Ein Haus erben: Auf den ersten Blick scheint das für viele ein echter Glücksfall zu sein. Was die meisten Erben jedoch nicht bedenken ist, dass es insbesondere in einer Erbengemeinschaft schnell zu Konflikten kommen kann. Oft wird daher ein gerade geerbtes Haus wieder verkauft. Nicht immer zum besten Preis.
➤ Erben heißt, Sie werden neuer Eigentümer und übernehmen alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Also auch Hypotheken und Schulden.
➤ Sie können das Erbe ausschlagen. Gerade bei überschuldeten Immobilien ist dies sinnvoll.
➤ Klären Sie bei einer Erbengemeinschaft, ob Sie sich einig über den Verbleib der Immobilie sind.
➤ Was soll mit der geerbten Immobilie passieren? Verkaufen, Vermieten oder selbst beziehen: Wägen Sie alle Vor- und Nachteile ab.
➤ Lassen Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln.
Da Sie als Erbe das Vermögen des Erblassers als Ganzes erhalten, bedeutet dies, dass mit der Erbschaft nicht nur die Vermögensgegenstände verbunden sind, sondern auch die Schulden und andere Verpflichtungen. Somit haften Sie auch für die Schulden.
Haben Sie geerbt, verschaffen Sie sich als erstes einen guten Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers. Setzen Sie ggf. einen Nachlassverwalter ein. Dieser kann von den Erben und Nachlassgläubigern eingesetzt werden und sich um den Nachlass kümmern. Zu seinen Aufgaben gehört es Ordnung in den Nachlass zu bringen und die Haftung gegenüber Gläubigern zu regeln. Damit wird sichergestellt, dass Schulden nur aus dem Nachlass begrlichen verden können und der Erbe nicht mit seinem eigenen Vermögen haftet.
Eine Erbausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht, wobei es einige Fristen und Regeln zu beachten gibt:
Nur in begrenzten Fällen kann eine Annahme oder Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Eine Annahme erfolgt übrigens durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln.
Wenn Sie das Erbe annehmen möchten, stehen Sie vor der Frage, was nun damit machen? In den meisten Fällen fließen Steueraspekte mit in diese Entscheidung. Aber natürlich auch die Frage, ob sich das geerbte Haus überhaupt verkaufen lässt. Hier die Vor- und Nachteile Ihrer Möglichkeiten:
Vorteile:
✓ Erbe monetarisieren und frei über das Geld verfügen
✓ In einer Erbengemeinschaft das Erbe gerecht teilen
✓ Wertverluste verhindern
✓ Kein langfristiger Verwaltungsaufwand (Zeit und Kosten)
Nachteile:
× Räumungskosten
× Vermarktung und Käufersuche
Vorteile:
✓ Mieteinnahmen
✓ Spätere Selbstnutzung möglich
✓ Anlage fürs Alter
Nachteile:
× Instandhaltungskosten
× Keine Erfahrung als Vermieter
× Hoher zeitlicher Aufwand (Mietersuche, Verwaltung)
Vorteile:
✓ Eigenes Haus
✓ Wertsteigerung bei guter Lage
✓ Steuerersparnisse
Nachteile:
× Instandhaltungskosten
× Wertverlust bei schlechter Lage und Zustand
× Umzug
Der Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Der Schein wird immer dann erforderlich, wenn kein öffentliches (also kein notariell beglaubigtes) Testament oder kein entsprechender Erbvertrag vorliegt.
Der Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Denn schließlich muss man über Belastungen im Grundbuch Bescheid wissen, bevor man sich für das Erbe entscheiden kann.
Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. So bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Erbschaft verantwortlich. Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.
Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft auch annehmen, sind Sie zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden, der Erblasser ist aber immer noch im Grundbuch eingetragen. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Die Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenlos. Bei einer späteren Erbauseinandersetzung kann diese Frist verlängert werden. Voraussetzung ist, dass der Antrag inenrhalb der zwei Jahre gestellt wird. Die Kosten einer späteren Grundbuchänderungen werden anhand des Immobilienwertes berechnet.
Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Lesen Sie mehr zur Erbschaftssteuer.
Tipp: Für viele ist die Schenkung eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre angerechnet werden wodurch sich oft Steuern sparen lassen.
Wer eine Immobilie erbt, muss diese versteuern. Das zu versteuernde Vermögen wird aber durch Freibeträge verringert, die vom Verschwandsschaftsgrad abhängen. Wenn kein öffentliches Testament vorliegt oder Erbvertrag, dann wird ein Erbschein benötigt. Die Kosten des Erbscheins hängen vom geerbten Vermögen ab.
Wenn ein Erblasser stirbt und mehrere Erben hinterlässt, bilden diese eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für das Erbe verantwortlich.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie nicht selbst nutzen wollen, kann ein Verkauf in Frage kommen. Dadurch kann das Erbe monetarisiert werden und über das Geld frei verfügt werden. Desweiteren lässt sich das Erbe in einer Erbengemeinschaft gerecht verteilen, Wertverluste werden verhindert und der Verwaltungsaufwand ist niedriger.