Normalerweise sind private Immobilienverkäufe steuerfrei. Jedoch werden sie als gewerblicher Grundstückshandel bewertet, wenn innerhalb von fünf Jahren die 3-Objekt-Grenze überschritten wird. D.h. mehr als drei Immobilien veräußert werden, die in im Zeitraum von fünf Jahren auch erworben wurden.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Folgen dies für die Besteuerung des Gewinns hat und wo die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel liegt.

Ab wann gilt der gewerbliche Grundstückshandel?

Wenn von Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft werden, liegt der gewerbliche Grundstückshandel vor. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass in diesem Fall eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter steckt. Ist dies der Fall, so unterliegt der erzielte Gewinn bei der Veräußerung eines Objektes der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer. Die Besteuerung erfolgt gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.

Die 3-Objekt-Grenze

Die 3-Objekt-Grenze hat grundsätzlich nur eine indizielle Wirkung, ist somit als Vereinfachungsregel zu verstehen und hat Ausnahmen. Beispielsweise kann ein gewerblicher Grundstückshandel bei bestimmten Sachverhalten trotz Einhaltens der 3-Objekt-Grenze vorliegen. Ebenso gilt umgekehrt, dass trotz Überschreitens der Grenze noch eine Vermögensverwaltung denkbar ist

Betrachtungszeitraum

Der Betrachtungszeitraum bei der Bestimmung, ob der gewerbliche Grundstückshandel vorliegt, liegt bei fünf Jahren.

  • 1-3 Objekte werden innerhalb von fünf Jahren erworben und verkauft: IdR. private Vermögensverwaltung
  • Mindestens 4 Objekte werden innerhalb von fünf Jahren erworben und verkauft: Gewerblicher Grundstückshandel ab dem 1. Objekt

Welche Immobilien zählen als Grundstück?

Diese Objekte zählen beim gewerblichen Grundstückshandel:

  • Grundstücke
  • Wohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Garagen und Stellplätze

Mehrfamilienhäuser zählen mehrfach, wenn sie Teileigentum sind.

Diese Objekte zählen nicht beim gewerblichen Grundstückshandel:

  • selbstgenutzte Immobilien
  • Objekte von Ehepartnern
  • geerbte Immobilien

Regelung bei Ehepartnern

Bei Ehepartnern gilt die 3-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide jeweils drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern können. Und das, ohne dass der erzielte Gewinn der Einkommensteuer unterliegt. Allerdings kann hier die Spekulationssteuer anfallen.

Überschreitung der 3-Objekt-Grenze

Bei Überschreitung der 3-Objekt-Grenze gilt der gewerbliche Grundstückshandel übrigens nicht nur für das vierte Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte. Selbst bei unter vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstücksverwalter verhält. Unter anderem dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

Sogar Grundstücke, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die 3-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.

Ausnahmen: Kein gewerblicher Grundstückshandel

In einigen Ausnahmen liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor auch wenn die 3-Objekt-Grenze überschritten wurde. Dafür herrscht in diesen Fällen eine besondere Beweislast für den Steuerpflichtigen.

  • Bei einem Verkauf ohne eine Gewinnerzielungsabsicht, z. B. beim Kauf für Verwandte aufgrund eines Vorkaufsrechts.
  • Bei einem Kauf ohne Veräußerungsabsicht, z. B. wenn der Verkauf aufgrund von Finanzierungsproblemen stattfindet.

Bei einer erhöhten Beweislast, dass keine Veräußerungsabsicht beim Kauf bestand, dient bspw. ein Immobilienkredit, der länger als fünf Jahre läuft.

3-Objekt-Grenze für Branchenkundige

Die 3-Objekt-Grenze kann aber auch auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Errichtung eine Verkaufsabsicht vorlag. Hierunter fallen meist Käufe und Verkäufe von Branchenkundigen. Unter anderem wird die Frist in den folgenden Fällen ausgedehnt:

  • Das Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner fertiggestellten Bebauung verkauft.
  • Das Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut.
  • Der Veräußerer beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts.
  • Vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen.
  • Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert.
  • Beim Verkauf von errichteten Großobjekten kann außerhalb der oben genannten Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als vier Objekten vorliegen. Das setzt voraus, dass besondere Anzeichen gegeben sind, die auf eine Veräußerungsabsicht bei der Errichtung hindeuten.

Die Spekulationsfrist

Bei weniger als drei Objekten gilt grundsätzlich also, dass Privatpersonen Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung erzielen. Diese Einnahmen sind steuerfrei, sobald die Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren. Wenn also das Grundstück – ganz oder teilweise – innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommenssteuer. Somit ist bei Veräußerung über zehn Jahre nach dem Erwerb der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

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