Seit Juni 2019
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Alles, was Sie über diese Bescheinigung wissen müssen
Wenn Sie eine Immobilie in getrennte Wohnräume teilen wollen, müssen Sie eine Abgeschlossenheitserklärung beantragen. Was solch eine Bescheinigung beinhaltet, wie Sie diese beantragen können, wie viel sie kostet sowie vieles mehr, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Hausbesitzer mit Mehrfamilienhäusern brauchen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, wenn sie ihr Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen wollen. Diese Bescheinigung zeigt, dass jede Wohnung für sich allein funktioniert. Eine Wohnung gilt als "abgeschlossen", wenn sie einen eigenen Zugang mit abschließbarer Tür hat, über eine Küche und ein Bad verfügt und durch Wände und Decken von anderen Wohnungen baulich getrennt ist.
In der Bescheinigung steht dann genau, welche Räume zu welcher Wohnung gehören. Interessanterweise können auch Räume außerhalb der eigentlichen Wohnung dazugehören, wie Keller, Dachböden oder markierte Garagenplätze. Der Knackpunkt dabei ist, dass diese Räume eindeutig einer Wohnung zugeordnet sein müssen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung vergibt jeder Wohnung eine eigene Nummer und bestätigt, dass alle Einheiten getrennt sind und selbstständig genutzt werden können. Diese Aufteilung eröffnet Eigentümern die Möglichkeit, einzelne Wohnungen in ihrem Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Für viele ist das eine clevere Art, ihre Immobilie besser zu nutzen und möglicherweise den Wert zu steigern oder Renditen zu optimieren.
Das Baurecht steht über den Informationen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das heißt, in ihr stehen keine verbindlichen Aussagen über das Baurecht, da dieses in der Bescheinigung nicht überprüft wird.
Die Teilungserklärung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil der Teilungserklärung. Diese Erklärung zeigt, wie das Haus aufgeteilt wird. Sie enthält auch wichtige Infos für die neuen Eigentümer. Neben der Bescheinigung gehören noch zwei weitere Dokumente dazu: die Gemeinschaftsordnung und der Aufteilungsplan.
Die Teilungserklärung hat also drei wichtige Teile:
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie zeigt, dass jede Wohnung für sich funktioniert.
- Der Aufteilungsplan: Hier siehst du genau, wie groß jede Wohnung ist und wo sie im Haus liegt.
- Die Gemeinschaftsordnung: Das Regelwerk fürs Zusammenleben. Es legt fest, was Eigentümer dürfen und was sie tun müssen.
Im Aufteilungsplan steht genau, wie groß die Immobilie ist und wo sie liegt. Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Bewohner wichtig. Sie erklärt, was sie dürfen und was sie tun müssen. So wissen alle, wie sie miteinander umgehen sollen.
Diese Papiere helfen, dass beim Verkauf alles glatt läuft. Jeder weiß dann, was er genau kauft und welche Regeln gelten. Das verhindert spätere Auseinandersetzungen zwischen den Eigentümern.
Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung und damit auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet das Wohnungseigentumsgesetz - abgekürzt als WEG oder als WoEigG. Anhand dieses Gesetzes wird die Bescheinigung genauestens überprüft.
Abgeschlossene Wohnungen
Abgeschlossene Wohnungen sind laut Gesetz eigenständige Einheiten. Solche Wohnungen sind gemäß § 3 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen und in baulicher Hinsicht komplett von anderen Wohnungen abgetrennt, sodass in diesen ein eigenständiger wohnlicher Haushalt geführt werden kann. Aus diesem Grund werden diese Wohnungen auch als Wohneigentum bezeichnet.
Die Abtrennung erfolgt vor allem durch Wände und Decken. Wichtig dabei ist, dass ein gewisser Wärme- sowie Schallschutz erreicht wird und dass gesetzliche Brandschutzvorgaben eingehalten werden. Aber auch Fenster und Türen können eine Abtrennung bilden.
Zudem müssen diese Wohnungen die Vorgaben der Landesbauordnung erfüllen. Diese besagt, dass jede Wohnung zumindest folgende Kriterien erfüllen muss:
- Einen eigenen, barrierefreien Zugang
- Ein eigenes Bad und Sanitäranlagen
- Einen eigenen Wasserzähler
- Eine eigene Küche
- Einen Abstellraum
Auch Flächen außerhalb der Wohnung, wie Keller, Garten oder Garage, können zu einzelnen Wohnungen gehören. Diese müssen aber klar der Wohnung zugeordnet sein, zum Beispiel durch Markierungen. Bei Wohnungen über mehrere Stockwerke zählt die Treppe zur Wohnung, wenn sie nur für diese Wohnung da ist. Diese Regeln stellen sicher, dass jede Wohnung wirklich eigenständig ist. Das ist wichtig für den Verkauf und das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern.
Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Teileigentum?
Dass es sich bei Wohneigentum um bewohnbare Räumlichkeiten handelt, haben Sie bereits lesen können. Bei Teileigentum handelt es sich jedoch um gewerbliche Nutzflächen, wie zum Beispiel um Einkaufszentren, Restaurants oder Arztpraxen. Das jeweilige Eigentum hängt also von der Zweckbestimmung ab.
Dennoch muss es sich bei solch einem Teileigentum um voneinander getrennte und abschließbare Räumlichkeiten handeln, damit die Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt werden können. Dazu zählen auch hier die Erfüllung von Wärme- sowie Schallschutzbestimmungen und das Vorhandensein von Sanitäranlagen.
Wenn Teileigentum in Wohneigentum umgewandelt werden soll, müssen alle Wohnungseigentümer über diese Umwandlung einig sein und dieser zustimmen.
Wie beantrage ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Sie können diese schriftlich und formlos bei einer lokalen Baubehörde beantragen und mit einer Bearbeitungsdauer von mindestens zwei Wochen bzw. bis zu drei Monate rechnen. Je nach Behörde kann die Bearbeitungszeit variieren. Dort erhalten Sie auch Informationen zu den benötigten Unterlagen.
Unterlagen für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Für den Antrag benötigen Sie normalerweise folgende Dokumente:
- Ein formloser Antrag mit Angaben zum Grundstück, Namen und Adresse des Antragstellers sowie der Unterschrift des Eigentümers
- Einen Lageplan, der alle Gebäude und Anlagen zeigt
- Einen aktuellen Grundbuchauszug
- Einen Aufteilungsplan, der Ansichten und Grundrisse des Gebäudes enthält
Wenn es sich bei den abgeschlossenen Wohnungen um ein Neubau handelt, dann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erst nach Erteilung einer Baugenehmigung ausgestellt.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Eine Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht gebührenfrei. Diese ist von dem Standort sowie von dem Umfang der Bescheinigung abhängig. Dementsprechend ist auch die Preisspanne eher groß: Die Gebühr kann je Sondereigentum nämlich zwischen 30 Euro und 160 Euro liegen. Es können auch zusätzliche Kosten wie ein Honorar von ungefähr 40 Euro anfallen, wenn Sie zum Beispiel zusätzlich einen Aufteilungsplan bei einem Architekten beantragen wollen.
Was sollte bei der Bauaufsicht beachtet werden?
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, muss der Eigentümer bestimmte Anforderungen erfüllen. Wichtig ist die Definition des Wohnraums. Als Wohnung gelten alle Räume, die es ermöglichen, einen Haushalt zu führen. Dazu gehören in jedem Fall Küche und Bad oder ein Raum mit Wasserversorgung, Ausguss und WC. Selbst wenn einzelne Räume vorübergehend oder dauerhaft für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt werden, bleiben sie als Wohnung anerkannt. Praxisräume, Werkstätten und Läden fallen jedoch nicht in diese Kategorie, da ihre Nutzung durch ihre Beschaffenheit bestimmt wird.
Die Prüfung eines Antrags für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfolgt nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes, nicht nach baurechtlichen Vorschriften. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bedeutet daher nicht automatisch, dass auch eine Baugenehmigung für das Gebäude vorliegt. Ein baurechtlich nicht genehmigter Zustand wird durch diese Bescheinigung nicht legalisiert. Die Verantwortung liegt beim Antragsteller. Es sollte daher vorab geprüft werden, ob die vorgelegten Aufteilungspläne der Räumlichkeiten mit dem genehmigten Zustand übereinstimmen.
Wir fassen für Sie zusammen
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiger Schritt für Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum in einzelne Einheiten aufteilen möchten. Der Antrag wird bei der örtlichen Baubehörde gestellt, und es sind spezifische Unterlagen wie ein Lageplan, ein aktueller Grundbuchauszug und ein detaillierter Aufteilungsplan erforderlich. Die Bescheinigung selbst prüft lediglich die Eignung der Räume als eigenständige Wohneinheiten gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz und ersetzt keine Baugenehmigung.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.