Ein guter Immobilienmakler nimmt seinem Auftraggeber bei der Vermarktung eine Menge Arbeit ab und erhöht die Chancen für einen erfolgreichen Verkauf. Doch wie hoch ist die Maklerprovision und wer muss sie zahlen?
Egal ob es sich um Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien handelt – bei der Zusammenarbeit mit einem Makler kann eine Provision anfallen.
Der Anspruch des Immobilienmaklers auf eine Vergütung seiner Leistung ist im § 652 BGB (Entstehung des Lohnanspruchs) geregelt. Ist ein Kauf- oder Mietvertrag aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit entstanden, ist der Makler berechtigt eine Maklerprovision für seine Leistungen zu verlangen. Ein Makler hat zwei Möglichkeiten, seine Provision beim Immobilienverkauf in Rechnung zu stellen:
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Der Makler wird für sein branchenspezifisches Wissen und seine Dienstleistung bezahlt. Ein Immobilienmakler unterstützt beim Hausverkauf und nimmt eine Immobilienbewertung vor. Er ist nicht nur als Berater rund um die Immobilienvermarktung tätig, er kümmert sich um alle notwendigen Unterlagen, erstellt ein Immobilienexposé und trägt alle Kosten, die mit Werbetätigkeiten verbunden sind.
Erfahren Sie hier mehr über die Aufgaben eines Immobilienmaklers.
Da es für die Maklergebühr keine Gebührenordnung gibt, ist die Höhe der Courtage von Bundesland zu Bundesland beim Hausverkauf unterschiedlich. Grundsätzlich lässt sie sich frei verhandeln, was jedoch die Gefahr mit sich bringt, an einen ungeeigneten Makler zu geraten, der eine zu hohe Provision verlangt. Seit Dezember 2020 gilt immer, dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklergebühren trägt. Damit ist die früher übliche Innenprovision für den Käufer nun auf maximal die Hälfte der Maklergebühren gedeckelt.
Das neue Gesetz regelt die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen. Es besteht nicht mehr die Möglichkeit, dem Käufer die Maklercourtage vollständig aufzubürden. Wer den Immobilienmakler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen. Diese faire Teilung der Provision ist insbesondere vorteilhaft für den Käufer, da sich so die Erwerbsnebenkosten senken.
Gut zu wissen: Diese Neuregelung gilt nur für den Käufer als Verbraucher. Handelt der Käufer im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.
Eine festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht. Allerdings gibt es in jedem Bundesland eine Obergrenze. So kann die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelt werden. Im Normalfall beträgt die Gebühr zwischen fünf und sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Gängige Sätze bei der Maklerprovision sind:
| Bundesland | Höhe der Maklerprovision |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % |
| Bayern | 7,14 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % |
| Niedersachsen | 7,14 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % |
| Saarland | 7,14 % |
| Sachsen | 7,14 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % |
| Thüringen | 7,14 % |
Achtung doppelte Maklergebühren
Falls sowohl Käufer als auch Verkäufer unterschiedliche Immobilienmakler einschalten, kann es für den Käufer zu einer doppelten Provisionspflicht kommen. Klären Sie also den Vermittlungsanspruch der Parteien rechtzeitig!
Die Maklergebühr wird fällig sobald der Miet- bzw. Kaufvertrag unterschrieben und notariell beurkundet wurde. Normalerweise legt der Makler ein Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen fest, man kann aber auch Abweichendes vereinbaren. Handelt es sich beispielsweise um einen Immobilienverkauf, so sind Makler oft damit einverstanden, die Provision erst nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers, zu erhalten.
Wenn die Vertragsparteien beispielsweise nach dem Notartermin eine Auflösung des Vertrags vereinbaren, so behält der Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch. Das gilt natürlich nur, wenn der Makler seine Vermittlungsleistung korrekt erbracht hat und der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.
Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision steuerlich geltend machen:
Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.
Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.
Seitdem das Bestellerprinzip am 01.06.2015 eingeführt wurde, hat sich einiges auf dem Immobilienmarkt geändert. Dieses besagt nämlich, dass derjenige, der den Makler bestellt, auch die Immobilienmaklerprovision tragen muss. Allerdings gilt dies nur für Mietobjekte.
Da es keine Gebührenordnung gibt, ist die Maklerprovision in den Bundesländern unterschiedlich hoch und kann verhandelt werden. Die gängigen Sätze liegen zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises. Hier finden Sie die Maklersätze nach Bundesland.
Seit Mai 2020 gilt: die Maklerprovision wird bei Verkauf einer Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. Mehr erfahren Sie hier.
Es muss keine Maklerprovision gezahlt werden, wenn es nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung gekommen ist, Makler und Eigentümer verwandt sind oder der Makler selber Eigentümer/Vermieter/Verwalter der Immobilie ist. Auch bei Neubauprojekten ist es üblich, dass die Provision entfällt. Hier erfahren Sie mehr.