Maklerprovision 2025
Wer zahlt die Maklergebühren?

Wann ist eine Maklerprovision zu zahlen?

Ein Immobilienmakler kann seinen Lohn, die Maklerprovision, laut §652 BGB, nach folgenden Richtlinien in Anspruch nehmen:

• Zwischen Verkäufer und Käufer muss ein rechtsgültiger Vertrag abgeschlossen werden, welche von beiden unterzeichnet ist
• Der Makler muss alle vertraglich vereinbarten Dienstleistungen erbringen
• Es muss ein abgeschlossener Kaufvertrag oder Mietvertrag der Immobilie vorliegen
• Die Arbeit des Maklers ist Ursache für den abgeschlossenen Kaufvertrag

Alle zu erbringenden Makleraufgaben und Vereinbarungen sollten in dem Maklervertrag, welcher zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber aufgegeben wird, festgehalten sein. Sollte der Auftraggeber mit den erbrachten Tätigkeiten nicht zufrieden sein, kann sich auf den Vertrag gestützt werden. Wir stellen Ihnen eine kostenlose Mustervorlage für einen Maklervertrag zur Verfügung.

Wer bezahlt den Makler bei der Vermietung - was ist das Bestellerprinzip?

Nicht nur beim Hausverkauf, sondern auch bei der Vermietung von Immobilien wird eine Courtage für den Immobilienmakler fällig. Es gab Zeiten, da wurde die Provision auf den Mieter umgelegt. Diese Methode wurde mit dem Bestellerprinzip ab dem 1.6.2015 untergraben. Diese Regelung besagt, dass der Auftraggeber die Courtage des Immobilienmaklers übernehmen muss, welcher in der Regel der Vermieter der Immobilie ist, sodass Mieter nicht auf den Maklerkosten sitzen bleiben. Auf diese Weise sollen Mieter geschützt und finanziell entlastet werden.

Es gibt jedoch auch Situationen, in denen ein Mieter einen Makler beauftragt, eine neue Mietimmobilie zu finden. In diesem Fall ist der Mieter der Auftraggeber und somit für die Provision zuständig.

Wer zahlt die Maklergebühren beim Immobilienverkauf?

Das neue Gesetz zur Provisionsaufteilung (§656a bis §656d) wurde vorrangig zum Schutz der Käufer von Immobilien hervorgebracht. Lange war es üblich, dass die Maklerprovision von den Verkäufern auf die Käufer “abgewälzt” wurde. Es soll die Käufer schützen und deren Nebenkosten beim Immobilienkauf senken. Laut dem neuen Gesetz müssen Verkäufer mindestens 50 % der Provision übernehmen. Mit diesem Teilungsprinzip richtet sich das neue Gesetz an das Bestellerprinzip, wodurch es auch “unechtes Bestellerprinzip” genannt wird.

Welche rechtlichen Voraussetzungen entstehen durch die Neuregelungen?

Es gibt 3 rechtliche Grundlagen, welche die Maklerverträge umzusetzen haben:

1. §656a: "Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform". Mündliche Verträge sind ausgeschlossen.
2. §656b: "Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist."
3. Bei der zu verkaufenden Immobilie muss es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung handeln.

Wie wird das Gesetz in der Realität umgesetzt?

Für die Umsetzung dieser Änderung vom Dezember 2020 gibt es drei Szenarien:

1. §656c Absatz 1 Satz 1 BGB, Der Makler schließt bei einem Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Vertrag mit beiden Parteien ab:

Der Makler verhandelt in diesem Fall eine Doppelprovision, bei der er vom Käufer und Verkäufer jeweils 50% der Courtage erhält. Bei einer Doppelprovision ist es nicht möglich, einen unentgeltlichen Vertrag mit einer der Parteien auszuhandeln und von der anderen Partei eine entgeltliche Provision zu verlangen. 2. §656d, Der Maklervertrag wird von einer Partei abgeschlossen: Diese ist verpflichtet mindestens 50 % der Maklercourtage zu übernehmen. Die anderen 50 % bzw. eine geringere Höhe, kann sie von der zweiten Partei einfordern. Dabei gilt, dass die Partei, welche den Makler beauftragt hat, ihren Provisionsanteil zuerst bezahlt. Wichtig ist, dass die Regelung der Maklerprovision im Kaufvertrag festgehalten wird. 3. Eine Partei schließt einen Vertrag mit dem Immobilienmakler ab und kommt für die Maklercourtage alleine auf: Dies ist für gewöhnlich der Verkäufer. Dabei gibt es 2 Szenarien. Handelt es sich um eine Innenprovision, übernimmt der Verkäufer die Maklerkosten. Hat der Käufer einen Makler beauftragt, eine Immobilie zu suchen, übernimmt dieser die Kosten des Maklers, es handelt sich hierbei um einen Außenprovision.

Bei welchen Verträgen wird das neue Gesetz hinzugezogen?

Die neuen Gesetzesregelungen gelten allerdings nur für folgende Maklerverträge:

• Beim Verkauf bzw. Kauf von Wohnung und Einfamilienhäusern (Doppelhäuser zählen ebenfalls dazu). Bei dem Käufer muss es sich um eine Privatperson handeln.
• Laut § 656b BGB nur beim Verkauf an Verbraucher, sprechen Personen, die die Immobilie zum eigenen Gebrauch nutzen.

Von der Regelung nicht betroffen sind:

• Grundstücke, welche für den Neubau erworben werden
• Gewerbliche Immobilien und Grundstücke
• Der Kauf von Mehrfamilienhäuser
• Der Verkauf an gewerblich Käufer und Investoren, auch bei Wohnungen und Einfamilienhäusern

Zusammengefasst bedeutet dies, dass die Neuregelung dann gilt, wenn es sich bei dem Verkauf der Immobilie um einen neuen Wohnraum des Käufers handelt. Beim gewerblichen Verkauf von Immobilien greifen noch die alten Regelungen. Demnach ist es eine Verhandlungssache zwischen Verkäufer und Käufer, wer für die Courtage aufkommt.

Wie hoch ist die Maklercourtage beim Immobilienverkauf?

Es gibt keine einheitliche Regelung bzgl. der Höhe der Maklerprovision. Die individuelle Provision orientiert sich in der Regel an der marktüblichen Provisionshöhe des jeweiligen Bundeslandes. Prozentual bewegen sich die Gebühren zwischen 4,76 und 7,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

Wie hoch ist die Maklerprovision in den Bundesländern?

Wie schon erwähnt, gibt es keine gesetzliche Mindestgrenze für die Maklerprovision. Allerdings gibt es in jedem Bundesland eine Obergrenze. So kann die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelt werden. Im Normalfall beträgt die Gebühr zwischen fünf und sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Gängige Sätze bei der Maklerprovision sind:

• 5,95 % in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern
• 6,25 % in Hamburg
• 7,14 % in den übrigen Bundesländern

Wie berechnet sich die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Als Orientierung für die Berechnung einer verkauften Immobilie dient ein Einfamilienhaus in Sachsen, welches für 280.000 € verkauft wurde. Die Höhe der Maklerprovision wurde vorab auf 7.14 % festgesetzt. Der Maklervertrag wurde mit dem Verkäufer abgeschlossen, welcher sich bereit erklärt 60% der Courtage zu übernehmen. Der Käufer der Immobilie übernimmt die weiteren 40%.

Kann man die Immobilienmakler Provision verhandeln?

Da es keine gesetzliche Vorschrift bzgl. der Provisionshöhe gibt, wäre eine Verhandlung möglich. Im Regelfall wird die Provision bei einem Makler jedoch selten verhandelt.

Sollte der Verkäufer über eine Immobilie verfügen, die vermutlich schnell zu einem guten Preis verkauft wird (die Lage ist hier ausschlaggebend), lohnt es sich, an den Verhandlungstisch zu setzen. Vor allem in beliebten Lagen, wo Immobilien schnell verkauft werden, ist der Arbeitsaufwand eines Maklers geringer. Daher sind sie eher bereit, den Preis zu senken.

Die Verhandlungsmöglichkeiten beim Kaufinteressenten sind in einem anderen Szenario angesiedelt. Vor allem in unattraktiven Lagen, wo die Nachfrage der Immobilien gering ist, lohnt sich eine Verhandlung von Käuferseite. Der Arbeitsaufwand der Makler ist größer, die Nachfrage gering.

Wann ist Zahlung der Maklerprovision fällig?

Im Regelfall wird vertraglich festgehalten, dass die Provision fällig ist, sobald die Dienstleistung des Immobilienmaklers erfolgt. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beider Parteien ist die Arbeit des Maklers erfolgreich abgeschlossen. Ca. 14 Tage danach sollte das Geld beim Immobilienmakler eingetroffen sein. Individuelle Sonderregelungen sind vorab zwischen allen Parteien vertraglich festzulegen.

Durch die Gesetzesänderung vom 23.12.2020 gibt es eine neue Situation: haben der Makler und Verkäufer einen Vertrag abgeschlossen und es wurde ein Anteil (max. 50 %) von dem Verkäufer an den Käufer abgewälzt, muss der Verkäufer als erstes den Provisionsanteil überweisen. Erst bei Eingang und Bestätigung des Geldes zahlt der Käufer seinen eigenen Anteil.

Kann die Maklercourtage von der Steuer abgesetzt werden?

Unter bestimmten Bedingungen können Sie als Verkäufer oder Käufer eine Maklerprovision absetzen:

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie das Objekt innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußern, unterliegt ein Veräußerungsgewinn der Steuerpflicht. Den von Ihnen zu tragenden Teil der Maklerprovision dürfen Sie dabei als Werbungskosten vom Gewinn abziehen. Dadurch wird Ihre Steuerlast geringer. Die Abzugsmöglichkeit besteht allerdings nur, wenn Sie einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn erzielen, nicht dagegen bei gewinnbringender Veräußerung nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist. Denn dieser Vorgang ist steuerfrei.

Bei anschließender Vermietung

Falls Sie eine Immobilie kaufen und anschließend vermieten, ist die von Ihnen getragene Maklercourtage Teil der sogenannten Anschaffungsnebenkosten des Objektes. Sie dürfen zusammen mit den eigentlichen Anschaffungskosten über die Zeit abgeschrieben werden und mindern so Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, haben Sie diese Möglichkeit nicht.

Kann man die Maklerprovision umgehen?

Sobald ein Maklervertrag unterzeichnet wurde und die angegebene Dienstleistung von dem Immobilienmakler erbracht wurde, kann die Provision nicht mehr umgangen werden. Es gibt jedoch 2 Möglichkeiten bei einem Hausverkauf keine Maklercourtag zu zahlen:

• Der Verkäufer nimmt den Verkauf der Immobilie selbst in die Hand, sodass ein Hausverkauf ohne Makler stattfindet,
• Der Verkäufer engagiert einen Immobilienmakler, findet aber in der Zeit der Vermittlung auf eigene Faust einen Käufer und wickelt alle Formalitäten mit diesen eigenständig ab.

Denken Sie daran, dass ein Hausverkauf mit einem enormen Zeitaufwand und einer nötigen Expertise verbunden ist. Wir von HAUSGOLD empfehlen Ihnen, auf einen erfahrenen Experten zurückzugreifen.

Wann entfällt die Maklerprovision?

Eine Maklerprovision ist nicht fällig, wenn der Kaufvertrag ohne die Mitarbeit des Immobilienmaklers zustande gekommen ist. Sollte der Verkäufer der Immobilie aus eigener Initiative einen Käufer gefunden haben, kann der Makler keine Provision verlangen, da die vertragliche Dienstleistung nicht erbracht wurde (§652 Absatz 2 BGB).

Die Neuregelung besagt außerdem, dass wenn ein Makler mit dem Verkäufer ausmacht, unentgeltlich Tätigkeiten zu übernehmen, er sich diese nicht vom Käufer bezahlen lassen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.