Erbbaurecht
Was sollte beachtet werden?

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist eine spezielle Form des Grundstückseigentums in Deutschland, die es einem Erbbauberechtigten ermöglicht, ein Grundstück (das Erbbaugrundstück) für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu bebauen, ohne es zu erwerben. Es ist über das Erbbaurechtsgesetz geregelt (ErbbauRG) und wird durch einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und dem Erbbauberechtigten vereinbart. Der Erbbaurechtsvertrag kann bis zu 99 Jahre laufen und beliebig häufig verlängert werden. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt einen monatlichen oder jährlichen Erbzins an den Erbbaurechtsgeber. Dafür kann der Erbbaurechtsnhemer auf dem Grundstück bauen, die Immobilie vermieten und sogar verkaufen.

Zudem kann das Erbbaurecht vererbt oder im Sinne einer Schenkung übertragen werden. Der Erbzins beträgt meist vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes. Der Erbzins kann alle drei Jahre angepasst werden, auch Indexverträge mit Inflationsausgleich sind möglich.

Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?

Gemäß den rechtlichen Bestimmungen des Erbbaurechtsgesetzes (ErbbauRG) muss das Erbbaurecht im Grundbuch des betreffenden Grundstücks vermerkt werden, um rechtliche Gültigkeit zu erlangen. Die Eintragung erfolgt durch das zuständige Grundbuchamt und ist von entscheidender Bedeutung für die Rechtssicherheit sowohl für den Eigentümer als auch für den Erbbauberechtigten. Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Erbbaurecht gegenüber Dritten wirksam und schafft Transparenz über die bestehenden Rechte auf dem Grundstück.

Wer sind die Erbbaurechtsgeber?

Erbbaurechtsgeber können ganz unterschiedliche Institutionen oder Personen sein. Häufig vergeben Kommunen und Städte Erbbaurechte, um Wohnraum zu schaffen oder öffentliche Projekte zu fördern. Auch Kirchen und Stiftungen nutzen diese Möglichkeit häufig, um langfristige Einnahmen zu generieren und gleichzeitig Grundstücke in ihrem Besitz zu behalten. Neben diesen größeren Organisationen können auch Privatpersonen als Erbbaurechtsgeber auftreten, beispielsweise als Teil einer langfristigen Vermögensverwaltung.

Nach Ablauf der Laufzeit fällt nicht nur das Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurück, sondern auch das Haus, das auf dem Grundstück gebaut wurde. Für eine vorhandene Immobilie muss der Erbbaurechtsgeber dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des dann aktuellen Gebäudewertes betragen muss. Der Vertrag kann auch verlängert werden.

Wie unterscheidet sich das Erbbaurecht von der Erbpacht?

Oft wird das Erbbaurecht mit der Erbpacht verwechselt. Die Erbpacht wurde in Deutschland allerdings bereits 1947 abgeschafft. Während das Erbpachtrecht es dem Pächter erlaubte, ein fremdes Grundstück zu bewirtschaften und es weiterzuvererben, bezieht sich das Erbbaurecht speziell auf die Bebauung eines Grundstücks. Dennoch wird der Begriff "Erbpacht" umgangssprachlich noch häufig für das Erbbaurecht verwendet, obwohl dies juristisch nicht korrekt ist.

Das Erbbaurecht bietet Eigentümern in Deutschland schon seit gut 100 Jahren also die Möglichkeit, das Eigentum an einem Grundstück von dem auf diesem stehenden Gebäude zu trennen.

Welche Vorteile hat ein Erbbaurecht?

Der größte Vorteil beim Bau oder Kauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück ist, dass die Finanzierung des Grundstückspreises entfällt. Bei einem „normalen“ Hauskauf – also der Kauf von Gebäude und Grundstück – kann der im Preis enthaltene Grundstücksanteil leicht ein Viertel und mehr ausmachen. Erbbaurechtsgrundstücke werden daher oft gezielt einkommensschwächeren Haushalten angeboten, um ihnen den Weg zur eigenen Immobilie zu ermöglichen.

Für Bauherren, die sich zwar den Bau einer Immobilie leisten können, jedoch nicht genügend Geld für ein Baugrundstück haben, bietet das Erbbaurecht die Chance, sich dennoch ein eigenes Haus zu bauen. Aus finanzieller Sicht erhöht sich der Eigenkapitalanteil, den der Bauherr einbringt, und der Finanzierungsbedarf sinkt gleichzeitig. Dadurch verbilligt sich in der Regel zudem das Darlehen. Dennoch sollte genau geprüft werden, ob der Erbzins tatsächlich erheblich niedriger liegt als die jährlichen Aufwendungen für ein Hypothekendarlehen.

Die Kirche selbst oder kirchliche Träger übertragen das Erbbaurecht häufig an kinderreiche Familien oder Menschen mit Einschränkungen sowie an Menschen, die sich sozial engagieren. Für sie gibt es oft besonders faire Erbbaurechtsverträge.

Für Eigentümer kann das Erbbaurecht eine Möglichkeit sein, ein Grundstück zu vermarkten, ohne es zu veräußern, und somit langfristige Einnahmen zu generieren. Es ermöglicht auch eine flexiblere Nutzung des Grundstücks, da der Eigentümer nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags wieder uneingeschränkt über das Grundstück verfügen kann.

Welche Nachteile hat ein Erbbaurecht?

Ein großer Nachteil der Erbpacht ist, dass der Pächter des Grundstücks nicht der Eigentümer ist. Der Erbbaurechtsnehmer kann über seine eigene Immobilie nicht frei verfügen, denn oft wird ein Mitspracherecht im Vertrag festgelegt.

Im Gegensatz zu einem Hypothekdarlehen laufen Erbbaurechtsverträge bis zu 99 Jahre lang. Während dieser Zeit muss auch immer der Erbzins bezahlt werden. Der Erbbaurechtsnehmer muss außerdem damit rechnen, dass seine Erben die Immoilie unter Wert verkaufen müssen, denn je kürzer die restliche Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ist, desto schwieriger wird es, die Immobilie zu verkaufen.

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Außerdem kann sich im Laufe der Zeit der Erbzins deutlich erhöhen. Das passiert zum Beispiel, wenn der Verkehrswert des Grundstücks ansteigt. Eine Anpassung darf alle drei Jahre erfolgen. Zum Teil erhöhen die Grundstücksbesitzer aber erst nach 30 oder 40 Jahren, dann aber um mehrere Hundert Prozent.

Zudem besteht die Gefahr, dass der Erbbaurechtsgeber, also der Eigentümer des belasteten Grundstücks, den Pachtvertrag vorzeitig auflöst. Der sogenannte Heimfall kann erfolgen, wenn der Hausbesitzer das Haus verwahrlosen lässt oder der Erbbaurechtsgeber Eigenbedarf anmeldet. Letzterer Fall sollte im Interesse des Bauherren vorher vertraglich ausgeschlossen werden.

Was ist unter dem Heimfall zu verstehen?

Grundsätzlich kann der Erbbauchrechtsvertrag von beiden Seiten nicht vor Ablauf der Vertragslaufzeit gekündigt werden. Allerdings hat der Grundstückseigentümer in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht. Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Erbbaurechtsnehmer gegen die vertraglichen Verpflichtungen verstößt. Beispielsweise dann, wenn er die Erbpacht nicht mehr zahlt, das Grundstück verwahrlosen lässt, oder aber auch bei Eigenbedarf des Erbbaurechtgebers.

Was ist ein Erbbaurechtsvertrag?

Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist gesetzlich nicht vorgegeben. Üblich sind meist Vertragslaufzeiten von 60 bis zu 99 Jahren. Auslaufende Verträge können beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Wird der Vertrag nach Ablauf nicht erneuert, gehen auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über.

Dem Erbbaurechtsnehmer steht bei privat genutzten Erbbaurechten dann mindestens eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes für die ihm gehörenden Gebäude zu. Während der Laufzeit eines Erbpachtsvertrages können Erbbaurechtsnehmer und -geber ihre vertraglichen Rechte verkaufen, beleihen sowie auch im Wege der Schenkung oder Erbschaft auf andere übertragen.

Wer steht bei einem Erbbauvertrag im Grundbuch?

Es gibt ein spezielles Erbbau-Grundbuch, in das der Erbbaurechtsnehmer notariell beurkundet eingetragen wird. Der Erbbaurechtseber bleibt daneben im „normalen“ Grundbuch der Grundstückseigentümer.

Was ist eine Stillhalteerklärung?

Eine Stillhalteerklärung spielt eine wichtige Rolle im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht, insbesondere wenn der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht als Sicherheit für ein Darlehen verwendet. Dabei verpflichtet sich der Erbbaurechtsgeber gegenüber der finanzierenden Bank, in bestimmten Fällen – etwa bei Zahlungsausfällen des Erbbauberechtigten – keine Maßnahmen zur Kündigung oder Rückforderung des Erbbaurechts zu ergreifen, bevor die Bank ihre Ansprüche durchgesetzt hat.

Dies bietet dem Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit, da er darauf vertrauen kann, dass das Erbbaurecht nicht vorzeitig erlischt, bevor eine mögliche Zwangsversteigerung oder anderweitige Verwertung erfolgt. Ohne eine solche Stillhalteerklärung könnte der Erbbaurechtsgeber unter bestimmten Bedingungen das Erbbaurecht vorzeitig beenden, was den Wert der Immobilie für die Bank erheblich mindern würde. Deshalb verlangen viele Banken eine solche Vereinbarung, bevor sie eine Finanzierung auf ein Erbbaurecht gewähren

Wie werden die Kosten beim Erbbaurecht aufgeteilt?

Bei der Bebauung eines fremden Grundstücks durch das Erbbaurecht trägt grundsätzlich der Erbbauberechtigte die Kosten für die Errichtung und Instandhaltung der Gebäude. Der Grundstückseigentümer stellt lediglich das Grundstück zur Verfügung und erhält dafür den Erbbauzins. In einigen Fällen kann jedoch vertraglich geregelt sein, dass sich der Erbbaurechtsgeber an bestimmten Kosten beteiligt, etwa bei infrastrukturellen Maßnahmen oder Erschließungskosten.

Der Erbbaurechtsnehmer ist also sowohl für die Erschließungskosten als auch für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden verantwortlich. Denn weil der Erbbauberechtigte die gesamte Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks erhält, hat er alle bestehenden einmaligen Lasten wie Grunderwerbssteuer und Erschließungskosten zu tragen.

Auch wiederkehrende öffentliche und privatrechtliche Lasten, wie z. B. Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Grundsteuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflichten etc, fallen auf den Erbbauberechtigten zurück. Die Versicherung für das Gebäude sollte der Erbbaurechtsnehmer schon aus Eigeninteresse zahlen, da das Gebäude sich ja in seinem Eigentum befindet.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Der Erbbaurechtsnehmer muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Da nicht wie üblich eine einmalige Summe zu besteuern ist, sondern beim Erbbaurecht regelmäßig ein Erbzins fällig ist, wird die Grunderwerbsteuer anders berechnet.

Wir fassen für Sie zusammen

Bevor Sie einen Erbbaurechtvertrag abschließen, sollten Sie einige Punkte beachten. Hier finden Sie alles, was Sie bei einem Erbbaurecht beachten sollten, zusammengefasst:

• Achten Sie darauf, ob es eine vertraglich festgelegte Ankaufspflicht gibt. Denn in diesem Fall müsste der Hauseigentümer das Grundstück kaufen, wenn der Verpächter dies verlangt
• Wählen Sie eine möglichst lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren. So können Sie vermeiden, dass der Erbbauvertrag noch während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer Vertrag mit höheren Zinsen abgeschlossen werden muss. Für den Fall einer Vertragsverlängerung sollte aber eine Zinsberechnung auf Basis des Altvertrags vereinbart werden
• Lassen Sie sich ein Vorkaufsrecht einräumen, falls der Erbbaurechtsgeber später vor hat, zu verkaufen. Einen Rechtsanspruch auf den Kauf eines Erbbaugrundstücks haben Sie als Erbbaurechtsnehmer nämlich nicht
• Einige Banken haben Vorbehalte gegen die Finanzierung eines Bauvorhabens auf einem Erbbaugrundstück. Schließlich sind die Bauherren nicht Eigentümer und der Erbbaurechtgeber hat Mitspracherechte. Klären Sie dies rechtzeitig mit Ihrer Bank

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.