Sonderkündigungsrecht Wohnung
Was gilt für Mieter und Vermieter?

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Grundsätzlich haben Mietverträge eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Es gibt allerdings besondere Situationen, in denen Mieter vor Ablauf der üblichen Kündigungsfrist ihren Mietvertrag außerordentlich kündigen können. Doch welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit das Sonderkündigungsrecht greift? In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über das Sonderkündigungsrecht für Mietwohnungen in Deutschland, von den rechtlichen Grundlagen bis hin zu praktischen Tipps für Mieter.

Was ist ein Sonderkündigungsrecht für Mietverträge?

Das Sonderkündigungsrecht für Mietverträge ermöglicht es Mietern und Vermietern, ihren Mietvertrag vorzeitig und außerordentlich zu kündigen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung, die in der Regel unter Einhaltung einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist erfolgt, kann das Sonderkündigungsrecht in Ausnahmesituationen angewendet werden, in denen ein wichtiger Grund vorliegt, der eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Wann kann der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen?

Damit der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann, ist besonders wichtig, dass eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss unvorhersehbar und untypisch war. Dies sind unter anderem die folgenden Gründe:

  • Modernisierungsmaßnahmen: Die Wohnung soll modernisiert werden und der Mieter möchte den damit verbundenen Lärm und Schmutz nicht mitbekommen. In diesem Fall hat er dann also ein Sonderkündigungsrecht, welches im § 555e BGB geregelt wird.
  • Mieterhöhung: Hat der Vermieter vor, die Miete zu erhöhen, so hat der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Dabei ist nicht ausschlaggebend, ob die Miete aufgrund der Modernisierung (§ 559 BGB) oder aufgrund von einer Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht wird (§ 558 BGB).

Außerdem gilt:

  • Bei Insolvenz des Mieters besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. In diesem Fall kann unter bestimmten Voraussetzungen der Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden.
  • Soldaten, Geistlichen, Lehrern an öffentlichen Schulen und Beamte hatten nach § 570 BGB a.F. ein Sonderkündigungsrecht, wenn sie an einen anderen Dienstort versetzt werden. Diese Regelung ist mit der Mietrechtsreform ersatzlos entfallen und gilt lediglich für Zeitmietverträge, die vor der Reform abgeschlossen worden sind, aus Gründen des Vertrauensschutzes weiter.

Es gilt jedoch nicht: Wenn der Mieter in ein Seniorenheim kommt, dann hat dieser in der Regel kein Sonderkündigungsrecht.

Der Mieter muss den Vermieter schriftlich über den Grund der außerordentlichen Kündigung informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Problems setzen. Erst wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Abhilfe schafft, ist die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht?

Gemäß § 573 a BGB ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn

  • es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter die zweite Wohnung selbst bewohnt oder
  • der Mieter innerhalb des vom Vermieter bewohnten Wohnraums lebt (beispielsweise in einer Einliegerwohnung).

In diesen Fällen darf der Vermieter die Wohnung sogar ohne die Angabe eines Grundes kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist des Mieters um drei Monate, wenn dieser hier von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

Sonderkündigung wegen Modernisierung

Wenn der Vermieter das vermietete Gebäude modernisieren möchte, so muss er dies mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Hierbei muss er schriftlich per Post mitteilen, welche Arbeiten genau durchgeführt werden, wie lange diese voraussichtlich andauern werden und mit welcher Mieterhöhung der Mieter nach Abschluss der Modernisierung rechnen kann. Sobald der Mieter diese Information erhalten hat, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e BGB).

Keine Sonderkündigung bei Bagatellmaßnahmen

Bagatellmaßnahmen sind in der Regel kleinere Mängel oder Störungen, die die Wohnqualität nur geringfügig beeinträchtigen. Typische Beispiele für Bagatellmaßnahmen sind leichte Verschmutzungen im Treppenhaus, vorübergehende Lärmbelästigungen oder geringfügige Reparaturarbeiten, die keinen erheblichen Einfluss auf das Wohnen haben.

Gemäß § 543 Abs. 3 BGB stellt das Vorliegen von Bagatellmaßnahmen in der Regel keinen ausreichenden Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags dar. Solange die Beeinträchtigungen durch Bagatellmaßnahmen nicht erheblich sind und die Wohnqualität nicht nachhaltig beeinträchtigen, besteht kein Recht auf außerordentliche Kündigung.

Sonderkündigung bei Mieterhöhung

Für Mieter besteht in bestimmten Fällen die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags aufgrund einer Mieterhöhung. Wenn die Erhöhung der Miete für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, kann dies einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 BGB darstellen. Eine unzumutbare Härte liegt beispielsweise vor, wenn die Mieterhöhung in einem deutlich überdurchschnittlichen Maß erfolgt oder wenn der Mieter dadurch in existenzielle finanzielle Schwierigkeiten gerät. Auch hier muss der Vermieter die Mieterhöhung selbstverständlich rechtzeitig ankündigen. Nach Erhalt der Ankündigung kann der Mieter den Vertrag zum Ablauf des zweiten Monats kündigen (§ 561 BGB).

Gibt es eine Ausnahme im Todesfall?

Stirbt ein Angehöriger, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Falls dieser nicht alleine gelebt hat, geht der Vertrag auf den Mitbewohner über. Falls er jedoch alleine gelebt hat, dann geht der Vertrag auf den Erben über. Hat man dann als Erbe kein Interesse an der Wohnung, so muss man den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Und für diese drei Monate muss der Erbe dann auch die Miete übernehmen. Selbstverständlich gibt es auch Ausnahmen, denn oft ist der Vermieter in einem solchen Fall kulant. Beispielsweise kann man den Vertrag meist früher kündigen, wenn man selbst einen Nachmieter gefunden hat.

Kann das Kündigungsrecht ausgeschlossen werden?

In Deutschland ist es grundsätzlich nicht möglich, das gesetzliche Kündigungsrecht für Mietverträge vollständig auszuschließen. Das bedeutet, dass Mieter in der Regel immer die Möglichkeit haben, ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen, sofern sie die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten. Auch ähnliche Klauseln, die für den Mieter nachteilig sind, sind übrigens unwirksam.

Wie erfolgt die Kündigung?

Die Kündigung muss schriftlich und fristgerecht erfolgen sowie dem Empfänger tatsächlich auch zugehen. Natürlich dürfen Begründung und Unterschrift ebenfalls nicht fehlen. Die Kündigung ist erst dann wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht.

Wann der Mieter fristlos kündigen darf

Fristlos kündigen dürfen die Mieter ebenfalls, jedoch nur in besonderen Fällen. Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (siehe § 543 BGB) oder dann, wenn die Wohnung als gefährlich für die Gesundheit eingestuft werden kann (siehe § 569 BGB). Empfehlenswert ist es, sich vor der fristlosen Kündigung bei einem Anwalt oder Mieterverein informieren zu lassen.

Alternativen zur Sonderkündigung

Statt einer sofortigen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags können Mieter in vielen Fällen versuchen, durch Verhandlungen mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies kann beispielsweise die Verhandlung einer angemessenen Mietpreiserhöhung oder die Vereinbarung von Kompromissen bezüglich anderer Probleme in der Wohnung umfassen. Wenn die Mietwohnung erhebliche Mängel aufweist, die die Wohnqualität beeinträchtigen, können Mieter unter Umständen eine Mietminderung in Betracht ziehen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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