Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Immobilie oder eines Grundstücks. Es nutzt Vergleichswerte zur Berechnung und ist somit das einzige Verfahren, welches die aktuelle Marktsituation berücksichtigt. Wann es zum Einsatz kommt und wie die Berechnung abläuft, erfahren Sie hier.
Das Vergleichswertverfahren berechnet anhand von Vergleichswerten den Verkehrswert einer Immobilie. Als Verkehrswert bezeichnet man den zu erwartenden Marktwert, den Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus erwarten können.
Die Vergleichswerte ergeben sich aus den Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten, die bereits verkauft wurden. Es handelt sich also um realistische Daten, wodurch diese Methode als besonders präzise gilt. Ein weiterer Vorteil ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation. Als Verkäufer können Sie sich also sicher sein, dass der berechnete Preis von potentiellen Käufern bezahlt wird.
Den präzisesten Verkehrswert erhalten Sie durch das direkte Vergleichswertverfahren. Sollte dafür keine Daten zur Verfügung stehen, können Sie auf das indirekte Verfahren ausweichen. Bei diesem werden Daten aus früheren Verkäufen hinzugezogen. Da es häufig keinen direkten Vergleich gibt, findet in der Praxis meistens die Berechnung durch das indirekte Verfahren statt.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Grundstücken und ähnlichen Siedlungsgebäuden, da bei diesen Bauarten ein Vergleich gut möglich ist. Sollten Sie ein freistehendes Einfamilienhaus besitzen, berechnen Sie den Verkehrswert in der Regel mit dem Sachwertverfahren. Lassen Sie sich am besten umfangreich von einem Makler Ihrer Wahl beraten.
HAUSGOLD verfügt über ein deutschlandweites und geprüftes Maklernetz. Experten aus diesem Netzwerk ermitteln für Sie den Wert Ihres Hauses. Die Bewertung ist kostenlos und ohne Verpflichtungen.
Für den Vergleich von Immobilien werden folgende Merkmale betrachtet:
Da die Lage einer der wichtigsten Faktoren in der Berechnung ist, wird sie nochmal in Mikro- und Makrolage unterteilt. Dadurch kann die genau Verkehrsanbindung, Nähe zu notwendigen Einrichtungen o.ä. genauer unter die Lupe genommen werden.
Das direkte Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn kürzlich eine ähnliche Immobilie in der Nachbarschaft verkauft wurde. Darunter kann die zweite Hälfte eines Doppelhauses fallen, aber auch ein Haus in einem ähnlichen Zustand in unmittelbarer Nähe.
Dies wird genutzt, wenn keine vergleichbaren Werte vorliegen. In solch einem Fall können Sachverständige Daten aus ehemaligen Verkäufen aus der Gegend nutzen. Diese Daten erhalten sie von Gutachterausschüssen.
Info: Ein Gutachterausschuss ist ein Zusammenschluss aus Gutachtern und Sachverständigen. Für jede Gemeinde oder Stadt ist jeweils ein Gutachter vertreten. Notare geben alle ihre abgewickelten Immobilienkaufverträge an dieses Gremium, welches diese Daten einspeichert.
Bei der Bewertung von Immobilien ist gesetzlich geregelt, dass der errechnete Verkehrswert auf Basis von repräsentativen Vergleichspreisen basieren muss. Bei einer Immobilie sind dabei folgende Kriterien zu berücksichtigen:
Außerdem müssen Sie die eingeforderten Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse für die Berechnung nutzung. Diese haben Zugang zu allen verkauften Immobilien und den dazugehörigen Immobilienpreisen. Sollte es Schwierigkeiten bei der Beschaffung geben, können Sie eine Kaufpreissammlung beim Finanzamt beantragen.
Es gibt immer Abweichungen zwischen den Immobilien. Dies ist ganz normal, da äußerst selten ein direkter Vergleich möglich ist. Demnach werden Zu- und Abschläge mit berechnet.
Damit der Verkehrswert realistisch bleibt dürfen die Zu- und Abschläge laut Rechtsprechung nicht mehr als 30–35 % des Durchschnittswert betragen.
Um ein ungefähres Gefühl für eine Berechnung mit dem Vergleichswertverfahrens zu bekommen, geben wir Ihnen eine Beispielrechnung. Anhand einer Immobilie mit folgenden Merkmalen berechnen wir den Verkehrswert:
Vorab wurde mithilfe der Vergleichsdaten ein Durchschnittswert pro m² für die zu berechnende Immobilie ermittelt. Für unser Beispiel gilt ein Preis von 2.300 €/m².
Es gilt die allgemeine Formel:
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert
2300 €/m² x 90 m² = 207.000 €
Um einen endgültigen Verkehrswert zu ermitteln müssen nun die Merkmale berücksichtigt werden. Dabei entstehen Zu- bzw. Abschläge. Sind diese ermittelt wird folgende Formel angewendet:
Vorläufiger Verkehrswert €/m² +/- Zu-/Abschläge = Endgültiger Verkehrswert.
Da die Immobilie in den letzten Jahren modernisiert wurde und sich in einer ruhigen Nebenstraße befindet, kann ein Zuschlag von 300 €/m² hinzugerechnet werden. Da es sich dabei um einen Abschlag von ca 13 % handelt und somit die 30–35 % nicht überschritten werden, ist die Berechnung also anwendbar.
Endgültige Berechnung:
2300 €/m² + 300 €/m² = 2600 €/m²
2600 €/m² x 90 m² = 234.000 €/m²
Wenn Sie den Wert eines unbebauten Grundstück berechnen wollen, weichen die Kriterien minimal ab. Dabei sind folgende Faktoren zu beachten:
Bei der Berechnung eines unbebauten Grundstücks kann anstatt der Vergleichswerte der Bodenrichtwert hinzugezogen werden.
Für eine genaue Berechnung bedarf es fachlicher Kompetenz, in diesem Fall sollte ein Experte hinzugezogen werden. HAUSGOLD vermittelt Ihnen kompetente Experten für die kostenlose Immobilienbewertung.
Füllen Sie schnell und einfach unser Formular aus. Hier geben Sie erste Eckdaten an, die für die Wertermittlung relevant sind.
HAUSGOLD stellt Ihnen einen passenden Experten aus Ihrer Umgebung an Ihre Seite. Dieser wird Kontakt für einen Besichtigungstermin mit Ihnen aufnehmen.
Nach der Besichtigung wird unser Immobilienexperte den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auf Wunsch werden Sie bis zum Verkauf persönlich betreut.