Das Sachwertverfahren gilt als komplexes Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilie, insbesondere für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden. In diesem Artikel erfahren Sie, wann das Sachwertverfahren angewendet und wie es berechnet wird.
Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser oder Gewerbegebäude stehen. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren (Ertragswertverfahren und Vergleichwertverfahren) als das komplexeste.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich wie beim Ertragswertverfahren zum einen aus dem Bodenrichtwert – dem Wert des Grundstücks - zusammen. Zum anderen sind die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, also Haus oder Wohnung, und die Herstellungskosten der Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenschuppen, für die Berechnung des Sachwerts relevant.
Der Sachwert einer Immobilie kann in fünf Schritten berechnet werden.
Die folgende Rechnung stellt die einzelnen Rechenschritte an einem Beispiel dar.
Bodenwert | |
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Grundstücksgröße | 500 qm |
x Bodenrichtwert pro qm | 200 Euro |
= Bodenwert | 100.000 Euro |
Gebäudeherstellungskosten | |
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Regelherstellungskosten pro qm | 1.200 Euro |
x Bruttogrundfläche | 200 qm |
= Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
Gebäudesachwert | |
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Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
– Alterswertminderung | 60.000 Euro |
= Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
Vorläufiger Sachwert | |
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Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
+ Bodenwert | 100.000 Euro |
= Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
Endgültiger Sachwert | |
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Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
x Marktanpassungsfaktor | 0,8 |
= Sachwert | 224.000 Euro |
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden, da es den Wert objektiv ermittelt. Es wird üblicherweise dann angewendet, wenn weder Vergleichswertverfahren noch Ertragswertverfahren in Frage kommen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird jedoch in erster Linie durch Angebot und Nachfrage definiert und weniger durch die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor ist meist zu pauschal gefasst, um einen realistischen Marktpreis der Immobilie zu erfassen. Ein weiterer Nachteil ist, dass es an Daten für die Bewertung von neuen Gebäudearten mangelt.
Fazit: Das Sachwertverfahren ist zwar eine gute Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Jedoch kann dadurch meist kein realistischer Marktpreis für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ermittelt werden.
Viele Besitzer von Eigentum beschäftigt die Frage, was das eigene Haus oder die Wohnung eigentlich wert ist. Um das heraus zu finden, ist es als Eigentümer nicht notwendig ein Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren eigenständig durchzuführen. Einfacher ist es, den Verkehrswert seiner Immobilie mithilfe eines professionellen Maklers zu ermitteln. Mit HAUSGOLD können Sie Ihre Immobilie jetzt kostenlos bewerten lassen.
Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von bebauten Grundstücken Anwendung, auf denen Ein- und Zweifamilienhäuser oder Gewerbegebäude stehen. Hier mehr erfahren.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich wie beim Ertragswertverfahren zum einen aus dem Bodenrichtwert – dem Wert des Grundstücks - zusammen. Zum anderen sind die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, also Haus oder Wohnung, und die Herstellungskosten der Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenschuppen, für die Berechnung des Sachwerts relevant. Hier mehr erfahren.
Zur Berechnung des Sachwerte wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Sachwert den Marktpreisen in der Region der Immobilie anzupassen. Werden in der Region befindliche Objekte etwa durchschnittlich für 80 Prozent des errechneten Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8. Hier mehr erfahren.