitung der Unterlagen für den Verkauf
  • Durchführung von Besichtigungen
  • Rückfragen der Käufer beantworten
  • Kaufverhandlungen mit Käufern
  • Vorbereitung des Notartermins
  • Unterstützung bei Teilungsversteigerungen
  • Schlüsselübergabe

Erfahren Sie hier mehr über die Aufgaben eines Immobilienmaklers.

Maklerprovision beim Hausverkauf

Da es für die Maklergebühr keine Gebührenordnung gibt, ist die Höhe der Courtage von Bundesland zu Bundesland beim Hausverkauf unterschiedlich. Grundsätzlich lässt sie sich frei verhandeln, was jedoch die Gefahr mit sich bringt, an einen ungeeigneten Makler zu geraten, der eine zu hohe Provision verlangt. Seit Dezember 2020 gilt immer, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklergebühren trägt. Damit ist die früher übliche Innenprovision für den Käufer nun auf maximal die Hälfte der Maklergebühren gedeckelt.

Das neue Gesetz zur Teilung der Maklerprovision

Das neue Gesetz regelt die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen. Es besteht nicht mehr die Möglichkeit, dem Käufer die Maklercourtage vollständig aufzubürden. Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Diese faire Teilung der Provision ist insbesondere vorteilhaft für den Käufer, da sich so die Erwerbsnebenkosten senken.

Gut zu wissen: Diese Neuregelung gilt nur für den Käufer als Verbraucher. Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Höhe der Maklerprovisionen nach Bundesland

Eine festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Allerdings gibt es in jedem Bundesland eine Obergrenze. So kann die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelt werden. Im Normalfall beträgt die Gebühr zwischen fünf und sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Gängige Sätze bei der Maklerprovision sind:

  • 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern
  • 6,25 % in Hamburg
  • 7,14 % in den übrigen Bundesländern
BundeslandHöhe der Maklerprovision
Baden-Württemberg7,14 %
Bayern7,14 %
Berlin7,14 %
Brandenburg7,14 %
Bremen5,95 %
Hamburg6,25 %
Hessen5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %
Niedersachsen7,14 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %
Rheinland-Pfalz7,14 %
Saarland7,14 %
Sachsen7,14 %
Sachsen-Anhalt7,14 %
Schleswig-Holstein7,14 %
Thüringen7,14 %

Achtung doppelte Maklergebühren
Falls sowohl Käufer als auch Verkäufer unterschiedliche Immobilienmakler einschalten, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Klären Sie also den Vermittlungsanspruch der Parteien rechtzeitig!

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklergebühr wird fällig sobald der Miet- bzw. Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet wurde. Normalerweise legt der Makler ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen fest, man kann aber auch Abweichendes vereinbaren. Handelt es sich beispielsweise um einen Immobilienverkauf, so sind Makler oft damit einverstanden, die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers, zu erhalten.

Maklergebühren bei Rückabwicklung des Vertrags

Wenn die Vertragsparteien beispielsweise nach dem Notartermin eine Auflösung des Vertrags vereinbaren, so behält der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch. Das gilt natürlich nur, wenn der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht hat und der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.

Wann entfällt die Maklercourtage?

  • Wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrages kommt (§ 652 Abs. 1 BGB).
  • Der Makler selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter des vermittelten Objektes ist. Selbst wenn er seinen Gehilfen mit der Verwaltung beauftragt hat.
  • Wenn zwischen Makler und Vermieter wirtschaftliche oder rechtliche Verflechtungen bestehen.
  • Makler und Immobilieneigentümer durch ein verwandtschaftliches Verhältnis in Verbindung stehen.
  • Oft ist es auch bei Neubauprojekten üblich, dass der Käufer keine Maklerprovision aufbringen muss. In der Regel bezahlt der Bauträger die Vermittlungstätigkeit.

Maklerprovision steuerlich absetzen

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision steuerlich geltend machen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung

Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Maklergebühren bei Mietobjekten

Was ist das Bestellerprinzip?

Seitdem das Bestellerprinzip am 01.06.2015 eingeführt wurde, hat sich einiges auf dem Immobilienmarkt geändert. Dieses besagt nämlich, dass derjenige, der den Makler bestellt, auch die Immobilienmaklerprovision tragen muss. Allerdings gilt dies nur für Mietobjekte.

Häufig gestellte Fragen:

Da es keine Gebührenordnung gibt, ist die Maklerprovision in den Bundesländern unterschiedlich hoch und kann verhandelt werden. Die gängigen Sätze liegen zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises. Hier finden Sie die Maklersätze nach Bundesland.

Seit Mai 2020 gilt: die Maklerprovision wird bei Verkauf einer Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Mehr erfahren Sie hier.

Es muss keine Maklerprovision gezahlt werden, wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung gekommen ist, Makler und Eigentümer verwandt sind oder der Makler selber Eigentümer/Vermieter/Verwalter der Immobilie ist. Auch bei Neubauprojekten ist es üblich, dass die Provision entfällt. Hier erfahren Sie mehr.