Wer bekommt das Haus nach einer Scheidung?

Wer das Haus nach einer Scheidung behalten darf oder nicht, hängt davon ab, was im Ehevertrag unterzeichnet ist, wer im Grundbuch steht, ob das Haus vor der Ehe geerbt wurde, usw. Im wesentlichen gibt es 4 Varianten, die unterschiedliche Szenarien ermöglichen:

• Beide Ehepartner stehen im Grundbuch
• Nur ein Ehepartner ist Eigentümer
• Die Immobilie wurde vor oder während der Ehe von einem Ehepartner geerbt
• Das Haus wurde während der Ehe gekauft, es steht aber nur ein Ehegatte im Grundbuch

Welche Möglichkeiten in den einzelnen Fällen bestehen, lesen Sie im folgenden Abschnitt.

Was passiert mit dem gemeinsamen Haus, wenn beide Eheleute im Grundbuch stehen?

Wenn beide Eheleute im Grundbuch stehen, gibt es mehrere Möglichkeiten, mit der Immobilie umzugehen. Wie das Haus aufgeteilt wird bzw. wer in dem Haus wohnt, muss das Paar entscheiden.

Möglichkeit 1: Realteilung des Hauses

Eine Realteilung würde bedeuten, dass das Haus in mindestens zwei separate Teile umgebaut wird. Für diese Variante sollte Vorab der Eigentumsanteil berechnet werden. Es würde für beide Parteien die Möglichkeit bestehen, in dem Haus wohnen zu bleiben oder den Eigentumsanteil zu verkaufen oder zu vermieten.

Für Eheleute, welche ein Mehrfamilienhaus besitzen, ist dies eine realistische Möglichkeit, das Eigentum aufzuteilen. Bei einem Einfamilienhaus würde diese Maßnahme jedoch bedeuten, aufwendige Umbauarbeiten vorzunehmen. Diese können durchaus sehr kostenintensiv und zeitaufwendig sein. In der Praxis wird diese Variante selten angewandt.

Möglichkeit 2: Verkauf der Immobilie

Die einfachste und beliebteste Lösung ist der Hausverkauf. Insbesondere dann, wenn die Ehepartner nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, sich gegenseitig auszuzahlen. Der Erlös des Hausverkaufs wird anschließend auf beide Partner aufgeteilt. Bestehende Kredite, für die beide haften, werden ebenfalls mit den Einnahmen getilgt. Es muss mit dem Verkauf des Hauses nicht bis zum Scheidungstag gewartet werden. Sobald sicher ist, dass die Scheidung vonstatten geht, kann mit dem Hausverkauf gestartet werden. Das Trennungsjahr kann jedoch gut für die Wertermittlung der Immobilie genutzt werden. Es ist ebenfalls sinnvoll, sich in der Zeit einen geeigneten Immobilienmakler zu suchen. Mit HAUSGOLD finden Sie Ihren persönlichen Immobilienmakler. Unsere Makler bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung und Ihre exzellente Expertise beim Hausverkauf.

Möglichkeit 3: Auszahlung des anderen Ehepartners - Eigentumsübertragung

Wenn sich beide Partner einig sind, kann eine Partei in dem Haus wohnen bleiben und die Anteile der Immobilie des anderen übernehmen. Es muss jedoch der Eigentumsanteil des anderen ausgezahlt werden. Außerdem sollte nicht vergessen werden, die Bank über das Vorgehen zu benachrichtigen.

Betrag der Auszahlung berechnen: Der Betrag der Auszahlung orientiert sich an dem aktuellen Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld die zum Scheidungszeitpunkt noch fällig ist. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, die mit einer Restschuld von 150.000 € belastet ist, würde der aktuelle Wert 150.000 € betragen. Sollte das Haus beiden zu gleichen Teilen gehören, müsste die Partei, die im Haus bleibt, die andere Partei mit 75.000 € auszahlen.

Sie sollten bei der Berechnung der Auszahlung jedoch bedenken, dass dieser Betrag zur gesamten Vermögensaufteilung einer Scheidung hinzugefügt wird. Gibt es weitere Vermögensgüter, wie ein Auto, werden die jeweiligen Summen gegeneinander gerechnet.

Möglichkeit 4: Teilungsversteigerung

Kommt es zu keiner Einigung der Eheleute, ist der letzte Schritt die Teilungsversteigerung. Diese wird beim zuständigen Amtsgericht von einem der Ehepartner beantragt. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. Wird der Antrag genehmigt, ermittelt ein Sachverständiger den Wert des Hauses. Dieser dient als Untergrenze für das Einstiegsgebot.

Das Haus wird von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös liegt meist weit unter dem, der durch einen einfachen Verkauf erzielt wird. Hinzu kommt, dass die Verfahrenskosten von dem Erlös abgezogen werden. Eine Teilungsversteigerung stellt in der Regel Verluste dar und sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn keine andere Lösung zu funktionieren scheint.

Eine Zwangsversteigerung kann nur abgewendet werden, wenn der andere Ehepartner einen Antrag bei Gericht einreicht. Im Falle einer Kindeswohlgefährdung kann dem Antrag stattgegeben werden.

Möglichkeit 5: Übertragung auf die Kinder

Es besteht die Möglichkeit, das Haus auf das gemeinsame Kind zu übertragen. Sollte das Kind nicht volljährig sein, bedarf es einer Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Wenn der Ex- Partner damit einverstanden ist, ist es auch möglich, dass nur ein Partner das halbe Haus an das Kind überschreibt. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass auf diesem Wege auch finanzielle Verantwortung auf das Kind übertragen wird, wie die Zahlung der Grundsteuer, Instandhaltung- und Unterhaltskosten.

Möglichkeit 6: Haus nach der Scheidung vermieten

Eine Vermietung des Hauses ist vor allem dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien zumindest auf vertraglicher Ebene gut verstehen. Beide erhalten anteilig die Mieteinnahmen und sind für eventuelle Ausgaben zu gleichen Teilen zuständig. Beide Parteien sollten sich jedoch darüber im Klaren sein, dass eine Immobilienvermietung auch weitere Aufgaben mit sich bringt, wie Nebenkostenabrechnung erstellen, für die Instandhaltung des Gebäudes sorgen und als Ansprechpartner für Mieter zur Verfügung stehen. Für einen reibungslosen Ablauf können sich die Vermieter dafür einen externen Verwalter beauftragen.

Was passiert, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht?

Bringt einer der Partner ein Haus mit in die Ehe und ist als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, zählt dieses zu seinem Anfangsvermögen. Er bleibt nach der Scheidung weiterhin im Alleinbesitz. Allerdings wird die Wertsteigerung, die die Immobilie während der Ehe erfahren hat, mit dem Zugewinn des Besitzers gerechnet. Wurde die Immobilie also während der Ehe ausgebaut oder modernisiert, wird diese Wertsteigerung in den Zugewinnausgleich mit eingerechnet.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie in dieser Situation mit dem Haus umgegangen wird.

• Der Alleineigentümer kann den Ehepartner auffordern, das Haus zu verlassen. Das kann nur geschehen, wenn er Ausgleichszahlungen bzw. Unterhaltszahlungen tätigt
• Eine andere Variante wäre, dass der Partner im Haus wohnen bleibt und im Gegenzug Mietzahlungen tätigt

Eine Ausnahme ist im § 1568 a BGB geregelt. Diese besagt, dass auch der Nichteigentümer in der Immobilie wohnen bleiben darf, wenn diese in besonderer Härte darauf angewiesen ist. Ein Beispiel wäre, wenn die Kinder bei dieser Person zu größeren Teilen bleiben, es jedoch keinen neuen bezahlbaren Wohnraum gibt. Im Gegenzug ist eine Mietzahlung zu leisten.

Was passiert, wenn ein Ehegatte eine Immobilie erbt?

Ein geerbtes Haus zählt zum privilegierten Anfangsvermögen. Hat z.B. die Frau ein Haus geerbt und es mit in die Ehe gebracht, bleibt sie weiterhin alleinige Eigentümerin. Da es sich um ein privilegiertes Anfangsvermögen (dies zählt für alle geerbten Vermögensgüter) handelt, wird es nicht dem Zugewinn zugeordnet.

Es gibt jedoch Ausnahmen:

• Die Immobilie hat eine Wertsteigerung z.B. durch Modernisierung während der Ehe erfahren. Die Höhe dieser Wertsteigerung wird dem Zugewinn zugerechnet.
• Die Immobilie wurde während der Ehe vermietet und es wurden Einkünfte erzielt. Diese Einnahmen werden ebenfalls dem Zugewinn zugeordnet.

Was passiert, wenn ein Haus während der Ehe gekauft wurde, es steht aber nur ein Partner im Grundbuch?

Eine Ehe ohne Ehevertrag richtet sich nach dem gesetzlichen Güterstand - der Zugewinngemeinschaft. Wurde eine Immobilie während der Ehe gekauft, kein Ehevertrag abgeschlossen und nur ein Partner in das Grundbuch eingetragen, wird die Immobilie dem Zugewinn zugerechnet. Kommt es zu einer Scheidung wird das gemeinsame erworbene Vermögen durch den Zugewinnausgleich gerecht aufgeteilt. Bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs wird das Anfangsvermögen des Ehepartners mit dem Endvermögen verglichen. Der erwirtschaftete Zuwachs wird anteilig aufgeteilt und unter den Ex-Partnern zugewiesen.

Sollte sich das Paar während der Ehe ein gemeinsames Haus gekauft haben, zählt dieses ebenfalls zum erworbenen Vermögen und wird nach der Scheidung auf beide aufgeteilt. Sollte einer mehr Anteile am Haus haben als der andere, werden die Tilgungsanteile angepasst. Die Schwierigkeit dabei ist, dass der Zugewinnausgleich eine reine Geldzahlung ist. Es bedarf also einer Einigung zwischen den Eheleuten, wie das Haus finanziell ausgeglichen wird. Kommt es zu keinem Abkommen, entscheidet das Gericht.

Für die genaue Berechnung des Zugewinnausgleichs, sollte die Immobilie von Experten bewertet werde. HAUSGOLD stellt Ihnen für diesen Zweck Immobilienprofis an die Seite, die eine kostenlose Immobilienbewertung übernehmen.

Was passiert, wenn das Erbe vor der Scheidung ins Haus gesteckt wurde?

Erbt ein Ehegatte Geld, welches während der Ehe in das Haus investiert wird, so zählt es zum gemeinsamen Vermögen, wenn beide Eheleute im Grundbuch stehen. Auch in diesem Fall haben beide Eheleute zu ihren gesetzlichen Anteilen Anspruch auf die Immobilie und die Wertsteigerung, welche durch die Investition entstanden ist.

Wird die Arbeitsleistung für das gemeinsame Haus bei einer Scheidung berücksichtigt?

In diesem Fall gibt es 3 Szenarien:

1. In eine Immobilie wird nicht nur Geld sondern auch handwerkliche Arbeit investiert. Stehen beide Partner im Grundbuch und es wird durch die Arbeitsleistung eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt, profitieren beide Seiten von den handwerklichen Maßnahmen.
2. Ist die Immobilie nur im Besitz eines Ehegatten, findet die Entlohnung über den Zugewinnausgleich statt. Angenommen, ein Ehegatte bringt eine Immobilie im Wert von 200.000 € mit in die Ehe. Diese erfährt im Laufe der Ehe durch die handwerkliche Investition eine Wertsteigerung von 25.000€. Dann werden diese 25.000€ mit der Scheidung zu gleichen Hälften auf die Eheleute aufgeteilt.
3. Schließt ein Ehevertrag einen Zugewinnausgleich aus, so muss ein Gericht entscheiden, ob sowohl die Arbeitsleistungen als auch finanzielle Investitionen ausgeglichen werden müssen.

Wer darf mit den Kindern nach einer Scheidung im Haus wohnen bleiben?

Das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren. Diese Kriterien werden berücksichtigt:

• Alter und Gesundheit der Ehepartner
• Individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit
• besondere Umstände des Lebensunterhalts
• Nähe zum Arbeitsplatz
• Wohl der Kinder

Bei gemeinsamem Eigentum wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer jener Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur besondere Umstände rechtfertigen hier die Zuweisung an den Nichteigentümer nach einer Scheidung.

Wer darf im Trennungsjahr in der Immobilie wohnen bleiben?

Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Eigenheim nach der Scheidung zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird. Das Trennungsjahr eignet sich demnach, um eine Einigung über die Aufteilung der Immobilie zu erzielen.

Bei einer Zuweisung weist das Gericht die Immobilie einem Ehepartner zu. Dies geschieht allerdings nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht im Trennungsjahr nicht als Zuweisungsgrund. Jedoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Immobilie überlässt. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Phase der Trennung zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

Auszug aus dem Haus: Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum während der Trennungsphase verlassen (müssen), ändert dies nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Er kann von dem verbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.

Was passiert, wenn das Haus bei der Scheidung mit einem Kredit belastet ist?

Auch im Falle eines laufenden Kredits, oder mehrerer Kredite, kommt es auf die individuelle Situation an

Beide Eheleute schließen den Kredit ab: Im Normalfall nehmen Eheleute eine gemeinsame Hypothek auf und sind anschließend auch beide im Grundbuch eingetragen, also Eigentümer der Immobilie. Diese Bedingungen sind auch für Banken bei Vertragsabschluss die sicherste und beliebteste Variante. Sollte es zu einer Scheidung kommen, sind beide Parteien für die zu zahlenden Raten verantwortlich. Man spricht von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Ist ein Ehepartner nicht in der Lage, die Schulden zu tilgen, muss der andere für diesen Anteil aufkommen.

Ein Ehegatte schließt den Kredit ab: Hat nur ein Ehegatte den Kredit unterzeichnet, steht dieser auch weiterhin in Pflicht, die Raten abzubezahlen. Im Falle einer nicht vorhandenen Gütertrennung kann dies bedeuten, dass der Kreditnehmer ausziehen muss, aber weiterhin für die Kredittilgung zuständig ist.

Beide Eheleute haben den Kredit unterzeichnet aber nur einer steht im Grundbuch: Gibt es einen gemeinsamen Kredit, aber nur einer im Grundbuch, wird der Kredit trotzdem von beiden Eheleuten abbezahlt. Auch dann, wenn die Person nicht mehr in der Immobilie lebt.

Was kostet eine Scheidung mit Immobilienbesitz

Scheidungskosten richten sich nach dem sogenannten Verfahrenswert. Dieser wird durch den Immobilienbesitz deutlich angehoben. Der Verfahrenswert berücksichtigt sowohl das Nettoeinkommen der Eheleute, sowie das Vermögen. Eine Scheidung mit Immobilienbesitz steigert demnach die Scheidungskosten. Je höher der Wert der Immobilie, desto höher das Vermögen, desto höher der Verfahrenswert.

Um die Kosten zu minimieren, empfiehlt es sich, eine Scheidungsfolgenvereinbarung zu vereinbaren. Dabei regeln Eheleute alle Formalien rund um das Eigentum und die Handhabung damit vor dem Scheidungsprozess. Dies erspart dem Gericht Arbeit und senkt die Scheidungskosten.

Ersparen Sie sich weitere Formalitäten, indem Sie vor dem Scheidungsprozess, den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen. Wir stellen Ihnen einen Immobilienexperten Ihrer Wahl zur Verfügung, der eine kostenlose Immobilienbewertung zur Verfügung stellt.