Anschlussfinanzierung-TaschenrechnerBei den meisten Immobiliendarlehen läuft die Zinsbindungsfrist nach fünf, zehn, oder fünfzehn Jahren aus. Es ist nicht ungewöhnlich, wenn da noch eine Restschuld vorhanden ist. In diesem Fall wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Dabei stehen dem Kreditnehmer zwei Möglichkeiten offen: die Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung. Wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward Darlehen entscheiden. Dabei gilt: Je früher man sich um die Anschlussfinanzierung kümmert, desto besser sind die Konditionen, die man bekommen kann.

Anschlussfinanzierung: Die Prolongation

Ganz allgemein bezeichnet eine Prolongation die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Der häufigste Einsatzbereich von Prolongationen für Privatpersonen ist die Immobilienfinanzierung. Da das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist häufig noch nicht zurückgezahlt ist, muss eine neue Finanzierung vereinbart werden. Wird die Anschlussfinanzierung bei demselben Anbieter abgeschlossen, spricht man von einer Prolongation. Sowohl die Zinsen als auch die Zinsbindungsfrist werden in diesem Fall üblicherweise neu ausgehandelt. Sie orientieren sich an den marktüblichen Sollzinsen. Handelt es sich um eine „echte Prolongation“, wird kein neuer Vertrag abgeschlossen. Dem gegenüber steht die Umschuldung, also die Fortführung der Baufinanzierung bei einem anderen Kreditgeber. Auch dritte und vierte Finanzierungsrunden sind bei der Immobilienfinanzierung nicht ungewöhnlich. Dann muss sich der Kreditnehmer nämlich um eine weitere Anschlussfinanzierung kümmern.

So funktioniert die Prolongation

Der Anbieter muss dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitteilen, ob er die Finanzierung mit ihm fortführen möchte oder nicht. Gab es bei der Tilgung der auslaufenden Finanzierung keine größeren Probleme, dann wird die Bank meist direkt ein konkretes Angebot unterbreiten. Banken sind jedoch nicht verpflichtet, dem Kreditnehmer eine Prolongation anzubieten. Sie können diese also auch ablehnen, zum Beispiel dann, wenn sich die Bonität des Kreditnehmers seit dem Abschluss der Erstfinanzierung deutlich verschlechtert hat.

Das Angebot der Bank muss jedoch nicht immer das Beste sein. Viele Anbieter spekulieren darauf, dass der Kreditnehmer aus Bequemlichkeit das erste Prolongationsangebot der Bank annimmt. Selbst wenn der Zinssatz des Angebotes niedriger ist als bei der Erstfinanzierung, muss dies nicht unbedingt das beste Angebot für den Kreditnehmer sein. Hierbei ist es empfehlenswert, sich Angebote von anderen Anbietern einzuholen und zu vergleichen. Oft kann man dann auch günstigere Konditionen mit der Hausbank verhandeln.

Vor- und Nachteile einer Prolongation

Vorteile Prolongation

Nachteile Prolongation

Bankberater und Abläufe des Kreditinstituts sind bekannt Schlechtere Konditionen als bei anderen Kreditgebern möglich
Schnelle und einfache Abwicklung: Vergleich verschiedener Kreditinstitute entfällt Eventuell weniger Möglichkeiten bei der Vertragsgestaltung
Keine erneute Bonitätsprüfung Eventuell keine Kostenersparnis bei der Anschlussfinanzierung
Keine Änderungen im Grundbuch
Außerplanmäßige Teilrückzahlungen meist gebührenfrei

Anschlussfinanzierung: Die Umschuldung

Anders als bei einer Prolongation schließt man bei einer Umschuldung die Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber bzw. einer anderen Bank ab. Mit einer Umschuldung kann man viel Geld sparen. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung den Kredit der bisherigen Bank ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese bewegen sich in der Regel jedoch in einem überschaubaren Rahmen. Meist sind es einige hundert Euro.

Die Abtretung bzw. Umschuldung regeln die Kreditinstitute unter sich. Oftmals ist eine Umschuldung erst zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen.

 Vor- und Nachteile einer Umschuldung

Vorteile Umschuldung

Nachteile Umschuldung

Günstigere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung Vertragsabschluss bei einer neuen Bank mit entsprechend neuen/unbekannten Kundenberatern
Zinsersparnis kann für höhere Tilgung genutzt werden Vergleich unterschiedlicher Baugeldanbieter notwendig
Häufig verkürzte Kreditlaufzeit Bonitätsprüfung durch neue Bank
Schneller schuldenfrei Änderungen im Grundbuch
Meist bessere Konditionen, z.B. für Sondertilgungen, möglich Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren

 Umschuldung oder Prolongation: Welche Variante ist sinnvoll?

Pauschal lässt sich sagen: Eine Umschuldung ist in sehr vielen Fällen sinnvoll und empfehlenswert. Besonders dann, wenn die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung hoch ist. Scheuen Sie daher nicht aus Bequemlichkeit oder falsch interpretierter Höflichkeit Ihrem Bankberater gegenüber, auf eine Umschuldung und damit den Wechsel zu einer neuen Bank zu verzichten. Auch wenn mit der Umschuldung Kosten für die Grundschuldabtretung anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit meist vielfach höher.

Tipp:

Beschäftigen Sie sich rechtzeitig mit Ihrer Anschlussfinanzierung! Lassen Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von Ihrer Bank ein Prolongationsangebot geben. Dann sind Sie gut vorbereitet und haben eine bessere Grundlage für Vertragsverhandlungen. Eine Prolongation kann bereits vereinbart werden, wenn der Ablauf der Zinsbindung noch mehr als ein Jahr in der Zukunft liegt. Mit einem sogenannten Forward Darlehen sichern Sie sich die günstigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Vergleichen Sie parallel die Angebote anderer Banken für eine mögliche Umschuldung. Ein Wechsel des Baudarlehens ist laut § 489 BGB problemlos nach zehn Jahren möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht verlangen!

 Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Eine Umschuldung ist nach zehn Jahren problemlos möglich. Ihre Bank darf dann keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn der Kreditnehmer einen Immobilienkredit mit variablem Zinssatz abgeschlossen hat. Dann kann er sein Darlehen mit einer dreimonatigen Frist kündigen und auf eine andere Bank umschulden. In diesem Fall handelt es sich um eine rechtsgültige Kündigung, und die Bank kann für die Umschuldung keine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.

Anders sieht es aus, wenn die Zinsfestschreibung bei der Hausbank noch über fünf Jahre beträgt. Kreditnehmer, die planen, ihren Immobilienkredit vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindung umzuschulden, müssen auf die Kulanz der Bank hoffen. Das Kreditinstitut verlangt dann bei einer Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist die Gebühr, die Banken erheben, wenn ein Darlehen vorzeitig gekündigt wird. Die Höhe hängt vor allem vom Zeitpunkt der Darlehensauflösung ab. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung genau ist, muss von Fall zu Fall ermittelt werden. Die Umschuldung des Immobilienkredits auf ein Darlehen bei einer anderen Bank ist daher nur sinnvoll, wenn die Ersparnis durch die niedrigeren Zinsen höher ist als die Vorfälligkeitsentschädigung, die an die alte Bank gezahlt werden muss. Eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist sollte also sehr gut durchgerechnet werden, aber die Chancen, dass sich die Umschuldung finanziell lohnt, stehen gegenwärtig nicht schlecht.

Tipp:

Viele Banken haben auf Grund ständiger Gesetzesänderungen in den letzten Jahren falsche Widerrufsbelehrungen in den Verträgen verwendet. Findet sich ein solcher Fehler in dem Vertrag, haben Sie das Recht, Ihr Darlehen zu widerrufen. Dann können Sie Ihren Kredit zurückzahlen, ohne dass die Bank von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Lassen Sie sich nach Möglichkeit von einem spezialisierten Anwalt beraten.

 Checkliste Umschuldung

  • Konditionen der bestehenden Baufinanzierung prüfen
  • gegenwärtige Zinskonditionen durch Baugeld-Vergleich ermitteln
  • Zinsersparnis durch Umschuldung ermitteln
  • Kontaktaufnahme mit neuem Kreditinstitut
  • Bank über geplante Umschuldung informieren
  • Antrag für günstigeren Kredit stellen
  • Kreditinstitute regeln Umschuldung

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