Seit Juni 2019
Umschuldung des Immobilienkredits
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
In den letzten Jahren sind die Zinsen für Kredite erheblich gesunken. Wer seinen bisherigen Immobilienkredit wechseln möchte, um bessere Konditionen zu erhalten, sollte über eine Umschuldung nachdenken. Wie solch eine Umschuldung abläuft, zu welchem Zeitpunkt sie sich lohnt und überhaupt möglich ist, erfahren Sie im folgenden Artikel. Außerdem informieren wir Sie über die Möglichkeit einer Umschuldung trotz negativem Schufa Eintrag, sowie die Umschuldung zum Minuszins.
Wie funktioniert eine Umschuldung der Baufinanzierung?
Eine Umschuldung der Baufinanzierung ist die Ablösung eines alten Immobilienkredites durch einen neuen Kredit. Der Grund dafür sind oft die besseren Konditionen, die mit einem neuen Kredit einhergehen. In den heutigen Niedrigzinszeiten kann sich damit eine große Ersparnis für den Kreditnehmer ergeben. Aber wie funktioniert eine Umschuldung genau? Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt den Ablauf:
- Ermitteln Sie Ihre aktuelle Zinsbindung: Wenn die Sollzinsbindung für den aktuellen Kredit abläuft, kann problemlos umgeschuldet werden. Auch nach 10 Jahren kann ein Kredit ohne Kosten gekündigt werden. Vor Ablauf der Zinsbindung wird bei Kündigung jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
- Prüfen Sie die Restschuld des bisherigen Kredits.
- Angebote einholen: Für die offene Kreditsumme können Sie sich Angebote bei verschiedenen Anbietern einholen. Helfen können Ihnen dabei verschiedene Kreditportale.
- Angebote vergleichen: Schauen Sie sich an wo die höchste Ersparnis zu erreichen ist!
- Teilen Sie der Bank mit, dass Sie sich Angebote für die Restschuld Ihres Kredites eingeholt haben. Möglicherweise macht Ihre bisherige Bank Ihnen auch ein Angebot. Vergleichen Sie die Angebote!
- Kündigung des Vertrages: Falls das Angebot Ihrer bisherigen Bank schlechter war, dann kündigen Sie Ihren Vertrag fristgerecht und unterschreiben den neuen Vertrag beim anderen Kreditgeber, der Ihre Restschuld finanziert.
Wann lohnt sich die Umschuldung?
Die Umschuldung lohnt sich zu zwei Zeitpunkten, damit keine weiteren Kosten entstehen und die Umschuldung ohne Probleme möglich ist.
- Wenn die Sollzinsbindung ausläuft: Die Zinsbindung die bei Vertragsabschluss festgelegt wurde, läuft aus, jedoch ist meist die Finanzierung noch nicht abbezahlt, sodass eine Restschuld besteht. Dafür wird eine Anschlussfinanzierung benötigt. Für diese Finanzierung gibt es zwei Optionen. Entweder die sogenannte Prolongation, bei der die bestehende Baufinanzierung durch die aktuelle Bank verlängert wird oder die Umschuldung, bei der die Finanzierung durch eine neue Bank übernommen wird. Eine besondere Form der Anschlussfinanzierung ist das Forward Darlehen, welches bereichts 66 Monate im Voraus abgeschlossen werden kann. Für die Umschuldung muss vor Ablauf der Zinsbindung der Vertrag schriftlich gekündigt werden bei der alten Bank.
- Wenn die Zinsbindung länger als 10 Jahre läuft: Nach §489 BGB können Immobilienkredite immer nach Ablauf von 10 Jahren kostenlos gekündigt werden mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist. Bei einer kürzeren Zinsbindung wie beispielsweise 8 Jahre bringt die Regelung wenig. Wenn die Zinsbindung jedoch zum Beispiel 15 Jahre beträgt, kann der Kredit gekündigt werden ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten zu müssen.
Umschulden zum Minuszins
Dass die Zinsen für Kredite seit Jahren äußerst niedrig ausfallen, dürfte für die meisten nichts neues sein. Mittlerweile gibt es aber sogenannte Minuszinsen bei Krediten. Das bedeutet, Sie können sich Geld bei einer Bank leihen und müssen am Ende weniger zurückzahlen.
Könnte also auch die Umschuldung eines Kredits zu Minuszinsen möglich sein? Ja, theoretisch ist das möglich. Aber: die Angebote beschränken sich meist nur auf sehr kleine Kredite, also nur Kreditsummen bis 1000 Euro. Selten kommt es vor, dass es Angebote für 10.000 Euro Kredite gibt. Zu beachten ist auch, dass nicht jeder solch einen Kredit von seiner Bank erhalten kann.
Wer einen Kredit mit Minuszins will braucht eine gute Bonität, die meist durch die Schufa Auskunft ermittelt wird. Außerdem sind viele Angebote nur für Neukunden gedacht und können auch nur einmalig in Anspruch genommen werden. Wenn Ihre Restschuld also unter 1000 Euro liegt und Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, ist ein Kredit mit Minuszins durchaus eine Option.
Umschuldung trotz Schufa-Eintrag
Wer Schulden hat und diese nicht vertragsgerecht bedient, muss mit einem negativen Schufa Eintrag rechnen. Ein negativer Schufa Score kann dazu führen, dass Kreditgeber eine Umschuldung ganz versagen oder sie zu sehr viel schlechteren Konditionen anbieten. Dann macht eine Umschuldung wirtschaftlich keinen Sinn mehr.
Ein Schufa-Eintrag kann also zum Problem werden. Aber: nicht alle Kreditgeber arbeiten mit der Schufa zusammen und auch nicht jeder Kreditgeber achtet nur auf den Schufa Score. Es ist also durchaus möglich einen wirtschaftlich sinnvollen Kredit für die Umschuldung zu erhalten.
Dennoch Vorsicht bei schufafreien Krediten: Hier gibt es viele schwarze Schafe auf dem Markt. Die Suche nach dem richtigen Kreditgeber kann also viel Zeit in Anspruch nehmen.
Falls Sie negative Schufaeinträge haben, die nicht gerechtfertigt sind, wäre eine weitere Möglichkeit diese Einträge zu beseitigen. So könnte eine Umschuldung erleichtert oder gar erst möglich gemacht werden. Dafür sollten Sie sich zuerst eine aktuelle Schufa Auskunft einholen und dann auf Fehler kontrollieren. Wenn Sie Ungereimtheiten in den Einträgen entdecken, dann kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt, um dagegen vorzugehen.