Einheitswert
Die Basis zur Berechnung der Grundsteuer

Der Einheitswert ist das Fundament für die Berechnung der Grundsteuer, die an das Finanzamt gezahlt werden muss. Diesen erhalten Grundstückseigentümer über den Einheitswertbescheid, der Ihnen zugesendet wird.

Sie benötigen Tipps bei der Feststellung vom Einheitswert? Wie Finanzämter den Einheitswert berechnen, was im Einheitswertbescheid steht und wo Sie diesen finden: Wir klären Fragen rund um die wichtige und doch so umstrittene Zahl.

Definition: Der Einheitswert bei Immobilien

Um den Einheitswert eines Hauses zu ermitteln, nutzt das Finanzamt die Einheitswerte-Tabelle. Damit berechnet das Amt, wie hoch die Grundsteuer ist, die für ein Grundstück und eine Immobile anfällt. Auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken oder Wäldern und bei gewerblichen Flächen bildet der Einheitswert die Berechnungsgrundlage.

Wo liegt der Unterschied zwischen Einheitswert und Verkehrswert?

Verkehrswert und Einheitswert sind zwei unterschiedliche Werte. Während der Einheitswert von Zahlen aus den Sechzigern beziehungsweise aus den Dreissigern ausgeht, beruht der Verkehrswert auf der Einschätzung von Angebot und Nachfrage auf dem freien Immobilienmarkt. Er fußt also auf aktuellen Zahlen. Bei einer Immobilienbewertung für Ihr Haus oder Ihr Grundstück wird dieser aktuelle Verkehrswert ermittelt, wenn Sie beispielsweise einen Verkauf planen.

Noch einmal anders kann der Marktwert ausfallen. Das ist der Preis, den eine Immobilie dann tatsächlich erzielt, wenn es zum Verkauf kommt. Der Marktwert kann, muss aber nicht genauso hoch sein wie der Verkehrswert. Sie benötigen den Verkehrswert für Ihre Immobilie? Dann helfen wir Ihnen selbstverständlich gerne weiter. Die Immobilienmakler von HAUSGOLD bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung.

Kostenlose Immobilienbewertung

Wie wird der Einheitswert bei einem Grundstück oder einem Haus ermittelt?

Seit 1998 wird für die Ermittlung des Einheitswertes ein Wert aus den Jahren 1935 (für ehemalige Ost-Bundesländer), beziehungsweise 1964 für West-Bundesländer genutzt. Was die Immobilie am ersten Januar dieses Jahres wert war, bestimmt bis heute die Kennzahl für den Einheitswert. Eigentlich sollten die Werte seit 1964 alle sechs Jahre aktualisiert werden.

Dazu sollten die Jahresrohmieten betrachtet werden, also das Entgelt, das als Miete oder Pacht für das ganze Jahr zu erwarten war. Weil dieser Wert aber umständlich zu ermitteln ist, wurde in der Praxis Jahr für Jahr auf die alten Daten zurückgegriffen. Bis ins Jahr 2025 werden die Finanzämter weiter die alten Daten nutzen.

Zur Berechnung ziehen sie das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren heran, um den endgültigen Betrag zu errechnen, der am Ende im Einheitswertbescheid steht. Das Ertragswertverfahren kann genutzt werden, wenn die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1964 bekannt ist. Kennt man diesen Wert nicht, nutzen die Behörden das Sachwertverfahren.

Einheitswert und Finanzamt: Wie hängen Einheitswert und Grundsteuer zusammen?

Grundsteuer und Einheitswert gehören zusammen: Die Höhe der Grundsteuer, die für ein Gebäude oder ein Grundstück anfällt, wird auf der Basis des Einheitswertes ermittelt. Seit Jahrzehnten werden die Einheitswerte für Häuser als Bemessungsgrundlage genutzt, um die anfallenden Steuern und Gebühren zu berechnen. Neben der Grundsteuer betrifft diese Regelung auch die Zweitwohnungssteuer und die Gewerbesteuer.

Was ist ein Einheitswertbescheid?

Nun, da die Definition des Einheitswertes geklärt ist, folgt die nächste Frage: „Einheitswertbescheid, was ist das?“. Das ist der Bescheid, den das Amt erstellt, nachdem die Einheitsbewertung vom Finanzamt ermittelt ist, zum Beispiel nach einem Verkauf. Man findet das zugehörige Aktenzeichen auch unter dem Stichwort „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ auf dem Grundsteuerbescheid.

Der Einheitswertbescheid gibt keine Auskunft über die Höhe der anfallenden Steuer und er ist auch nicht dasselbe wie der Steuerbescheid. Der Einheitswertbescheid ist nur ein Werkzeug, um die Grundsteuer oder die Gewerbesteuer für ein Grundstück oder eine Immobilie zu ermitteln. Nach der Bekanntgabe des Bescheides haben Immobilieneigentümer vier Wochen Zeit, um Klage gegen diesen Bescheid zu erheben. Dazu muss präzise dargelegt werden, welcher Wert oder welche Zurechnung angezweifelt wird.

Ich brauche den Einheitswertbescheid, was tun?

Wenn eine Immobilie verkauft wird, stellt das Finanzamt für die Käufer den Einheitswert fest und verschickt ihn als Einheitswertbescheid. Dieser Vorgang nennt sich Zurechnungsfortschreibung. Sie stellen sich die Frage: Wo finde ich den Einheitswert? Dann schauen Sie in den Einheitswertbescheid oder in den Grundsteuerbescheid hinein.

Wird eine Immobilie verschenkt, kann es unter Umständen länger dauern, bis die Änderung im Grundbuchamt eingetragen wird, was wiederum zu einer Verzögerung bei der Zustellung des Einheitswertbescheides führen kann. Hier lohnt sich eine Nachfrage beim Finanzamt.

In Deutschland muss jährlich eine Grundsteuer gezahlt werden. Die Höhe der zu zahlenden Steuer wird Eigentümern mit dem Grundsteuerbescheid übermittelt. Sie können sich in folgendem Artikel "Grundsteuer" über alle weiteren Fakten informieren.

Welche Rolle spielt der Einheitswert beim Verkauf von Immobilien?

Steuern, Gebühren und Abgaben werden mit Hilfe des Einheitswertes ermittelt, vor allem die Gewerbesteuer, die Grundsteuer und die Zweitwohnungssteuer. Zum Verkauf einer Immobilie im Rahmen der Privatwirtschaft ist der Einheitswert nicht nötig. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchte, benötigen Sie eine Immobilienbewertung, die etwa nach dem Vergleichswertverfahren durchgeführt wird. Dazu unterstützen Sie unsere Immobilienexperten gerne.

Hat der Einheitswert Einfluss auf die Grunderwerbsteuer?

Der Einheitswert wird nicht zur Ermittlung von Grunderwerbssteuern benutzt. Stattdessen sind hier notariell beglaubigte Kaufpreise die ausschlaggebenden Zahlen. Mit diesen ermittelt die Finanzbehörde die anfallende Grunderwerbsteuer.

Warum steht der Einheitswert in der Kritik?

Im Jahr 1998 wurde die Berechnung der Grundsteuer mit Hilfe des Einheitswertes eingeführt. Kritik an der Methode gab es gleich von Anfang an. Für die Ermittlung des Einheitswertes einer Immobilie wurden nämlich Werte herangezogen, die aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer und aus 1935 für die neuen Bundesländer stammen. Wenn derart veraltete Werte benutzt werden, führt das im Laufe der Jahre zu ungerechten Ergebnissen: Der Verkehrswert einer Immobilie kann unter diesen Umständen sehr weit von der Zahl entfernt sein, die im Einheitswertbescheid steht.

So ein typisches „Einheitswert Haus berechnen Beispiel“, welches unrealistisch ist: Eine gefragte Eigentumswohnung in guter Lage in München kann niedriger bewertet sein als etwa eine vergleichbare im Problembezirk in Dortmunds Nordstadt. Der Verkehrswert der Münchner Wohnung liegt dagegen weit über dem der Dortmunder Wohnung. Das Bundesverfassungsgericht urteilte dazu, dass diese Bemessung verfassungswidrig ist. Eine grundlegende Reform wurde anschließend für das Jahr 2025 beschlossen.

Der Einheitswert ab dem Jahr 2025

Im neuen Verfahren, das ab 2025 gilt, nutzt das Finanzamt nur noch fünf Parameter zur Ermittlung des Einheitswertes anstatt wie bisher etwa 20. Die Werte, mit denen sich der Einheitswert berechnen lässt, sind folgende:

  • Der Bodenrichtwert
  • Die Grundstücksfläche
  • Die Art der Immobilie
  • Das Alter der Immobilie
  • Die statistisch berechnete Nettokaltmiete

All diese Faktoren müssen in Zukunft alle sieben Jahre neu erhoben werden, um die Marktentwicklungen abzudecken. Damit sollen Ungerechtigkeiten, wie in dem oben genannten Einheitswert-Beispiel, vermieden werden.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen:

Der Einheitswert ist der Wert, den das Finanzamt benutzt, um die Höhe von anfallenden Steuern und Abgaben für Häuser und Grundstücke zu ermitteln.

Mehr dazu hier!

Das Finanzamt teilt den Einheitswert nach einem Eigentumswechsel per Einheitswertbescheid den neuen Besitzer mit. Verzögert sich die Mitteilung, können die Eigentümer beim örtlichen Finanzamt den Einheitswertbescheid anfordern. Das Einheitswert-Aktenzeichen steht auf dem Einheitswertbescheid und auf dem Grundsteuerbescheid. Hier ist es oft als „Aktenzeichen der Bewertungsstelle“ zu finden.

Für mehr Informationen gehen Sie auf folgenden Artikel.

Um den Einheitswert zu ermitteln, betrachtet das Amt die Jahresrohmiete aus dem Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost), die eine fiktive Mietpartei für das ganze Jahr zu zahlen hätte. Diese wird mit einem festgelegten Vervielfältiger multipliziert. Dazu werden Zu- und Abschläge einkalkuliert, die den Ertragswert der Immobilie erhöhen oder senken könnten.

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Auf der Grundlage der Jahresrohmieten aus den Jahren 1964 beziehungsweise 1935 erfolgt die Einheitswertfeststellung vom Finanzamt. Die Einheitswerttabelle für jedes Bundesland enthält die dazu nötigen Daten, die das Amt braucht. Zur Wertermittlung nutzt das Finanzamt zwei Verfahren: Entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.

Die genaue Berechnungsmethode finden Sie hier.