Haus bei Scheidung
Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Eigenheim?

Eine Scheidung ist ein schwerer und emotionaler Schritt. Vor allem die Aufteilung eines Hauses stellt sich als große Herausforderung dar. Wer darf in dem Haus wohnen bleiben? Wer wird ausbezahlt? Wer übernimmt die Schulden? Das alles sind Fragen, die beantwortet werden müssen. HAUSGOLD zeigt, welche Möglichkeiten es gibt.

Die Vermögensteilung wegen Scheidung

Grundsätzlich gilt, dass nach der Heirat ohne Ehevertrag der gesetzliche Güterstand, also eine Zugewinngemeinschaft besteht. Das gemeinsame, in der Ehe erworbene Vermögen, wird nach der Scheidung gerecht aufgeteilt. Der Partner, der in der Ehe weniger Vermögen erwirtschaftet hat, kann bei einer Scheidung einen Antrag auf Zugewinnausgleich stellen.

Tipp: Möchten Sie wissen, was eine Scheidung kostet, lesen Sie unseren Artikel von Rechtsanwalt Mathis Ruff zu den Kosten einer Scheidung.

Exkurs: Zugewinnausgleich berechnen

Bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs wird das Anfangsvermögen des Ehepartners mit dem Endvermögen verglichen. Der erwirtschaftete Zuwachs wird anteilig aufgeteilt und unter den Ex-Partnern zugewiesen.

Sollte sich das Paar während der Ehe ein gemeinsames Haus gekauft haben, zählt dieses ebenfalls zum erworbenen Vermögen und wird nach der Scheidung auf beide aufgeteilt. Sollte einer mehr Anteile am Haus haben als der andere, werden die Tilgungsanteile angepasst. Die Schwierigkeit dabei ist, dass der Zugewinnausgleich eine reine Geldzahlung ist. Es bedarf also einer Einigung zwischen den Eheleuten, wie das Haus finanziell ausgeglichen wird. Kommt es zu keinem Abkommen, entscheidet im schlimmsten Fall das Gericht.

Bei Häusern, die in die Ehe eingebracht und dann modernisiert oder umgebaut wurden, sollte nach der Scheidung der Wert ermittelt werden. In jedem Fall müssen Sie eine Immobilienbewertung vornehmen, damit eine Wertsteigerung berücksichtigt werden kann. Hierfür eignet sich ein Makler aus Ihrer Region, der sich mit dem Immobilienmarkt vor Ort auskennt. Die Makler von HAUSGOLD erstellen eine Immobilienbewertung kostenlos. Ist ein Gutachten für das Gericht notwendig, müssen Sie einen anerkannten Gutachter bestellen.

Ein Zugewinnausgleich ist nicht verpflichtend. Das Ehepaar kann sich auch selbstständig einigen. Sie könnten z. B. beschließen, dass eine Partei den Besitz des Hauses übernimmt und die andere die gemeinsame Firma, auch wenn beides nicht den gleichen Wert hat.

Hausbewertung bei einer Scheidung

Sie haben drei Möglichkeiten, den Wert Ihrer Immobilie für die Scheidung zu ermitteln.

  1. Sie können dies selbst erledigen, was allerdings viel zusätzlichen Aufwand bedeutet und oft ungenau ist.
  2. Mit einem Wertgutachten von einem offiziellen Gutachter ist die Bewertung auch vor einem Gericht gültig. Ein solches Gutachten ist allerdings sehr teuer.
  3. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie direkt hier kostenlos durch einen Makler von HAUSGOLD ermitteln.

Immobilie bewerten - Fragen und Antworten

Rund um die Immobilienbewertung entstehen viele Fragen. Wie funktioniert eigentlich eine Immobilienbewertung? Ist der errechnete Marktwert auch mein Verkaufspreis? Kann ich eine Immobilienbewertung selber durchführen? Welche Unterlagen benötige ich für eine Wertermittlung? Und viele mehr! Im Folgenden möchten wir Ihnen einen guten Überblick und alle Informationen zum Thema “Immobilienbewertung” geben.

  • Online Formular

    Füllen Sie schnell und einfach das Online-Formular aus. Hier geben Sie erste Eckdaten an, die für die Wertermittlung relevant sind.

  • Expertenauswahl

    HAUSGOLD bearbeitet Ihre Daten und stellt Ihnen einen passenden Experten aus Ihrer Umgebung an Ihre Seite. Dieser wird Kontakt für einen Besichtigungstermin zu Ihnen aufnehmen.

  • Besichtigung vor Ort

    Nach der Besichtigung wird unser Experte den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auf Wunsch werden Sie bis zum Verkauf persönlich betreut.

Was passiert mit dem Haus im Trennungsjahr?

Allgemein geht der Gesetzgeber davon aus, dass das Eigenheim nach der Scheidung zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird. Das Trennungsjahr eignet sich demnach, um eine Einigung über die Aufteilung der Immobilie zu erzielen.

Bei einer Zuweisung weist das Gericht die Immobilie einem Ehepartner zu. Dies geschieht allerdings nur in Ausnahmefällen. Selbst der Umstand, dass gegebenenfalls ein Ehepartner alleiniger Besitzer der Immobilie ist, reicht im Trennungsjahr nicht als Zuweisungsgrund. Dennoch kann jeder Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Immobilie überlässt. Die üblichen Unannehmlichkeiten, wie sie in der Phase der Trennung zu erwarten sind, reichen als Gründe für eine Zuweisung allerdings nicht aus.

Auszug aus dem Haus: Sollte einer der Ehegatten als Mit- oder Alleineigentümer das Wohneigentum während der Trennungsphase verlassen (müssen), ändert dies nichts an seinen Eigentumsverhältnissen. Er kann von dem verbleibenden Ehepartner in der Regel sogar eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Mietkonditionen orientiert.

Alleineigentümer bleibt bei Scheidung Besitzer

Bringt einer der Partner ein Haus mit in die Ehe und ist als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen, zählt dieses zu seinem Anfangsvermögen. Er bleibt nach der Scheidung weiterhin im Alleinbesitz. Allerdings wird die Wertsteigerung, die die Immobilie während der Ehe erfahren hat, mit in den Zugewinn des Besitzers gerechnet.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie in dieser Situation mit dem Haus umgegangen wird. Der Alleineigentümer kann den Ehepartner auffordern das Haus zu verlassen. Das kann nur geschehen, wenn er Ausgleichszahlungen bzw. Unterhaltszahlungen tätigt. Eine andere Variante wäre, dass der Partner im Haus wohnen bleibt und im Gegenzug Mietzahlungen tätigt.

Wer bleibt im Haus wohnen bei Scheidung?

Das Nutzungsrecht einer gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung klärt das Scheidungsverfahren. Diese Kriterien werden berücksichtigt:

  • Alter und Gesundheit der Ehepartner
  • Individuelle finanzielle Aufwendungen in der Vergangenheit
  • besondere Umstände des Lebensunterhalts
  • Nähe zum Arbeitsplatz
  • Wohl der Kinder

Bei gemeinsamem Eigentum wird die Nutzung des Wohneigentums fast immer jener Partei zugesprochen, bei der sich die Kinder aufhalten. Ist jedoch einer der Ehepartner Alleineigentümer der Immobilie, muss die Unantastbarkeit des Eigentums berücksichtigt werden. Nur besondere Umstände rechtfertigen hier die Zuweisung an den Nichteigentümer nach einer Scheidung

Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?

Es gibt mehrere Möglichkeiten mit einem gemeinsamen Haus nach der Scheidung umzugehen. Wie das Haus aufgeteilt wird bzw. wer in dem Haus wohnen bleibt, muss das Paar entscheiden. Folgende Maßnahmen sind möglich:

Einer bleibt im Haus wohnen und zahlt den anderen aus

Wenn sich beide Partner einig sind, kann eine Partei in dem Haus wohnen bleiben und die Anteile der Immobilie des anderen übernehmen. Es muss jedoch der Eigentumsanteil des anderen ausgezahlt werden. Außerdem sollte nicht vergessen werden, die Bank über das Vorgehen zu benachrichtigen.

Der Betrag der Auszahlung orientiert sich an dem aktuellen Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld die zum Scheidungszeitpunkt noch fällig ist.Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 €, die mit einer Restschuld von 150.000 € belastet ist, würde der aktuelle Wert 150.000 € betragen. Sollte das Haus beiden zu gleichen Teilen gehören, müsste die Partei, die im Haus bleibt, die andere Partei mit 75.000 € auszahlen.

HINWEIS: Es sollte dringend daran gedacht werden, eine Austragung aus dem Grundbuch zu beantragen.

Verkauf des Hauses

Die einfachste Lösung ist der Hausverkauf. Speziell dann, wenn die Ehepartner nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, sich gegenseitig auszuzahlen. Der Erlös des Hausverkaufs wird anschließend auf beide Partner aufgeteilt. Bestehende Kredite, für die beide haften, werde ebenfalls mit den Einnahmen getilgt.

Das Trennungsjahr kann gut für die Wertermittlung der Immobilie genutzt werden. Es ist ebenfall sinnvoll sich in der Zeit einen geeigneten Immobilienmakler zu suchen. Mit HAUSGOLD finden Sie Ihren persönlichen Immobilienmakler. Unsere Makler bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung und ihre exzellente Expertise beim Hausverkauf.

Es muss mit dem Verkauf des Hauses nicht bis zum Scheidungstag gewartet werden. Sobald sicher ist, dass die Scheidung vonstatten geht, kann mit dem Hausverkauf gestartet werden.

Realteilung des Hauses

Eine Realteilung würde bedeuten, dass das Haus in mindestens zwei separate Teile umgebaut wird. Eine weitere Möglichkeit ist, dass das Ehepaar ein Mehrfamilienhaus besitzt, welches zu gleichen Teilen umverteilt werden könnte. Es würde für beide Parteien die Möglichkeit bestehen, in dem Haus wohnen zu bleiben oder den eigenen Anteil zu vermieten oder zu verkaufen.

Bei einem Einfamilienhaus würde diese Maßnahme jedoch bedeuten, aufwendige Umbauarbeiten vorzunehmen. Diese können durchaus sehr kostenintensiv und zeitaufwendig sein. In der Praxis wird diese Variante selten angewandt.

Haus nach der Scheidung vermieten

Eine Vermietung des Hauses in vor allem dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien mindestens auf vertraglicher Ebene gut verstehen. Beide erhalten anteilig die Mieteinnahmen und sind für eventuelle Ausgaben zu gleichen Teilen zuständig. Beide Parteien sollten sich jedoch im Klaren sein, dass eine Immobilienvermietung auch weitere Aufgaben mit sich bringt, wie Nebenkostenabrechnung erstellen, für die Instandhaltung des Gebäudes sorgen und als Ansprechpartner für Mieter zur Verfügung stehen. Für einen reibungslosen Ablauf können sich die Vermieter dafür einen externen Verwalter beauftragen.

Übertragung auf gemeinsame Kinder

Es besteht die Möglichkeit das Haus auf das gemeinsame Kind zu übertragen. Sollte das Kind nicht volljährig sein, bedarf es einer Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. Wenn der Ex- Partner damit einverstanden ist, ist es auch möglich, dass nur ein Partner seinen Teil an das Kind überträgt. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass auf diesem Wege auch finanzielle Verantwortung auf das Kind übertragen wird.

Scheidung Kind

Teilungsversteigerung

Kommt es zu keiner Einigung der Eheleute, ist der letzte Schritt die Teilungsversteigerung. Diese wird beim zuständigen Amtsgericht von einem der Ehepartner beantragt. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der Eigentumsanteil des Antragstellers ist. Wird der Antrag genehmigt, ermittelt ein Sachverständiger den Wert des Hauses. Dieser dient als Untergrenze für das Einstiegsgebot.

Das Haus wird von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Der Erlös liegt meist weit unter dem, der durch einen einfachen Verkauf erzielt wird. Hinzu kommt, dass die Verfahrenskosten von dem Erlös abgezogen werden. Eine Teilungsversteigerung stellt in der Regel Verluste dar und sollte nur in Betracht gezogen werden, wenn keine andere Lösung zu funktionieren scheint.

Auch bei Teilungsversteigerungen ist es sinnvoll einen Makler zu beauftragen. Dieser übernimmt Aufgaben wie die Vermarktung des Hauses und Vorbesichtigungen. Lesen Sie hier mehr über den Ablauf einer Teilungsversteigerung und wie ein Makler unterstützen kann.

Was passiert mit dem Hauskredit?

Wer für den Kredit des Hauses aufkommt ist davon abhängig, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Grundsätzlich gilt, dass nur die Person die den Vertrag unterschrieben hat, für die Tilgung haftet.

Üblicherweise schließen die Eheleute gemeinsam einen Kredit ab. Sie haften also beide für die Schulden. Bleibt mindestens einer der Eheleute im Besitz des Hauses können weiterhin beide Kreditnehmer bleiben. Dabei gibt es folgende Möglichkeiten:

  • Beide zahlen zu gleichen Teilen die Raten weiter ab
  • Einer zahlt den Kredit ab und erhält Ausgleichszahlungen des anderen.

Tipp: Lesen Sie in unserem Interview mit dem Kreditexperten Tobias Bauch mehr zu Krediten bei der Scheidung.

Vofälligkeitsentschädigung: Sollte eine Partei die Raten nicht allein zahlen können, besteht die Möglichkeit, dass die Bank den Kredit kündigt, um einen neuen Kredit aufzusetzen. Dieser könnte zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden. Außerdem kann es passieren, dass die Bank durch die vorzeitige Kreditablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, die durchaus kostenintensiv sein kann

Häufig gestellte Fragen:

Es gibt mehrere Möglichkeiten: das Haus kann auf einen Partner überschrieben werden, der andere wird dann ausgezahlt. Auch ist die Vermietung des Hauses möglich, dann werden die Mieteinnahmen geteilt. Die dritte Option wäre der Verkauf des Hauses, der Gewinn wird dann untereinander aufgeteilt.

Um den Wert des Hauses zu ermitteln, gibt es drei Optionen. Der Wert kann durch die Eigentümer selbst ermittelt werden. Das ist jedoch mit viel Arbeit und Aufwand verbunden. Des Weiteren kann ein Wertgutachten durch einen offiziellen Gutachter erstellt werden, dies ist oft mit hohen Kosten verbunden. Eine weitere Möglichkeit ist die Wertermittlung durch einen Makler: bei HAUSGOLD ist dies kostenlos möglich.

Wenn sich beide Partner nicht einigen können, ob das Haus verkauft werden soll oder nicht, kann es zu einer Teilungsversteigerung nach der Scheidung kommen. Dabei wird das Haus versteigert an den Höchstbietenden. Oft werden dabei nicht die Gewinne erzielt, die bei einem privaten Verkauf hätten erreicht werden können.