Seit Juni 2019
Wohnflächenberechnung
So einfach geht es
Bei Vermietung und Verkauf von Immobilien spielt die genaue Wohnfläche und die Art der Wohnflächenberechnung eine wichtige Rolle. Diese ist schließlich sowohl für die Höhe der Miete als auch für den Kaufvertrag relevant. Sie bildet außerdem die Grundlage zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie.
Zwei Verfahren zur Wohnflächenberechnung
Leider tauchen bei der Wohnflächenberechnung immer wieder Unklarheiten auf. Momentan existieren hierfür mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise jedoch erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, welche beiden Berechnungsmethoden die verbreitetsten sind und wie sie die Wohnflächenberechnung auch selbst durchführen können.
Wohnflächen- berechnung nach WoFlV
Die erste Berechnungsmehtode ist die Wohflächenberechnung nach WoFlV. Hier wird als Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Dabei stimmt die tatsächliche Grundfläche nicht immer mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden. Die Berechnung ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) geregelt.
Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung
- Wohnzimmer
- Schlaf- und Kinderzimmer
- Küchen
- Esszimmer
- Flure
- Badezimmer und WCs
- Neben- und Abstellräume
- Sauna und Fitnessräume
- Pool und Schwimmbad
Außerdem können auch Balkone, Wintergärten oder Terrassen ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden. Räume mit Schrägen können auch ganz oder teilweise angerechnet werden, dazu später noch mehr.
Keine Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung
- Keller
- Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Garagen
- Flächen mit einer Deckenhöhe von unter einem Meter (Dachschrägen)
Bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche gibt es verschiedene Abzugsflächen, so zum Beispiel Bekleidungen, Pfeiler oder Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit mehr als drei Stufen oder auch Fenster- und Wandnischen.
Bei Räumen mit Dachschrägen sollte auf Folgendes geachtet werden:
Beträgt die Höhe unter der Schräge bis zu einem Meter, wird diese Fläche nicht zur Wohnfläche angerechnet. Sind es ein bis zwei Meter, wird die Fläche zu 50 % angerechnet. Bei über zwei Metern dann zu 100 %. Gleiches gilt übrigens auch für die Flächen unter Treppen.
| Anrechnung | Raumart | Raumhöhe |
|---|---|---|
| 100 % | alle | über 2 Meter |
| 100 % | beheizte Hausflure | - |
| 50 % | z.B. Dachschrägen, Raum unter Treppen | bis 2 Meter |
| 50 % | ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder | - |
| 25 - 50 % | Terassen, Balkone | - |
| 0 % | z. B. Dachschrägen, Raum unter Treppen | weniger 1 Meter |
| 0 % | außerhalb der Wohnung/Haus: Keller, Schuppen, Abstellraum | - |
| 0 % | Schornsteine, Säulen | über 1,5 Meter |
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Neben der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gibt es eine weitere Berechnungsverordnung, die in der DIN-Norm 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" geregelt wird.
Hierbei werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Und im Gegensatz zu der Berechnung nach der WoFlV werden hierbei auch Balkone und Terrassen separat ausgewiesen und zu 100 % angerechnet. Hieraus resultiert dann eine deutlich größere Wohn- und Nutzfläche, als in der Berechnung nach der WoFlV. Möchte man Wohnflächen also vergleichen, so muss man darauf achten, dass diese nach derselben Methode berechnet wurden.
Kosten einer Wohnflächenberechnung
Soll ein Spezialist die Wohnflächenberechnung durchführen, dann erledigt das in der Regel ein Gutachter. Dieser kennt sich schließlich mit den Berechnungsvorschriften aus und weiß, welche Flächen wie gewertet werden. Die gesamte Berechnung kann beim Gutachter bis zu zwei Stunden dauern und kostet etwa 150 bis 250 €. Weist der Spezialist dann eine Differenz zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.
Wofür ist die genaue Wohnfläche wichtig?
Die exakte Wohnfläche ist insbesondere bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie relevant. Bei fehlerhaften Angaben können gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen. Beispielsweise werden in Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch.
Außerdem ist die Wohnfläche die Grundlage für die Wertbestimmung einer Immobilie beim Verkauf. Da die Quadratmeterpreise kontinuierlich steigen, gewinnt die Wohnflächenberechnung immer mehr an Bedeutung.
Wohnfläche falsch berechnet?
Ist die falsche Wohnfläche in Miet- oder Kaufvertrag angegeben, kann eine Anpassung von Miete oder Kaufpreis auch noch nachträglich eingefordert werden. Mietminderungen sind ab einer Abweichung von 10 % möglich. Legen Sie zunächst Ihre eigene Berechnung dem Vermieter oder Verkäufer vor und stellen sicher, dass Sie das gleiche Berechnungsverfahren angewendet haben. Soll eine Neuberechnung vor Gericht bestand haben, wird sie von einem Gutachter durchgeführt.
Diese Rechte hat der Mieter
- Ab einer Abweichung von 10% darf der Mieter die Miete mindern, allerdings nur bei Ankündigung!
- Die Miete wird um die berechnete Differenz gemindert
- Miete kann bis zu drei Kalenderjahre rückwirkend gemindert werden
- Nebenkosten, die auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet werden, können ebenfalls rückwirkend gemindert werden
- Der Mietvertrag kann außerordentlich fristlos vom Mieter gekündigt werden
Zur Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung geben Sie bitte jeden Raum einzeln an. Achten Sie bei Dachgeschosswohnungen auf die Höhe und Schräge der Decke und teilen Sie Räume nach dieser ein. In unserer Wohnflächenberechnungsvorlage lesen Sie einfach ab, welche Flächen zu welchem Prozentsatz zu Ihrer Wohnfläche gerechnet werden. Neben der Raumhöhe spielt auch die Nutzung der Fläche eine Rolle. Geben Sie bequem die Abmessung des betreffenden Raumes und den zu berücksichtigenden Prozentsatz in unser Wohnflächenberechnung Formular ein – unser Vordruck berechnet Ihnen automatisch die Wohnfläche.
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Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.!