Abgeschlossenheits- bescheinigung
Alles, was Sie über diese Bescheinigung wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie in getrennte Wohnräume teilen wollen, müssen Sie eine Abgeschlossenheitserklärung beantragen. Was solch eine Bescheinigung beinhaltet, wie Sie diese beantragen können, wie viel sie kostet sowie vieles mehr, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei einer Immobilie benötigt, welche in einzelne Eigentumswohnungen unterteilt werden soll, mit dem Ziel, diese zu veräußern. Das Amt bestätigt in der Bescheinigung, dass die jeweiligen Wohnungen ausreichend voneinander abgeschlossen, also getrennt sind, sodass sie im vollen Umfang genutzt und/oder bewohnt werden können.

Diese Bescheinigung schildert demnach explizit die jeweiligen Eigentumsverhältnisse bezüglich der Räumlichkeiten, sodass ein rechtssicherer Verkauf vonstatten gehen kann. Sobald die voneinander getrennten Räumlichkeiten als in sich abgeschlossene anerkannt werden, erhalten sie verschiedene Nummerierungen.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn ein neues Eigentum in das Grundbuch eingetragen werden soll und gilt als Bestätigung von Teil- oder Wohneigentum. Wenn die Wohneinheiten nur vermietet werden sollen, benötigen Sie solch eine Bescheinigung nicht.

Bevor die Eintragung in das Grundbuchamt erfolgt, muss die Abgeschlossenheitserklärung bei einem Notar vorgelegt werden. Daraufhin wird eine sogenannte Teilungserklärung erstellt, die bei dem jeweiligen Amtsgericht eingereicht werden soll.

Wichtiger Hinweis: Das Baurecht steht über den Informationen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das heißt, in ihr stehen keine verbindlichen Aussagen über das Baurecht, da dieses in der Bescheinigung nicht überprüft wird.

Die Teilungserklärung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zu der Teilungserklärung. In dieser Erklärung wird nicht nur die Aufteilung der jeweiligen Immobilie formal dargestellt, sondern sie enthält zudem alle wichtigen Informationen für die neuen Eigentümer. Sie beinhaltet neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch die Gemeinschaftsordnung, sowie den Aufteilungsplan.

In diesem wird die Größe und die Lage der Immobilie genauestens beschrieben. Die Gemeinschaftsordnung dient wiederum den neuen Eigentümern als formelle Übersicht über deren Rechte und Pflichten untereinander.

Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung und damit auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Wohnungseigentumsgesetz - abgekürzt als WEG oder als WoEigG. Anhand dieses Gesetzes wird die Bescheinigung genauestens überprüft.

Abgeschlossene Wohnungen

Solche Wohnungen sind gemäß § 3 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen und in baulicher Hinsicht komplett von anderen Wohnungen abgetrennt, sodass in diesen ein eigenständiger wohnlicher Haushalt geführt werden kann. Aus diesem Grund werden diese Wohnungen auch als Wohneigentum bezeichnet.

Die Abtrennung erfolgt vor allem durch Wände und Decken. Wichtig dabei ist, dass ein gewisser Wärme- sowie Schallschutz erreicht wird und dass gesetzliche Brandschutzvorgaben eingehalten werden. Aber auch Fenster und Türen können eine Abtrennung bilden. Zudem erfüllen abgeschlossene Wohnungen notwendige Anforderungen gemäß der Landesbauordnung.

§ 35 Wohnungen besagt zum Beispiel, dass es einen eigenen, barrierefreien Zugang, einen Wasserzähler und eine Küche geben muss. Aber auch außerhalb der Wohnung liegende Fläche, also Sondereigentum wie ein Keller, ein Garten oder eine Garage, können in der Abgeschlossenheitserklärung enthalten sein. Dafür müssen sie jedoch der jeweiligen Wohnung beispielsweise durch entsprechende Markierungen direkt zuordenbar sein.

Wenn es sich zum Beispiel um Wohneigentum handelt, welches über mehrere Etagen mit einer Treppe verbunden ist, zählt auch diese zu den abgeschlossenen Wohnungen, sofern die Treppe nur zu der jeweiligen Wohnung gehört.

Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Teileigentum?

Dass es sich bei Wohneigentum um bewohnbare Räumlichkeiten handelt, haben Sie bereits lesen können. Bei Teileigentum handelt es sich jedoch um gewerbliche Nutzflächen, wie zum Beispiel um Einkaufszentren, Restaurants oder Arztpraxen. Das jeweilige Eigentum hängt also von der Zweckbestimmung ab.

Dennoch muss es sich bei solch einem Teileigentum um voneinander getrennte und abschließbare Räumlichkeiten handeln, damit die Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt werden können. Dazu zählen auch hier die Erfüllung von Wärme- sowie Schallschutzbestimmungen und das Vorhandensein von einem WC.

Wenn Teileigentum in Wohneigentum umgewandelt werden soll, müssen alle Wohnungseigentümer über diese Umwandlung einig sein und dieser zustimmen.

Was steht in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Wohnung wird erst zu einer abgeschlossenen Wohnung, wenn sie rechtlich als diese angesehen wird. Demnach sind folgende Aspekte in der Regel Bestandteil einer Abgeschlossenheitserklärung:

✓ Die genaue Beschreibung der jeweiligen Wohnung

✓ Die Bestätigung der Trennung von anderen Wohnungen

✓ Die Bestätigung eines gesonderten Zuganges oder über ein Treppenhaus nach draußen

✓ Das Vorhandensein einer Toilette sowie einer Dusche

✓ Das Vorhandensein einer Küchenzeile (mindestens)

✓ Die Erfüllung der Brandschutzvorschriften

✓ Die Erfüllung der Wärme- sowie Schallschutzvorschriften

✓ Die Möglichkeiten des Abschließens der Wohnung

Diese Angaben dienen ebenfalls als Orientierung für die notwendigen Voraussetzungen bzw. Eigenschaften einer in sich abgeschlossenen Wohnung.

Wie beantrage ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Sie können diese schriftlich und formlos bei einer lokalen Baubehörde beantragen und mit einer Bearbeitungsdauer von mindestens zwei Wochen bzw. bis zu drei Monate rechnen. Je nach Behörde kann die Bearbeitungszeit variieren.

Wenn es sich bei den abgeschlossenen Wohnungen um ein Neubau handelt, dann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erst nach Erteilung einer Baugenehmigung ausgestellt.

Wer ist berechtigt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erstellen?

Nicht jeder kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Zu den Berechtigten zählen natürlich Grundstückseigentümer. Aber auch Erbbauberechtigte und bevollmächtigte Personen können diese beantragen, genauso wie von der Öffentlichkeit anerkannte Personen, wie zum Beispiel Immobilienmakler oder Anwälte.

Welche Unterlagen sind nötig?

Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen, müssen Sie sich im Vorfeld um einige Dokumente kümmern und diese bei der jeweiligen Baubehörde einreichen.

Grundsätzlich benötigen Sie folgende Unterlagen:

➔ Den ausgefüllten Antrag: Der sollte zum Beispiel die Grundstücksart, die Anschrift und die Daten zum Antragsteller beinhalten.

➔ Einen Grundbuchauszug: Dieser sollte in der Regel nicht älter als sechs Monate alt sein.

➔ Eine Zeichnung der Grundrisse: Sie betreffen alle Gebäude des Grundstücks mit den verschiedenen Räumlichkeiten, wobei der Nutzungszweck jeder benannt werden muss.

➔ Einen Lageplan bzw. eine Flurkarte: Solch ein Plan umfasst unter anderem Eigentümer- und Grundbuchangaben, Geländehöhen, Bäume, befestigte Flächen und vieles andere mehr. Der Maßstab beträgt hier 1:1000.

➔ Einen Aufteilungsplan: Diese Bauzeichnung zeigt das Gemeinschafts- sowie Sondereigentum bzw. die Eigentumswohnungen auf. Hier beträgt der Maßstab 1:100.

Abhängig von der jeweiligen Baubehörde können auch folgende Dokumente verlangt werden:

  • Ein Nachweis des Gesellschaftsvertrages
  • Ein Auszug aus dem Handelsregister
  • Ein Freiflächenplan
  • Eine Berechnung der Wohn- sowie Nutzfläche
  • Eine Bauzeichnung
  • Eine Handlungsvollmacht

Falls Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Beispiel aus zeitlichen Gründen nicht selbst beantragen können, können Sie eine Vollmacht ausstellen, die einen Dritten dazu berechtigt, in Ihrem Namen zu handeln. In diesem Fall können Sie beispielsweise einen Anwalt oder einen Immobilienmakler beauftragen.

Sie sollten bei Fehlern in den Dokumenten keinesfalls ein Tipp-Ex oder ein Radiergummi benutzen und die Unterlagen nicht zusammenheften oder -tackern. Legen Sie am besten alles in einen großen Umschlag.

Denken Sie im Vorfeld daran, mehrere Ausfertigungen zu beantragen. Nicht nur Sie benötigen nämlich eine Kopie als Beweisfunktion, sondern auch das Grundbuchamt und der Notar benötigen eine Ausfertigung.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht gebührenfrei. Diese ist von dem Standort sowie von dem Umfang der Bescheinigung abhängig. Dementsprechend ist auch die Preisspanne eher groß: Die Gebühr kann je Sondereigentum nämlich zwischen 30 Euro und 160 Euro liegen. Es können auch zusätzliche Kosten wie ein Honorar von ungefähr 40 Euro anfallen, wenn Sie zum Beispiel zusätzlich einen Aufteilungsplan bei einem Architekten beantragen wollen.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen:

  • Die genaue Beschreibung der jeweiligen Wohnung
  • Die Bestätigung der Trennung von anderen Wohnungen
  • Die Bestätigung eines gesonderten Zuganges oder über ein Treppenhaus nach draußen
  • Das Vorhandensein einer Toilette sowie einer Dusche (mindestens)
  • Das Vorhandensein einer Küchenzeile (mindestens)
  • Die Erfüllung der Brandschutzvorschriften
  • Die Erfüllung der Wärme- sowie Schallschutzvorschriften
  • Die Möglichkeiten des Abschließen

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Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung und damit auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Wohnungseigentumsgesetz - abgekürzt als WEG oder als WoEigG. Anhand dieses Gesetzes wird die Bescheinigung genauestens überprüft.

Informieren Sie sich hier genauer über die Bescheinigung!

Solch eine Wohnung ist in sich geschlossen und bildet demnach eine einzelne Wohneinheit. Wichtig ist, dass sie zum Beispiel einen eigenen Eingang sowie eine Küchenzeile und ein Bad hat.

Hier lesen Sie mehr über die Definition!