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Zwangsversteigerung: Wenn Schulden die Immobilie kosten

Eine Zwangsversteigerung ist oft ein schmerzlicher Anlass für Eigentümer, kann jedoch eine gute Gelegenheit für Schnäppchenjäger sein. Es ist in vielen Fällen ein emotionales Verfahren, da es den Eigentümern meist nicht nur um den materiellen Verlust, sondern auch um die schönen Erinnerungen im eigenen Zuhause geht. Für die meisten Immobilieneigentümer ist eine Zwangsversteigerung der letzte Ausweg aus einem Familienstreit oder einer Überschuldungssituation. 

Dabei wechseln viele Häuser unter dem Verkehrswert den Besitzer. In Deutschland werden jährlich rund 100 000 Immobilien zwangsversteigert. Ein- bis Zweifamilienhäuser werden für 70 bis 85 Prozent des Verkehrswertes ersteigert. Was viele nicht wissen: Dabei handelt es sich nicht nur um alte und verwohnte Objekte, auch schöne und moderne Immobilien können bei Zwangsversteigerungen gefunden werden. Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt. Der Ablauf des Verfahrens sowie die Rechte und Pflichten der Beteiligten sind darin genau beschrieben.

Typische Gründe für eine Zwangsversteigerung

Die Gründe für eine Zwangsversteigerung sind vielfältig und oft tragisch: Scheidung, Arbeitslosigkeit, aber auch eine hoffnungslose Überschuldung sind nur einige Beispiele. Vor allem Letzteres, die Privatinsolvenz, ist ein typischer Grund für die Zwangsversteigerung einer Immobilie. Hierzu kommt es, wenn der Immobilieneigentümer seine Rechnungen oder Darlehensraten nicht mehr zahlen kann. Die Zwangsversteigerung soll die Schulden bereinigen. Dabei lässt der Gläubiger (meist die Bank) die Immobilie versteigern und bedient sich aus dem Erlös. Oft kommt es auch dann zu einer Zwangsversteigerung, wenn eine Erbengemeinschaft sich über eine gemeinsam geerbte Immobilie nicht einigen kann.

 Zwangsversteigerung: Der Ablauf

Grundsätzlich kann jeder, der sich mit seinem Personalausweis oder Reisepass registriert, teilnehmen. Bietinteressenten müssen außerdem eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des vom Gutachter festgestellten Verkehrswertes nachweisen können. Diese Sicherheitsleistung kann durch eine Bankbürgschaft, einen Bankscheck oder durch rechtzeitige Überweisung an das Gericht geschehen, Bargeld ist nicht mehr zugelassen.

  • Verkehrswert: Kernstück einer Zwangsversteigerung ist der Versteigerungstermin. Damit sich alle Bietinteressenten sorgfältig auf diesen Termin vorbereiten können, müssen sie erst den Verkehrswert der Immobilie erfahren. Dieser wird von einem Bauexperten ermittelt, der vom Gericht beauftragt wird. Dafür erstellt der Experte ein Wertermittlungsgutachten. Bietinteressenten können dieses Gutachten bereits vor dem Versteigerungstermin einsehen und oft auch das Objekt besichtigen. Die Eigentümer haben aber das Recht, eine Besichtigung abzulehnen.
  • Versteigerungstermin: Beim Versteigerungstermin werden den Anwesenden erneut Objektdaten wie Verkehrswert und eventuelle Baulasten mitgeteilt. Auflagen und Beschränkungen werden bekannt gegeben und die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Nach der Bekanntmachung stellt das geringste Gebot, das nicht identisch mit dem Verkehrswert ist, den Ausgangspunkt dar. Dieses geringste Gebot setzt sich auch dem Bargebot und bestehenden bleibenden Rechten zusammen. Dazu ist bei Wikipedia zu finden: „Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot).“
  • Bietzeit: Anschließend fordert das Gericht die Anwesenden zur Abgabe von Geboten auf. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten. Währenddessen können Interessenten Fragen stellen, mit den Gläubigern sprechen und das gerichtliche Gutachten erneut einsehen. Werden trotz Aufforderung des Gerichts keine Gebote mehr abgegeben, wird die Versteigerung geschlossen. Auch Betroffene können übrigens mitbieten. Das macht oft dann Sinn, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht einigen konnte und ein Gemeinschaftsmitglied die Immobilie selbst bewohnen möchte.
  • Zulassung des Gebotes: Nach dem die Identität des Höchstbietenden überprüft wird und dieser auch die Sicherheit geleistet hat, wird das Gebot zugelassen. Sind Mängel beim Identitätsnachweis oder bei der Sicherheit aufgetreten, wird das Gebot sofort zurückgewiesen.

Die Kosten einer Zwangsversteigerung

Der Vorteil einer Zwangsversteigerung für den Ersteigerer ist, dass für die Immobilie keine Notar- und Maklerkosten anfallen. Jedoch werden sowohl Grunderwerbssteuer als auch die Kosten für die Grundbucheintragung und 0,5% des Zuschlagswertes als sogenannte Zuschlagsgebühr fällig.

Was muss der neue Eigentümer beachten?

Selbst wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, gehen alle Rechte und Lasten mit Erteilung des Zuschlages auf den neuen Eigentümer über. Hiermit ist alles die Immobilie betreffende nun das Problem des neuen Eigentümers – auch wenn das Objekt zugemüllt ist oder nachträglich Schäden gefunden werden. Erst einige Wochen nach dem Versteigerungstermin erfolgt der Verteilungstermin, an dem der restliche Kaufpreis gezahlt werden muss und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Ist das Objekt vermietet, bleibt der geltende Mietvertrag bestehen, kann jedoch mit drei Monaten Frist bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (wie etwa wegen Eigenbedarf) gekündigt werden.

Häufig gestellte Fragen

  • Gibt es bestimmte Untergrenzen für des Gebot im ersten Termin? Ja.  Im Zwangsversteigerungsverfahren gibt es sowohl die 5/10- als auch die 7/10-Grenze. Beträgt das höchste Gebot nicht mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts, bekommt niemand den Zuschlag. Wenn das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts liegt, kann der Eigentümer ein Veto einlegen. Das gilt jedoch nur für den ersten Termin.
  • Kann man den Zuschlag denn rückgängig machen? Nein, man ist an sein Gebot gebunden.
  • Was ist eine Teilungsversteigerung? Wenn sich eine Eigentümergemeinschaft nicht über den Verkauf der Immobilie einigen kann, wird die Immobilie in teilbares Vermögen (also Geld) umgewandelt.
  • Was ist nach dem Zuschlag zu tun? Der Höchstbietende sollte sich um die Versicherungen kümmern. Passiert etwas mit der Immobilie (Beschädigung durch Brand oder z.B. Hochwasser), hat der Ersteher dies zu vertreten.
  • Welche alten Schulden muss der Ersteigerer übernehmen? Normalerweise keine, da die Schulden aus dem Versteigerungserlös beglichen werden. Es könnte aber sein, dass z.B. Grundschulden und Hypotheken übernommen werden müssen. Über solche „bestehen bleibenden Rechte“ informiert der Rechtspfleger verbindlich im Versteigerungstermin.