Das Sachwertverfahren gilt als komplexes Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswerts. HAUSGOLD verrät, wie der Sachwert einer Immobilie berechnet wird und bei welchen Immobilien das Verfahren besonders geeignet ist.
Inhaltsverzeichnis
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren findet vor allem bei der Bewertung von Grundstücken mit baulichen Anlagen wie Ein- und Zweifamilienhäusern oder Gewerbegebäuden Anwendung. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren als das komplexeste. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich wie beim Ertragswertverfahren zum einen aus dem Bodenrichtwert– dem Wert des Grundstücks - zusammen. Zum anderen sind die Herstellungskosten des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes, also Haus oder Wohnung, und die Herstellungskosten der Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenschuppen, für die Berechnung des Sachwerts relevant.
Sachwertverfahren - die Berechnung
Der Sachwert einer Immobilie kann in fünf Schritten berechnet werden. Der erste Schritt beinhaltet die Berechnung des Bodenwerts. Der Bodenwert wird durch Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ermittelt. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den Verkaufspreisen in der Region des Objekts und wird vom Gutachterausschuss festgelegt.
Die Herstellungskosten der Immobilie und der Außenanlagen werden hingegen mithilfe von Sachwertrichtlinien berechnet. Danach ist vor allem die Art des Hauses oder der Wohnung entscheidend: Wie viele Stockwerke gibt es? Sind Keller oder Dachboden vorhanden? Und in welchem Zustand befinden sie sich? Weiterhin gibt die Qualität der verwendeten Bauelemente Aufschluss über die Höhe der Herstellungskosten. Aus welchem Baustoff sind etwa die Außenwände? Und welche Materialien wurden für Fenster, Türen oder Fußböden verwendet?
Nach der Beurteilung durch Art und Qualität berechnet der Gutachter die Regelherstellungskosten des Gebäudes pro Quadratmeter. Regelherstellungskosten meinen nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter. Sie werden nach Grundstücks- und Gebäudeart ermittelt. Die Höhe der Regelherstellungskosten kann also je nach Zustand der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Notwendige Renovierungsmaßnahmen können den Wert beispielsweise beeinflussen. Mit den errechneten Regelherstellungskosten können durch Multiplikation mit der Bruttogrundfläche die Gebäudeherstellungskosten ermittelt werden.
Als nächstes wird der Gebäudesachwert berechnet. Dazu werden die Gebäudeherstellungskosten um die Alterswertminderung subtrahiert. Je nach Alter der Immobilie variiert die Höhe der Alterswertminderung. Beispielsweise liegt die lineare Wertminderung bei einem Haus oder einer Wohnung mit einer Nutzungsdauer von 80 Jahren jährlich bei 1,25 Prozent.
Nachdem der Gebäudesachwert ermittelt wurde, folgt die Berechnung des vorläufigen Sachwerts. Dazu wird der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert.
Auf Grundlage des vorläufigen Sachwerts kann im letzten Schritt der endgültige Sachwert berechnet werden. Dabei wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Der Marktanpassungsfaktor dient dazu, den ermittelten Sachwert den Marktpreisen in der Region der Immobilie anzupassen. Werden in der Region befindliche Objekte etwa durchschnittlich für 80 Prozent des errechneten Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,8.
Die folgende Rechnung stellt die einzelnen Rechenschritte an einem Beispiel dar.
Beispielrechnung für das Sachwertverfahren
1. Bodenwert berechnen
| Grundstücksgröße | 500 qm |
|---|---|
| x Bodenrichtwert pro qm | 200 Euro |
| = Bodenwert | 100.000 Euro |
2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
| Regelherstellungskosten pro qm | 1.200 Euro |
|---|---|
| x Bruttogrundfläche | 200 qm |
| = Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
3. Gebäudesachwert berechnen
| Gebäudeherstellungskosten | 240.000 Euro |
|---|---|
| – Alterswertminderung | 60.000 Euro |
| = Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
4. Vorläufigen Sachwert berechnen
| Gebäudesachwert | 180.000 Euro |
|---|---|
| + Bodenwert | 100.000 |
| = Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
5. Sachwert berechnen
| Vorläufiger Sachwert | 280.000 Euro |
|---|---|
| x Marktanpassungsfaktor | 0,8 |
| = Sachwert | 224.000 Euro |
In welchen Fällen eignet sich das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für die Bewertung von öffentlichen oder industriell genutzten Gebäuden, da es den Wert objektiv ermittelt. Es wird üblicherweise dann angewandt, wenn weder Vergleichswertverfahren noch Ertragswertverfahren in Frage kommen.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird jedoch in erster Linie durch Angebot und Nachfrage definiert und weniger durch die Herstellungskosten. Der Marktanpassungsfaktor ist meist zu pauschal gefasst, um einen realistischen Marktpreis der Immobilie zu erfassen. Ein weiterer Nachteil ist, dass es an Daten für die Bewertung von neuen Gebäudearten mangelt.
Fazit: Das Sachwertverfahren ist zwar eine gute Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie objektiv zu bestimmen. Jedoch kann dadurch meist kein realistischer Marktpreis für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ermittelt werden.
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