Seit Juni 2019
Das Sachwertverfahren gilt als komplexes Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, insbesondere für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. In diesem Artikel erfahren Sie, wann das Sachwertverfahren angewendet und wie es berechnet wird.
Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser oder Gewerbegebäude stehen. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren) als das komplexeste.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich wie beim Ertragswertverfahren zum einen aus dem Bodenrichtwert – dem Wert des Grundstücks - zusammen. Zum anderen sind die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, also Haus oder Wohnung, und die Herstellungskosten der Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenschuppen, für die Berechnung des Sachwerts relevant.
Der Sachwert einer Immobilie kann in fünf Schritten berechnet werden.
Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ermittelt. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den Verkaufspreisen in der Region des Objekts und wird vom Gutachterausschuss festgelegt.
Danach ist vor allem die Art des Hauses oder der Wohnung entscheidend: Wie viele Stockwerke gibt es? Sind Keller oder Dachboden vorhanden? Und in welchem Zustand befinden sie sich? Weiterhin gibt die Qualität der Bauelemente Aufschluss über die Höhe der Herstellungskosten. Aus welchem Baustoff sind etwa die Außenwände? Und welche Materialien wurden für Fenster, Türen oder Fußböden verwendet?
Als nächstes berechnet der Gutachter die Regelherstellungskosten des Gebäudes pro Quadratmeter.
Regelherstellungskosten meinen nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Sie werden nach Grundstücks- und Gebäudeart ermittelt.
Die Höhe der Regelherstellungskosten kann je nach Zustand der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Notwendige Renovierungsmaßnahmen können den Wert beispielsweise beeinflussen. Mit den errechneten Regelherstellungskosten können durch Multiplikation mit der Bruttogrundfläche die Gebäudeherstellungskosten ermittelt werden.
Dazu werden die Gebäudeherstellungskosten um die Alterswertminderung subtrahiert. Je nach Alter der Immobilie variiert die Höhe der Alterswertminderung. Beispielsweise liegt die lineare Wertminderung bei einem Haus oder einer Wohnung mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren jährlich bei 1,25 Prozent.
Dazu wird der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert.
Dabei wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Sachwert den Marktpreisen in der Region der Immobilie anzupassen. Werden in der Region befindliche Objekte etwa durchschnittlich für 80 Prozent des errechneten Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8.
Die folgende Rechnung stellt die einzelnen Rechenschritte an einem Beispiel dar.
| Bodenwert | |
|---|---|
| Grundstücksgröße | 500 qm |
| x Bodenrichtwert pro qm | 200 Euro |
| = Bodenwert | 100.000 Euro |
| Gebäudeherstellungskosten | |
|---|---|
| Regelherstellungskosten pro qm | 1.200 Euro |
| x Bruttogrundfläche | 200 qm |
| = Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
| Gebäudesachwert | |
|---|---|
| Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
| – Alterswertminderung | 60.000 Euro |
| = Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
| Vorläufiger Sachwert | |
|---|---|
| Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
| + Bodenwert | 100.000 Euro |
| = Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
| Endgültiger Sachwert | |
|---|---|
| Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
| x Marktanpassungsfaktor | 0,8 |
| = Sachwert | 224.000 Euro |
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden, da es den Wert objektiv ermittelt. Es wird üblicherweise dann angewendet, wenn weder Vergleichswertverfahren noch Ertragswertverfahren in Frage kommen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird jedoch in erster Linie durch Angebot und Nachfrage definiert und weniger durch die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor ist meist zu pauschal gefasst, um einen realistischen Marktpreis der Immobilie zu erfassen. Ein weiterer Nachteil ist, dass es an Daten für die Bewertung von neuen Gebäudearten mangelt.
Das Sachwertverfahren ist zwar eine gute Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Jedoch kann dadurch meist kein realistischer Marktpreis für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ermittelt werden.
Viele Besitzer von Eigentum beschäftigt die Frage, was das eigene Haus oder die Wohnung eigentlich wert ist. Um das heraus zu finden, ist es als Eigentümer nicht notwendig ein Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren eigenständig durchzuführen. Einfacher ist es, den Verkehrswert seiner Immobilie mithilfe eines professionellen Maklers zu ermitteln. Mit HAUSGOLD können Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten lassen.
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