Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf
So wird der Kredit vorzeitig gekündigt

Die Immobilienfinanzierung des Eigenheims - oder mehrerer Immobilien - zieht sich oft über recht lange Zeiträume hin. Wer vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte, sollte sich nach dem Sonderkündigungsrecht für Darlehen bei Hausverkauf und der Entschädigungen, erkundigen. Möchten Sie den Kredit vorzeitig ablösen, fällt dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an.

Was ist das, in welchen Fällen wird diese Zahlung fällig und wer muss sie zahlen? Ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Scheidung ebenfalls zu zahlen und wer zahlt sie dann? Lässt sich der manchmal doch recht hohe Betrag möglicherweise umgehen?

Wir schauen auf die wichtigsten Informationen rund um das Thema Vorfälligkeitsentschädigung der Baufinanzierung. Wenn Sie nach diesen Informationen einen Schritt weiter sind und für den Verkauf eine Immobilienbewertung Ihres Hauses benötigen: Wir sind mit unserer Expertise für Sie da!

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Definition: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Pläne ändern sich, das Leben ist bunt. So manche Eigentümer entscheiden sich früher als gedacht, ein finanziertes Haus wieder zu verkaufen. Wer sein Haus verkaufen möchte und dazu die Baufinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung kündigt, muss allerdings mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Die Immobilienfinanzierung hat eine Sollzinsbindung, die zu einem bestimmten Zeitpunkt abläuft. Wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen kündigen, bevor diese Bindung abgelaufen ist, steht der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung als eine Art Schadenersatz zu. Dem Geldinstitut entgehen durch die ungeplante Kündigung nämlich Zinsen – und dafür entschädigt die Zahlung.

Zu beachten ist das Sonderkündigungsrecht-Darlehen bei Hausverkauf – nach zehn Jahren steht Ihnen dies ohne Entschädigungszahlung zu.

Seit Jahren sind die Bauzinsen niedrig. Darum haben viele Darlehen eine langfristige Sollzinsbindung. Was bei Abschluss die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum sichert, kann zum Problem werden, wenn andere Umstände eintreten und Sie die Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigen wollen. Damit die Bank dies nicht ablehnen kann, müssen Sie wichtige Gründe vorlegen. Wenn Sie lediglich umschulden wollen, um etwa die günstigeren Zinssätze einer anderen Bank zu nutzen, kann die Bank dies ablehnen. Auch eine Erbschaft, mit der Sie das Darlehen vorzeitig tilgen könnten, gilt gesetzlich nicht als triftiger Grund, den die Bank akzeptieren muss.

Anders sieht es beim Hausverkauf aus. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, verlieren Sie dadurch die Sicherheit des pfändbaren Grundbucheintrages – und damit die Bank auch die nötige Sicherheit. Darum kann in diesem Fall die vorzeitige Vertragsauflösung nicht abgelehnt werden. Stattdessen darf die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Fälligkeit der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Entschädigung wird fällig, sobald Sie den Darlehensvertrag gekündigt haben und die Bank die Rückzahlung Ihres Darlehens fordert. Ab diesem Moment ist der Betrag zahlbar.

Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf aus?

Die Höhe der Entschädigung, die eine Bank fordern kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel von den folgenden: Inwieweit war der Kredit bereits getilgt, wie viel wäre noch zu zahlen? Wie lange ist die Restlaufzeit, und wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen?

Weitere Faktoren haben Einfluss auf die Vorfälligkeitsentschädigung und wie hoch diese ausfällt:

  • Restlaufzeit des Darlehens
  • Höhe der Restschuld
  • vereinbarter Zinssatz
  • aktuelle Bauzinsen
  • individuelle Bearbeitungsgebühr

Im Schnitt zahlten Darlehensnehmer, die zum Beispiel im Jahr 2014 ihren Hauskredit vorzeitig ablösen wollten, etwa elf Prozent des verbliebenden Betrages, der noch zu zahlen war. Die Bearbeitungsgebühr, die jede Bank selbst festlegen kann, kommt zu diesem Betrag noch hinzu. Grundsätzlich lohnt es sich, die Berechnung überprüfen zu lassen, denn nicht selten setzen Banken den Zinsschaden zu hoch an.

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, aber es besteht noch ein laufender Kredit? Eine Möglichkeit ist die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädidung. Allerdings gibt es noch weitere Optionen. Diese finden Sie in dem Artikel "Haus verkaufen trotz Kredit".

Wie berechne ich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken und Immobilienexperten haben für die Berechnung der Vorfälligkeitsentscheidung zwei Werkzeuge zur Verfügung: Einerseits gibt es den Aktiv-Aktiv-Vergleich, der den Zinsschaden aus dem alten Darlehen und einem eventuell vorhandenen, neuen Darlehen ausrechnet. Andererseits wird beim Aktiv-Passiv-Vergleich davon ausgegangen, dass die Bank das Geld am Kapitalmarkt anlegt. Hier ist die Differenz zwischen dem Nominalzins des Kreditvertrags und dem etwa eines Pfandbriefzinses von Hypothekenpfandbriefen wichtig, diese ist dann nämlich der Zinsschaden.

Meist wählen Banken die zweite Berechnungsmethode. Egal, ob erste oder zweite Möglichkeit: Die Bank muss die Höhe des Zinsschadens nachvollziehbar begründen. Wenn Sie als Kreditnehmer einen neuen Kredit aufnehmen wollen, muss die Bank die Aktiv-Aktiv-Methode wählen. Zum errechneten Zinsschaden kommt noch eine Bearbeitungsgebühr hinzu. Die muss die Bank nicht berechnen, kann sie aber. Auch bei der Höhe hat das Institut freie Hand, dafür gibt es keine gesetzlichen Begrenzungen.

Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgung sind nicht zu vergleichen. Vertraglich festgelegte Tilgungen außer der Reihe wirken sich nämlich verringernd auf die Höhe der Entschädigung aus.

Vorfälligkeitsentschädigung: Ein Beispiel

Schauen wir uns für die Vorfälligkeitsentschädigung ein Beispiel an: Ein Risikoersparnis von 90 Euro und 200 Euro Verwaltungskostenersparnis werden verrechnet mit einer Bearbeitungsgebühr von 100 Euro. In diesem Beispiel läge dann das von Ihnen zu zahlende Vorfälligkeitsentgelt bei 6.230 Euro:

Vorfälligkeitsentschädigung
Restschuld bei Kreditablösung100.000 Euro
Restlaufzeitzwei Jahre
Nominalzins4 %
Wiederanlagezins0,5 %
Monatsrate1.000 Euro
Bearbeitungsgebühr100 Euro

Daraus ergeben sich Vorfälligkeitszinsen im Wert von von 6.420 Euro. Diesen Vorfälligkeitszinsen werden noch noch einige Punkte abgezogen:

Vorfälligkeitsentgeld
Risikoersparnis90 Euro
Verwaltungskostenersparnis200 Euro

In diesem Beispiel läge dann das von Ihnen zu zahlende Vorfälligkeitsentgelt bei 6.230 Euro.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Der Hausverkauf nimmt der Bank die Möglichkeit, eine vorzeitige Kündigung zu verhindern. Die Vorfälligkeitsentschädigung allerdings, die dann fällig wird, können Sie nur unter ganz bestimmten Umständen vermeiden.

Gibt die Bank ihr Einverständnis, wäre beispielsweise Folgendes möglich:

  1. Der Käufer der Immobilie übernimmt den Darlehensvertrag
  2. Eine Art Tausch: Sie finanzieren mit Hilfe des Darlehens eine neue Immobilie bei derselben Bank

Hat das neue Gebäude denselben Wert wie das alte oder ist dieses sogar teurer und stimmt die Bank dem Verfahren zu, so lässt sich die Entschädigung umgehen. Allerdings wird auch in diesem Fall eine Bearbeitungsgebühr von der Bank anfallen. Sollten Sie den Wert Ihrer aktuellen Immobilie nicht kennen, lohnt es sich, eine Immobilienbewertung durchzuführen. Diese bekommen Sie über einen Immobilienmakler von HAUSGOLD komplett kostenlos.

Der Anspruch auf die Entschädigung seitens der Bank entfällt, wenn sich fehlerhafte Details im Kreditvertrag finden. Unvollständige Informationen beim Sondertilgungsrecht, die unvollständige Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung oder falsche Berechnungszeiträume können die Ursache sein. Bei diesen Fehlern ist es sogar möglich, dass Sie eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung erstatten lassen können.

Verhandlungsspielraum bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf – diese Frage klärt die Berechnung. Doch gibt es hier einen Verhandlungsspielraum? Natürlich können Sie als Kreditnehmer versuchen, mit Ihrer Bank über die Entschädigung zu verhandeln. Es ist beispielsweise denkbar, dass der Darlehensvertrag einvernehmlich aufgelöst wird oder Sie ihn vielleicht trotz Hausverkaufs weiterführen. Einen Anspruch auf Entgegenkommen Ihres Institutes haben Sie allerdings nicht.

Steuererklärung: Lässt sich die Entschädigung absetzen?

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf steuerlich absetzbar? Zumindest dann, wenn es sich nicht um ein Eigenheim handelt. Eigentümer einer vermieteten Immobilie können die Zahlung grundsätzlich als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Wird ein vermietetes Objekt schuldenfrei verkauft und deshalb vorzeitig getilgt, können die Kosten nicht als Werbungskosten angegeben werden. Stattdessen können Beträge für die vorzeitige Tilgung als Veräußerungskosten beim Veräußerungsgewinn der Immobilie eingerechnet werden.

Haus trotz Kredit verkaufen

Sie möchten Ihr Haus trotz Kredit verkaufen? Mehr Informationen dazu finden Sie hier in unseren Ratgebern. Vertrauen Sie unseren Experten. Nutzen Sie die Immobilienbewertung, aber erfahren Sie gleichzeitig auch alles andere, was Sie rund um Ihren Hausverkauf noch wissen müssen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

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Häufig gestellte Fragen: