Seit Juni 2019
Mietaufhebungsvertrag
Das Mietverhältnis vorzeitig beenden
Auch wenn bei Mietverträgen, die nach September 2001 geschlossen wurden, die Kündigungsfrist auf drei Monate verkürzt wurde, gibt es trotzdem immer wieder Gründe, weshalb Mieter frühzeitig ausziehen möchten. Mieter und Vermieter können dann einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. Durch einen Mietaufhebungsvertrag können Vermieter und Mieter ein Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden. Hier müssen sie nicht auf Kündigungsgründe, gesetzliche oder vertragliche Kündigungsausschlüsse oder Kündigungsfristen Rücksicht nehmen. Auch ist es gleichgültig, ob es sich um einen Zeitmietvertrag oder um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt. Die Initiative zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags kann von beiden Seiten kommen.
In welchen Fällen ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?
Auch wenn Mieter und Vermieter ein Mietaufhebungsvertrag einvernehmlich schließen, haben sie oft unterschiedliche Interessen. Oft möchte der Vermieter einen solchen Vertrag abschließen, wenn er das Mietverhältnis beenden möchte, aber keinen Kündigungsgrund hat. In vielen Fällen wird dem Mieter dann eine Abfindungszahlung angeboten, um ihn zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Gegensatz hierzu interessiert sich der Mieter meist für einen Mietaufhebungsvertrag, wenn er die Kündigungsfrist nicht einhalten möchte, da er beispielsweise aus beruflichen Gründen kurzfristig umziehen muss.
Aber auch dann, wenn einer von mehreren Mietern – beispielsweise aufgrund einer Trennung – auszieht. Normalerweise wäre dann nämlich nur die Kündigung der gesamten Mietergemeinschaft möglich. Geschieht dies nicht, könnte der scheidende Mieter nach seinem Auszug noch für Mietschulden, Betriebskostennachzahlungen oder Schäden haften, die nach seinem Auszug entstehen. Ein Mietaufhebungsvertrag mit dem ausziehenden Mieter kann dieses Problem lösen.
Ein anderer sinnvoller Grund für einen Mietaufhebungsvertrag ist, wenn der Vermieter die Wohnung modernisieren möchte, wollen viele Mieter die damit einhergehende Beeinträchtigung und einer anschließenden Mieterhöhung aus dem Weg gehen. Auch wenn der Vermieter an einem Verkauf interessiert ist, kann ein Mietaufhebungsvertrag infrage kommen.
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Bedarf der Mietaufhebungsvertrag einer Form?
Grundsätzlich bedarf der Mietaufhebungsvertrag keiner Form, weshalb dieser also auch mündlich abgeschlossen werden kann. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, ihn schriftlich abzuschließen. Insbesondere dann, wenn man sich für einen mündlichen Vertragsschluss entscheidet, sollte man beachten, dass die Beendigung des Mietverhältnisses klar zum Ausdruck kommt. Eine allgemeine Erklärung über einen Auszug reicht also nicht aus. Beachten Sie jedoch: Der Vertrag kann nur zustandekommen, wenn er zwischen allen vom Mietverhältnis beteiligten Personen abgeschlossen wird.
Gibt es eine Kostenpauschale?
Einige Vermieter wünschen bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, dass man selbst einen Nachmieter sucht. Andere Vermieter wiederum stimmen dem Mietaufhebungsvertrag nur dann zu, wenn man im Gegenzug die Kosten trägt, die durch das vorzeitige Ausscheiden entstehen. Diese Kosten werden häufig als Pauschale erhoben. Diese und mehr Vertragsbedingungen werden in der Mietaufhebungsvereinbarung festgehalten.
Sollte der Vermieter auf eine Kostenpauschale bestehen, muss man sie allerdings nur in der Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten bezahlen. Das bedeutet: Entstehen durch Ihren Auszug 500 Euro zusätzliche Kosten für den Vermieter, muss man diese auch bezahlen, mehr nicht. Selbst dann, wenn der Vermieter dann beispielsweise 700 Euro von Ihnen verlangt. Das Problem ist jedoch, dass man vor Gericht nachweisen muss, dass die tatsächlichen Kosten des Vermieters geringer waren als die erhobene Pauschale. Es lohnt sich also, den Vermieter nach einer exakten Kostenaufstellung für die erhobene Kostenpauschale zu fragen und diese auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen.
Was muss alles inhaltlich im Vertrag stehen?
Zwar gibt es für einen Mietaufhebungsvertrag keine exakten formellen Regelungen, jedoch gibt es einige Punkte, die nicht fehlen sollten:
- Alle wichtigen Angaben zu den beteiligten Personen (Namen und Daten von Mieter und Vermieter) und zum Mietobjekt (Adresse, Lage, etc.),
- Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags,
- Räumungsverpflichtung,
- Vornahme einer Renovierung,
- die Frist für die Abrechnung der Mietnebenkosten,
- die Frist für die Rückzahlung der Mietkaution,
- die Vornahme noch notwendiger Instandsetzungsarbeiten,
- die Entfernung oder die Übernahme von Einbauten des Mieters,
- Zahlung einer Abfindung,
- individuelle Vereinbarungen,
- Belehrung über das Widerrufsrecht,
- Unterschriften aller beteiligten Personen, Ort und Datum der Unterzeichnung.
Bevor der Vertrag geschlossen wird, ist es empfehlenswert, die Wohnung von Mieter und Vermieter auf Schäden zu untersuchen. Diese sollten dann im Wohnungsabnahmeprotokoll festgehalten werden. So kann man sich einfacher darauf einigen, ob noch renoviert werden muss und wie die Wohnung übergeben werden soll. Außerdem werden in dem Protokoll die Zählerstände der Heizkörper notiert, sodass zum Zeitpunkt der Betriebskostenabrechnung eine genau Kostenauflistung für den Mieter erstellt werden kann.
Kommt der Vermieter unangemeldet in die Wohnung des Mieters, um einen Mietaufhebungsvertrag schriftlich festzuhalten, kann dies dazu führen, dass der Mieter zu voreilig handelt und seine Unterschrift im Nachhinein bereut. In dieser Situation kann der Vertrag angefochten werden, da es sich um ein "Haustürgeschäft" handelt und somit nicht rechtswirksam ist.
Kann der Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?
Es kann natürlich vorkommen, dass der Mieter den Mietaufhebungsvertrag widerrufen möchte, weil der Grund für seinen Auszug beispielsweise nicht mehr aktuell ist. Sollte es also dazu kommen, dass der Mieter trotz des geschlossenen Mietaufhebungsvertrags länger im Mietobjekt wohnen möchte, kann dem schon im Vertrag widersprochen werden: mit einer Belehrung über das Widerrufsrecht. In der Belehrung steht eine Klausel, die das Widerrufsrecht ungültig macht. Hintergrund: Gemäß § 545 S.1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit das Mietobjekt weiter nutzt. Dagegen kann der Vermieter jedoch, sobald er davon erfährt, innerhalb von zwei Wochen noch Widerspruch einlegen.
Wir fassen für Sie zusammen
Ein Mietaufhebungsvertrag gibt beiden Parteien die Möglichkeit, das Mietverhältnis vor Ablauf des Mietvertrags zu beenden. Damit ein Mietaufhebungsvertrag allerdings zustande kommen kann, müssen Mieter und Vermieter einvernehmlich an der Auflösung interessiert sein. Nach Abschluss kann ein Aufhebungsvertrag nicht widerrufen werden.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.