Vergleichswertverfahren
Vergleichswert bei Immobilien, so wird er berechnet.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren berechnet anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert einer Immobilie. Als Verkehrswert bezeichnet man den zu erwartenden Marktwert, den Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus erwarten können.

Die Vergleichswerte ergeben sich aus den Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten, die bereits verkauft wurden. Der Wert einer Immobilie wird also durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten ermittelt. Es handelt sich also um realistische Daten, wodurch diese Methode als besonders präzise gilt. Ein weiterer Vorteil ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation.

Den präzisesten Verkehrswert erhalten Sie durch das direkte Vergleichswertverfahren. Sollte dafür keine Daten zur Verfügung stehen, können Sie auf das indirekte Verfahren ausweichen. Bei diesem werden Daten aus früheren Verkäufen hinzugezogen. Da es häufig keinen direkten Vergleich gibt, findet in der Praxis meistens die Berechnung durch das indirekte Verfahren statt.

In Deutschland ist das Vergleichswertverfahren gesetzlich verankert. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Anwendung und sorgt für einheitliche Standards. Dies gewährleistet Transparenz und Nachvollziehbarkeit – zwei wesentliche Faktoren im Immobilienmarkt.

Wann sollte das Vergleichswerverfahren Anwendung finden?

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei der Bewertung von Wohnimmobilien eingesetzt. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke, da hier oft zahlreiche Vergleichsdaten verfügbar sind. Auch Banken nutzen das Vergleichswertverfahren, um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert ist entscheidend für die Höhe des Darlehens, das ein Käufer aufnehmen kann. Bei Erbschaften oder Schenkungen spielt die Bewertung von Immobilien ebenfalls eine wichtige Rolle. Sollten Sie ein freistehendes Einfamilienhaus besitzen, berechnen Sie den Verkehrswert in der Regel mit dem Sachwertverfahren. Beim Verkauf Ihrer Immobilie lassen Sie sich am besten umfangreich von einem Makler Ihrer Wahl beraten.

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Wie wird der Vergleichswert berechnet?

Die Berechnung des Vergleichswerts basiert auf dem Prinzip, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten zu ermitteln. Dabei werden verschiedene Merkmale wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilien berücksichtigt. Dies stellt sicher, dass die Bewertung realitätsnah und marktkonform ist.

Um also den Vergleichswert zu berechnen, benötigt man aktuelle Verkaufsdaten von Immobilien, die in Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind. Diese Daten können aus öffentlichen Immobilienportalen, Gutachterausschüssen oder Datenbanken von Immobilienmaklern stammen. Die Auswahl der Vergleichsobjekte ist entscheidend, da nur wirklich ähnliche Immobilien herangezogen werden sollten.

Die eigentliche Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

1. Ermittlung der Verkaufspreise der Vergleichsobjekte: Zunächst werden die Verkaufspreise der ausgewählten Vergleichsobjekte zusammengetragen.
2. Anpassung der Preise: Falls Unterschiede in Lage, Zustand oder Ausstattung bestehen, werden die Preise entsprechend angepasst. Diese Anpassungen sind subjektiv und erfordern Fachwissen und Erfahrung.
3. Berechnung des Durchschnittswerts: Aus den angepassten Verkaufspreisen wird der Durchschnitt berechnet, der den Vergleichswert der zu bewertenden Immobilie darstellt.

Vergleichsmerkmale bei der Wertermittlung

Für den Vergleich von Immobilien werden folgende Merkmale betrachtet:

• Lage
• Größe des Grundstücks
• Grundriss der Immobilie
• Energiezustand
• Ausstattung
• Bauart (Doppelhaus, Reihenhaus, Wohnung usw.)
• Bauzustand (modernisierungsgrad)
• Schnitt des Grundstücks sowie die Ausrichtung
• Nutzungsbeschränkung

Da die Lage einer der wichtigsten Faktoren in der Berechnung ist, wird sie nochmal in Mikro- und Makrolage unterteilt. Dadurch kann die genau Verkehrsanbindung, Nähe zu notwendigen Einrichtungen o.ä. genauer unter die Lupe genommen werden.

Direktes Verfahren

Das direkte Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn kürzlich eine ähnliche Immobilie in der Nachbarschaft verkauft wurde. Darunter kann die zweite Hälfte eines Doppelhauses fallen, aber auch ein Haus in einem ähnlichen Zustand in unmittelbarer Nähe.

Indirektes Verfahren

Dies wird genutzt, wenn keine vergleichbaren Werte vorliegen. In solch einem Fall können Sachverständige Daten aus ehemaligen Verkäufen aus der Gegend nutzen. Diese Daten erhalten sie von Gutachterausschüssen.

Info: Ein Gutachterausschuss ist ein Zusammenschluss aus Gutachtern und Sachverständigen. Für jede Gemeinde oder Stadt ist jeweils ein Gutachter vertreten. Notare geben alle ihre abgewickelten Immobilienkaufverträge an dieses Gremium, welches diese Daten einspeichert.

Warum sind Wertgutachten beim Immobilienverkauf sinnvoll?

Ein Wertgutachten, das auf dem Vergleichswertverfahren basiert, bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern Sicherheit. Es schafft Transparenz und verhindert unrealistische Preisvorstellungen. Außerdem bietet ein gut dokumentiertes Gutachten eine solide Verhandlungsgrundlage. Es kann helfen, langwierige Preisverhandlungen zu vermeiden und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Auch Banken und Kreditinstitute verlangen oft ein unabhängiges Gutachten, um die Finanzierung einer Immobilie zu bewilligen. Ähnlich verhält es sich bei steuerlichen oder erbrechtlichen Fragen. Ein Wertgutachten kann hier den entscheidenden Ausschlag geben.

Wie viel kostet ein Vergleichswertverfahren?

Die Kosten für ein Vergleichswertverfahren hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe der Immobilie, dem Aufwand für die Datensammlung und der Erfahrung des Gutachters. In Deutschland liegen die Kosten für ein einfaches Vergleichswertgutachten meist zwischen 500 und 1.500 Euro. Bei komplexeren Objekten oder detaillierteren Gutachten können die Kosten höher ausfallen. Obwohl ein Wertgutachten mit Kosten verbunden ist, lohnt sich die Investition oft. Es kann helfen, einen fairen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

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Vergleichswertverfahren zur Berechnung eines unbebauten Grundstücks

Wenn Sie den Wert eines unbebauten Grundstück berechnen wollen, weichen die Kriterien minimal ab. Dabei sind folgende Faktoren zu beachten:

• Lage
• Größe des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit
• Erschließungsgrad
• Nutzungsbeschränkung bzw. aktuelle Nutzung
• Ausrichtung des Grundstücks

Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

Wie schon erwähnt, ist das Vergleichswertverfahren eine sehr präzise und genaue Methode, die wenn möglich gerne genutzt wird. Es gibt jedoch auch Nachteile. Hier werden Ihnen die Vor- und Nachteile gegenübergestellt:

Vorteile

• Einfachheit und Verständlichkeit: Das Verfahren ist relativ leicht nachvollziehbar und verständlich.
• Marktnähe: Durch die Orientierung an aktuellen Marktdaten ist die Bewertung realitätsnah.
• Transparenz: Die Methode ist transparent und gut dokumentierbar.
• Breite Anwendbarkeit: Besonders geeignet für Wohnimmobilien und Grundstücke.

Nachteile

• Datenverfügbarkeit: Die Genauigkeit hängt stark von der Verfügbarkeit vergleichbarer Verkaufsdaten ab.
• Subjektivität: Anpassungen und Korrekturen können subjektiv beeinflusst sein.
• Marktschwankungen: In volatilen Märkten kann der Vergleichswert stark schwanken.
• Einschränkungen bei speziellen Immobilien: Bei einzigartigen oder sehr speziellen Immobilien stößt das Verfahren an seine Grenzen.

Für eine genaue Berechnung bedarf es fachlicher Kompetenz, in diesem Fall sollte ein Experte hinzugezogen werden. HAUSGOLD vermittelt Ihnen kompetente Experten für die kostenlose Immobilienbewertung.

Was sind die Unterschiede zwischen Ertragswert, Vergleichswert und Sachwertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich mit ähnlichen Immobilien und ist besonders für Wohnimmobilien geeignet. Es nutzt aktuelle Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln. Im Gegensatz dazu wird das Ertragswertverfahren hauptsächlich für Renditeobjekte wie Mietshäuser oder Gewerbeimmobilien verwendet. Hier steht der zu erwartende Ertrag im Vordergrund, der durch die Mieteinnahmen oder Nutzung generiert wird. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn keine vergleichbaren Objekte oder Ertragsdaten vorliegen. Es basiert auf den Kosten für die Wiederbeschaffung oder Herstellung der Immobilie, abzüglich der Alterswertminderung, um den aktuellen Wert zu bestimmen.

Zur Veranschaulichung haben wir hier eine Tabelle vorbereitet

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Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.