Seit Juni 2019
Tilgung bei der Baufinanzierung
Das sollten Sie wissen
Eine Baufinanzierung ermöglicht vielen Menschen den Traum einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Die Tilgung von Immobilienkrediten ist dabei eines der zentralen Elemente, die vor dem Abschluss einer Baufinanzierung berücksichtigt werden sollte. In diesem Artikel erklären wir, wie die Tilgung genau funktioniert, welche Tilgungsrate zu empfehlen ist und worauf Sie sonst noch besonders achten sollten.
Was ist Tilgung?
Bei dem Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie wird in der Regel ein Immobilienkredit aufgenommen. Die Bank stellt damit das notwendige Kapital zum Kauf zur Verfügung. Die Rückzahlung dieses Darlehens wird auch Tilgung genannt. Bei der Tilgung von Krediten gibt es viele verschiedene Optionen, die sich je nach Einzelfall stark unterscheiden. Wie ein Kredit genau getilgt werden sollte, hängt immer von den persönlichen individuellen Lebensumständen ab.
Neben dem Betrag, der getilgt werden muss, entstehen auch Zinskosten, die mit der Tilgung zusammen bezahlt werden müssen. Eine Tilgung besteht also immer aus einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil. Je höher die ausstehenden Beträge der Tilgung, desto höher sind auch die Zinsen. Der Zinsanteil einer Tilgung ist daher zu Beginn immer am höchsten und nimmt dann zusammen mit der Tilgungsmenge langsam ab.
Wann beginnt die Tilgung bei einer Baufinanzierung?
Sollten Sie über eine große Menge Eigenkapital verfügen, so ist ein Volltilgerdarlehen in der Regel eine gute Wahl. Hier vereinbaren Sie eine vollständige Rückzahlung des Kredites bis zum Ende der Sollzinsbindung, was bedeutet, dass der Zinssatz über den kompletten Tilgungszeitraum gleich bleibt. Durch das eingebrachte Eigenkapital und dem hohen Tilgungssatz ist der Zinsanteil der Tilgung hier relativ gering. Im Gegensatz dazu können Sie auch einen Kredit abschließen, bei dem Sie gar nicht tilgen. In diesem Fall zahlen Sie monatlich nur den Zinssatz, die finanzielle Belastung ist daher relativ gering. Allerdings steht dann am Ende der Zinsbindung immer noch das gesamte Darlehen aus. Da bei diesem Kredit überhaupt nicht getilgt wird, ist der Zinsanteil im Gegensatz zum Volltilgerdarlehen sehr hoch. Eine solche Form der Finanzierung ist in den meisten Fällen nicht zu empfehlen.
In den meisten Fällen tilgen die Käufer von Immobilien den Kredit so gut es geht und haben dann am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld. Hier kommt dann eine Anschlussfinanzierung ins Spiel, mit der die Tilgung fortgeführt wird, um die Restschuld abzuzahlen.
Je schneller der Kredit getilgt wird, desto geringer ist der Anteil der Zinsen am Gesamtbetrag.
Wie tilge ich ein Annuitätendarlehen?
Besonders beliebt ist das Annuitätendarlehen, um einen Immobilienkauf zu finanzieren. Hierbei wird für die Rückzahlung eine immer gleichbleibende monatliche Rate festgelegt. Innerhalb dieser Rate verschieben sich die Anteile von Hypothekenzinsen und Tilgung. Den Tilgungsanteil, auch anfängliche Tilgung genannt, bestimmen Sie zu Beginn selbst. Am Anfang der Baufinanzierung ist der Tilgungsanteil relativ gering, er nimmt aber mit der fortlaufenden Tilgung immer weiter zu. Das liegt daran, dass die Zinsen auf die Restschuld gezahlt werden müssen. Dadurch, dass die Restschuld kontinuierlich sinkt, fallen auch die zu zahlenden Zinsen und der Zinsanteil an der Tilgung.
Durch Sondertilgungen können Sie Ihren Kredit gegebenenfalls schneller tilgen, sofern Sie diese mit der Bank vorher vereinbart haben.
Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?
Der optimale Tilgungssatz ist auch immer vom eingebrachten Eigenkapital abhängig. Grundsätzlich sollte die anfängliche Tilgungsrate mindestens ein Prozentpunkt betragen. Empfehlenswert sind allerding 2 - 5 Prozent. Denn je mehr Zeit die Tilgung benötigt, desto höher ist auch der Zinsanteil. Im besten Fall können Sie Ihre Baufinanzierung innerhalb der Sollzinsbindung abbezahlen und benötigen so keine Anschlussfinanzierung.
Hier haben wir für Sie ein Beispiel vorbereitet, welches die Zinslast verdeutlicht:
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 15 Jahren |
|---|---|---|
| 1 Prozent | 625 Euro | 206.309 Euro |
| 2 Prozent | 833 Euro | 162.620 Euro |
| 3 Prozent | 1041 Euro | 118.928 Euro |
| 4 Prozent | 1250 Euro | 75.239 Euro |
| 5 Prozent | 1458 Euro | 31.549 Euro |
Tabelle: Tilgungsraten und Restschuld; Annahmen: Objektwert 400.000 Euro, Darlehensbetrag 250.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, fester Sollzins 2 Prozent
Wie viel Tilgung sinnvoll ist, lässt sich also nicht ohne weiteres einfach so pauschal beantworten. Die richtige Tilgungsrate ist ein Balanceakt zwischen der finanziellen Belastung heute und in der Zukunft.
Welche Rolle spielt die Sondertilgung?
Viele Banken bieten auch die Möglichkeit einer Sondertilgung an. Bei einer Sondertilgung besteht die Möglichkeit einer einmaligen oder jährlichen Zahlung, um die Restschuld direkt zu senken. Je nach Höhe der Sondertilgung kann die Zinslast so gesenkt werden. Sondertilgungen sollten vor Abschluss einer Baufinanzierung vereinbart werden, auch wenn die meisten Banken eine jährliche Sondertilgungen bis zu 5% der Gesamtsumme anbieten.
Wie kann ich bei einer Tilgung Geld sparen?
Neben der Wahl der richtigen Baufinanzierung mit günstigen Konditionen und dem Zinsniveau zu dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Baufinanzierung abschließen, bestimmt vor allem die Dauer der Tilgung und die Tilgungsrate, wie viel Geld sie einsparen können. Je höher die Tilgungsrate, desto schneller wird die Restschuld gesenkt und dadurch Zinsen gespart. Bei einer niedrigen Tilgungsrate ist der Anteil der Zinsen an der monatlichen Rate größer, als der Anteil der Tilgung. So müssen für eine höhere Restschuld länger mehr Zinsen gezahlt werden.
Durch eine höhere Tilgungsrate lässt sich also die Gesamtlaufzeit reduzieren und die Restschuld mit geringerer Zinslast schneller senken.
Kann die Tilgungsrate auch nachträglich angepasst werden?
Sollte sich an Ihrer finanziellen Situation während der Laufzeit einer Baufinanzierung etwas ändern, so gibt es die Möglichkeit einer Änderung der Tilgungsrate. Die flexible Option zum Tilgungssatzwechsel sollte allerdings von Beginn an Bestandteil des Kreditvertrags gewesen sein. Die meisten Formen der Baufinanzierung ermöglichen die Änderung der Tilgungsrate, bei Volltilgerdarlehen ist diese Möglichkeit allerdings nicht gegeben.
Kann die Tilgung ausgesetzt werden?
Bei finanziellen Engpässen ist neben der Anpassung der Tilgungsrate auch eine Aussetzung der Tilgung möglich. Auch wenn diese vertraglich nicht vorhergesehen ist, erlauben Banken eine kurzfristige Aussetzung der Tilgung. Dann wird monatlich nur eine verringerte Rate fällig, um die Zinslast zu decken. Wie immer sollten sie bei Zahlungsschwierigkeiten immer den direkten Kontakt zu Ihrer Bank suchen, um eine gemeinsame Lösung zu erarbeiten. Bei der Aussetzung der Tilgung kann die Tilgung auch gestreckt werden. Hierbei verlängert sich die Laufzeit des Kredites um die Monate, in denen die Tilgung ausgesetzt wurde.
Sollte am Ende der Zinsbindungsfrist immer noch eine Restschuld bestehen, gibt es auch die Möglichkeit einer Prolongation. Hierbei wird der Kreditvertrag verlängert, um die Tilgung fortzusetzen.
Sollte das Darlehen trotz Aussetzung und Streckung der Tilgung nicht bedient werden können, spricht man von einer Tilgungsstörung. In diesen Fällen sollten Sie sich unbedingt sofort mit Ihrer Bank in Verbindung setzen. Diese hat nämlich in solchen Fällen das Recht, den Darlehensvertrag zu kündigen.
Wir fassen für Sie zusammen
Mit der richtigen Tilgung können Sie Ihre Baufinanzierung schneller begleichen und einiges an Zinskosten sparen. Eingebrachtes Eigenkapital, das aktuelle Zinsniveau und die Konditionen Ihrer Baufinanzierung haben den größten Einfluss auf die Laufzeit und Höhe Ihrer Tilgungsrate. Eine höhere Tilgungsrate ermöglicht, den Kredit schneller zu tilgen und so weniger an Zinsen bezahlen zu müssen. Durch eine niedrige Tilgungsrate dauert es länger, bis der Kredit abbezahlt ist, es fallen mehr Zinsen an und es dauert länger, bis Sie schuldenfrei sind.