Eine Immobilie zu vererben ist keine leichte Aufgabe. Immobilienbesitzer müssen sich rechtzeitig darüber Gedanken machen, was mit ihrer Immobilie im Falle ihres Todes geschehen soll: Wird die Immobilie vererbt oder besser zu Lebzeiten verschenkt? Wie wird das Testament geregelt und wie hoch fällt der Pflichtteil für Miterben aus?

In diesem Artikel finden Sie alle wichtigen Informationen rund um das richtige Vererben einer Immobilie.

Immobilie vererben oder schenken?

Das Hauptanliegen eines Erblassers ist häufig, die eigene Immobilie mit möglichst geringen Kosten, wenig Zeitaufwand und ohne Streit weiterzugeben. Wird eine Immobilie vererbt, fällt für den Erben eine sogenannte Erbschaftssteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zu dem Erblasser. Neben den unterschiedlichen Steuerklassen gelten noch Freibeträge, die sich ebenfalls am Verwandtschaftsgrad zwischen Erbe und Erblasser orientieren.

Ob die Immobilie verschenkt der vererbt werden soll, muss gut überlegt werden. Beide Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile.

Immobilie vererben

Wer sein Haus vererben möchte, bleibt bis zum Tod Eigentümer der Immobilie. Für den Fall, dass der Erblasser kein Testament aufsetzen möchte bzw. kein Testament geschrieben hat, springt die gesetzliche Erbfolge ein.

Es gibt einige Gründe, die Immobilie zu vererben und nicht zu verschenken:

  • Die Immobilie dient als Altersvorsorge: Im Falle einer Berufsunfähigkeit oder mit zunehmenden Alter kann eine Immobilie als finanzielle Notlösung dienen. Menschen mit einem geringen Vermögen sollten lieber warten, bis sie diesen Puffer aufgeben.
  • Die Immobilie ist noch nicht abbezahlt: In diesem Fall ist es sinnvoll die Immobilie zu vererben, da die offene Hypothek ebenfalls weitergegeben wird. Der Begünstigte hat nun die Möglichkeit das Erbe auszuschlagen oder das Haus zu verkaufen, sollte er nicht in der Lage sein, die Schulden zu begleichen.

Schenkung einer Immobilie

Die Immobilie kann zu Lebzeiten weitergegeben werden, dann ist von einer Schenkung die Rede. Diese muss notariell beurkundet werden, wodurch Kosten für den Notar entstehen. Auch bei einer Schenkung fallen Steuern an. Die Steuersätze der Schenkungssteuer ähneln denen der Erbschaftssteuer. Auf diesem Wege lassen sich vorerst keine Kosten sparen. Es sollte frühzeitig überprüft werden, inwiefern sich steuerliche Vorteile ergeben. Dazu gibt es Informationen im Absatz ##Steuern.

Der Vorteil an einer Schenkung ist die Sonderregel der Freibeträge. Diese können alle 10 Jahre aufs neue genutzt werden. Der Immobilienbesitzer kann also eine Schenkung in mehreren Schritten abhandeln und würde so die Steuern senken oder ganz sparen.

Bei einer Schenkung sollte allerdings bedacht werden, dass mit ihr alle Rechte über das Haus abgetreten werden. Üblicherweise bestehen Schenkungen zwischen Eltern und Kindern, wobei die Kinder den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zuschreiben. Im Streitfall können sich die Umstände allerdings schnell ändern. Die Lösung ist ein Übergabevertrag, durch den folgende Vereinbarungen getroffen werden:

  • ein lebenslanges Wohnrecht
  • ein Nießbrauchrecht
  • ein Rückgaberecht

Die Immobilie dient als familiäres Eigenheim und soll an die Kinder weitergegeben werden? Dann ist es durchaus sinnvoll diese zu lebzeiten zu verschenken, da in diesem Fall keine Steuern anfallen. Wenn diese nach der Schenkung weitere 10 Jahre in dem Haus wohnen bleiben, fällt die Schenkungssteuer weg.

Oder die Immobilie vorher verkaufen?

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie vor dem Ableben zu verkaufen. Sie kann entweder zum öffentlichen Verkauf stehen oder aber an die eigenen Kinder oder andere Verwandte verkauft werden. Dies ist eine Gelegenheit sowohl die Erbschafts- als auch die Schenkungssteuer zu umgehen.

Dabei sollte aber bedacht werden, dass es nicht möglich ist die Immobilie zu einem Freundschaftspreis oder einem obligatorischen Euro zu verkaufen. Sollte die Immobilie stark unter ihrem Wert verkauft werden, zählt dies zu einer inoffiziellen Schenkung. In diesem Fall wird dann ebenfalls die Schenkungssteuer erhoben.

Wie wird eine Immobilie vererbt?

Es gibt in Deutschland mehrere Wege den letzten Willen zu verfassen. Liegt kein Testament oder vergleichbares vor, wird nach der gesetzlichen Erbfolge vererbt. Neben dem klassischen Testament gibt es den Erbvertrag und das Berliner Testament:

Vererben nach der gesetzliche Erbfolge

Sollte im Todesfall kein Erbvertrag oder Testament vorliegen, greift in Deutschland die gesetzliche Erbfolge. Diese wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) §§ 1924 ff. geregelt. Bei der gesetzlichen Erbfolge wird der Ehepartner mit den Verwandten 1. Ordnung gleichgestellt. Danach folgen weitere Ordnungen. Sollte der Verstorbene unverheiratet sein, erben die Verwandten der 1. Ordnung.

Erbfolge

1. Ordnung: Abkömmlinge des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel)
2. Ordnung: Eltern des Erblassers und deren Abkömmlinge (Geschwister des Erblassers)
3. Ordnung: Großeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge
4. Ordnung: Urgroßeltern des Erblassers und deren Abkömmlinge
5. Ordnung: Entferntere Voreltern (Ururgroßeltern und deren Abkömmlinge)

Welchen Umfang das Erbe für den Ehepartner hat, kommt auch auf die Vereinbarungen der Eheleute an, in welchem Güterstand sie sich befinden und ob es Verwandte aus der 1. Ordnung gibt. Ist dies der Fall erbt der Ehepartner im Normalfall ein Viertel des Vermögens. Gibt es nur noch Verwandte aus der 2. Ordnung, erbt der Ehepartner die Hälfte. Sobald es keine Verwandten der 1. und 2. Ordnung gibt, ist der Ehepartner Alleinerbe.

In welchem Umfang der Ehepartner bei einer gesetzlichen Erbfolge erbt, hängt ebenfalls vom Güterstand der Eheleute ab.

EXKURS GÜTERSTAND: der Güterstand regelt die Vermögensverhältnisse zwischen Ehepaaren oder Paaren in eingetragener Lebenspartnerschaft. Es gibt drei Formen des Güterstands :

  • Zugewinngemeinschaft: Paare die keinen Ehevertrag haben, befinden sich automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das Vermögen der Eheleute bleibt getrennt und jeder haftet für sich. Bei einer Scheidung oder bei dem Tod eines Partners findet ein Zugewinnausgleich statt. Mehr dazu hier
  • Gütergemeinschaft: Bei diesem Güterstand handelt es sich um gemeinsames Vermögen der Eheleute. Da diese Form häufig zu Streitfällen führt, wird sie selten genutzt.
  • Gütertrennung: In diesem Fall ist das Vermögen komplett getrennt. Auch bei einer Scheidung oder im Todesfall kommt es zu keinen Ausgleichszahlungen.

Vererben mit Testament

Um das Erbe rechtlich abzusichern, ist es jedem möglich ein Testament aufzusetzen. In diesem kann angegeben werden, wer was und in welchem Umfang erben soll und wer nur den Pflichtteil erbt.

Inhalt des Testaments muss mindestens ein Erbe sein. Es können allerdings auch mehrere Erben eingetragen werden. Es ist möglich das Vermögen gerecht auf alle aufzuteilen. Es ist aber ebenso möglich Einzelpersonen mehr bzw. weniger zu vererben.

Pflichtteil: Ein Erblasser hat immer die Möglichkeit Angehörige zu enterben. Ihnen steht, je nachdem in welcher Ordnung sie sich befinden, trotzdem ein gesetzlich geregelter Pflichtteil zu. Dieser steht den Kindern, Ehepartnern, Partnern aus einer eingetragenen Lebensgemeinschaft sowie Eltern zu.

Bei einem handschriftlichen Testament ist es wichtig, dass der komplette Text per Hand geschrieben und unterzeichnet ist, damit die Richtigkeit überprüft werden kann. Es ist nicht gültig, wenn es von einer dritten Person bzw. mit dem Computer geschrieben wurde.

Desweiteren sollte der Ort und das Datum der Testamentsverfassung angegeben sein sowie eine Überschrift wie "Testament" bzw. "Mein letzter Wille". Das Datum ist wichtig, da immer das jüngste Testament zählt, sollten mehrere verfasst worden sein.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass das Testament mit einem Notar verfasst wird. Dieser verfasst den letzten Willen oder beurkundet das handschriftliche Testament offiziell. Dafür fallen Gebühren an, die sich nach dem zu vererbenden Vermögen richten.

Immobilien mit Erbvertrag vererben

Der Erbvertrag beinhaltet ebenfalls die Aufteilung des Vermögens des Erblassers, mit dem Unterschied, dass der Vertrag verpflichtend zwischen mindestens zwei Personen abgeschlossen wird. Der Erbvertrag gibt dem Erblasser z. B. die Möglichkeit den Ehepartner als Alleinerben einzusetzen.

Anders als bei einem Testament ist, dass in einem Erbvertrag auch “Gegenleistungen” wie z. B. die Pflege bis zum Tod vereinbart werden können. Sollte einer der Vertragspartner seine Pflichten nicht erfüllen, wird der Vertrag aufgehoben und es tritt die gesetzliche Erbfolge ein.

Ein Erbvertrag kann vor allem für Paare hilfreich sein, die weder verheiratet sind oder sich in keiner eingetragenen Lebenspartnerschaft befinden. Auf diesem Weg können sich die Partner trotzdem als gegenseitige Erben eintragen.

Für einen rechtskräftigen Erbvertrag müssen alle beteiligten Personen sowie ein Notar anwesend sein. Nur durch die Unterschriften aller Vertragspartner wird der Erbvertrag gültig. Er wird durch den Notar beurkundet, wodurch Gebühren anfallen.

Berliner Testament

Für die Absicherung des Ehepartners oder des Partners aus einer eingetragenen Lebensgemeinschaft wurde das Berliner Testament eingeführt. Es ist ein gemeinschaftliches Testament, welches in der Regel Ehepaare mit Kindern in Anspruch nehmen.

Der Partner kann in dieser Form des Nachalsses, den Kindern vorgezogen und als Alleinerbe eingesetzt werden. Auf diesem Wege können sich Paare nach dem Tod absichern. Die Kinder wurden auf diesem Wege vorerst enterbt und erben erst nach dem Tod des anderen Elternteils.

Für die Kinder besteht jedoch nach wie vor das Recht auf einen Pflichtteil. Sollten sie davon Gebrauch machen, besteht für den Erblasser die Möglichkeit einer Enterbung nach dem Tod des zweiten Elternteils. Sie würden demnach nur dem Pflichtteil erben, aber danach aus der Erbfolge herausfallen.

Das Berliner Testament kann, wie das normale Testament, offiziell bei einem Notar erstellt, aber auch handschriftlich verfasst werde. Auch hier ist es wichtig, dass das komplette Testament handschriftlich geschrieben wird und Datum sowie Ort vermerkt sind.

Immobilie an Erbengemeinschaft vererben

Von einer Erbengemeinschaft ist die Rede, wenn ein Erblasser mehr als eine Person als Erben einsetzt. Die Erbengemeinschaft kann durch ein Testament oder durch die gesetzliche Erbfolge entstehen. Die Personen einer Erbengemeinschaft sind verpflichtet gemeinsam das Erbe zu verwalten, bis es aufgeteilt ist. Der einzige Weg aus einer Erbengemeinschaft wäre das Erbe komplett auszuschlagen.

Wird an eine Erbengemeinschaft vererbt, wird es schnell sehr undurchsichtig. Vor allem wenn die Vermögenssituation des Erblassers nicht eindeutig ist. In solchen Fällen ist es sinnvoll einen Nachlassverwalter hinzuzuziehen. Dieser unparteiische Berater kümmert sich um sämtliche Angelegenheiten, die es ermöglichen das Erbe ordnungsgemäß aufzuteilen und einen Überblick darüber zu verschaffen.

Vor allem bei einer Immobilie ist es schwierig eine Einigkeit innerhalb einer Erbengemeinschaft zu erzielen, da sich diese schwer aufteilen lässt. Sollten keine Regelungen getroffen worden sein, müssen sich die Erben einigen, was mit der Immobilie passiert.

Der Hausverkauf ist für gewöhnlich der einfachste Weg für eine Erbengemeinschaft die unteilbare Immobilie zu teilbarem Geld zu machen. In vielen Fällen zahlen sich die Erben aus, sodass einer im Besitz der Immobilie bleibt. Auf diesem Weg besteht noch die Möglichkeit, das Haus im Familienbesitz zu behalten. Sollten jedoch nicht alle für den Verkauf der Immobilie oder eine andere Einigung stimmen, gibt es zwei Wege:

Teilungsversteigerung

Eine Teilungsversteigerung kann jeder aus einer Erbengemeinschaft beantragen. Dafür bedarf es keine Zustimmung der anderen Personen. Der Nachteil der Teilungsversteigerung ist jedoch, dass die Immobilien in der Regel weit unter dem Wert verkauft werden.

Anteil verkaufen

Der Anteil der Immobilie kann entweder an die Miterben oder dritte verkauft werden. Wichtig zu wissen ist, dass in diesem Fall der komplette Erbteil der Person verkauft wird.

Erbauseinander- setzung

Die Erbengemeinschaft wird durch einen Vertrag aufgelöst, welcher regelt, wie das Vermögen auf die Erben aufgeteilt wird. In diesem Fall ist von einer Erbauseinandersetzung die Rede. Ist diese abgeschlossen kann jeder Erbe über sein eigenes Erbe verfügen. Da die Erbauseinandersetzung vertraglich festgehalten wird, bedeutet dies, dass sich alle Erben einig sein müssen

Dank Wohnrecht im Haus bleiben

In der Praxis wird das Wohnrecht häufig dann genutzt, wenn ältere Menschen eine Schenkung ihrer Immobilie an die Kinder vornehmen. Dem Partner kann dann das Wohnrecht auf die Immobilie eingeräumt werden. Wer das Wohnrecht für eine Immobilie hat, darf in dieser wohnen ohne Mieter oder Eigentümer zu sein.

Um das Wohnrecht abzusichern, sollten die Beteiligten dieses offiziell in das Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Somit ist das Wohnrecht auch dann abgesichert, sollte der Eigentümer die Immobilie verkaufen. In diesem Fall muss der neue Besitzer das Wohnrecht der Person wahren.

Es können verschiedene Regelungen getroffen werden. So kann die Dauer des Wohnrechts festgelegt werden, es kann sich auch auf einzelne Räumlichkeiten der Immobilie beschränken. Liegt keine Sonderregelungen vor, erlischt das Wohnrecht mit dem Ableben des Begünstigten. Es kann nicht vererbt werden.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ähnelt dem Wohnrecht mit dem Unterschied, dass der Begünstigte auch über die Immobilie verfügen kann. Er muss diese also nicht zwingend für sich nutzen, sondern könnte sie auch vermieten oder anderweitig nutzen. Lediglich der Verkauf der Immobilie ist nicht möglich.

Wie das Wohnrecht wird der Nießbrauch vertraglich festgelegt. Auch hier ist es ratsam die Änderung im Grundbuch festzuhalten.

Steuern beim Vererben einer Immobilie

Sowohl bei einer Schenkung, bei einem Verkauf oder bei dem Vererben des Vermögens, müssen Steuern berücksichtigt werden. Welche wann anstehen und wie hoch diese ausfallen werden in den folgenden Absätzen beschrieben:

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer fällt immer dann an, wenn der jeweilige Freibetrag überschritten wird. Der Freibetrag gibt an, ab wann auf das Erbe eine Steuer gezahlt werden muss. Liegt der Wert unter dem Freibetrag, fällt keine Steuer an.

Die Erbschaftssteuer ist in Steuerklassen unterteilt. Diese geben jedoch nicht automatisch die Höhe des Freibetrags an. Der Freibetrag ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben:

Freibetrag in €
Steuerklasse 1
Ehegatten, Lebenspartner500.000 €
Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder400.000 €
Enkelkinder200.000 €
Eltern, Großeltern100.000 €
Steuerklasse 2
Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder20.000 €
Steuerklasse 3
Nicht verwandt20.000 €

Die Höhe der Erbschaftssteuer orientiert sich schlussendlich an der Steuerklasse sowie an der Höhe des vererbten Vermögens. Die Höhe der Steuern können im folgendem Artikeln gelesen werden.

Die Höhe der Erbschaftssteuer bei einer Immobilie orientiert sich also an dem Verkehrswert des Hauses sowie dem Verwandtschaftsgrad. Es gibt aber auch Sonderregelungen, was die Nutzungsart oder Verwendung der Immobilie betrifft.

Sonderregel bei Familieneigentum

Wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und an den Ehepartner oder an die Kinder weitergibt, besteht eine Steuerbefreiung, wenn diese die Immobilie weitere zehn Jahre bewohnen. Sollten diese zehn Jahre nicht selbst genutzt werden, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig.

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Schenkungssteuer

Die Schenkungssteuer ähnelt der Erbschaftssteuer. Sie wird immer dann fällig wenn eine Schenkung vorliegt und die Freibeträge überschritten wurden. Die Einteilung der Steuerklassen und die Freibeträge weichen minimal von den der Erbschaftssteuer ab.

Der Unterschied zu der Erbschaftssteuer ist, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim nur für die Ehegatten und Lebenspartner gelten und nicht für die Kinder. Die Schenkungssteuer bzw. die Schenkung findet zu Lebzeiten statt. Sollte die Schenkung weniger als 10 Jahre vor dem Tod stattfinden, kann es passieren, dass nachträglich in die Erbschaftssteuer gewechselt wird.

Spekulationssteuer

Sollten Erben das Haus verkaufen, fällt in der Regel, wie bei einem normalen Hausverkauf, die Spekulationsfrist und somit die Spekulationssteuer an. Die Spekulationsfrist entfällt, sobald der Verkäufer die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst bewohnt hat. Diese Frist wird mitvererbt. Sollten der Erblassen also neun Jahre in der Immobilie gelebt haben, können die Erben die Immobilie nach einem Jahr ohne Spekulationssteuer verkaufen.

Sollte das Haus ausschließlich von dem Erblasser und den Erben selbst genutzt worden sein, kann das Haus ebenfalls steuerfrei verkauft werden.

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Häufig gestellte Fragen:

Wer ein Haus vererben möchte, steht in der Regel vor der Frage, wie am wenigsten Kosten entstehen. Durch die Erbschaftssteuer kann es nämlich gut sein, dass die Erbschaft für die Erben sehr teuer wird. Ob eine Erbschaftssteuer fällig wird oder nicht, hängt vom Immobilienwert ab und der Verwandtschaftsbeziehung zwischen Erblasser und Erben. Alternativ zur Erbschaft kann eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt werden. Lesen Sie hier mehr

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