Der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf
Interview mit Kristian Talan

Sie überlegen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Aktuell ist die Nachfrage sehr hoch, die Immobilienpreise ebenso. Also ein guter Zeitpunkt, zu verkaufen. Oder nicht? Wir haben den Immobilien-Experten Kristian Talan dazu befragt. Er weiß, worauf Sie achten müssen und wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist, um einen hohen Erlös zu erzielen.

Wie ist die aktuelle Lage? Droht eine platzende Immobilienblase oder lohnt es sich, darüber nachzudenken, jetzt sein Haus zu verkaufen?

Ich würde die Frage umdrehen, denn wenn das Platzen einer vermeintlichen Blase befürchtet wird, wäre ein Verkauf durchaus ratsam, um die aktuell hohen Preise zu nutzen. Allerdings bin ich mit dem Begriff “Immobilienblase” vorsichtig. Fakt ist, dass wir in vielen Bereichen - ob Metropole oder Land - teilweise Höchstkurse sehen und bei steigender Inflation und damit evtl. steigenden Zinsen die Finanzierbarkeit einzelner Kaufinteressenten sinken wird. Bei sinkender Nachfrage und gleichem oder sogar steigendem Angebot werden sich die Immobilienpreise entsprechend verhalten.

Welche Gegenden sind denn gerade besonders beliebt?

Zum einen suchen Kaufinteressenten vermehrt nach bezahlbaren Immobilien, die z.B. nicht rund um das Zentrum einer jeweiligen Großstadt liegen - und somit die Quadratmeterpreise niedriger sind. Zum anderen haben sich vermehrt Home-Office-Strukturen durchgesetzt. Junge Familien als auch Paare suchen nicht mehr unbedingt die Nähe zum Arbeitsplatz, sondern suchen auch hier bezahlbare Immobilien mit Garten in den Vororten der Metropolen. Gleichzeitig steigt auch die Nachfrage nach Ferienimmobilien für diejenigen, die dem Alltagsstress in der Stadt entfliehen wollen und ggf. keine passende Immobilie in der Stadt finden bzw. sich einen Zweitwohnsitz leisten können.

Was raten Sie Besitzern in weniger beliebten/strukturschwachen Regionen?

Grundsätzlich sollte die eigene Immobilie stets zu den Wünschen und Zielen sowie Lebensumständen passen. Auch in vermeintlich weniger beliebten Lagen sind die Preise in den vergangenen 10-20 Jahren gestiegen, sodass sich ein Verkauf lohnt. Insofern lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten.

Worauf sollten Immobilienbesitzer aktuell besonders achten beim Verkauf?

Der Mehrwert meiner Tätigkeit liegt nicht darin, die Immobilie einer breiten Kundschaft anzubieten. Wichtig ist, dass der Käufer sich die Immobilie leisten kann. Deshalb prüfe ich zusammen mit meinen entsprechenden Finanzierungsexperten die Finanzierbarkeit der jeweiligen Interessenten und präsentiere dem Verkäufer nur die Kaufinteressenten, die auch den Kaufvertrag am Ende erfüllen können.

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Verkauf mit oder ohne Makler?

Auch hier ist eine pauschale Aussage nicht möglich, auch wenn ich dadurch meine eigene Tätigkeit in Frage stelle. Gleichzeitig sollte sich jeder Immobilienverkäufer fragen, ob er den gesamten Prozess - vom Aufbereiten der benötigten Unterlagen, über die Prüfung der vermeintlichen Interessenten bis hin zur Kaufvertragsgestaltung und der Abwicklung des Vertrages - eigenständig begleiten oder durch professionelle Unterstützung einen besseren Preis mit weniger Hindernissen und Enttäuschungen erzielen kann. Letztendlich halte ich es für einen gedanklichen Fehler, dass ich als Privatverkäufer einen besseren Verkaufserlös ohne Makler erziele, weil ich dessen Provision für beide Parteien spare. Es ist einfach ein Aufwand, den viele unterschätzen.

Gibt es Situationen, wo Sie von einem Verkauf abraten würden?

Wie bereits erwähnt, sollte die eigenen Wünsche und Ziele zur persönlichen Immobiliensituation passen. Hinzu kommen etwaige steuerliche Aspekte, die bei einem Verkauf einer Immobilie eine Rolle spielen. Zumindest würde ich keine Immobilie privat verkaufen, ohne vorher mit einem Profi gesprochen zu haben, da ich evtl. die Immobilie viel zu günstig verkaufe oder bei einem zu hohen Angebotspreis den falschen Einstieg wähle und womöglich am Ende noch weniger erziele.

Gibt es saisonal gute Monate/Zeitpunkte für einen Verkauf?

Ich persönlich habe in der Vergangenheit daran geglaubt, dass der Verkauf eines Hauses am besten in den sonnigen Monaten von April bis Oktober stattfinden sollte. Mittlerweile hat mir meine Erfahrung gezeigt, dass es weder bei Wohnungen noch bei Häusern einen saisonalen Effekt gibt. Die Nachfrage ist mit leichten Schwankungen über das gesamte Jahr gleich bleibend. Viel wichtiger ist die gute Vorbereitung auf den Verkauf und eine klare Kommunikation, wie die einzelnen Schritte aussehen.

Was können Eigentümer tun, um ihr Haus/ihre Wohnung bestens zu präsentieren und damit einen guten/höheren Preis zu erzielen?

Neben vernünftigen und aussagekräftigen Bildern ist vor allem die Vorbereitung der Unterlagen enorm wichtig, damit die finanzierende Bank schnell und valide prüfen kann. Es ist nicht unbedingt der höchste Preis, der den Ausschlag zu Gunsten eines Kaufinteressenten gibt. Außerdem sollte das Verkaufsexposé alle wichtigen Punkte widerspiegeln - auch hier kann ein Makler unterstützen und z.B. professionelle Bilder und eine 360-Grad-Tour erstellen und auch bei den zuständigen Ämtern die benötigten Unterlagen einfordern.

Muss man als Eigentümer einer Wohnung was anderes beachten als eines Hauses?

Beim Verkauf selbst nicht unbedingt, allerdings gibt es verschiedene Unterlagen, welche beim Haus- und Wohnungsverkauf benötigt werden. Auch die Bewertung folgt verschiedenen Kriterien: z.B. schaue ich mir bei Wohnungen stets die Protokolle der Eigentümerversammlung genau an, da meine Kaufinteressenten ja nicht nur die reine Wohnung erwerben, sondern auch die Rechte und Pflichten, ein Teil der Wohneigentümergemeinschaft zu werden.

Wie muss ich als Eigentümer kalkulieren? Welche Kosten kommen auf mich zu, die ich vom Reingewinn abziehen muss?

Neben steuerlichen Aspekten, welche idealerweise mit einem Steuerberater geklärt werden sollten (z.B. Spekulationssteuer oder auch Erbschafts- und Schenkungssteuer) kann ich als Verkäufer bis auf eine Maklercourtage und etwaige Kosten beim Notar z.B. aufgrund von Löschung sog. Grundschulden oder Hypotheken grundsätzlich mit dem Verkaufserlös rechnen.

Kristian Talan

Nach seiner Ausbildung zum Bankkaufmann und anschließendem Studium zur internationalen Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Vermögensanlageberatung, geschlossene Fonds und Immobilienfonds, hat sich Kristian Talan auf die Beratung und Vermittlung privater Immobilien spezialisiert. Mit mittlerweile mehr als 20 Jahren Erfahrung in der Immobilien- und Finanzwelt kann Herr Talan seinen Kunden ein maßgeschneidertes Konzept beim Verkauf einer Immobilie anbieten. Dabei begleitet er seine vor allem ältere Kunden über den gesamten Verkaufsprozess - vom ersten Kennenlerntermin bis hin zur Schlüsselübergabe.