Gewerblicher Grundstückshandel
3-Objekt-Grenze beachten

Normalerweise sind private Immobilienverkäufe steuerfrei. Jedoch werden sie als gewerblicher Grundstückshandel bewertet, wenn innerhalb von fünf Jahren die 3-Objekt-Grenze überschritten wird. Das passiert, wenn mehr als drei Immobilien veräußert werden, die im Zeitraum von fünf Jahren auch erworben wurden.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Folgen dies für die Besteuerung des Gewinns hat und wo die Grenze zwischen privater Vermögensverwaltung sowie gewerblichem Grundstückshandel liegt.

Ab wann gilt der gewerbliche Grundstückshandel?

Wenn von Privatpersonen innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und verkauft werden, liegt der gewerbliche Grundstückshandel vor. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass in diesem Fall eine Gewinnerzielungsabsicht dahinter steckt. Ist dies der Fall, so unterliegt der erzielte Gewinn bei der Veräußerung eines Objektes der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer. Die Besteuerung erfolgt gemäß § 15 Einkommensteuergesetz, der die gewerblichen Einkünfte regelt.

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Was ist die 3-Objekt-Grenze?

Die 3-Objekt-Grenze hat grundsätzlich nur eine indizielle Wirkung, ist somit als Vereinfachungsregel zu verstehen und hat Ausnahmen. Beispielsweise kann ein gewerblicher Grundstückshandel bei bestimmten Sachverhalten trotz Einhaltens der 3-Objekt-Grenze vorliegen. Ebenso gilt umgekehrt, dass trotz Überschreitens der Grenze noch eine Vermögensverwaltung denkbar ist.

Betrachtungszeitraum

Der Betrachtungszeitraum bei der Bestimmung, ob der gewerbliche Grundstückshandel vorliegt, liegt bei fünf Jahren.

  • 1-3 Objekte werden innerhalb von fünf Jahren erworben und verkauft = in der Regel private Vermögensverwaltung
  • Mindestens 4 Objekte werden innerhalb von fünf Jahren erworben und verkauft = Gewerblicher Grundstückshandel ab dem 1. Objekt

Immobilien als Grundstück

Diese Objekte zählen beim gewerblichen Grundstückshandel:

  • Grundstücke
  • Wohnungen
  • Einfamilienhäuser
  • Mehrfamilienhäuser
  • Garagen und Stellplätze

Mehrfamilienhäuser zählen als mehrfaches Grundstück, wenn sie Teileigentum sind.

Diese Objekte zählen nicht beim gewerblichen Grundstückshandel:

Regelung bei Ehepartnern

Bei Ehepartnern gilt die 3-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Das bedeutet, dass grundsätzlich beide jeweils drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb veräußern können. Und das, ohne dass der erzielte Gewinn der Einkommensteuer unterliegt. Allerdings kann hier die Spekulationssteuer anfallen.

Überschreitung der 3-Objekt-Grenze

Bei Überschreitung der 3-Objekt-Grenze gilt der gewerbliche Grundstückshandel übrigens nicht nur für das vierte Objekt, sondern auch für die ersten drei veräußerten Objekte. Selbst bei unter vier Objekten können besondere Umstände auf eine gewerbliche Tätigkeit des Veräußerers hinweisen. Dies ist der Fall, wenn sich jemand nicht wie ein privater Vermögensverwalter, sondern wie ein Grundstücksverwalter verhält. Unter anderem dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehört.

Sogar Grundstücke die - mit der Absicht, Gewinn zu erzielen - veräußert wurden, aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die 3-Objekt-Grenze mit einzubeziehen.

Was gilt bei der 3-Objekt-Grenze für Branchenkundige?

Die 3-Objekt-Grenze kann auch auf zehn Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Errichtung eine Verkaufsabsicht vorlag. Hierunter fallen meist Käufe und Verkäufe von Branchenkundigen. Unter anderem wird die Frist in den folgenden Fällen ausgedehnt:

  • Das Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor seiner fertiggestellten Bebauung verkauft
  • Das Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut
  • Der Veräußerer beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf des Objekts
  • Vor Fertigstellung wird ein Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen
  • Unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert
  • Beim Verkauf von errichteten Großobjekten kann außerhalb der oben genannten Ausnahmefälle ein gewerblicher Grundstückshandel bei Veräußerung von weniger als vier Objekten vorliegen. Das setzt voraus, dass besondere Anzeichen gegeben sind, die auf eine Veräußerungsabsicht bei der Errichtung hindeuten

Bei einer erhöhten Beweislast, dass keine Veräußerungsabsicht beim Kauf bestand, dient bspw. ein Immobilienkredit, der länger als fünf Jahre läuft.

Wann liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor?

In einigen Ausnahmen liegt kein gewerblicher Grundstückshandel vor auch, wenn die 3-Objekt-Grenze überschritten wurde. Dafür herrscht in diesen Fällen eine besondere Beweislast für den Steuerpflichtigen:

  • Bei einem Verkauf ohne eine Gewinnerzielungsabsicht, z. B. beim Kauf für Verwandte aufgrund eines Vorkaufsrechts
  • Bei einem Kauf ohne Veräußerungsabsicht, z. B. wenn der Verkauf aufgrund von Finanzierungsproblemen stattfindet

Was ist die Spekulationsfrist?

Bei weniger als drei Objekten gilt grundsätzlich, dass Privatpersonen Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung erzielen. Diese Einnahmen sind steuerfrei, sobald die Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke liegt die Spekulationsfrist bei zehn Jahren.

Wenn also das Grundstück – ganz oder teilweise – innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert wird, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommenssteuer. Somit ist bei Veräußerung über zehn Jahre nach dem Erwerb der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Wir fassen für Sie zusammen

Als goldene Faustregel gilt: Wenn die 3-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren überschritten wird, handelt es sich um einen gewerblichen Grundstückshandel. Sie haben zudem erfahren, welche Aspekte bei der 3-Objekt-Grenze beachtet werden sollten und wie es sich bei Branchenkundigen verhält. Wenn Sie eine beratende Unterstüzung benötigen, stellen wir Ihnen gerne einen HAUSGOLD-Experten zur Seite!

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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