Vorerbe und Nacherbe
Fürs Immobilienerbe oft bedeutsam

Ein Immobilienerbe ist oft eine feine Sache, geht es doch mit einem nicht unerheblichen Wert einher. Manchmal ist es allerdings mit Bestimmungen und Einschränkungen verbunden, die durch eine Vorerbschaft und Nacherbschaft entstehen können. Fürs smarte Erben und Vererben haben wir Ihnen hier die wichtigsten Fakten rund um Vorerbe und Nacherbe sowie seinen Bezug zur Immobilienwirtschaft aufgeführt.

Was sind ein Vorerbe und ein Nacherbe?

Ein Erblasser kann eine Vorerbschaft und Nacherbschaft angeordnet haben. Sie beziehen sich stets auf die Reihenfolge und die Nutzungsdauer des Nachlasses von den jeweiligen Erben. Im Klartext: Im Testament wird eine Person als Vorerbe bestimmt, der die Erbschaft nach dem Tod des Erblasser für einen Zeitraum nutzen kann. Sobald die Vorerbschaft beendet ist, kommt der Nacherbe zum Zug. Zumeist ist dies bei Eintritt des Todes des Vorerben. Damit für den Nacherben noch etwas vom Testament übrig bleibt, ist es dem Vorerben nicht möglich, uneingeschränkt über die Erbmasse zu verfügen.

Wichtig: Vorerben und Nacherben sind kein Teil der gesetzlichen Erbfolge. Sie entstehen nur durch eine dementsprechende Anordnung in einem Testament oder Erbvertrag.

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Was ist ein befreiter Vorerbe?

Für gewöhnlich geht die Vorerbschaft mit Beschränkungen einher. Der Erblasser hat allerdings die Möglichkeit, den Vorerben von einem Teil der Verpflichtungen und Verfügungsbeschränkungen loszulösen. Dann spricht die Gesetzgebung von einem befreiten Vorerben. Diese Option wird in der Praxis oft für das Verfügungsverbot bei Immobilien genutzt. So kann der befreite Vorerbe beispielsweise die geerbte Immobilie verkaufen.

Beachtenswert hierbei ist, dass ein befreiter Vorerbe kein Vermögen verschenken darf. Zudem ist er dazu verpflichtet, auf Anfrage ein Nachlassverzeichnis zu erstellen. Obgleich er eine Verfügungsfreiheit besitzt, hat der Vorerbe Verpflichtungen. Hierzu gehört unter anderem das Zahlen von Nachlassverbindlichkeiten.

Vorteile und Nachteile der Vor- und Nacherbschaft

Hier die Vorteile und Nachteile einer Vor- und Nacherbschaft aus Sicht des Erblassers.

Vorteile

  • Sicherstellung der wirtschaftlichen Versorgung des Vorerben (beispielsweise des Ehepartners bei einem Paar mit Kindern)
  • Vermögen geht nahezu ungeschmälert auf die Nacherben über
  • noch nicht gezeugte Kinder lassen sich als Nacherben einsetzen
  • Möglichkeit zur Vorenthaltung der Erbschaft bis zu einem bestimmten Anlass wie Heirat oder Studienabschluss

Nachteile

  • Vorerbe kann nicht auf Veränderungen nach dem Tod des Erblassers reagieren
  • Erbe wird zweimal versteuert

Erbschaftssteuer und Vorerbschaft: das müssen Sie bedenken

Steuerliche Konsequenzen sollten bei der Planung des Testaments stets berücksichtigt werden. Bei der Verwendung der Vorerbschaft und Nacherbschaft wird der Nachlass doppelt besteuert. Dies liegt daran, dass die Nacherben steuerlich als Erben des Vorerben erachtet werden. Gesetzlich geregelt ist dies in § 6 ErbStG:
„Der Vorerbe gilt als Erbe. Bei Eintritt der Nacherbfolge haben diejenigen, auf die das Vermögen übergeht, den Erwerb als vom Vorerben stammend zu versteuern. Auf Antrag ist der Versteuerung das Verhältnis des Nacherben zum Erblasser zugrunde zu legen.“

Kann ich als Vorerbe das Erbe ausschlagen?

Ja, das ist möglich. Sind Sie ein enger Verwandter des Erblassers, können Sie stattdessen den Pflichtteil einfordern. Pflichtteilsberechtigt sind:

  • Kinder, Enkel und Urenkel des Erblassers
  • Ehe- oder eingetragene Lebenspartner des Erblassers
  • Eltern des Erblassers

Hat der Vorerbe Verpflichtungen im hohen Maße zu erfüllen, aber gehen damit nur wenige Vorzüge ein, kann die Erbausschlagung strategisch sinnvoll sein. Tut der Vorerbe dies, geht die Erbschaft an einen Ersatzerben. Sollte es hierfür keine testamentarische Regelung geben, ist dies automatisch der Schlusserbe. Manchmal schlägt ein Vorerbe auch die Vorerbschaft aus, um persönliche Probleme zu umgehen. So kann die Regelung einer Vorerbschaft in Familien zu Streitigkeiten führen.

Darf der Vorerbe die Immobilie verkaufen?

Für gewöhnlich ist die Vorerbschaft gesetzlich geschützt. Damit darf der Vorerbe an ihr keinerlei Handlungen vornehmen, die sich negativ auf die Nacherben auswirken. So hat der Vorerbe das Nachlassvermögen nur für einen bestimmten Zeitraum und gibt ihn dann an die Nacherben weiter. Aus diesem Grund darf der Vorerbe nach § 2113 BGB nicht die Immobilie verkaufen.

Ausnahme: Wann darf der Vorerbe doch die Immobilie verkaufen?

Zu dem Verkaufsverbot gibt es Ausnahmen. Der Erblasser kann den Vorerben von einigen Einschränkungen nach § 2136 BGB befreien. Im Testament kann er vermerken, dass der Vorerbe die Immobilie verkaufen darf. Dann kann der Nacherbe den Hausverkauf nicht verhindern.

Darüber hinaus ist ein Immobilienverkauf möglich, wenn alle Nacherben dem Verkauf zustimmen. Bei solch einem Verkauf erfährt auch der Käufer von der Vor- und Nacherbenregelung. Nach § 51 Grundbuchordnung (GBO) wird der Nacherbenvermerk im Grundbuch aufgenommen. Die Regelung zu einem befreiten Vorerben ist ebenfalls darin vermerkt. Dies schützt vor einem nicht rechtmäßigen Verkauf.

Kann der Vorerbe den Immobilienverkauf erzwingen?

Al dritte Variante darf ein Vorerbe gegen den Wunsch des Nacherben die Immobilie verkaufen, sofern dem Vorerben eine gesetzmäßige ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie nicht möglich ist. Nach § 2120 BGB muss der Nacherbe dann seine Einwilligung erteilen. Ein Beispiel: Der Vorerbe muss einen Schuldenberg des Erblassers tilgen. Hat er selbst dafür nicht hinreichend Mittel, kann er auf den Hausverkauf bestehen und so die Zustimmung des Nacherben einfordern.

Häufig gestellte Fragen:

Ja, die gibt es. Ein typisches Beispiel ist das Berliner Testament. Bei diesem setzt sich das Ehepaar gegenseitig als unbeschränkte Vollerben ein. Die Kinder sind Schlusserben. Damit erhält der Ehegatte im ersten Schritt das komplette Erbe. Darüber hinaus ist es möglich, auf die Einsetzung eines Nacherben zu verzichten und diesen sofort zum Erben zu machen. Der eigentliche Vorerbe bekäme dann umfangreiche Nutzungsrechte. Bei Immobilien könnte dies ein Nießbrauch sein, sodass der Ehegatte weiterhin in der gewohnten Liegenschaft wohnen kann.

Lesen Sie hier mehr über die Vorerbschaft.

Sollte der Nacherbe noch vor dem Tod des Vorerben sterben, erhalten seine Erben den Nachlass. Für den Vorerben verändert sich somit nichts. Der Erblasser kann dies allerdings verhindern, indem er testamentarisch verfügt, dass sein Nachlass nicht an die Erben des Nacherben gehen soll.

Sofern der Nacherbe vor dem Erblasser stirbt, ist der Vorerbe der endgültige Erbe. Hiervon gibt es jedoch eine Ausnahme: Sollte der Nacherbe ein Nachkomme des Erblassers sein, dann erhalten seine Nachkommen die Nacherbschaft - unter der Voraussetzung, dass er welche hat. So könnten beispielsweise die Enkel des Erblassers die Nacherbschaft antreten. Natürlich kann der Erblasser auch in diesem Fall testamentarisch einen Ersatzerben festlegen.

Lesen Sie hier mehr über die Vorerbschaft.

Der Vorerbe darf selbstverständlich ein eigenes Testament aufsetzen. Damit bestimmt er, an wen seine Vermögenswerte im Erbfall gehen. Allerdings darf er nicht über das Vermögen aus der Vorerbschaft testamentarisch bestimmen. Diese Werte sind rechtlich strikt von seinem eigenen Vermögen zu trennen.

Lesen Sie hier mehr über die Vorerbschaft.