Grundschuld: Was Immobilienkäufer bei der Finanzierung wissen müssen

Grundschuld: Was Immobilienkäufer bei der Finanzierung wissen müssen

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, die Finanzierung ist sicher und Sie möchten endlich einziehen. Ganz so einfach ist es aber dann doch nicht. Wird der Kaufpreis finanziert, kommen Sie an den Begriffen Grundpfandrecht und Grundschuld nicht vorbei. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was diese Begriffe konkret bedeuten und worauf Sie diesbezüglich beim Immobilienkauf achten müssen.

Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, muss damit rechnen, dass Banken eine Sicherheit haben möchten. Ist der Kreditnehmer eines Tages nicht mehr in der Lage, die Raten zu zahlen, so kann die Bank von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen. Dies führt beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, um mit dem Erlös die ausstehenden Forderungen zu begleichen.

Grundpfandrechte

Unter Grundpfandrechten versteht man die Pfandrechte an Immobilien zur Sicherung von Forderungen, meist Darlehensforderungen. Zu den Grundpfandrechten gehören die Hypothek und die Grundschuld. Da sich jedoch in der Praxis mittlerweile die Grundschuld durchgesetzt hat, spielt die Hypothek heutzutage kaum mehr eine Rolle. Da es passieren kann, dass der Eigentümer das Darlehen nicht mehr tilgen kann, lassen sich Geldgeber die Grundschuld oder Hypothek in Höhe der Darlehenssumme im Grundbuch einräumen. So kann sie die Immobilie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit im Rahmen einer Zwangsvollstreckung veräußern. Aus diesem Erlös kann sie dann den für die Tilgung notwendigen Teil einbehalten.

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld ist, dass eine Hypothek mit einer Abzahlung stetig an Wert verliert. Die Grundschuld hingegen kann also getilgt sein, die volle Summe steht jedoch weiter im Grundbuch. Somit kann sie erneut mit einem Kredit belastet werden, der mit der ursprünglichen Forderung nichts zu tun hat.

Grundschuld: Die Bestellung

Die Grundschuld ist üblicherweise in Abteilung III des Grundbuches zu finden, für dessen Eintragung ein Notar beauftragt werden muss. Dieser benötigt hierfür das vom Kreditinstitut ausgefüllte „Grundschuldbestellungsformular“. Dieses Dokument wird beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht, wo die Grundschuld dann ins Grundbuch eingetragen wird. Der Kreditgeber bekommt dann eine Ausfertigung der Urkunde. Jede Person, die ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat Einblick in das Grundbuch. Übrigens wird die Darlehenssumme erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Beachten Sie, dass Sie für den kompletten Vorgang bis zu acht Wochen einplanen sollten.

Die Kosten der Grundschuldbestellung

Für die Grundschuldbestellung fallen unterschiedliche Kosten an, wie für den Notar und die Eintragung selbst beim Grundbuchamt. Die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch sind unterschiedlich hoch und von dem Immobilienwert und der Darlehenssumme abhängig. Üblicherweise können Immobilienkäufer mit Gesamtkosten von etwa 2% des Kaufpreises rechnen.

Die zwei Möglichkeiten der Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuldbestellung sollten Immobilienkäufer beachten, dass es zwei unterschiedliche Möglichkeiten gibt:

  • Die Briefgrundschuld: Es erfolgt sowohl die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs als auch die Ausstellung eines sogenannten Grundschuldbriefes. Der Grundschuldbrief ist ein Wertpapier, das im Rechtsverkehr die Grundschuld verkörpert. Er erleichtert die Übergabe der Grundschuld an einen anderen Gläubiger, sodass für diese Änderung keine Eintragung in das Grundbuch erfolgen muss. Es reicht also der Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes aus. So lässt sich aus dem Grundbuch nicht immer erkennen, wer der Gläubiger ist, da sich die Gläubigerstellung außerhalb des Grundbuchs geändert haben kann.
  • Die Buchgrundschuld hingegen enthält in Abteilung III des Grundbuchs den Zusatz „ohne Brief“. So muss bei einer Gläubigeränderung ein erneuter Eintrag in das Grundbuch vorgenommen werden. Im Gegensatz zur Briefgrundschuld ist diese Form transparenter und dadurch sicherer, da der Brief beispielsweise verloren gehen könnte. Zudem ist bei der brieflosen Grundschuld ein Eintrag ins Grundbuch vorgeschrieben, wodurch sofort nachvollzogen werden kann, wer der wahre Eigentümer ist.

Der Rang im Grundbuch entscheidet über die Sicherheit

Gibt es mehrere Gläubiger für eine Immobilie, so entscheiden die unterschiedlichen „Ränge“ der Grundschulden über die Reihenfolge, in der die Gläubiger zum Zug kommen. Bei einer Zwangsversteigerung gilt nämlich der Grundsatz: Wer zuerst einen Anspruch hatte, bekommt als erster sein Geld.

Hierfür ein Rechenbeispiel: Ein Haus wird als erstes mit 100 000 Euro von Bank A und anschließend mit 50 000 Euro von Bank B belastet. Wird bei der Zwangsversteigerung ein Erlös von 125 000 Euro erzielt, so bekommt die Bank A 100% ihrer Forderungen und die Bank B nur die Hälfte ihrer Forderungen, d.h. 25 000 Euro.

Aus diesem Rechenbeispiel wird klar, dass die ersten Plätze im Grundbuch am beliebtesten sind. So gibt es für erstrangige Grundschulden die besten Konditionen.

Der Grundschuldzins

Der Grundschuldzins kann als ein fiktiver Zinssatz ohne Relevanz angesehen werden, solange es nicht zu einer Zahlungsunfähigkeit kommt. Er fällt jedoch dann ins Gewicht, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, sein Darlehen zu tilgen. So fällt er zusätzlich zum Darlehenszinssatz an und liegt in den meisten Fällen sogar drüber. Kommt es also zu einer Zwangsversteigerung, so erhöhen sich die Forderungen der Bank um den vertraglich festgelegten Grundschuldzins.

Grundschuld löschen

Sobald ein Darlehen getilgt ist, steht der Immobilieneigentümer vor der Wahl, die Grundschuld bestehen oder aber löschen zu lassen. Viele beantragen die Löschung mit der Befürchtung, dass die Bank bei weiter vorhandener Grundschuld noch Zugriff auf die Immobilie haben könnte. Dies ist jedoch unbegründet, da die Bank ein Objekt erst dann zwangsversteigern kann, wenn sie auch nachweisen kann, dass ein Kreditnehmer seine Raten nicht leistet. Sind Ihre Schulden bereits getilgt, sollten Sie sich zu Ihrer Sicherheit eine Verzichtserklärung vom Kreditinstitut ausstellen lassen. Diese bestätigt, dass Ihr Darlehen getilgt ist. Ein weiterer Vorteil, die Grundschuld nicht zu löschen, ist, dass im späteren Verlauf weitere Kredite zur Modernisierung der Immobilie aufgenommen werden können.

Beim Eigentümerwechsel ist es üblich, dass ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und natürlich abbezahlte Grundschuld mit Hilfe einer Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Bewilligung bedarf einer notariellen Beurkundung und wird anschließend vom Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet.  Oft ist es jedoch sinnvoller, die bestehende Grundschuld an den neuen Eigentümer zu übertragen, unter anderem auch um Kosten zu sparen.