Normalerweise sind private Verkäufe steuerfrei. Ab einem bestimmten Zeitpunkt und unter bestimmten Bedingungen werden die Verkäufe jedoch als gewerblicher Grundstückshandel bewertet.
Immobilienverkäufer sollten unbedingt die Grenzwerte kennen, bevor sie aktiv werden. Werden Grundstücke von Privatpersonen erworben und später wieder veräußert, wird erst einmal grundsätzlich davon ausgegangen, dass es sich um sogenannte private Vermögensverwaltung handelt. Unter bestimmten Bedingungen könnte es Ihnen aber passieren, dass gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Somit unterliegt der erzielte Gewinn der Einkommensteuer. Wo die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel liegt, lesen Sie hier.
Der gewerbliche Grundstückshandel liegt vor, wenn die gesetzlichen Tatbestandsmerkmale einer gewerblichen Tätigkeit einschlägig sind. Diese sind Nachhaltigkeit, eine Gewinnerzielungsabsicht und die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Ist dies der Fall, so unterliegt der erzielte Gewinn bei der Veräußerung eines Objektes der Einkommenssteuer. Die Besteuerung erfolgt gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.
Wenn von Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft werden, so liegt der gewerbliche Grundstückshandel vor. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass in diesem Fall eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter steckt.
Zu den Objekten zählen Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und auch Gewerbeimmobilien. Jedoch sind Grundstücke, die den eigenen Wohnzwecken dienen, nicht einzubeziehen. Außerdem werden auch ererbte Grundstücke nicht dazu gezählt. War der Erblasser jedoch mit den Immobilien gewerblich tätig, so müssen auch die Nachfolger gewerbliche Einkünfte deklarieren. Dies gilt unabhängig von der Besitzdauer.
Diese Drei-Objekt-Grenze hat grundsätzlich nur eine indizielle Wirkung, ist somit als Vereinfachungsregel zu verstehen und hat Ausnahmen. Beispielsweise kann ein gewerblicher Grundstückshandel bei bestimmten Sachverhalten trotz Einhaltens der Drei-Objekt-Grenze vorliegen. Ebenso gilt umgekehrt, dass trotz Überschreitens der Grenze noch eine Vermögensverwaltung denkbar ist.
Bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze gilt der gewerbliche Grundstückshandel übrigens nicht nur für das vierte Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte. Selbst bei unter vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstücksverwalter verhält. Unter anderem dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.
Sogar Grundstücke, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die Drei-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.
Die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung der Immobilie sind in einem solchen Fall unerheblich. So kann es auch zum gewerblichen Grundstückshandel kommen, wenn auf Druck der Bank oder aufgrund angedrohter Versteigerung durch das Finanzamt verkauft wird.
Maßgebend sind nicht die Gründe für den Verkauf, denn diese können in der Regel keinen Hinweis auf die unterstellte Gewinnerzielungsabsicht beim Erwerb geben. Somit können also auch Immobilienveräußerungen im Rahmen von Scheidung, Umzug oder Finanzierungsproblemen einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen. Sogar rückabgewickelte Verkäufe sollen Bedeutung für den gewerblichen Grundstückhandel haben.
Die Drei-Objekt-Grenze kann aber auch auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Errichtung eine Verkaufsabsicht vorlag. Unter anderem in den folgenden Fällen:
Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide jeweils drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern können. Und das, ohne dass der erzielte Gewinn der Einkommenssteuer unterliegt.
Bei weniger als drei Objekten gilt grundsätzlich also, dass Privatpersonen Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung erzielen. Diese Einnahmen sind steuerfrei, sobald die Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren. Wenn also das Grundstück – ganz oder teilweise – innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommenssteuer. Somit ist bei Veräußerung über zehn Jahre nach dem Erwerb der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
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