Seit Juni 2019
Die Instandhaltungsrücklage spielt bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine sehr wichtige Rolle. Eigentümer zahlen zwar keine Miete, doch sie müssen immer einen finanziellen Puffer haben, falls unerwartete Reparaturen im Gemeinschaftseigentum anfallen.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Höhe bei Instandhaltungsrücklagen angemessen ist und wofür sie verwendet werden darf.
Mit der Instandhaltungsrücklage wird der Immobilienwert erhalten. Es ist wichtig, immer eine finanzielle Reserve zu haben, denn je länger man mit Reparaturen wartet, desto teurer können sie werden.
Die Instandhaltungsrücklage ist auch unter den Begriffen Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds und Instandhaltungsrückstellung bekannt. Sie hat den Zweck die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher zu stellen. Sie muss für Altbauten und für Neubauten gebildet werden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage. Sie ist Teil des Hausgeldes welches monatlich als Vorauszahlung geleistet wird.
Von den Instandhaltungsrücklagen wird gezahlt:
Im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist festgelegt: "Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“. Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung festgehalten. Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.
Übrigens: Die Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig und können daher nicht an die Mieter weitergegeben werden.
Welche Höhe angemessen ist, ist gesetzlich nicht geregelt und hängt von den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage und der Berechnungsweise ab. Bei der Berechnung sollte man also Faktoren wie das Alter, den Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Lage und die Reparaturanfälligkeit berücksichtigen. Aber auch die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentümer kann bei der Berechnung eine wichtige Rolle spielen.
Als Grundlage für die Berechnung der Höhe dient der Jahreswirtschaftsplan, der von der Hausverwaltung erstellt wird. In ihm sind die jährlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt.
70 Prozent dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc.
Beispiel Berechnung Instandhaltungsrücklagen:
In der Praxis anerkannt ist aber auch die Berechnung der Instandhaltungsrücklage anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diese Berechnung beruht auf der Bezugsfertigkeit des Objektes:
Liegt die Bezugsfähigkeit am Ende des Kalenderjahres
angesetzt werden. Ist im Objekt ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der jeweilige Betrag um 1 Euro. Diese Berechnung berücksichtigt auch die Tatsache, dass mit zunehmendem Alter der Immobilie auch die Kosten der Instandsetzung steigen.
Wenn die Instandhaltungsrücklage unangemessen niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschlossen werden. Unter sehr bestimmten Voraussetzungen können die Eigentümer die Finanzierung auch durch eine Darlehensaufnahme der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft bewerkstellen. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder (teilweise) aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.
Hat die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösungdes überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen. Es sei denn, es existiert eine entgegenstehenden Vereinbarungen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.