Bei Vermietung und Verkauf von Immobilien spielt die genaue Wohnfläche und die Art der Wohnflächenberechnung eine wichtige Rolle. Diese ist schließlich sowohl für die Höhe der Miete als auch für den Kaufvertrag relevant. Sie bildet außerdem die Grundlage zur Bestimmung des Wertes einer Immobilie.

Zwei Verfahren zur Wohnflächenberechnung

Leider tauchen bei der Wohnflächenberechnung immer wieder Unklarheiten auf. Momentan existieren hierfür mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise jedoch erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern. In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie, welche beiden Berechnungsmethoden die bekanntesten sind und wie sie die Wohnflächenberechnung auch selbst durchführen können.

Wohnflächen- berechnung nach WoFlV

Als Wohnfläche wird die anrechenbare Grundfläche der Wohnräume eines Gebäudes bezeichnet. Dabei stimmt die tatsächliche Grundfläche nicht immer mit der Wohnfläche überein, da bestimmte Flächen abgezogen werden. Die Berechnung ist in der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) geregelt.

Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung

  • Wohnzimmer
  • Schlaf- und Kinderzimmer
  • Küchen
  • Esszimmer
  • Flure
  • Badezimmer und WCs
  • Neben- und Abstellräume
  • Sauna und Fitnessräume
  • Pool und Schwimmbad

Außerdem können auch Balkone, Wintergärten oder Terrassen ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden.

Keine Wohnfläche laut Wohnflächenverordnung

  • Keller
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Garagen
  • Flächen mit einer Deckenhöhe von unter einem Meter (Dachschrägen)

Bei der Ermittlung der anrechenbaren Grundfläche gibt es verschiedene Abzugsflächen, so zum Beispiel Bekleidungen, Pfeiler oder Vormauerungen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter, Treppen mit mehr als drei Stufen oder auch Fenster- und Wandnischen. Bei Dachschrägen sollte auf Folgendes geachtet werden:
Beträgt die Höhe unter der Schräge bis zu einem Meter, wird diese Fläche nicht zur Wohnfläche angerechnet. Sind es ein bis zwei Meter, wird die Fläche zu 50 % angerechnet. Bei über zwei Metern dann zu 100 %. Gleiches gilt übrigens auch für die Flächen unter Treppen.

So werden Wohnflächen prozentual angerechnet

Grafik Wohnflaechenberechnung

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AnrechnungRaumartRaumhöhe
100 %alleüber 2 Meter
100 %beheizte Hausflure-
50 %z.B. Dachschrägen, Raum unter Treppenbis 2 Meter
50 %ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder-
25 - 50 %Terassen, Balkone-
0 %z. B. Dachschrägen, Raum unter Treppenweniger 1 Meter
0 %außerhalb der Wohnung/Haus: Keller, Schuppen, Abstellraum-
0 %Schornsteine, Säulenüber 1,5 Meter

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Neben der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung gibt es ein weiteres Verfahren, das in der DIN-Norm 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau" geregelt wird.

Hierbei werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt. Und im Gegensatz zu der Berechnung nach der WoFlV werden hierbei auch Balkone und Terrassen separat ausgewiesen und zu 100 % angerechnet. Hieraus resultiert dann selbstverständlich eine deutlich höhere Fläche, als in der Berechnung nach der WoFlV. Möchte man Wohnflächen also vergleichen, so muss man darauf achten, dass diese nach derselben Methode berechnet wurden.

Kosten einer Wohnflächenberechnung

Soll ein Spezialist die Wohnflächenberechnung durchführen, dann erledigt das in der Regel ein Gutachter. Dieser kennt sich schließlich mit den Berechnungsvorschriften aus und weiß, welche Flächen wie gewertet werden. Die gesamte Berechnung kann beim Gutachter bis zu zwei Stunden dauern und kostet etwa 150 bis 250 €. Weist der Spezialist dann eine Differenz zu der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach, hat sein Urteil vor Gericht Bestand.

Wofür ist die genaue Wohnfläche wichtig?

Die exakte Wohnfläche ist insbesondere bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie relevant. Bei fehlerhaften Angaben können gegebenenfalls finanzielle Nachteile entstehen. Beispielsweise werden in Mehrfamilienhäusern und größeren Wohnanlagen die Mietnebenkosten üblicherweise nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert ist also auch der Anteil an den Nebenkosten zu hoch.

Außerdem ist die Wohnfläche die Grundlage für die Wertbestimmung einer Immobilie beim Verkauf. Da die Quadratmeterpreise kontinuierlich steigen, gewinnt die Wohnflächenberechnung immer mehr an Bedeutung.

Wohnfläche falsch berechnet?

Ist die falsche Wohnfläche in Miet- oder Kaufvertrag angegeben, kann eine Anpassung von Miete oder Kaufpreis auch noch nachträglich eingefordert werden. Legen Sie zunächst Ihre eigene Berechnung dem Vermieter oder Verkäufer vor und stellen sicher, dass Sie das gleiche Berechnungsverfahren angewendet haben. Soll eine Neuberechnung vor Gericht bestand haben, wird sie von einem Gutachter durchgeführt.

Diese Rechte hat der Mieter

  • Ab einer Abweichung von 10% darf der Mieter die Miete mindern, allerdings nur bei Ankündigung!
  • Die Miete wird um die berechnete Differenz gemindert
  • Miete kann bis zu drei Kalenderjahre rückwirkend gemindert werden
  • Nebenkosten, die auf der Grundlage der Wohnfläche berechnet werden, können ebenfalls rückwirkend gemindert werden
  • Der Mietvertrag kann außerordentlich fristlos vom Mieter gekündigt werden

Wohnflächenberechnung selbst durchführen!

Mit unserem Muster zur Wohnflächenberechnung finden Sie ganz leicht heraus, wie viel Wohnfläche Ihre Immobilie wirklich hat. Sie finden das kostenlose Muster hier als PDF.

PDF Vorlage Wohnflächenberechnung
Download

Zur Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung geben Sie bitte jeden Raum einzeln an. In unserer Wohnflächenberechnungsvorlage lesen Sie einfach ab, welche Flächen zu welchem Prozentsatz zu Ihrer Wohnfläche gerechnet werden. Neben der Raumhöhe spielt auch die Nutzung der Fläche eine Rolle. Geben Sie bequem die Abmessung des betreffenden Raumes und den zu berücksichtigenden Prozentsatz in unser Wohnflächenberechnung Formular ein – unser Vordruck berechnet Ihnen automatisch die Wohnfläche.

Wohnflächenberechnung im Zuge einer kostenlosen Immobilienbewertung

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Häufig gestellte Fragen:

Haben Sie den Verdacht, dass Ihre Wohnfläche falsch berechnet wurde, messen Sie auf jeden Fall nach! Als Mieter haben Sie ab einer Abweichung von mindestens 10 % ein Recht auf Mietminderung. Auch die zuviel bezahlten Nebenkosten können drei Jahre rückwirkend zurückgefordert werden.

➤ Hier finden Sie eine Vorlage zur Wohnflächenberechnung.

Bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 werden nicht direkt die Wohnflächen, sondern Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen ermittelt.

In der Regel wird bei Wohnraum die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV angewendet. Man unterscheidet hierbei in Grundfläche und Wohnfläche. Von der Grundfläche werden bestimmte Bereiche wie Keller oder Flächen unter Dachschrägen prozentual abgezogen.

➤ Hier erfahren Sie mehr zur Berechnung der Wohnfläche.

  • Wohnzimmer
  • Schlaf- und Kinderzimmer
  • Küchen
  • Esszimmer
  • Flure
  • Badezimmer und WCs
  • Neben- und Abstellräume
  • Sauna und Fitnessräume
  • Pool und Schwimmbad

Außerdem können auch Balkone, Wintergärten oder Terrassen ganz oder teilweise zur Wohnfläche gerechnet werden.

➤ Lesen Sie hier mehr über die prozentuale Anrechnung von Kellern und Dachnschrägen.