Welche Arten von Grundschuld gibt es?

Es gibt zwei Arten der Grundschuld. Einerseits die Buchgrundschuld und andererseits die Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Die Briefgrundschuld jedoch wird darüber hinaus auch in einem Wertpapier verbrieft und kann durch die Übergabe des Grundschuldbriefes an eine andere Person übertragen werden. Aus diesem Grund ist die Vorlage des Originalbriefes auch zwingend erforderlich für die Löschung.

Löschung der Grundschuld: Ja oder nein?

Aufgrund der Kosten, die eine Löschung mit sich bringt, sollten Eigentümer prüfen, ob sie die Grundschuld nicht weiterverwenden können. Denn im Gegensatz zur Hypothek ist die Weiterverwendung der Grundschuld möglich. Es gibt schließlich alternative Möglichkeiten, mit denen man die Grundschuld für andere Zwecke nutzen und Geld sparen kann. So kann man sich beispielsweise die Notarkosten sparen, sollte man in Zukunft die Immobilie wieder belasten wollen.

Vor allem für den Verkauf allerdings lässt sich pauschal eine Löschung der Grundschuld empfehlen. Die meisten Käufer von Immobilien sind darauf bedacht, eine Immobilie ohne ausstehende Grundschuld zu kaufen. Da unbelastete Grundstücke auf dem Immobilienmarkt auch gefragter sind, lässt sich in den meisten Fällen auch ein schnellerer Verkauf mit höherem Verkaufspreis realisieren.

Löschungsbewilligung - Wie und wann können Sie die Grundschuld löschen lassen?

Nachdem alle Kredite bei einem Kreditgeber vom Kreditnehmer bezahlt worden sind, kann der Kreditgeber eine Löschungsbewilligung ausstellen. Diese Löschungsbewilligung ist für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch notwendig und kann nur nach vollständiger Rückzahlung aller Darlehen und Kredite im Rahmen einer Baufinanzierung ausgestellt werden. Durch die finale Löschung der Grundschuld verliert Ihre Bank auch das Recht, Ihre Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu veräußern, sollten Sie ihren finanziellen Forderungen nicht nachkommen.

Wie bekomme ich eine Löschungsbewilligung?

Mit der Löschungsbewilligung bescheinigt Ihnen der Kreditgeber, dass Ihre Baufinanzierung komplett getilgt worden ist. In den meisten Fällen sollte Ihre Bank die Löschungsbewilligung unaufgefordert zuschicken. Ist dies nicht der Fall, können Sie die Löschungsbewilligung auch meist unkompliziert bei Ihrem Kreditgeber beantragen. Dieser sollte Ihnen dann einen Vordruck für die Löschungserklärung zukommen lassen.

Was kostet eine Löschung der Grundschuld?

Die Kosten der Grundschuldlöschung sind von der Höhe der Grundschuld abhängig. Handelt es sich beispielsweise um eine Grundschuld im Wert von 150.000 Euro, so würde die Löschung etwa 400 Euro kosten. Davon geht etwa die eine Hälfte an den Notar und die andere Hälfte an das Grundbuchamt. Im Gegensatz zu einer Grundbuchbestellung ist das Löschen einer Grundschuld also etwas günstiger, dennoch kostet es in den meisten Fällen mehrere hundert Euro.

Welche Alternativen zur Löschung des Grundbucheintrags gibt es?

Es ist auch möglich, die Grundschuld einfach nicht aus dem Grundbuch zu löschen. Ist das Haus abbezahlt, kann sie nämlich im Gegensatz zur Hypothek weiterverwendet werden. Zum Beispiel, wenn man einen Kredit für den Ausbau, die Renovierung oder ein neues Auto braucht. Aber auch wenn das Haus verkauft wird, kann die Grundschuld weiterhin genutzt werden.

Falls der Käufer ein Darlehen bei der selben Bank aufnimmt, sind auch keine Gebühren fällig, es sei denn, die Darlehenssumme übersteigt den Wert der Grundschuld. Der Eintrag würde in dem Fall genauso bleiben, wie er ist. Dort wird dann vermerkt, dass es einen anderen Eigentümer gibt. Außerdem kann die Grundschuld von Bank zu Bank weitergereicht werden, wenn man beispielsweise Angebote mit besseren Konditionen erhält.

Ist die Grundschuldlöschung ohne Grundschuldbrief möglich?

Insbesondere wenn es sich um eine Briefgrundschuld handelt, ist für die Löschung der Grundschuld der Originalgrundschuldbrief unbedingt erforderlich. Viele Eigentümer wissen dann aber gar nicht mehr, wo sich dieser Brief befindet, da der Kredit bereits vor Jahren getilgt wurde. In diesem Fall könnte man natürlich bei der Bank nachfragen, ob sie noch die Löschungsbewilligung oder den Grundschuldbrief haben. Dies funktioniert aber nicht immer, denn meistens schicken die Banken diese Dokumente direkt an den Eigentümer, nachdem der Kredit getilgt wurde. Und wenn man ihn dann nicht auftreiben kann, kann es zu einem zeitaufwendigen gerichtlichen Verfahren kommen, in dem nach vielen Monaten der Grundschuldbrief als kraftlos erklärt wird.

Was passiert, wenn ich die Grundschuld nicht lösche?

Entscheidet man sich dazu, die Grundschuld nicht zu löschen, kann dies aber auch Probleme nach sich ziehen. Zum Beispiel dann, wenn die noch eingetragene Bank die Grundschuld an eine Institution verkauft, die dann die Zwangsvollstreckung betreibt. Zwar lässt sich so ein Rechtsstreit gewinnen, doch das kostet Geld und Zeit.

Ein anderes Problem kann entstehen, wenn bei der Weiternutzung der Grundschuld für einen neuen Kredit, der neue Gläubiger die Grundschuld nicht anerkennt, z. B. weil er nicht eindeutig feststellen kann, ob die Grundschuld bereits gepfändet, verpfändet oder an einen Dritten abgetreten ist. Somit sollte man sich bei der Ersteintragung gleich für eine brieflose Grundschuld entscheiden, bei der alle Veränderungen, wie z. B. die Weitergabe an einen anderen Akteur, zwingend im Grundbuch vermerkt werden müssen. Damit ist für alle sichtbar, wer gerade Gläubiger ist.

Wann ist es sinnvoll eine Grundschuld zu löschen?

Vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist eine Löschung der Grundschuld zu empfehlen. Denn unbelastete Grundstücke sind am Immobilienmarkt wesentlich gefragter, als ihre belasteten Gegenstücke. Viele potenzielle Käufer bestehen auf eine unbelastete Immobilie und wollen sich nicht an ein Objekt mit bereits eingetragener Grundschuld binden.

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Löschung der Grundschuld: Das Fazit

Letztlich hängt die Frage, ob man eine Grundschuld löschen sollte oder nicht, von der Abwägung zwischen Ersparnis und Sicherheit ab. Entscheidet man sich dafür, die Grundschuld nicht zu löschen, dann sollte man sich vom eingetragenen Kreditgeber eine Löschungsbewilligung geben lassen. Die bestätigt, dass die Grundschuld stillgelegt ist. Ist also absehbar, dass ein neuer Kredit benötigt wird, beispielsweise für Umbau, Sanierung oder auch für die Anschaffung von Luxusgütern, ist es sinnvoll, die Grundschuld nicht löschen zu lassen, sondern sie für den neuen Kredit einzusetzen. Der Vorteil: Sowohl die Kosten für die Löschung der Grundschuld als auch die Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld bleiben erspart.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.