Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie oder eines Grundstücks. Es nutzt Vergleichswerte zur Berechnung und ist somit das einzige Verfahren, welches die aktuelle Marktsituation berücksichtigt. Wann es zum Einsatz kommt und wie die Berechnung abläuft, erfahren Sie hier.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren berechnet anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert einer Immobilie. Als Verkehrswert bezeichnet man den zu erwartenden Marktwert, den Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus erwarten können.

Die Vergleichswerte ergeben sich aus den Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten, die bereits verkauft wurden. Es handelt sich also um realistische Daten, wodurch diese Methode als besonders präzise gilt. Ein weiterer Vorteil ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation. Als Verkäufer können Sie sich also sicher sein, dass der berechnete Preis von potentiellen Käufern bezahlt wird.

Den präzisesten Verkehrswert erhalten Sie durch das direkte Vergleichswertverfahren. Sollte dafür keine Daten zur Verfügung stehen, können Sie auf das indirekte Verfahren ausweichen. Bei diesem werden Daten aus früheren Verkäufen hinzugezogen. Da es häufig keinen direkten Vergleich gibt, findet in der Praxis meistens die Berechnung durch das indirekte Verfahren statt.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Grundstücken und ähnlichen Siedlungsgebäuden, da bei diesen Bauarten ein Vergleich gut möglich ist. Sollten Sie ein freistehendes Einfamilienhaus besitzen, berechnen Sie den Verkehrswert in der Regel mit dem Sachwertverfahren. Lassen Sie sich am besten umfangreich von einem Makler Ihrer Wahl beraten.

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Vergleichsmerkmale bei der Wertermittlung

Für den Vergleich von Immobilien werden folgende Merkmale betrachtet:

  • Lage
  • Größe des Grundstücks
  • Grundriss der Immobilie
  • Energiezustand
  • Ausstattung
  • Bauart (Doppelhaus, Reihenhaus, Wohnung usw.)
  • Bauzustand (modernisierungsgrad)
  • Schnitt des Grundstücks sowie die Ausrichtung
  • Nutzungsbeschränkung

Da die Lage einer der wichtigsten Faktoren in der Berechnung ist, wird sie nochmal in Mikro- und Makrolage unterteilt. Dadurch kann die genau Verkehrsanbindung, Nähe zu notwendigen Einrichtungen o.ä. genauer unter die Lupe genommen werden.

Direktes Verfahren

Das direkte Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn kürzlich eine ähnliche Immobilie in der Nachbarschaft verkauft wurde. Darunter kann die zweite Hälfte eines Doppelhauses fallen, aber auch ein Haus in einem ähnlichen Zustand in unmittelbarer Nähe.

Indirektes Verfahren

Dies wird genutzt, wenn keine vergleichbaren Werte vorliegen. In solch einem Fall können Sachverständige Daten aus ehemaligen Verkäufen aus der Gegend nutzen. Diese Daten erhalten sie von Gutachterausschüssen.

Info: Ein Gutachterausschuss ist ein Zusammenschluss aus Gutachtern und Sachverständigen. Für jede Gemeinde oder Stadt ist jeweils ein Gutachter vertreten. Notare geben alle ihre abgewickelten Immobilienkaufverträge an dieses Gremium, welches diese Daten einspeichert.

Vergleichswertverfahren zur Berechnung des Immobilienwertes

Bei der Bewertung von Immobilien ist gesetzlich geregelt, dass der errechnete Verkehrswert auf Basis von repräsentativen Vergleichspreisen basieren muss. Bei einer Immobilie sind dabei folgende Kriterien zu berücksichtigen:

  • Bauart
  • Größe
  • Ausstattung
  • Zustand/Modernisierungsgrad
  • Nutzungsbeschränkung
  • Eventuelle Vermietung

Außerdem müssen Sie die eingeforderten Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse für die Berechnung nutzung. Diese haben Zugang zu allen verkauften Immobilien und den dazugehörigen Immobilienpreisen. Sollte es Schwierigkeiten bei der Beschaffung geben, können Sie eine Kaufpreissammlung beim Finanzamt beantragen.

Zu- und Abschlag berücksichtigen

Es gibt immer Abweichungen zwischen den Immobilien. Dies ist ganz normal, da äußerst selten ein direkter Vergleich möglich ist. Demnach werden Zu- und Abschläge mit berechnet.

Damit der Verkehrswert realistisch bleibt dürfen die Zu- und Abschläge laut Rechtsprechung nicht mehr als 30–35 % des Durchschnittswert betragen.

Beispiel Vergleichswertberechnung

Um ein ungefähres Gefühl für eine Berechnung mit dem Vergleichswertverfahrens zu bekommen, geben wir Ihnen eine Beispielrechnung. Anhand einer Immobilie mit folgenden Merkmalen berechnen wir den Verkehrswert:

  • Größe: 90 m²
  • Baujahr: 1988
  • Stockwerk: 1. Stockwerk
  • Ausstattung: durchschnittlich
  • Vermietung: unvermietet
  • Zustand: modernisiert
  • Mikrolage: ruhige Nebenstraße

Vorab wurde mithilfe der Vergleichsdaten ein Durchschnittswert pro m² für die zu berechnende Immobilie ermittelt. Für unser Beispiel gilt ein Preis von 2.300 €/m².

Es gilt die allgemeine Formel:
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert

2300 €/m² x 90 m² = 207.000 €

Um einen endgültigen Verkehrswert zu ermitteln müssen nun die Merkmale berücksichtigt werden. Dabei entstehen Zu- bzw. Abschläge. Sind diese ermittelt wird folgende Formel angewendet:
Vorläufiger Verkehrswert €/m² +/- Zu-/Abschläge = Endgültiger Verkehrswert.

Da die Immobilie in den letzten Jahren modernisiert wurde und sich in einer ruhigen Nebenstraße befindet, kann ein Zuschlag von 300 €/m² hinzugerechnet werden. Da es sich dabei um einen Abschlag von ca 13 % handelt und somit die 30–35 % nicht überschritten werden, ist die Berechnung also anwendbar.

Endgültige Berechnung:

2300 €/m² + 300 €/m² = 2600 €/m²
2600 €/m² x 90 m² = 234.000 €/m²

Vergleichswertverfahren zur Berechnung eines unbebauten Grundstücks

Wenn Sie den Wert eines unbebauten Grundstück berechnen wollen, weichen die Kriterien minimal ab. Dabei sind folgende Faktoren zu beachten:

  • Lage
  • Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließungsgrad
  • Nutzungsbeschränkung bzw. aktuelle Nutzung
  • Ausrichtung des Grundstücks

Hinweis: Bei der Berechnung eines unbebauten Grundstücks kann anstatt der Vergleichswerte der Bodenrichtwert hinzugezogen werden.

Vor- und Nachteile vom Vergleichswertverfahren

Wie schon erwähnt, ist das Vergleichswertverfahren eine sehr präzise und genaue Methode, die wenn möglich gerne genutzt wird. Es gibt jedoch auch Nachteile. Hier werden Ihnen die Vor- und Nachteile gegenübergestellt:

Vorteile

  • Sehr zuverlässige Methode
  • Sehr präzise Methode
  • Marktsituation wird berücksichtigt
  • Eine grobe Einschätzung ist eigenständig möglich

Nachteile

  • Für spezielle Gebäude oder Grundstücke nicht geeignet
  • Nicht zu nutzen, wenn es keine Vergleichswerte gibt
  • Es muss eine gute Einschätzung der Immobilie vorliegen

Für eine genaue Berechnung bedarf es fachlicher Kompetenz, in diesem Fall sollte ein Experte hinzugezogen werden. HAUSGOLD vermittelt Ihnen kompetente Experten für die kostenlose Immobilienbewertung.

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