Seit Juni 2019
Baugenehmigung
Wann sie benötigt wird und was es zu beachten gibt
Baugenehmigungen spielen eine zentrale Rolle in Deutschland, wenn es darum geht, Bauvorhaben rechtlich abzusichern und sicherzustellen, dass sie den geltenden Vorschriften entsprechen. Von der Errichtung eines neuen Wohnhauses bis hin zur Renovierung historischer Gebäude - eine Baugenehmigung ist in den meisten Fällen unerlässlich. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Prozess, und wie funktioniert er in Deutschland? In diesem Artikel tauchen wir tief in die Welt der Baugenehmigungen ein und beleuchten alles, was Sie darüber wissen müssen.
Was ist eine Baugenehmigung?
Die Baugenehmigung ist im öffentlichen Baurecht die von einer zuständigen Baugenehmigungsbehörde ausgesprochene Bewilligung, eine bauliche Anlage zu errichten, zu ändern, zu beseitigen oder ein Bauvorhaben anderweitig durchzuführen. Sie bestätigt, dass das geplante Bauvorhaben den örtlichen Bauvorschriften, städtebaulichen Plänen und anderen gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Somit weiß der Bauherr also, ob sein Bauvorhaben vor dem Hintergrund rechtlicher Vorschriften als unbedenklich gilt. Ohne eine solche Genehmigung ist es in Deutschland illegal, mit dem Bau eines Gebäudes zu beginnen oder wesentliche Veränderungen an einem bestehenden Gebäude vorzunehmen. Die Baugenehmigung dient somit als formale Zustimmung der zuständigen Baubehörde für das geplante Bauvorhaben. Die Genehmigung wird sogar dann zur Pflicht, wenn dem Bauherren der Baugrund bereits gehört.
Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich?
Eine Baugenehmigung ist in Deutschland für eine Vielzahl von Bauvorhaben erforderlich, um sicherzustellen, dass diese den geltenden Vorschriften entsprechen und die Sicherheit von Mensch und Umwelt gewährleistet ist. Im Folgenden sind einige Situationen aufgeführt, in denen eine Baugenehmigung erforderlich sein kann:
Neubauten: Für den Bau neuer Gebäude, sei es ein Wohnhaus, ein Gewerbegebäude oder ein öffentliches Gebäude, ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich.
Umbauten und Renovierungen: Wenn Änderungen an einem bestehenden Gebäude vorgenommen werden sollen, wie zum Beispiel der Ausbau des Dachgeschosses oder die Vergrößerung eines Raumes, ist in vielen Fällen eine Baugenehmigung erforderlich.
Anbauten und Aufstockungen: Das Hinzufügen von zusätzlichen Räumen oder Stockwerken zu einem bestehenden Gebäude erfordert in der Regel ebenfalls eine Baugenehmigung.
Änderungen an der Gebäudenutzung: Wenn sich die Nutzung eines Gebäudes ändern soll, zum Beispiel von Wohn- zu Gewerberäumen oder umgekehrt, ist oft eine Baugenehmigung erforderlich.
Denkmalgeschützte Gebäude: Für Bauvorhaben an denkmalgeschützten Gebäuden ist neben der Baugenehmigung oft auch eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich.
Es sollte niemals gebaut werden, ohne vorher die Genehmigungspflicht zu prüfen. Schließlich kann das Bauen ohne Genehmigung zu einem hohen Bußgeld oder sogar zu dem Abriss des bereits errichteten Gebäudes führen.
Wozu dient eine Bauvoranfrage?
Eine Bauvoranfrage ermöglicht Bauherren, frühzeitig von der Baubehörde Informationen über die Realisierbarkeit ihres Bauvorhabens zu erhalten. Dies hilft dabei, potenzielle Hindernisse zu identifizieren und Fehlinvestitionen zu vermeiden. Durch die Anfrage erhalten Bauherren einen schriftlichen Bauvorbescheid, der ihnen eine gewisse Planungssicherheit gibt. Die Gültigkeitsdauer dieses Bescheids variiert je nach Bundesland. Die zuständige Baubehörde kann bereits vor dem Grundstückskauf Auskunft über eine mögliche Bebauung geben. Sobald der Bauinteressent einen schriftlichen Bauvorbescheid erhalten hat, ist die Behörde, je nach Bundesland, ein bis drei Jahre daran gebunden.
Grundstückskauf und Baugenehmigung - Was sollte beachtet werden?
Haben Sie ein passendes Grundstück gefunden - ob durch den Kauf oder durch ein Erbbaurecht - sollten noch einige Dinge beachtet werden. Besonders vor dem Kauf eines Grundstückes ist eine offizielle Baugenehmigung von Bedeutung. Schließlich wäre es ein großer Verlust, ein Grundstück zu erwerben, auf dem nicht gebaut werden darf. Dies muss also geklärt werden und erfordert eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung eines Architekten oder eines der zuständigen Ämter, die ein Bauherr sich dann auch immer schriftlich bestätigen lassen sollte.
Gibt es für das Gebiet einen Bebauungsplan, so muss sich der Bauherr beim Hausbau zusätzlich noch an klare Regeln halten. Dieser Bebauungsplan kann in der Gemeinde eingesehen werden und gibt prinzipiell darüber Auskunft, ob ein Grundstück überhaupt bebaubar ist oder nicht. Außerdem sind einem solchen Plan auch unter anderem Angaben über die zulässige Anzahl der Geschosse, die zulässige Dachform oder andere Bauvorschriften zu entnehmen.
Was sollte bei der Beantragung beachtet werden?
Die Anforderungen für die Beantragung einer Baugenehmigung können je nach Bundesland variieren, aber grundsätzlich werden ähnliche Unterlagen benötigt. Es ist ratsam, sich beim zuständigen Bauamt über spezifische Anforderungen zu informieren. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten schriftlich und fristgerecht bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Je nach Bundesland kann das also die Stadt- und Gemeindeverwaltung, die Landkreisverwaltung oder das Bezirksamt sein.
- Bauantrag: In schriftlicher Form mit Hilfe eines Formulars. Die Einreichung erfolgt in dreifacher Ausfertigung: eine für den Bauherren, eine für die Baubehörde und eine für die Gemeinde
- Bauzeichnungen: Im Maßstab von 1:100
- Lageplan: Dabei handelt es sich um einen Auszug aus der örtlichen Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 oder 1:500, die vom Katasteramt erstellt wird
- Baubeschreibung und Betriebsbeschreibung: Detaillierte Angaben zum Bauvorhaben, z.B. Angaben zu den verwendeten Baumaterialien oder bestimmten Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes. Unter anderem auch finden sich dort auch Angaben zum Zweck des Baus, zum Grundwasser und zur Bauphysik
- Berechnungen: Der Bauantrag umfasst verschiedene Berechnungen, wie zur bebauten Grundstücksfläche, zur Nutz- und Wohnfläche, zur Grundflächenzahl und zur Geschossflächenanzahl, ebenso wie zu Kostenrechnungen für den Rohbau sowie den finanziellen Gesamtaufwand für den Bau
- Technische Nachweise: Im Bauantrag sind unterschiedliche technische Nachweise zu finden, die die Sicherheit des Gebäudes bestätigen sollen. Dies sind unter anderem Angaben zum Brandschutz oder zum Schall- und Wärmeschutz
Wie viel kostet ein Bauantrag?
Je nach Bauvorhaben und Gemeinde variieren die Kosten für einen Bauantrag. Grundsätzlich kann aber mit Kosten von ungefähr 0,5 Prozent der kompletten Bausumme für den Bauantrag gerechnet werden.
Die Gebührenstruktur für Bauanträge ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt und kann je nach Bundesland und sogar innerhalb desselben Bundeslandes variieren. In der Regel setzen sich die Kosten jedoch aus verschiedenen Komponenten zusammen, darunter:
Grundgebühr: Diese Gebühr deckt die allgemeinen Verwaltungskosten ab und ist oft abhängig von der Art und Größe des Bauvorhabens.
Flächenabhängige Gebühr: Bei größeren Bauvorhaben kann eine zusätzliche Gebühr erhoben werden, die von der Grundfläche oder dem umbauten Raum des geplanten Gebäudes abhängt.
Sondergebühren: Für bestimmte Bauvorhaben, wie beispielsweise solche im Außenbereich oder unter Denkmalschutz, können spezielle Gebühren anfallen.
Bedenken Sie, dass viele Behörden eine Mindestgebühr von bis zu 200 Euro erheben können und auch, dass Sie bei einer erneuten Prüfung des Antrags wegen unvollständiger Unterlagen nochmals mit Zusatzkosten rechnen müssen.
Braucht mein Gartenhaus eine Genehmigung?
Zwar ist auch dies wieder Ländersache, jedoch brauchen viele Gartenhäuser tatsächlich eine Baugenehmigung. Gibt es einen Bebauungsplan, sollte dieser sorgfältig studiert werden. Manchmal dürfen nämlich Nebenanlagen, wie Lauben und Schuppen, nur innerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Diese Baugrenzen sind meist als Linie im Bebauungsplan eingezeichnet und dürfen nicht von Gebäudeteilen überschritten werden.
Wann wird keine Baugenehmigung benötigt?
Je nach Kubik- oder Quadratmetergröße des zu errichtenden Gebäudes, wird in einigen Fällen gar keine Baugenehmigung für das Bauvorhaben benötigt. Hierzu stellen wir Ihnen die unten stehende Tabelle über die Bundesländer und die Maße der zugehörigen Baugebiete zur Verfügung. Falls es für einen Bauort einen Bebauungsplan gibt, sollte dieser nicht ignoriert werden, da es Abweichungen geben kann.
| Bundesland | Baugebiete |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 40 m³ umbauter Raum |
| Bayern | 75 m³ umbauter Raum |
| Berlin | 10 m² Grundfläche |
| Brandenburg | 75 m³ umbauter Raum |
| Bremen | 30 m³ umbauter Raum |
| Hamburg | 30 m³ umbauter Raum |
| Hessen | 30 m³ umbauter Raum |
| Mecklenburg-Vorpommern | 10 m² Grundfläche |
| Niedersachsen | 40 m³ umbauter Raum |
| Nordrhein-Westfalen | 30 m³ umbauter Raum |
| Rheinland-Pfalz | 50 m³ umbauter Raum |
| Saarland | 10 m² Grundfläche |
| Sachsen | 10 m² Grundfläche |
| Sachsen-Anhalt | 10 m² Grundfläche |
| Schleswig-Holstein | 30 m² Grundfläche |
| Thüringen | 10 m² Grundfläche |
Wir fassen für Sie zusammen
Eine Baugenehmigung dient dem Bauherren als Auskunft, dass sein Bauvorhaben aus rechtlicher Sicht als unbedenklich gilt. Bevor überhaupt gebaut werden darf, muss jedoch solch eine Genehmigungspflicht vorliegen, da sonst eine Bußgeldstrafe oder Schlimmeres droht. Als Ansprechpartner dienen dabei vor allem Architekten. Sie können solch einen Fall aus einer planungs- sowie bauordnungsrechtlichen Sicht beurteilen.
Informieren Sie sich über die aktuellen Bauverodnungen in dem zuständigen Bauamt Ihres Bundeslandes. Auch hier finden Sie Informationen, welche Unterlagen für die Beantragung benötigt werden. Rechnen Sie außerdem mit Kosten von circa 0,5 Prozent der Gesamtbausumme, die Sie für die Genehmigung aufbringen müssen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.