Seit Juni 2019
Sachwertverfahren
So wird der Sachwert einer Immobilie berechnet
Das Sachwertverfahren gilt als komplexes Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, insbesondere für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. In diesem Artikel erfahren Sie, wann das Sachwertverfahren angewendet und wie es berechnet wird.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser oder Gewerbegebäude stehen. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren) als das komplexeste.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich wie beim Ertragswertverfahren zum einen aus dem Bodenrichtwert – dem Wert des Grundstücks - zusammen. Zum anderen sind die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, also Haus oder Wohnung, und die Herstellungskosten der Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenschuppen, für die Berechnung des Sachwerts relevant.
Es gibt verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien, und jede hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Wie verhält sich das Sachwertverfahren im Vergleich zu anderen Verfahren wie dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren?
Das Sachwertverfahren vs. das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage von Preisen, die für ähnliche Immobilien gezahlt wurden. Im Gegensatz dazu berücksichtigt das Sachwertverfahren die individuellen Merkmale und Eigenschaften einer Immobilie, was es besonders nützlich macht, wenn Vergleichswerte nicht verfügbar oder nicht repräsentativ sind.
Das Sachwertverfahren vs. das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage des erwarteten Ertrags, den sie über einen bestimmten Zeitraum erzielen könnte. Das Sachwertverfahren dagegen konzentriert sich auf den physischen Wert der Immobilie. Es kann insbesondere bei Immobilien angewendet werden, die nicht primär zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden. Das Sachwertverfahren ermöglicht eine objektive und nachvollziehbare Wertermittlung. Es spielt eine entscheidende Rolle, wenn es darum geht, den Immobilienwert zu bestimmen.
Was ist der Sachwertfaktor?
Der Sachwertfaktor ist eine Variable, die dazu dient, den Sachwert einer Immobilie anzupassen, sodass er dem Marktwert entspricht. Der Sachwertfaktor wird auch Marktanpassungsfaktor genannt. Dieser ist notwendig, da der Sachwert, der sich aus den Kosten für den Neubau einer Immobilie und dem Wert des Grundstücks zusammensetzt, oft nicht den tatsächlichen Marktbedingungen entspricht. Der Sachwertfaktor berücksichtigt diese Diskrepanz und sorgt für eine realistische Wertermittlung.
Wie berechne ich den Sachwertfaktor?
Die Ermittlung des Sachwertfaktors ist ein komplexer Prozess, der eine gründliche Analyse des aktuellen Immobilienmarkts erfordert. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter das Angebot und die Nachfrage nach ähnlichen Immobilien, aktuelle Markttrends und örtliche Gegebenheiten. Der Sachwertfaktor kann auch von Region zu Region variieren, abhängig von den spezifischen Marktbedingungen vor Ort.
Der Sachwertfaktor spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung durch das Sachwertverfahren. Durch die Anpassung des Sachwerts an den Marktwert bietet er eine realistischere und marktgerechte Wertermittlung. Ohne den Sachwertfaktor könnte der Sachwert einer Immobilie erheblich von ihrem tatsächlichen Marktwert abweichen, was zu ungenauen Bewertungen und potenziell ungerechten Preisfestsetzungen führen könnte.
Berechnung beim Sachwertverfahren
Der Sachwert einer Immobilie kann in fünf Schritten berechnet werden.
- Der erste Schritt beinhaltet die Berechnung des Bodenwerts.
Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ermittelt. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den Verkaufspreisen in der Region des Objekts und wird vom Gutachterausschuss festgelegt.
- Die Herstellungskosten der Immobilie und der Außenanlagen werden hingegen mithilfe von Sachwertrichtlinien berechnet.
Danach ist vor allem die Art des Hauses oder der Wohnung entscheidend: Wie viele Stockwerke gibt es? Sind Keller oder Dachboden vorhanden? Und in welchem Zustand befinden sie sich? Weiterhin gibt die Qualität der Bauelemente Aufschluss über die Höhe der Herstellungskosten und hilft damit bei der Wertermittlung. Aus welchem Baustoff sind etwa die Außenwände? Und welche Materialien wurden für Fenster, Türen oder Fußböden verwendet?
Als nächstes berechnet der Gutachter die Regelherstellungskosten des Gebäudes pro Quadratmeter.
Regelherstellungskosten oder Normalherstellungskosten meinen nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Sie werden nach Grundstücks- und Gebäudeart ermittelt.
Die Höhe der Normalherstellungskosten kann je nach Zustand der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Notwendige Renovierungsmaßnahmen können den Wert beispielsweise beeinflussen. Mit den errechneten Regelherstellungskosten können durch Multiplikation mit der Bruttogrundfläche die Gebäudeherstellungskosten ermittelt werden.
- Im dritten Schritt wird der Gebäudesachwert berechnet.
Dazu werden die Gebäudeherstellungskosten um die Alterswertminderung subtrahiert. Je nach Alter der Immobilie variiert die Restnutzungsdauer und somit die Höhe der Alterswertminderung. Beispielsweise liegt die lineare Wertminderung bei einem Haus oder einer Wohnung mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren jährlich bei 1,25 Prozent.
- Nun erfolgt die Berechnung des vorläufigen Sachwertes.
Dazu wird der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert. Dadurch ergibt sich der sogenannte Substanz- oder auch Realwert der Immobilie.
- Im letzten Schritt wird der endgültige Sachwert berechnet.
Dabei wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Sachwert den Marktpreisen in der Region der Immobilie anzupassen. Werden in der Region befindliche Objekte etwa durchschnittlich für 80 Prozent des errechneten Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8.
Die folgende Rechnung stellt die einzelnen Rechenschritte an einem Beispiel dar.
Beispielrechnung für das Sachwertverfahren
1. Bodenwert berechnen
| Bodenwert | |
|---|---|
| Grundstücksgröße | 500 qm |
| x Bodenrichtwert pro qm | 200 Euro |
| = Bodenwert | 100.000 Euro |
2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
| Gebäudeherstellungskosten | |
|---|---|
| Regelherstellungskosten pro qm | 1.200 Euro |
| x Bruttogrundfläche | 200 qm |
| = Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
3. Gebäudesachwert berechnen
| Gebäudesachwert | |
|---|---|
| Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
| – Alterswertminderung | 60.000 Euro |
| = Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
4. Vorläufigen Sachwert berechnen
| Vorläufiger Sachwert | |
|---|---|
| Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
| + Bodenwert | 100.000 Euro |
| = Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
5. Sachwert berechnen
| Endgültiger Sachwert | |
|---|---|
| Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
| x Marktanpassungsfaktor | 0,8 |
| = Sachwert | 224.000 Euro |
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden, da es den Wert objektiv ermittelt. Es wird üblicherweise dann angewendet, wenn weder Vergleichswertverfahren noch Ertragswertverfahren in Frage kommen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird jedoch in erster Linie durch Angebot und Nachfrage definiert und weniger durch die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor ist meist zu pauschal gefasst, um einen realistischen Marktpreis der Immobilie zu erfassen. Ein weiterer Nachteil ist, dass es an Daten für die Bewertung von neuen Gebäudearten mangelt.
Das Sachwertverfahren ist zwar eine gute Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Jedoch kann dadurch meist kein realistischer Marktpreis für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ermittelt werden.
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Viele Besitzer von Eigentum beschäftigt die Frage, was das eigene Haus oder die Wohnung eigentlich wert ist. Um das heraus zu finden, ist es als Eigentümer nicht notwendig ein Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren eigenständig durchzuführen. Einfacher ist es, den Verkehrswert seiner Immobilie mithilfe eines professionellen Maklers zu ermitteln. Mit HAUSGOLD können Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten lassen.
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