Erbbaurecht
Wie funktioniert es?

Wer ein Haus bauen, aber kein Grundstück kaufen möchte, findet mit dem Erbbaurecht eventuell eine gute Alternative. Das Erbbaurecht bezeichnet das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Es wird umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, obwohl diese in Deutschland seit 1947 nicht mehr existiert.

Unterscheidung Erbbaurecht und Erbpacht

Die Erbpacht wurde 1947 in Deutschland abgeschafft. Das Erbpachtrecht erlaubte es den Pächtern, ein fremdes Grundstück zu bewirtschaften und dieses Recht an dem Grundstück zu verkaufen oder zu vererben. Pächter konnten ähnlich wie Eigentümer über das Grundstück verfügen.

Das Erbbaurecht hingegen bietet Eigentümern in Deutschland schon seit gut 100 Jahren die Möglichkeit, Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum hierauf stehender Gebäude zu trennen. Die rechtlichen Grundlagen des Erbbaurechts sind im Erbbaurechtsgesetz geregelt.

So funktioniert das Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird ein Grundstück dem Erbpachtnehmer einen definierten Zeitraum überlassen, dafür wird ein Erbzins gezahlt. Der Erbbaurechtsvertrag kann bis zu 99 Jahre laufen. Er kann beliebig häufig verlängert werden. Der Erbaurechtsnehmer zahlt einen monatlichen oder jährlichen Erbzins an den Erbbaurechtsgeber. Dafür kann der Erbbaurechtsnhemer auf dem Grundstück bauen, die Immobilie vermieten und sogar verkaufen. Das Erbbaurecht kann vererbt oder im Sinne einer Schenkung übertragen werden. Der Erbzins beträgt meist 4 bis 6% des Grundstückswertes. Der Erbzins kann alle drei Jahre angepasst werden, auch Indexverträge mit Inflationsausgleich sind möglich.

Wer sind die Erbbaurechtsgeber?

Ob Gemeinden, Kirchen, Stiftungen oder Privatpersonen - ein Erbbaurechtsgeber kann so ziemlich jeder sein. Insbesondere für Privatpersonen stellt die Erbpacht in erster Linie eine Geldanlage dar, beispielsweise für die Altersvorsorge.

Nach Ablauf der Laufzeit fällt nicht nur das Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurück, sondern auch das Haus, das auf dem Grundstück gebaut wurde. Für eine vorhandene Immobilie muss der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewertes betragen muss. Der Vertrag kann selbstverständlich auch verlängert werden.

Kann ich mein Erbbaurecht verkaufen?

Ja, der Hausbesitzer kann sein Erbbaurecht während der Laufzeit verkaufen. Hierfür braucht er jedoch die Zustimmung des Eigentümers, dem auch ein Vorkaufsrecht zusteht. Allerdings kann der Erbbaurechtgeber die Zustimmung nur verweigern, wenn es dafür triftige Gründe gibt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Käufer vor hat, das Objekt für ein Gewerbe zu nutzen anstelle selbst darin zu wohnen.

Vorteile beim Erbbaurecht

Der größte Vorteil beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass die Finanzierung des Grundstückspreises entfällt. Bei einem „normalen“ Hauskauf – also der Kauf von Gebäude und Grundstück – kann der im Preis enthaltene Grundstücksanteil leicht ein Viertel und mehr ausmachen. Erbbaurechtsgrundstücke werden daher oft gezielt einkommensschwächeren Haushalten angeboten, um ihnen den Weg zur eigenen Immobilie zu ermöglichen.

Für Bauherren, die sich zwar den Bau einer Immobilie leisten können, jedoch nicht genügend Geld für ein Baugrundstück haben, bietet das Erbbaurecht die Chance, sich dennoch ein eigenes Haus zu bauen. Aus finanzieller Sicht erhöht sich der Eigenkapitalanteil, den der Bauherr einbringt, und der Finanzierungsbedarf sinkt gleichzeitig. Dadurch verbilligt sich in der Regel zudem das Darlehen. Dennoch sollte genau geprüft werden, ob der Erbzins tatsächlich erheblich niedriger liegt als die jährlichen Aufwendungen für ein Hypothekendarlehen.

Die Kirche selbst oder kirchliche Träger übertragen das Erbbaurecht häufig an kinderreiche Familien oder Menschen mit Einschränkungen sowie an Mensche, die sich sozial engagieren. Für sie gibt es oft besonders faire Erbbaurechtsverträge.

Nachteile beim Erbbaurecht

Ein großer Nachteil der Erbpacht ist, dass der Pächter des Grundstücks nicht der Eigentümer ist. Der Erbbaurechtsnehmer kann über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen, denn oft wird ein Mitspracherecht im Vertrag festgelegt.

Im Gegensatz zu einem Hypothekdarlehen laufen Erbbaurechtsverträge bis zu 99 Jahre lang. Während dieser Zeit muss auch immer der Erbzins bezahlt werden. Der Erbbaurechtsnehmer muss außerdem damit rechnen, dass seine Erbendie Immoilie unter Wert verkaufen müssen, denn je kürzer die restliche Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ist, desto schwieriger wird es, die Immobilie zu verkaufen.

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Außerdem kann sich im Laufe der Zeit der Erbzins deutlich erhöhen. Z. B. wenn der Verkehrswert des Grundstücks ansteigt. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen. Zum Teil erhöhen die Grundstücksbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent.

Zudem besteht die Gefahr, dass der Erbbaurechtsgeber (also der Eigentümer des belasteten Grundstücks) den Pachtvertrag vorzeitig auflöst. Der sogenannte Heimfall kann erfolgen, wenn der Hausbesitzer das Haus verwahrlosen lässt oder der Erbbaurechtsgeber Eigenbedarf anmeldet. Letzterer Fall sollte im Interesse des Bauherren vorher vertraglich ausgeschlossen werden.

Der Erbbaurechtsvertrag

Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist gesetzlich nicht vorgegeben. Üblich sind meist Vertragslaufzeiten von 60 bis zu 99 Jahren. Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, dann gehen auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.

Dem Erbbaurechtsnehmer steht bei privat genutzten Erbbaurechten dann mindestens eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude zu. Während der Laufzeit eines Erbpachtsvertrages können Erbbaurechtsnehmer und -geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie auch im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.

Was ist unter dem Heimfall zu verstehen?

Grundsätzlich kann der Erbbauchrechtsvertrag von beiden Seiten nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Allerdings hat der Grundstückseigentümer in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt. Beispielsweise dann, wenn er die Erbpacht nicht mehr zahlt, das Grundstück verwahrlosen lässt, oder aber auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtgebers. Jedoch steht dem Erbbaurechtsnehmer im Heimfall normalerweise eine Entschädigung von etwa zwei Drittel des Gebäudewertes zu.

Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?

Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurechtsnehmer notariell beurkundet eingetragen wird. Der Erbbaurechtseber bleibt daneben im „normalen“Grundbuch der Grundstückseigentümer.

Die Stillhalteerklärung

Nimmt der Erbbaurechtsnehmer einen Kredit auf, kann er das Erbbaurecht als Sicherheit beim Kreditgeber angeben. In der Regel verlangt der Kreditgeber dann eine Stillhalteerklärung des Erbbaurechtsgebers. Denn sollte der Kreditnehmer nicht mehr solvent sein, also weder Erbzins noch die Tilgung des Kredits zahlen können, würde bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie der Erbbaurechtsgeber als erstes ausgezahlt werden. Mit der Stillhalteerklärung muss sich der Erbbaurechtsgeber zurückhalten, bis der Kreditgeber seine Ansprüche geltend gemacht hat.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Der Erbbaurechtsnehmer muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Da nicht wie üblich eine einmalige Summe zu Besteuern ist, sondern beim Erbbaurecht regelmäßig ein Erbzins fällig ist, wird die Grunderwerbsteuer anders berechnet.

Zusätzliche Kosten beim Erbbaurecht

Der Erbbaurechtsnehmer ist für die Erschließungskosten verantwortlich sowie für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden. Denn weil der Erbbauberechtigte die gesamte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks erhält, hat er alle bestehenden einmaligen Lasten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten zu tragen sowie die wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, z. B. Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Grundsteuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc.

Die Versicherung für das Gebäude sollte der Erbbaurechtsnehmer schon aus Eigeninteresse zahlen, da das Gebäude sich ja in seinem Eigentum befindet. Hat der Erbbaurechtsgeber bereits Anlieger- und Erschließungsleistungen gezahlt, sind diese Leistungen meist vor Beurkundung des Erbbauvertrages vom Erbbaurechtsnehmer zu erstatten.

Vorteile für Erbbaurechtsgeber

Auch für den Erbbaurechtsgeber gibt es Vorteile. Auch für Grundstücksbesitzer kann sich das sich das Erbbaurecht rentieren. So bleibt der Erbbaurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks. Er kann langfristig Rendite mit seinem Grund und Boden erwirtschaften, statt ihn zu verkaufen. Der Pächter (Erbbaurechtsnehmer) zahlt für die Nutzung des Grundstücks den Erbbauzins, der in etwa auf Höhe des Hypothekenzinsniveaus liegt. Allerdings addiert sich der sonst fällige Grundstückskaufpreis nicht zur Immobilie hinzu.

Auf welchen Grundstücken kann das Erbbaurecht bestellt werden?

Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich auf jedes Grundstück bestellt werden, unabhängig von der Nutzungsart. So werden Erbbaurechte von Kommunen etwa neben Wohngebäuden und Geschäftshäusern auch für Sportplätze oder Hotels vergeben. Es ist nur erforderlich, das ein Bauwerk errichtet wird, was laut Gesetz allerdings auch im Boden stattfinden kann. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Durch das Erbbaurecht kann also auch nach Baufertigstellungen das Eigentum von Grundstück und Gebäuden getrennt werden.

Was ist beim Erbbaurecht zu beachten?

Bevor Sie einen Erbbaurechtvertrag abschließen, sollten Sie einige Punkte beachten:

  • Achten Sie, ob es eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht gibt. Denn in diesem Fall müsste der Hauseigentümer das Grundstück kaufen, wenn der Verpächter dies verlangt.
  • Wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So können Sie vermeiden, dass der Erbbauvertrag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinsen abgeschlossen werden muss. Für den Fall einer Vertragsverlängerung sollte aber eins Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden.
  • Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen, falls der Erbbaurechtsgeber später vor hat, zu verkaufen. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht.
  • Einige Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück. Schließlich sind die Bauherren nicht Eigentümer und der Erbbaurechtgeber hat Mitspracherechte. Klären Sie dies rechtzeitig mit Ihrer Bank!

Wo gibt es weitere Informationen zum Erbbaurecht?

Wer sich für das Thema Erbbaurecht interessiert, kann sich an den Deutschen Erbbaurechtsverband e. V. wenden. Der Verein hat eine Website unter www.erbbaurechtsverband.de. Im Deutschen Erbbaurechtsverband e. V. haben sich namhafte Erbbaurechtsausgeber aus den Bereichen Stiftung und Kirche zusammengeschlossen, die bundesweit einen erheblichen Anteil der im Erbbaurecht ausgegebenen Flächen repräsentieren. Der Verband ist unabhängig, parteipolitisch neutral und nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet.

Häufig gestellte Fragen:

Nein. Die Erbpacht wurde in Deutschland 1947 abgeschafft. Wenn heute von der Erbpacht gesprochen wird, ist meistens das Erbbaurecht gemeint. Lesen Sie hier mehr über den Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht.

Der größte Vorteil liegt darin, dass beim Erbbaurecht die Finanzierung des Grundstücks entfällt. Hier finden Sie viele weitere Vor- und Nachteile des Erbbaurechts.

Der Heimfall ist eine Form des Sonderkündigungsrechts beim Erbbaurecht. Er tritt ein, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt. Lesen Sie hier mehr über den Heimfall beim Erbbaurecht.