Der Maklervertrag beim Immobilienverkauf
Was ist zu beachten?

Wer seine Immobilie möglichst rasch zu einem marktgerechten Preis verkaufen möchte, der sichert sich mit einem Maklervertrag die Unterstützung eines fachkundigen Maklers, der mit dem lokalen Immobilienmarkt bestens vertraut ist. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie im Zusammenhang mit einem Maklerauftrag beachten sollten.

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Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag regelt das Rechtsverhältnis zwischen Makler und dem Auftraggeber. Der Vertrag legt insbesondere die Rechte und Pflichten der beiden Vertragspartner fest. Maklerverträge werden anlässlich des Verkaufs oder der Vermietung von Immobilien, aber auch im Zusammenhang mit der Auswahl einer Versicherung abgeschlossen.

Der Maklervertrag im BGB

Die Inhalte eines Maklervertrags können weitgehend frei zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber vereinbart werden. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält lediglich Regelungen über die Makler-Vergütung (§§ 652ff BGB).

Gemäß § 652 Absatz 1 BGB enthält ein Maklervertrag das Versprechen Maklerprovision für den Fall, dass der Makler die Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss nachweist oder einen solchen Vertrag vermittelt.

Auch die Pflichten eines Maklers sind nicht gesetzlich geregelt: der Makler ist nicht einmal zum Tätigwerden verpflichtet.

Der Makler kann sogar für beide Vertragsparteien zugleich (hier: Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer) tätig werden (§ 654 BGB). Verstößt er in einem solchen Fall jedoch treuwidrig gegen den Inhalt des Maklervertrags, so entfällt sein Anspruch auf eine Maklerprovision. Treuwidrig ist das Verhalten eines Maklers, wenn er die Interessen seines Auftraggebers nicht wahrt.

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Ein Maklervertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zwischen Makler und Auftraggeber zustande. Ein Maklervertrag beim Immobilienverkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern muss seit dem 23.12.2020 aus Gründen des Verbraucherschutzes in „Textform“ geschlossen werden (§ 656a BGB).

Eine Unterschrift unter einer Maklervereinbarung ist beim Formerfordernis „Textform“ nicht erforderlich (im Unterschied zur „Schriftform“). Die Formvorschrift „Textform“ ist dann erfüllt, wenn eine Erklärung „auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird“ (§ 126b Satz 1 BGB). Ist die Formvorschrift „Textform“ nicht erfüllt, so hat der Makler keinen Anspruch auf eine Maklerprovision.

Der Anforderung „Textform“ genügen zum Beispiel

  • maschinell gefertigte Briefe,
  • Computer-Fax und Telefax,
  • gespeichert vorliegende E-Mail,
  • SMS,
  • Speichermedien (wie Festplattenlaufwerk, DVD, CD-ROM, USB-Stick, Speicherkarte).

Geänderte Formvorschriften für Maklerverträge beim Immobilienverkauf: Vor dem 23.12.2020 konnten Maklerverträge bei allen Immobilienverkäufen formfrei geschlossen werden. Möglich waren neben einer Vereinbarung in Schriftform auch ein mündlicher und sogar ein stillschweigender („konkludenter“) Abschluss - zum Beispiel die stillschweigende Vereinbarung eines Maklervertrags bei Besichtigung einer Immobilie.

Welche Arten des Maklervertrags gibt es?

Beim Abschluss eines Immobilienmaklervertrags stehen drei verschiedene Vertragsarten zur Auswahl.

Der einfache Maklervertrag

Wird ein einfacher Maklervertrag abgeschlossen, so behält der Immobilienverkäufer das Recht, die Immobilie auch über weitere Makler anzubieten oder das Immobilienobjekt ohne Makler-Beteiligung selbst zu veräußern. Verkauft der Eigentümer seine Immobilie selbst, so schuldet er dem Makler keine Provision.

Allerdings dürfte das Engagement des Maklers bei einer solchen Gestaltung des Maklervertrags eher gering sein, da die Aussichten des Maklers auf eine Maklerprovision beim einfachen Maklervertrag (welcher ja Mitbewerber und auch eine freihändige Veräußerung zulässt) gering sind.

Der einfache Alleinauftrag

Wenn sich ein Makler beim Immobilienverkauf tatkräftig engagieren möchte, so wird er versuchen, vom Auftraggeber einen Alleinauftrag zu erhalten. Mit der Erteilung eines Alleinauftrags verzichtet der Immobilienverkäufer auf die Einschaltung weiterer Makler.

Der Verkäufer geht bei Erteilung eines Alleinauftrages nicht das Risiko ein, an einen ihm womöglich nicht genehmen Verkäufer zu einem möglicherweise niedrigen Verkaufspreis verkaufen zu müssen: denn nicht der Makler, sondern immer nur der Verkäufer entscheidet darüber, an welchen Kaufinteressenten er seine Immobilie veräußern möchte.

Wie bei einem einfachen Maklervertrag behält der Immobilienverkäufer auch beim Alleinauftrag das Recht, die Immobilie an einen von ihm selbst gefundenen Interessenten zu veräußern. In diesem Fall steht dem Makler auch bei einem Alleinauftrag keine Maklerprovision zu.Kommt der Immobilienverkauf jedoch über einen anderen Makler zustande, so hat der ursprüngliche Immobilienmakler einen Anspruch auf die vereinbarte Provision.

Daher dürfte die Einsatzbereitschaft des Maklers wegen der eher begrenzten Provisionsaussichten auch bei einem Alleinauftrag eher begrenzt sein. Eine Vertragsbefristung (zum Beispiel mit einer Vertragslaufzeit von sechs Monaten) kann die Motivation des Maklers stärken, innerhalb dieser Frist einen Verkaufserfolg zu erzielen.

Qualifizierte Alleinauftrag

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag enthält die zusätzliche Verpflichtung des Auftraggebers, Interessenten, die direkten Kontakt zu ihm aufnehmen, an den Makler weiterzuverweisen. Damit verbessern sich die Aussichten des Maklers auf den Erhalt einer Maklerprovision.

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist individuell ausgestaltet, enthält also keine standardmäßigen Bestimmungen im Sinne von mehrfach verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Werden in einem qualifizierten Alleinauftrag vorformulierte Regelungen aufgenommen, so sind diese standardmäßigen Regelungen unwirksam.

In einem qualifizierten Maklervertrag werden die vom Makler durchzuführenden Vermarktungs-Aktivitäten regelmäßig detailliert aufgeführt.

Im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrags ist das Engagement des Maklers beim Immobilienverkauf gewöhnlich am höchsten.

Welche Fragestellungen sollten vor Abschluss des Maklervertrages geregelt sein?

Vor dem Abschluss eines Maklervertrages sollten Sie überlegen, welche Art des Maklervertrags Ihren Interessen am besten entspricht (einfacher Maklerauftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag?).

Machen Sie sich insbesondere mit den Rechten und Pflichten aus dem Maklervertrag vertraut, die Sie als Auftraggeber und der beauftragte Makler haben.

Von besonderer Bedeutung ist die Ausgestaltung der Maklerprovision:

  • Ist die Maklerprovision ihrer Höhe nach angemessen?
  • Zu welchem Zeitpunkt und unter welchen Voraussetzungen ist die Provision an den Makler zu entrichten?

Maklervertrag Dauer:

Entscheiden Sie sich bei einem Alleinauftrag für eine nicht allzu lange Vertragsdauer (üblich sind Vertragslaufzeiten zwischen drei und acht Monaten).

Zwar ist ein Sachkundenachweis für Immobilienmakler gesetzlich (noch) nicht vorgeschrieben. Erkundigen Sie sich aber nach spezifischen Fachkenntnissen, fachlichen und regionalen Schwerpunkten oder auch nach Referenzen, die die Expertise eines Immobilienmaklers bestätigen können.

Maklerprovision 2022: wer zahlt die Maklerprovision?

Zum 1. Juni 2015 führte der Gesetzgeber das sogenannte Bestellerprinzip ein. Nach dem Bestellerprinzip sollte derjenige Vertragspartner (Käufer oder Verkäufer, Mieter der Vermieter) die Maklerprovision übernehmen, der den Makler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip gilt heute - nach weiteren Maklervertrag Neuregelungen im BGB - nur noch für Immobilien-Mietverträge.

Die Zahlung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen regelte der Gesetzgeber mit Wirkung vom 23. Dezember 2020 neu. In den §§ 656c, 656d BGB werden nunmehr drei Varianten der Provisionszahlung unterschieden:

  • Wenn beide Parteien den Makler beauftragt haben, dann sind Käufer und Verkäufer zur Zahlung jeweils der Hälfte der Maklerprovision verpflichtet (§ 656c BGB Absatz 1 Satz 1 BGB).
  • Wenn der Maklervertrag nur vom Käufer oder der Maklervertrag nur vom Verkäufer abgeschlossen wurde, so verpflichtet sich dieser gegenüber dem Makler zur Zahlung der vollen Provision (§ 656d BGB Absatz 1 Satz 1 BGB).
  • Der Vertragspartner des Immobiliengeschäfts, der zur Zahlung der gesamten Provision verpflichtet ist, kann sich durch Vereinbarung im Immobilien-Kaufvertrag bis zu 50 Prozent der gezahlten Maklerprovision vom Käufer erstatten lassen (§ 656d BGB Absatz 1 Satz 1 BGB).

Immobilien-Käufer und Immobilien-Verkäufer müssen sich auf eine der drei möglichen Varianten der Courtagevereinbarung verständigen. Damit legen sie auch fest, gegen wen der Makler zu welchen Anteilen einen Provisionsanspruch hat.

Welche Punkte sollten in einem Maklervertrag enthalten sein?

Der Maklervertrag sollte Angaben zumindest zu folgenden Punkten enthalten:

  • persönliche Daten des Maklers und des Auftraggebers
  • Art des Maklervertrags
  • Einzelheiten zum Immobilienobjekt
  • Vertragslaufzeit
  • Kündigungsfrist
  • Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
  • Höhe und Fälligkeit der Provision.

Hilfreiches Schema: Maklervertrag Muster

Formulare erleichtern die Erstellung eines Maklervertrags. Wenn Sie einen Hausverkauf beabsichtigen und dabei einen Immobilienmakler einschalten möchten, dann nutzen Sie gerne unser Maklervertrag Schema Maklervertrag Muster als Vorlage.

Beachten Sie, dass unsere Muster-Maklervereinbarung nur ein Maklervertrag Beispiel darstellt, dass gegebenenfalls entsprechend den Erfordernissen des Einzelfalls anzupassen ist. Eine Abänderung des Maklervertrag Musters ist zum Beispiel notwendig, wenn der Immobilienverkauf nicht von einer Einzelperson, sondern von einer Erbengemeinschaft durchgeführt wird.

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Maklermandat kündigen: wie kann ein Maklervertrag gekündigt werden

Wenn Sie einen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen möchten, dann sollten Sie Folgendes beachten:

Unbefristete Maklerverträge können jederzeit gekündigt werden.

Die Kündigung eines Maklervertrags ist vor allem bei Alleinaufträgen mit Befristung von Bedeutung. Während der Laufzeit eines Alleinauftrags ist der Immobilienverkäufer an einen bestimmten Makler gebunden. Eine wirksame Kündigung des Vertrags beendet diese Maklerbindung.

Einen befristeten Maklervertrag kündigen ist grundsätzlich erst nach Ablauf der vereinbarten Frist möglich – wenn nämlich zuvor eine automatische Fristverlängerung erfolgt ist.

Vorzeitig kündigen:

Ein befristeter Vertrag kann bei Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsrechts während der vereinbarten Vertragslaufzeit gekündigt werden. Ein hierzu erforderlicher „wichtiger Grund“ (§ 626 BGB) kann zum Beispiel dann vorliegen,

  • wenn der Makler vertraglich vereinbarte Vermarktungs-Maßnahmen nicht durchführt oder
  • für vorhandene Immobilieninteressenten keine Besichtigungstermine organisiert.

Maklervertrag kündigen: das sollten Sie wissen Über alle Einzelheiten zur Kündigung eines Maklervertrages informieren wir Sie auf unserer Webseite.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen: Wie kann ich einen Maklervertrag widerrufen

Ein Widerruf eines Maklervertrags kommt für Immobilienverkäufer in Betracht,

  1. wenn sie den Maklervertrag als Verbraucher abgeschlossen haben,und
  2. wenn der Maklervertrag für ein Fernabsatzgeschäft darstellt oder die Maklervereinbarung außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers abgeschlossen wurde.

Infobox: Maklervertrag ohne Widerrufsbelehrung Ist die im Maklervertrag enthaltene Widerrufsbelehrung nicht korrekt oder fehlt sie ganz, so verlängert sich die gesetzliche Widerrufsfrist (14 Tage) um ein weiteres Jahr.

Weitere Informationen zum Widerruf eines Maklervertrags erhalten Sie hier.

Fazit: Was Sie beim Maklervertrag beachten sollten

Maklervergleich: Schließen Sie einen Maklervertrag mit einem Immobilienmakler, der über eine hohe Expertise verfügt und mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist, um die Chancen auf einen zügigen Verkauf zu einem angemessenen Verkaufspreis zu erhöhen.

Vereinbaren Sie mit einem Immobilienmakler nach Möglichkeit einen Alleinauftrag, um die Chance des Maklers auf den Erhalt einer Maklerprovision zu erhöhen und den Makler damit zu motivieren, sich für Ihr Verkaufsvorhaben zu engagieren.

Vereinbaren Sie insbesondere bei einem Alleinauftrag eine (nicht allzu lang bemessene) Vertragslaufzeit, um sich nicht allzu lange vertraglich zu binden und die Verkaufsaktivitäten des ausgewählten Immobilienmaklers auf einen bestimmten Zeitraum zu lenken.

2Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen: