Haus geerbt
Nachlassimmobilie verkaufen oder behalten?
Ein Haus erben: Auf den ersten Blick scheint das für viele ein echter Glücksfall zu sein. Was die meisten Erben jedoch nicht bedenken ist, dass es insbesondere in einer Erbengemeinschaft schnell zu Konflikten kommen kann. Oft wird daher ein gerade geerbtes Haus wieder verkauft. Nicht immer zum besten Preis.
Immobilienerbe im Überblick:
➤ Erben heißt, Sie werden neuer Eigentümer und übernehmen alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Also auch Hypotheken und Schulden.
➤ Sie können das Erbe ausschlagen. Gerade bei überschuldeten Immobilien ist dies sinnvoll.
➤ Klären Sie bei einer Erbengemeinschaft, ob Sie sich einig über den Verbleib der Immobilie sind.
➤ Was soll mit der geerbten Immobilie passieren? Verkaufen, Vermieten oder selbst beziehen: Wägen Sie alle Vor- und Nachteile ab.
➤ Lassen Sie den tatsächlichen Wert der Immobilie ermitteln.
Erbschaft annehmen oder ausschlagen - was ist die richtige Entscheidung
Sobald Sie eine Immobilie erben, erben Sie auch alle Verbindlichkeiten und Schulden rund um das Objekt. Akzeptieren Sie die Erbschaft, übernehmen Sie für alle weiteren Schritte und Aufgaben die Verantwortung. Sie sollten vorab überprüfen, ob es sich um ein überschuldetes Erbe handelt. Beantragen Sie hierfür eine Einsicht in das Grundbuch und überprüfen Sie bestehende Hypotheken und Grundschulden. Ein weiterer Faktor für die Entscheidung sollte der Sanierungszustand der Immobilie sein.
Wenn der Wert des Hauses die Verbindlichkeiten übersteigt, sollten Sie das Erbe annehmen. Handelt es sich jedoch um ein überschuldetes Erbe, wäre das Ausschlagen des Erbes die sicherere Option. Die Ausschlagungsfrist beträgt 6 Wochen ab dem Tag des Erbfalls. Sie haben die Möglichkeit das Erbe beim zuständigen Amtsgericht auszuschlagen, oder sich an einen Notar zu wenden, welche die Arbeit für Sie übernimmt.
Fristen beim Ausschlagen des Erbes
Eine Erbausschlagung erfolgt beim Nachlassgericht, wobei es einige Fristen und Regeln zu beachten gibt:
- Bis zu sechs Wochen lang, nachdem man von der Erbschaft erfahren hat, kann man sie ausschlagen.
- Hatte der Erblasser zuletzt einen Wohnsitz im Ausland, so verlängert sich die Ausschlagungsfrist auf sechs Monate.
- Verstreicht die Ausschlagungsfrist, gilt die Erbschaft als angenommen.
- Hat man eine Erbschaft bereits angenommen, ist ein Ausschlagen grundsätzlich nicht mehr möglich.
Nur in begrenzten Fällen kann eine Annahme oder Ausschlagung rückgängig gemacht werden. Eine Annahme erfolgt übrigens durch eine formfreie ausdrückliche Erklärung oder auch durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln.
Unser Experte Lukke Mörscher, Fachanwalt für Erbrecht antwortet auf die Frage: "Muss ich eine Immobilie als Erbe annehmen?" Ich kann immer nur die Erbschaft gesamt ausschlagen. Die Annahme oder die Ausschlagung von einzelne Assets ist leider nicht möglich. Mit Versäumung der Ausschlagungsfrist- in der Regel 6 Wochen- habe ich die Erbschaft automatisch angenommen und damit auch die Immobilie- es bedarf also keiner gesonderten Annahmeerklärung.
Erbe angenommen – was nun?
Wenn Sie das Erbe annehmen möchten, stehen Sie vor der Frage, was nun damit machen? In den meisten Fällen fließen Steueraspekte mit in diese Entscheidung. Aber natürlich auch die Frage, ob sich das geerbte Haus überhaupt verkaufen lässt. Hier die Vor- und Nachteile Ihrer Möglichkeiten:
Wann wird ein Erbschein benötigt?
Der Erbschein weist die aufgeführten Personen als rechtmäßige Erben aus. Der Schein wird immer dann erforderlich, wenn kein öffentliches (also kein notariell beglaubigtes) Testament oder kein entsprechender Erbvertrag vorliegt.
Der Erbschein berechtigt auch zur Einsichtnahme in das Grundbuch. Denn schließlich muss man über Belastungen im Grundbuch Bescheid wissen, bevor man sich für das Erbe entscheiden kann.
Erbengemeinschaft
Wenn ein Erblasser stirbt, hinterlässt dieser nicht selten mehrere Erben, die einen Anspruch auf den Nachlass haben. So bilden alle Erben eine Erbengemeinschaft und sind gemeinsam für die Erbschaft verantwortlich. Sie entscheiden also darüber, was mit der Immobilie passieren soll und haften sogar mit ihrem Privatvermögen, von dem sie unter Umständen notwendige Instandsetzungsarbeiten zahlen müssen.
Können sich die Erben nicht einigen, kann es schon mal vorkommen, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Erbe auseinandergesetzt werden muss. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.
Grundbucheintrag ändern
Wenn Sie eine Immobilie erben und die Erbschaft auch annehmen, sind Sie zwar aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden, der Erblasser ist aber immer noch im Grundbuch eingetragen. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
Kosten Grundbuchänderung
Die Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenlos. Bei einer späteren Erbauseinandersetzung kann diese Frist verlängert werden. Voraussetzung ist, dass der Antrag inenrhalb der zwei Jahre gestellt wird. Die Kosten einer späteren Grundbuchänderungen werden anhand des Immobilienwertes berechnet.
Erbschaftssteuer
Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend. Lesen Sie mehr zur Erbschaftssteuer.
Tipp: Für viele ist die Schenkung eine Alternative zur Vererbung einer Immobilie. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle zehn Jahre angerechnet werden wodurch sich oft Steuern sparen lassen.