Insbesondere bei der Vermietung und beim Verkauf spielt die genaue Wohnfläche eine wichtige Rolle. Diese ist schließlich sowohl für den Miet- als auch für den Kaufvertrag relevant und bildet die Grundlage, um den Wert einer Immobilie überhaupt bestimmen zu können.

Leider tauchen bei der Wohnflächenberechnung immer wieder Unklarheiten auf. Momentan existieren hierfür mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise jedoch erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, welche beiden Berechnungsmethoden die bekanntesten sind und wie sie die Wohnflächenberechnung auch selbst durchführen können.

Wohnflächenberechnung nach der WoFlV

Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Dabei stimmt die tatsächliche Grundfläche nicht immer mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden. Die Berechnung ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) geregelt.

Das zählt zur Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung WoFlV

  • Wohnzimmer
  • Schlaf- und Kinderzimmer
  • Küchen
  • Esszimmer
  • Flure
  • Badezimmer und WCs
  • Neben- und Abstellräume
  • Sauna und Fitnessräume
  • Pool und Schwimmbad

Außerdem können auch Balkone, Wintergärten oder Terrassen ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden.

Keine Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung WoFlV

  • Keller
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Garagen
  • Flächen mit einer Deckenhöhe von unter einem Meter (Dachschrägen)

Bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche gibt es verschiedene Abzugsflächen, so zum Beispiel Bekleidungen, Pfeiler oder Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit mehr als drei Stufen oder auch Fenster- und Wandnischen. Bei Dachschrägen sollte auf Folgendes geachtet werden:
Beträgt die Höhe unter der Schräge bis zu einem Meter, wird diese Fläche nicht zur Wohnfläche angerechnet. Sind es ein bis zwei Meter, wird die Fläche zu 50 % angerechnet. Bei über zwei Metern dann zu 100 %. Gleiches gilt übrigens auch für die Flächen unter Treppen.

So werden Wohnflächen prozentual angerechnet

AnrechnungRaumartRaumhöhe
100%alleüber 2 Meter
100%beheizte Hausflure-
50%z.B. Dachschrägen, Raum unter Treppenbis 2 Meter
50%ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder-
25 - 50%Terassen, Balkone-
0%z.B. Dachschrägen, Raum unter Treppenweniger 1 Meter
0%außerhalb der Wohnung/Haus: Keller, Schuppen, Abstellraum-
0%Schornsteine, Säulenüber 1,5 Meter

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Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Neben der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gibt es ein weiteres Verfahren, das in der DIN-Norm 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" geregelt wird.

Hierbei werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Und im Gegensatz zu der Berechnung nach der WoFlV werden hierbei auch Balkone und Terrassen separat ausgewiesen und zu 100 % angerechnet. Hieraus resultiert dann selbstverständlich eine deutlich höhere Fläche, als in der Berechnung nach der WoFlV. Möchte man Wohnflächen also vergleichen, so muss man darauf achten, dass diese nach derselben Methode berechnet wurden.

Kosten einer Wohnflächenberechnung

Soll ein Spezialist die Wohnflächenberechnung durchführen, dann erledigt das in der Regel ein Gutachter. Dieser kennt sich schließlich mit den Berechnungsvorschriften aus und weiß, welche Flächen wie gewertet werden. Die gesamte Berechnung kann beim Gutachter bis zu zwei Stunden dauern und kostet etwa 150 bis 250 Euro. Weist der Spezialist dann eine Differenz zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.

Wofür ist die genaue Wohnfläche wichtig?

Die exakte Wohnfläche ist insbesondere bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie relevant. Bei fehlerhaften Angaben können gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen. Beispielsweise werden in Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch.

Außerdem ist die Wohnfläche die Grundlage für die Wertbestimmung einer Immobilie beim Verkauf. Da die Quadratmeterpreise kontinuierlich steigen, gewinnt die Wohnflächenberechnung immer mehr an Bedeutung.

Wohnfläche falsch berechnet - Was tun?

Es kann zu Fällen kommen, in denen der Vermieter die Wohnfläche einer Wohnung im Mietvertrag falsch - oft zu hoch - ausweist.

Diese Rechte hat der Mieter:

  • Weicht die angegebene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung.
  • Mieter dürfen die Miete dann entsprechend um die Prozentpunkte der Abweichung mindern. Ist die Wohnfläche beispielsweise 16 Prozent kleiner als angegeben, kann die Miete um 16 Prozent reduziert werden.
  • Das gilt rückwirkend für die vergangenen drei Kalenderjahre.
  • Für die Zeit über drei Jahre kann sich der Vermieter auf die Verjährung berufen.
  • Ausschlaggebend ist hierbei, wann der Mieter Kenntnis von der falschen Vermessung erlangt hat.

Möchte der Vermieter Ihnen nicht entgegenkommen, sollten Sie sich als Mieter an einen Anwalt oder einen Mieterschutzverein wenden. Außerdem sollten Sie die zu viel gezahlte Miete im Zweifel per gerichtlichem Mahnbescheid oder Klage zurückfordern. Auch zu viel gezahlte Nebenkostenanteile können rückwirkend bis zu drei Jahren zurückgefordert werden. Zudem muss der Nebenkostenanteil der realen Wohnfläche angepasst werden. Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als zehn Prozent hat der Mieter außerdem aufgrund eines nicht behebbaren Mangels das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Wohnflächenberechnung selbst durchführen!

Mit unserem Muster zur Wohnflächenberechnung finden Sie ganz leicht heraus, wie viel Wohnfläche Ihre Immobilie wirklich hat. Sie finden das kostenlose Muster hier als PDF: Wohnflächenberechnung Muster

Zur Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung geben Sie bitte jeden Raum einzeln an. In unserer Wohnflächenberechnungsvorlage lesen Sie einfach ab, welche Flächen zu welchem Prozentsatz zu Ihrer Wohnfläche gerechnet werden. Neben der Raumhöhe spielt auch die Nutzung der Fläche eine Rolle. Geben Sie bequem die Abmessung des betreffenden Raumes und den zu berücksichtigenden Prozentsatz in unser Wohnflächenberechnung Formular ein – unser Vordruck berechnet Ihnen automatisch die Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung im Zuge einer kostenlosen Immobilienbewertung

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