Die Instandhaltungsrücklage spielt bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine sehr wichtige Rolle. Eigentümer zahlen zwar keine Miete, doch sie müssen immer einen finanziellen Puffer haben, falls unerwartete Reparaturen im Gemeinschaftseigentum anfallen.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Höhe bei Instandhaltungsrücklagen angemessen ist und wofür sie verwendet werden darf.

Dafür wird die Instandhaltungsrücklage verwendet

Mit der Instandhaltungsrücklage wird der Immobilienwert erhalten. Es ist wichtig, immer eine finanzielle Reserve zu haben, denn je länger man mit Reparaturen wartet, desto teurer können sie werden.

Die Instandhaltungsrücklage ist auch unter den Begriffen Reparaturfonds, Rücklage, Erneuerungsfonds und Instandhaltungsrückstellung bekannt. Sie hat den Zweck die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher zu stellen. Sie muss für Altbauten und für Neubauten gebildet werden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage. Sie ist Teil des Hausgeldes welches monatlich als Vorauszahlung geleistet wird.

Von den Instandhaltungsrücklagen wird gezahlt:

  • Reparaturen in Keller, auf dem Dachboden oder im Treppenhaus
  • Fahrstuhl
  • Modernisierungen der Fassade
  • Fassadendämmung
  • Erneuerung des Daches

Instandhaltungsrücklage: Der gesetzliche Hintergrund

Im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist festgelegt: "Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“. Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung festgehalten. Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.

Übrigens: Die Instandhaltungskosten sind nicht umlagefähig und können daher nicht an die Mieter weitergegeben werden.

Höhe der Instandhaltungsrücklage

Welche Höhe angemessen ist, ist gesetzlich nicht geregelt und hängt von den individuellen Gegebenheiten der Eigentumsanlage und der Berechnungsweise ab. Bei der Berechnung sollte man also Faktoren wie das Alter, den Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Lage und die Reparaturanfälligkeit berücksichtigen. Aber auch die finanziellen Möglichkeiten der einzelnen Wohnungseigentümer kann bei der Berechnung eine wichtige Rolle spielen.

Als Grundlage für die Berechnung der Höhe dient der Jahreswirtschaftsplan, der von der Hausverwaltung erstellt wird. In ihm sind die jährlichen Einnahmen und Ausgaben aufgeführt.

Berechnung der Instandhaltungsrücklage

Zwar gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine angemessene Höhe für die Rückstellung zu berechnen, doch am häufigsten verwendet wird wohl die Peters'sche Formel.

Peters'sche Formel

  • Sie müssen die Kosten für die Herstellung kennen (§ 255 HGB Abs. 2).
  • Dies multiplizieren Sie mit dem Faktor 1,5. Dieser Faktor wurde mithilfe statistischer Daten entwickelt.
  • Das Ergebnis dividieren Sie anschließend durch 80 Jahre. Das bedeutet also: In 80 Jahren fällt ca. das 1,5-fache der Herstellungskosten pro m² an.

70 Prozent dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc.

Beispiel Berechnung Instandhaltungsrücklagen:

  • Die Herstellungskosten betragen 2 000 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Fläche des Objektes beträgt 300 Quadratmeter.
  • Die potenziellen Instandhaltungskosten pro Jahr pro Quadratmeter belaufen sich also auf 37,5 Euro: (2 000 * 1,5)/80.
  • Die Instandhaltungsrücklage pro Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche liegt dann bei 26,25 Euro: 37,5 * 0,7.
  • Die Instandhaltungsrücklage für die Gesamtfläche pro Jahr sollte demnach 7 875 Euro auf das gemeinschaftliche Eigentum betragen.

Berechnung anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV

In der Praxis anerkannt ist aber auch die Berechnung der Instandhaltungsrücklage anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 II. BV, was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diese Berechnung beruht auf der Bezugsfertigkeit des Objektes:

Liegt die Bezugsfähigkeit am Ende des Kalenderjahres

  • weniger als 22 Jahre zurück, dürfen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
  • mindestens 22 Jahre zurück, dürfen maximal 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
  • mindestens 32 Jahre zurück, dürfen maximal 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr

angesetzt werden. Ist im Objekt ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der jeweilige Betrag um 1 Euro. Diese Berechnung berücksichtigt auch die Tatsache, dass mit zunehmendem Alter der Immobilie auch die Kosten der Instandsetzung steigen.

Wer kümmert sich um die Instandhaltungsrücklage?

Die Eigentümergemeinschaft legt zwar fest, wie viel für die Rücklagen angespart werden soll, die Verwaltung der Zahlungen übernimmt allerdings die Hausverwaltung. Dies geschieht gemeinsam mit dem restlichen Hausgeld.

Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig oder zu hoch

Wenn die Instandhaltungsrücklage unangemessen niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschlossen werden. Unter sehr bestimmten Voraussetzungen können die Eigentümer die Finanzierung auch durch eine Darlehensaufnahme der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft bewerkstellen. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder (teilweise) aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.

Hat die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösungdes überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen. Es sei denn, es existiert eine entgegenstehenden Vereinbarungen.