Grundsätzlich haben Mietverträge im Rahmen eines ordentlichen Kündigungsrechts eine Kündigungsfrist von drei Monaten. In besonderen Fällen können Mieter und Vermieter jedoch von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Doch wann genau besteht eigentlich ein Sonderkündigungsrecht? Wir erklären sowohl Mietern als auch Vermietern, was zu beachten ist. Bei Bestehen eines Sonderkündigungsrechtes können Wohnungen kurzfristiger gekündigt werden. Dies geht nur bei Vorliegen gesetzlich definierter Sonderkündigungsgründe.
Unter dem Sonderkündigungsrecht für Mietverträge ist die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages zu verstehen. Dies bedeutet also, dass die vertraglich geregelte Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss. Aber nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter können von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Damit der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann, ist besonders wichtig, dass eine Situation vorliegt, die bei Vertragsabschluss unvorhersehbar und untypisch war. Dies sind unter anderem die folgenden Gründe:
Außerdem gilt:
Es gilt jedoch nicht: Wenn der Mieter in ein Seniorenheim kommt, dann hat dieser in der Regel kein Sonderkündigungsrecht.
Gemäß § 573 a BGB ist eine erleichterte Kündigung des Vermieters möglich, wenn
In diesen Fällen darf der Vermieter die Wohnung sogar ohne die Angabe eines Grundes kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist des Mieters um drei Monate, wenn dieser von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.
Wenn der Vermieter das vermietete Gebäude modernisieren möchte, so muss er dies mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten ankündigen. Hierbei muss er schriftlich per Post mitteilen, welche Arbeiten genau durchgeführt werden, wie lange diese voraussichtlich andauern werden und mit welcher Mieterhöhung der Mieter nach Abschluss der Modernisierung rechnen kann. Sobald der Mieter diese Information erhalten hat, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag bis zum Ablauf des folgenden Monats kündigen (§ 555e BGB). Wirksam wird die Kündigung dann zum Ablauf des übernächsten Monats.
Bei der Anpassung an die ortsübliche Miete hat der Mieter ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Auch hier muss der Vermieter die Mieterhöhung selbstverständlich rechtzeitig ankündigen. Nach Erhalt der Ankündigung kann der Mieter den Vertrag zum Ablauf des zweiten Monats kündigen (§ 561 BGB).
Stirbt ein Angehöriger, endet der Mietvertrag nicht automatisch. Falls dieser nicht alleine gelebt hat, geht der Vertrag auf den Mitbewohner über. Falls er jedoch alleine gelebt hat, dann geht der Vertrag auf den Erben über. Hat man dann als Erbe kein Interesse an der Wohnung, so muss man den Vertrag innerhalb eines Monats nach dem Todesfall mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Und für diese drei Monate muss der Erbe dann auch die Miete übernehmen. Selbstverständlich gibt es auch Ausnahmen, denn oft ist der Vermieter kulant. Beispielsweise kann man den Vertrag meist früher kündigen, wenn man selbst einen Nachmieter gefunden hat.
Das Sonderkündigungsrecht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann in den Vertrag also nicht schreiben, dass die Sonderkündigung bei einer Modernisierung oder bei einer Mieterhöhung nicht möglich ist. Auch ähnliche Klauseln, die für den Mieter nachteilig sind, sind übrigens unwirksam.
Fristlos kündigen dürfen die Mieter ebenfalls, jedoch nur in besonderen Fällen. Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (siehe § 543 BGB) oder dann, wenn die Wohnung als gefährlich für die Gesundheit eingestuft werden kann (siehe § 569 BGB). Empfehlenswert ist es, sich vor der fristlosen Kündigung bei einem Anwalt oder Mieterverein informieren zu lassen.
Es muss nicht immer die Sonderkündigung sein. Schließlich gibt es Alternativen: Fühlt man sich durch einige Dinge in der Wohnung gestört, möchte die Wohnung jedoch behalten, so besteht für den Mieter unter Umständen die Möglichkeit, eine Mietminderung zu beantragen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.