Haus geerbt
Nachlassimmobilie verkaufen oder behalten?

Immobilienerbe annehmen oder ausschlagen?

Da Sie als Erbe das Vermögen des Erblassers als Ganzes erhalten, bedeutet dies, dass mit der Erbschaft nicht nur die Vermögensgegenstände verbunden sind, sondern auch die Schulden und andere Verpflichtungen. Somit haften Sie auch für die Schulden.

Haben Sie geerbt, verschaffen Sie sich als erstes einen guten Überblick über die finanzielle Situation des Erblassers. Setzen Sie ggf. einen Nachlassverwalter ein. Dieser kann von den Erben und Nachlassgläubigern eingesetzt werden und sich um den Nachlass kümmern. Zu seinen Aufgaben gehört es Ordnung in den Nachlass zu bringen und die Haftung gegenüber Gläubigern zu regeln. Damit wird sichergestellt, dass Schulden nur aus dem Nachlass begrlichen verden können und der Erbe nicht mit seinem eigenen Vermögen haftet.

Fristen beim Ausschlagen des Erbes

Eine Erbausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht, wobei es einige Fristen und Regeln zu beachten gibt:

• Bis zu sechs Wochen lang, nachdem man von der Erbschaft erfahren hat, kann man sie ausschlagen.
• Hatte der Erblasser zuletzt einen Wohnsitz im Ausland, so verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate.
• Verstreicht die Ausschlagungsfrist, gilt die Erbschaft als angenommen.
• Hat man eine Erbschaft bereits angenommen, ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich.

Nur in begrenzten Fällen kann eine Annahme oder Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Eine Annahme erfolgt übrigens durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln.

Erbe angenommen – was nun?

Wenn Sie das Erbe annehmen möchten, stehen Sie vor der Frage, was nun damit machen? In den meisten Fällen fließen Steueraspekte mit in diese Entscheidung. Aber natürlich auch die Frage, ob sich das geerbte Haus überhaupt verkaufen lässt. Hier die Vor- und Nachteile Ihrer Möglichkeiten:

Geerbtes Haus verkaufen

Vorteile:

✓ Erbe monetarisieren und frei über das Geld verfügen

✓ In einer Erbengemeinschaft das Erbe gerecht teilen

✓ Wertverluste verhindern

✓ Kein langfristiger Verwaltungsaufwand (Zeit und Kosten)

Nachteile:

× Räumungskosten

× Vermarktung und Käufersuche

Immobilie vermieten

Vorteile:

✓ Mieteinnahmen

✓ Spätere Selbstnutzung möglich

✓ Anlage fürs Alter

Nachteile:

× Instandhaltungskosten

× Keine Erfahrung als Vermieter

× Hoher zeitlicher Aufwand (Mietersuche, Verwaltung)

Geerbtes Haus selbst nutzen

Vorteile:

✓ Eigenes Haus

✓ Wertsteigerung bei guter Lage

✓ Steuerersparnisse

Nachteile:

× Instandhaltungskosten

× Wertverlust bei schlechter Lage und Zustand

× Umzug

Wann wird ein Erbschein benötigt?

Der Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Der Schein wird immer dann erforderlich, wenn kein öffentliches (also kein notariell beglaubigtes) Testament oder kein entsprechender Erbvertrag vorliegt.

Der Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Denn schließlich muss man über Belastungen im Grundbuch Bescheid wissen, bevor man sich für das Erbe entscheiden kann.

Erbengemeinschaft

Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. So bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Erbschaft verantwortlich. Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.

Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.

Grundbucheintrag ändern

Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft auch annehmen, sind Sie zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden, der Erblasser ist aber immer noch im Grundbuch eingetragen. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.

Kosten Grundbuchänderung

Die Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenlos. Bei einer späteren Erbauseinandersetzung kann diese Frist verlängert werden. Voraussetzung ist, dass der Antrag inenrhalb der zwei Jahre gestellt wird. Die Kosten einer späteren Grundbuchänderungen werden anhand des Immobilienwertes berechnet.

Erbschaftssteuer

Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Lesen Sie mehr zur Erbschaftssteuer.

Tipp: Für viele ist die Schenkung eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre angerechnet werden wodurch sich oft Steuern sparen lassen.