Ein Haus erben: Auf den ersten Blick scheint das für viele ein echter Glücksfall zu sein. Was die meisten Erben jedoch nicht bedenken ist, dass es insbesondere in einer Erbengemeinschaft schnell zu Konflikten kommen kann. Oft wird daher ein gerade geerbtes Haus wieder verkauft. Nicht immer zum besten Preis.
Immobilienerbe im Überblick:
➤ Erben heißt, Sie werden neuer Eigentümer und übernehmen alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Also auch Hypotheken und Schulden.
➤ Sie können das Erbe ausschlagen. Gerade bei überschuldeten Immobilien ist dies sinnvoll.
➤ Klären Sie bei einer Erbengemeinschaft, ob Sie sich einig über den Verbleib der Immobilie sind.
➤ Was soll mit der geerbten Immobilie passieren? Verkaufen, Vermieten oder selbst beziehen: Wägen Sie alle Vor- und Nachteile ab.
➤ Lassen Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln.
Inhaltsverzeichnis
Immobilienerbe annehmen oder ausschlagen?
Da Sie als Erbe das Vermögen des Erblassers als Ganzes erhalten, bedeutet dies, dass mit der Erbschaft nicht nur die Vermögensgegenstände verbunden sind, sondern auch die Schulden und andere Verbindlichkeiten. Dabei haften Sie für die Schulden des Verstorbenen auch mit Ihrem eigenen Vermögen.
Aus diesem Grund sollten Sie sich als Erbe einen sehr guten Überblick über die Vermögenssituation des Erblassers verschaffen. Erben und Nachlassgläubiger können beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem unübersichtlichem Nachlass eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt. Ist der Nachlass überschuldet oder das Vermögensrisiko unüberschaubar, so ist es meist sinnvoll, die Erbschaft auszuschlagen.
Fristen beim Ausschlagen des Erbes
Eine Erbausschlagung erfolgt gegenüber dem Nachlassgericht, wobei es einige Fristen und Regeln zu beachten gibt:
- Bis zu sechs Wochen lang, nachdem man von der Erbschaft erfahren hat, kann man sie ausschlagen.
- Hatte der Erblasser zuletzt einen Wohnsitz im Ausland, so verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate.
- Verstreicht die Ausschlagungsfrist, gilt die Erbschaft als angenommen.
- Hat man eine Erbschaft bereits angenommen, ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich.
Nur in begrenzten Fällen kann eine Annahme oder Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Eine Annahme erfolgt übrigens durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln.
Erbe angenommen – was nun?
Wenn Sie das Erbe annehmen möchten, stehen Sie vor der Frage, was nun damit machen? In den meisten Fällen fließen Steueraspekte mit in diese Entscheidung. Aber natürlich auch die Frage, ob sich das geerbte Haus überhaupt so einfach verkaufen lässt. Hier die Vor- und Nachteile Ihrer Möglichkeiten:
Geerbtes Haus verkaufen
Vorteile:
✓ Erbe monetarisieren und frei über das Geld verfügen
✓ In einer Erbengemeinschaft das Erbe gerecht teilen
✓ Wertverluste verhindern
✓ Kein langfristiger Verwaltungsaufwand (Zeit und Kosten)
Nachteile:
× Räumungskosten
× Vermarktung und Käufersuche
Immobilie vermieten
Vorteile:
✓ Mieteinnahmen
✓ Spätere Selbstnutzung möglich
✓ Anlage fürs Alter
Nachteile:
× Instandhaltungskosten
× Keine Erfahrung als Vermieter
× Hoher zeitlicher Aufwand (Mietersuche, Verwaltung)
Geerbtes Haus selbst nutzen
Vorteile:
✓ Eigenes Haus
✓ Wertsteigerung bei guter Lage
✓ Steuerersparnisse
Nachteile:
× Instandhaltungskosten
× Wertverlust bei schlechter Lage und Zustand
× Umzug
Wann wird ein Erbschein benötigt?
Der Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Der Schein wird immer dann erforderlich, wenn kein öffentliches (also kein notariell beglaubigtes) Testament oder kein entsprechender Erbvertrag vorliegt.
Der Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Denn schließlich muss man über Belastungen im Grundbuch Bescheid wissen, bevor man sich für das Erbe entscheiden kann.
Erbengemeinschaft
Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. So bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Erbschaft verantwortlich. Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.
Grundbucheintrag ändern
Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft auch annehmen, sind Sie zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden, der Erblasser ist aber immer noch im Grundbuch eingetragen. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers gestellt wird oder die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt. Wird der Antrag jedoch später eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt Gebühren für die Grundbuchberichtigung.
Erbschaftssteuer
Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Lesen Sie mehr zur Erbschaftssteuer.
Tipp: Für viele ist die Schenkung eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre angerechnet werden wodurch sich oft Steuern sparen lassen.