Forward Darlehen
was sollte bei der Anschlussfinanzierung beachtet werden

Die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits ist abgelaufen. Eine Restschuld bei der Baufinanzierung ist allerdings noch offen. Was jetzt? Kreditnehmer können den Kredit weiterlaufen lassen oder sich für eine Anschlussfinanzierung in Form eines Forward Darlehen entscheiden. Doch lohnt sich das? Was steckt genau dahinter und wie teuer ist ein Forward Darlehen? Alle Fakten hierzu und mehr erfahren Sie hier.

Forward Darlehen: eine kurze Definition

Hinter dem Forward Darlehen verbirgt sich eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Diese wird benötigt, wenn Bauherren den Hauskredit für die Immobilienfinanzierung noch nicht komplett abgezahlt haben, aber keine Zinsbindung mehr besteht. Für die Restschuld, die noch besteht, benötigt der Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung.

Das Forward Darlehen ist ein ganz normales Annuitätendarlehen, mit immer gleichbleibender Darlehensrate. Der Unterschied zu anderen Anschlussfinanzierung liegt darin, dass das Forward Darlehen bereits 66 Monate vor Auszahlung abgeschlossen werden kann. Mehr dazu erfahren Sie in folgendem Absatz.

Wie funktioniert so ein Forward Darlehen?

Diese Form des Darlehens funktioniert wie jede andere Anschlussfinanzierung. Allerdings existiert eine Besonderheit: Sie einigen sich mit dem Finanzgeber bereits lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist über die Zinshöhe. Das kann 66 Monate im Voraus geschehen. Der Kreditnehmer kann also zu Zeiten von Niedrigzinsen die Anschlussfinanzierung abschließen und sich auf diesem Wege geringere Kreditkosten sichern. Die Zeit zwischen dem Abschluss und der Auszahlung wird Forward - Phase genannt, daher der Name Forward Darlehen.

Für die Zeit, die das Darlehen im Voraus abgeschlossen wurde, verlangen die Banken einen Zinsaufschlag. Die Höhe der Zinsen ist davon abhängig, wie weit im Voraus das Darlehen abgeschlossen wurde. Damit schützen sich die Banken, vor einem zu großen Verlust. Allerdings fallen bei einem Forward Darlehen keine Bereitstellungszinsen an.

Wann kann ein Forward Darlehen beantragt werden?

Die Länge der Vorlaufzeit hängt vom Anbieter ab. Zumeist ist der früheste Termin fünf Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist. Der späteste Termin ist sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Da sich nur schwer in die Zukunft blicken lässt, sollten Sie frühestens drei Jahre vor Fristende die Lage analysieren.

Ist ein Forward Darlehen Vergleich ratsam?

Auf der Suche nach dem richtigen Forward Darlehen, sollten Kreditnehmer einen Vergleich verschiedener Banken vornehmen. Dabei sollte auf mehrere Parameter geachtet werden:

  • Höhe der Zinsen
  • Höhe des Zinsaufschlags
  • Länge der Sollzinsbindung
  • Länge der Vorlaufzeit

Welche Vorteile und Nachteile hat ein Forward Darlehen?

Das sind die Vorteile und Nachteile eines Forward Darlehens auf einen Blick.

Vorteile

  • Die Forward Darlehen Zinsen sind gesichert, es besteht also ein Schutz vor steigenden Zinsen
  • Der Kreditnehmer weiß sehr früh, mit welchen Konditionen er zu rechnen hat. Das schafft Planungssicherheit
  • Falls das Zinsniveau gestiegen ist, profitiert man von den frühzeitig vereinbarten niedrigeren Forward Darlehen Zinsen
  • Es fallen keine Bereitstellungszinsen in der Vorlaufzeit an

Nachteile

  • Die Bank nimmt beim Forward Darlehen Kosten für die Wartezeit zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung
  • Sollten die Zinsen noch weiter sinken, muss der Kreditnehmer das Forward Darlehen mit den vereinbarten Konditionen annehmen
  • Es fallen hohe Kosten an, falls die Zinsen nachträglich sinken

Wie lässt sich ein Forward Darlehen berechnen?

Hierfür sind zwei Variablen entscheidend:

  • Restlaufzeit des aktuellen Darlehens
  • Dauer der Zinsbindung des Forward Darlehens

Aus diesen beiden Variablen ergibt sich der Forward Darlehen Zinsaufschlag. Der Forward Aufschlag wird auf den Sollzinssatz der Anschlussfinanzierung gerechnet. Hierbei greift die Regel, dass der Forward Darlehen Zinsaufschlag umso höher ist, je länger das derzeitige Darlehen noch besteht und je länger die gewünschte Zinsbindung des Forward Darlehens ist. Es lässt sich daraus folgende Formel erstellen:

Aufschlag für Vorlaufzeit x Länge der Vorlaufzeit + aktueller Zinssatz = Zinssatz für das Forward Darlehen.

Viele Banken erlassen den Forward Aufschlag, sofern die Zeit bis zum Zinsbindungsende lediglich ein Jahr beträgt. Für jeden weiteren Monat danach, erhebt die Bank einen Forward Aufschlag.

Um konkret ein Forward Darlehen zu berechnen, sind neben den bereits erwähnten Variablen die Zinsbindungslänge der Anschlussfinanzierung, die Höhe des Darlehensbetrags und die gewünschte Tilgung entscheidend.

Wie verläuft die Änderung der Grundschuld bei der Anschlussfinanzierung?

Wird für die Anschlussfinanzierung der Kreditgeber gewechselt, übernimmt nun eine neue Bank die Grundschuld und möchte diesbezüglich im Grundbuch als Sicherheit eingetragen werden. Hierfür gibt es zwei Wege:

1. Möglichkeit: Die bestehende Grundschuld des alten Finanzierungsgebers wird gelöscht und die neue Bank als Gläubiger im Grundbuch aufgenommen. Der Nachteil: Es entstehen hohe Notarkosten.
2. Möglichkeit: Die alte Bank tritt die Grundschuld an die neue Bank ab. Dieses Verfahren ist kostengünstiger.

Wie hoch sind die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung?

Die genaue Höhe der Zinsen einer Anschlussfinanzierung erfährt der Kreditnehmer nur im Gespräch mit seiner Bank. Ein guter Anhaltspunkt sind die aktuellen Bauzinsen, welche für ein Baudarlehen mit geringem Finanzierungsbedarf erhoben werden.

  • Neue Zinsbindung: 5 Jahre; Zinssatz Anschlussfinanzierung: 0,8 - 1,0 %
  • Neue Zinsbindung: 10 Jahre; Zinssatz Anschlussfinanzierung: 0,8 - 1,0 %
  • Neue Zinsbindung: 15 Jahre; Zinssatz Anschlussfinanzierung: 1,1 - 1,4 %

Tipp: Alle wichtigen Informationen über Zinsentwicklungen lesen Sie in unserem Artikel über Hypothekenzinsen.

Was ist der Unterschied zwischen echtem und unechtem Forward Darlehen?

An dem Zeitpunkt, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird, startet bei einem echten Forward Darlehen die Zinsbindung. Bei einem unechten Forward Darlehen ist dies anders. Bei diesem beginnt die Frist der Zinsbindung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags.

Kann ich ein Forward Darlehen kündigen?

Ja, das ist prinzipiell möglich. Wird allerdings vor Auszahlung der Kreditsumme gekündigt, ist zumeist eine Nichtabnahmeentschädigung fällig. Erfolgt die Kündigung während der Sollzinsbindung, erhebt der Finanzgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Besteht eine längere Zinsbindungsfrist, kann der Darlehensnehmer sein Forward Darlehen wie jeden anderen Hauskredit nach 10 Jahren plus einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenfrei kündigen. Dafür steht das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.

Gehen Sie mit Ihrer Bank alle Formalien durch. In einem Kreditvertrag lassen sich auch individuelle Vereinbarungen festlegen.

Was sind die Alternativen zum Forward Darlehen?

Es gibt die Möglichkeit, den bestehenden Kredit zu verlängern. Das nennt sich Prolongation. Eine weitere Alternative ist die Umschuldung. Sollte es Probleme geben einen Kredit zu bekommen, kann man sich auch für eine Immobilienverrentung entscheiden. Hierbei wird die Immobilie verkauft. Der Verkäufer genießt aber anschließend ein Wohn- und Nießbrauchrecht über dem Objekt. Der Immobilienkredit wird ebenfalls von dem Käufer abgezahlt.

Was ist zusammengefasst bei einem Forward Darlehen zu beachten?

Wer sich für ein Forward Darlehen entschieden hat sollte den Vertrag nicht übereilt unterschreiben, sondern folgende Aspekte überprüfen:

  • Zinssatz: Je geringer die Bauzinsen pro Monat sind, desto preiswerter ist die Immobilienfinanzierung.
  • Laufzeit: Steigt die Länge der Zinsbindung, steigt der Zinssatz. Somit ist bei einem bereits hohen Zinsniveau eine kurze Darlehenslaufzeit ratsam. Auf diese Weise bewahren sich Kreditnehmer Flexibilität. Bei einem geringen Zinssatz ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert. Auf diese Weise profitieren sie bestmöglich von den guten Konditionen.
  • Forward Darlehen Zinsaufschlag: Je höher der Aufschlag pro Monat während der Vorlaufzeit ist, desto mehr muss gezahlt werden. Aus diesem Grund ist es wichtig, genau zu berechnen, ob sich ein Forward Darlehen lohnt.
  • Vorlaufzeit: Je länger die Zeitspanne bis zur Anschlussfinanzierung ist, desto höher ist der Zinsaufschlag, welchen der Finanzgeber bis zum Darlehensbeginn veranschlagt.
  • Nichtabnahmeentschädigung: Es ist möglich, dass der Darlehensgeber eine Nichtabnahmeentschädigung in den Vertrag als Vertragsstrafe aufnimmt. Einige verzichten hierauf, wenn spezielle Umstände wie Erwerbsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit bestehen.

Häufig gestellte Fragen:

Ein Forward Darlehen ist dann spannend, wenn die Bauzinsen aktuell niedrig sind und vermutlich künftig steigen. Steigen die Zinsen schließlich tatsächlich und liegt die Erhöhung über dem Forward Aufschlag, hat sich das Forward Darlehen gelohnt.
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Bei einem stagnierenden oder gar fallenden Zinsniveau lohnt sich das Forward Darlehen nicht. Jedoch darf hierbei ein anderer Aspekt nicht ausgespart werden: Die Planungssicherheit.
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Sobald der Vertrag unterschrieben wurde, fallen noch keine Kosten an. Gratis ist der Vorgang jedoch trotzdem nicht. Für jeden Monat der Forward Phase wird der Forward Darlehen Zinsaufschlag gezahlt.

Es kann ebenso sein, dass auf Kosten bezüglich der Umschuldung und der Übertragung der Grundschuld hinzukommen können. Einige Banken übernehmen allerdings die Notar- und Grundbuchgebühren, indem sie diese als Akquisitionsaufwand erachten.
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Der Forward Aufschlag ist der Zinsaufschlag, den eine Bank für die Vorlaufzeit des Darlehens verlangt. Die Vorlaufzeit bzw. Forward Periode ist die Zeit zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung des Darlehens. Die Höhe des Zinsaufschlags bemisst sich in der Regel zwischen 0,01 - und 0,04 Prozent im Monat.
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