Schenkung einer Immobilie
So kann eine Immobilie an Kinder überschrieben werden

Wann ist eine Immobilienschenkung sinnvoll?

Eine Schenkung der Immobilie kann in vielen Situationen sinnvoll sein und überlasst dem Schenker ein größeres Maß an Entscheidungsfreiheit über sein Eigentum. Wer zu Lebzeiten wissen möchte, was mit der eigenen Immobilie geschieht, sollte über eine Schenkung, evtl. mit Wohnrecht, nachdenken. Doch welche Vorteile bietet eine Schenkung?

• Entscheidungsfreiheit: Mit der Schenkung des eigenen Vermögens, z.B. der Immobilie oder kann der Schenker frei entscheiden, wer in Zukunft Eigentümer der Immobilie sein wird.
• Steuern sparen: Mit einer Schenkung kann die Erbschaftssteuer umgangen werden. Anstelle dieser tritt die Schenkungssteuer. Hinsichtlich der Schenkungssteuer gibt es u.a. Freibeträge und Streckungsmöglichkeiten, diese auch zu umgehen und erheblich zu senken. Die Freibeträge sind nicht zu unterschätzen, Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder 400.000 €, wie in dieser Tabelle zu sehen ist.
• Erben ausschließen: Mit einer Schenkung können Erben ausgeschlossen werden. Zwar besteht weiterhin ein Pflichtteilsanspruch für Kinder, dieser sinkt jedoch von Jahr zu Jahr nach der Schenkung um 10 %. Nach 10 Jahren ist er demnach erloschen.
• Klare Verhältnisse schaffen: Wer zu Lebzeiten das Vermögen verschenkt, kann für klare Verhältnisse bzgl. des Nachlasses sorgen und einen Erbstreit vermeiden oder zumindest reduzieren.
• Pflegegarantie oder eine andere Gegenleistung: Neben dem zugesicherten Wohnrecht gibt es auch andere Gegenleistungen ,die man als Bedingung bestimmen kann. Üblich ist es, dass es eine schriftliche Zusage für eine Pflege im Alter als Gegenleistung für eine Vermögungsschenkung gibt. Im Schenkungsvertrag sollten alle Gegenleistungen aufgelistet werden. Im Falle einer zugesicherten Pflege sollten alle einzelnen Aufgaben festgehalten werden.

Ein häufiger Grund für eine Schenkung ist das Umgehen der Erbschaftssteuer. Auf diesem Wege können Nachkommen finanziell entlastet werden.

Für die Kalkulation, ob sich eine Immobilienschenkung lohnt, ist es immer sinnvoll, den Wert der Immobilie zu kennen. Nutzen Sie hierfür den kostenlosen Service unserer Immobilienprofis.

Immobilienschenkung an Kinder

Immobilieneigentümer entscheiden sich häufig für die Hausschenkung an die Kinder zu Lebzeiten. Auf diesem Weg kann der Eigentümer über die Immobilie entscheiden und die Kinder finanziell entlasten.

Auch bei Kindern wird ein Schenkungsvertrag aufgesetzt. Dieser muss notariell beurkundet werden. Nach der offiziellen Verkündung durch einen Notar kann der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Kann ein Haus nur an ein Kind überschrieben werden?

Besteht der Wunsch, dass nur eins der Kinder das Haus übernimmt, kann es im Testament als Alleinerbe angegeben werden. Wird ein Kind enterbt, hat es aber nach wie vor Anspruch auf einen Pflichtanteil, dies regelt § 2303 BGB. Eine andere Möglichkeit wäre demnach, die Immobilie zu Lebzeiten an das bevorzugte Kind zu übertragen. Zwar besteht laut § 2325 BGB nach wie vor ein Pflichtteilsanspruch, dieser sinkt jedoch von Jahr zu Jahr um 10 %. Tritt der Erbfall also 10 Jahre nach der Schenkung ein, wird die Immobilie nicht mehr im Erbe berücksichtigt. Vor Ablauf der 10 Jahre greift allerdings der Pflichtteilsergänzungsanspruch.

Schenkung an nur ein Kind - Beispiel

Ihr Vermögen, welches Ihren Nachlass umfasst, beruht auf 400.000€. Darunter fallen ein Haus im Wert von 300.000€ und ein Konto mit 100.000€.

Die Immobilie, im Wert von 300.000€, verschenken Sie zu Lebzeiten an eines Ihrer zwei Kinder. Im Falle des Ablebens, würden nach der gesetzlichen Erbfolge beiden Kindern jeweils 50.000€ zustehen. Wurde jedoch ein Kind im Testament enterbt, stehen diesem nur noch 25.000 (50% Pflichtteil).

Hätte die Schenkung nicht stattgefunden, wäre der Wert des Nachlasses 400.000€. Dem enterbten Kind hätten dann 100.000€ zugestanden. Es kann nun 75.000€ beim Erben einfordern (100.000€ - 25.000€). Diese Summe reduziert sich jedes Jahr nach Ihrem Ableben um 10%. Je früher die Überschreibung der Immobilie stattfindet, desto weniger erhält der Pflichterbe

Wie errechnet sich der Pflichtteil bei einer Überschreibung für die anderen Geschwister?

Tritt der Fall ein, dass nur ein Kind beschenkt wird und der Erblasser vor Ablauf der 10 Jahresfrist verstirbt, steht den anderen Geschwistern eine Pflichtteilsergänzung zu. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Datum der Schenkung, sowie dem Todestag des Schenkers. Pro Jahr, nach der Schenkung, verringert sich die Erbmasse um 10 %. Verstirbt der Erblasser zwei Jahre nach der Schenkung, beträgt der Pflichtteilsergänzungsanspruch 80 %.

Schenkung einer Immobilie unter Geschwistern

Eine Immobilie kann grundsätzlich an jeden verschenkt werden. Nur gelten nicht bei allen Beschenkten die gleichen Freibeträge hinsichtlich der Schenkungsteuer. Dieser richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Bei Geschwistern beträgt dieser Freibetrag 20.000 €, da sie der Schenkungsklasse II zugeordnet werden. Wird demnach eine Immobilie im Wert von 250.000 € verschenkt, fällt auf 230.000 € die Schenkungssteuer an. Alle 10 Jahre darf der Freibetrag neu genutzt werden. Es besteht also die Möglichkeit, alle 10 Jahre einen Eigentumsanteil von 20.000 € zu verschenken, um die Steuer zu umgehen.

Schenkung an den nicht verheirateten Lebenspartner

Will man seine Immobilie dem nicht verheirateten Lebenspartner oder einem Freund vererben, kann eine Schenkung auch sinnvoll sein. Denn in diesen Fällen sieht das Erbrecht kaum Freibeträge vor und es können bis zu 50 Prozent Erbschaftssteuer anfallen. Normalerweise haben Kinder einen Pflichtteilsanspruch auf ein Erbe, auch wenn das die Eltern ausschließen möchten. Verschenkt nun ein Erblasser seine Immobilie vorzeitig an jemand anderen, haben diese zwar immer noch Anspruch auf einen Pflichtteilsausgleich, doch sinkt der jedes Jahr nach der Schenkung um 10% – nach zehn Jahren erlischt der Anspruch schließlich ganz.

Steuereinsparungen: Freibeträge bei der Schenkung

Durch Freibeträge bieten Schenkungen einen Steuervorteil gegenüber einer Erbschaft. Die Freibeträge können bei einer Schenkung alle zehn Jahre angerechnet werden. Wenn Eltern gemeinsam ihre Vermögen vererben, gilt der Freibetrag zweimal – einmal von der Mutter und einmal vom Vater. Das gilt alle zehn Jahre! Bei einer Erbschaft ist der Freibetrag nur einmal anwendbar. Wer also rechtzeitig anfängt, sein Vermögen oder seine Immobilie stückweise an seine Kinder und Enkelkinder zu verschenken, senkt die entsprechende Steuerlast und kann die Freibeträge mehrmals ausnutzen. Die Freibeträge können Sie folgender Tabelle entnehmen:

Wenn beide Ehegatten Eigentümer der Immobilie sind, können sie beide die Hälfte an die Kinder verschenken. Ist die Immobilie 800.000€ Wert, haben beide einen Schenkung-Freibetrag von 400.000€ und können somit die Steuer umgehen.

Kann die Schenkungssteuer umgangen werden?

Die Schenkungssteuer fällt bei der Schenkung von Immobilien grundsätzlich immer an. Jedoch gibt es auch eine Ausnahme: Ein Ehepartner kann das Familienheim an den anderen Partner verschenken, ohne Schenkungssteuer zahlen zu müssen. Dies funktioniert nur, wenn zum Zeitpunkt der Schenkung beide in der Immobilie wohnen. Zudem gibt es gewisse Freibeträge, über die wir Sie im Folgenden aufklären. Falls diese nicht überschritten werden, fällt ebenso keine Schenkungsteuer an.

Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten fällt grundsätzlich die Schenkungssteuer an. Die Höhe hängt davon ab, welcher Verwandschaftsgrad und welche Steuerklasse vorliegt, sowie vom Wert der zu verschenkenden Immobilie und der Art der Nutzung. Zur Berechnung der Schenkungssteuer muss der Wert der Immobilie bestimmt werden. Das Finanzamt nimmt dabei eine grobe Schätzung des Immobilienwertes vor. Dieser fällt jedoch meist höher aus, als der tatsächliche Wert, da das Finanzamt die Immobilie nicht vor Ort bewertet und so die gegebenen Besonderheiten nicht berücksichtigt.

Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten der Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen fertigen. Dieser berücksichtigt die Besonderheiten der Immobilie, sodass der tatsächliche Wert für die Steuerberechnung zu Grunde gelegt wird.

Was hat es mit der 10 Jahresfrist bei einer Immobilienschenkung auf sich?

Die 10 Jahresfrist spielt bei der Schenkung von Immobilien eine große Rolle, vor allem, wenn mehrere Erben mit im Spiel sind. Wird eine Immobilie an den Ehepartner verschenkt, bleiben die gesetzlichen Erbfolge, wie die eigenen Kinder, nach wie vor Pflichtteilsberechtigt. Der Betrag des Pflichtteils sinkt jedoch jedes Jahr nach der Schenkung um 10%. Nach 10 Jahren ist somit die Pflichtteilsberechtigung abgelaufen.

Beispiel: Alfred überschreibt seiner Frau eine Immobilie im Wert von 250.000 €. Er hat zwei Kinder mit Pflichtteilsanspruch. Nach 7 Jahren der Schenkung verstirbt Alfred. Was passiert also, wenn der Schenker vor der 10 Jahresfrist stirbt? Den Kindern stehen nun noch 30 % des Pflichtteilsanspruchs zu.

Wovon spricht man bei einer gemischten Schenkung?

Bei einer gemischten Schenkung wird ein Teil der Immobilie entgeltlich erworben und ein anderer Teil unentgeltlich erhalten. Sprich, die Höhe der Belastung des Beschenkten entspricht nicht dem Verkehrswert der Immobilie.

• Eltern übergeben ihrem Kind eine Immobilie im Wert von 200.000 € für 100.000 €. In diesem Fall müsste das Kind 100.000 € durch die Schenkungssteuer versteuern. Durch einen Freibetrag von 400.000 € bei eigenen Kindern, wäre diese Schenkung steuerfrei.

Auch die Pflegeverpflichtung zählt zu den gemischten Schenkungen. Z.B., wenn im Schenkungsvertrag festgelegt ist, dass sich der Beschenkte einhergehend mit der Schenkung verpflichtet, den Schenker zu pflegen bzw. die Pflegekosten zu decken.

Was sollte bei einem Schenkungsvertrag beachtet werden?

In einem Schenkungsvertrag werden alle Formalitäten rund um die Schenkungs geregelt. So ist es für den Schenkenden möglich, Auflagen zu erstellen. Darunter zählen:

• Haus mit Wohnrecht übertragen: Es ist möglich, ein lebenslanges Wohnrecht oder einen lebenslangen Nießbrauch zu vereinbaren. Auf diesem Wege sichert sich der Schenker ein Eigenheim. Somit ist dem Schenker ein lebenslange Bleibe garantiert. Mit einem Nießbrauch hat er ebenfalls die Möglichkeit, die Immobilie weiter zu vermieten. Achtung: Wenn du ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf dem ganzen Grundstück erhalten hast, beginnt die 10-Jahresfrist nicht zu laufen. Wenn es sich nur um einen Teil, z.B. eine separate Wohnung auf dem Grundstück handelt, startet sie.
• Leibrente: Es kann eine lebenslange oder zeitlich festgelegte Rentenzahlung vereinbart werden.
• Pflege: Der Beschenkte verpflichtet sich, sich bis an das Lebensende um den Schenker zu kümmern. Darunter fällt auch eine spätere Übernahme der Pflegekosten.
• Rückforderungsrecht: es können Umstände angegeben werden, die es dem Schenker ermöglichen dem Vertrag zu widerrufen, z.b. im Falle von spontaner Armut.
• Tilgung der Schulden: wird eine Immobilie mit Schulden verschenkt, kann vereinbart werden, dass die Hypothek mit der Schenkung auf den neuen Eigentümer übertragen wird.

Alle Parteien, die an einer Schenkung beteiligt sind, sollten sich vorher gemeinsam rechtlich beraten lassen.

Wie hoch sind die Notarkosten bei einer Immobilienschenkung?

Bei einer Schenkung fallen Notarkosten an. Diese lassen sich nicht umgehen, da eine Beurkundung durch einen Notar bei einer Schenkung Pflicht ist. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Für die Schenkung werden 2,0-fache Gebühren erhoben. Zusätzlich zu den Notarkosten sollten Kosten für die Einsicht in das Grundbuch, Telekommunikationskosten und Porto eingeplant werden. Ohne diese lässt sich eine Schenkung nicht abwickeln.

Für die Berechnung der Notarkosten ist es hilfreich, den Immobilienwert zu kennen. Lassen Sie diesen kostenlos durch einen Immobilienmakler von HAUSGOLD bestimmen.

Ist eine Rückübertragung bei einer Immobilienschenkung möglich?

Eine Schenkung zu Lebzeiten ist eine harte Entscheidung. Kein Wunder, dass es Menschen gibt, die diese Schenken widerrufen möchten und somit eine Rückforderung der Immobilie fordern. Der Auslöser für diese Rückforderung sind vielseitig:

• Streit mit dem Beschenkten
• der Schenker ist nicht mehr in der Lage seinen Unterhalt zu leisten.

Sozialhilfeträger können in diesem Fall auch einen Widerruf einreichen. Ob einer Rückforderung stattgegeben werden kann, entscheidet das Gericht. Es gibt jedoch Gründe, die einen Widerruf möglich machen. Hier ein paar Beispiele:

• Grober Undank: Bedrohung und schwere Beleidigung des Schenkers
• Plötzliche Armut des Schenkers § 528 BGB

Schon zu Lebzeiten können individuelle Absprachen im Schenkungsvertrag festgehalten werden, die einen Widerruf ermöglichen. Es gibt noch weitere Gründe die für einen Rückruf sprechen:

• Der Beschenkte verstirbt vor dem Schenker und hinterlässt keine Erben
• Der Beschenkte geht in Privatinsolvenz,
• Der Beschenkte wird drogenabhängig usw.

Lassen Sie sich von Juristen beraten, bevor Sie einen Schenkungsvertrag unterzeichnen.