Die Instandhaltungsrücklage spielt bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine sehr wichtige Rolle. Eigentümer zahlen zwar keine Miete, doch sie müssen immer einen finanziellen Puffer haben, falls unerwartete Reparaturen im Gemeinschaftseigentum anfallen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Höhe bei Instandhaltungsrücklagen angemessen ist und wofür sie verwendet werden darf.
Die Instandhaltungsrücklage oder auch Erhaltungsrücklage ist ein Fond bzw. Spartopf von Haus- bzw. Wohnungseigentümern, um zukünftige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen zu finanzieren. § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor: “zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“ Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung festgehalten. Sie hat den Zweck die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicher zu stellen. Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.
Mit der Instandhaltungsrücklage wird im Prinzip der Immobilienwert erhalten. Es ist wichtig, immer eine finanzielle Reserve zu haben, denn je länger man mit Reparaturen wartet, desto teurer können sie werden. Sie wird sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten eingezahlt. Sie ist Teil des Hausgeldes, welches monatlich als Vorauszahlung geleistet wird.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von Alter, Zustand, Ausstattung und Größe der Immobilie ab. Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, aber es gibt Richtwerte und Empfehlungen, die als Orientierung für eine Wohnungseigentumsgemeinschaft genutzt werden können.
Faktor | Beschreibung |
---|---|
Größe der Immobilie | Je größer die Fläche, desto höher die Kosten für die Instandhaltung |
Alter der Immobilie | Ältere Gebäude benötigen häufiger Instandhaltungsmaßnahmen |
Zustand des Gebäudes | Ein schlechter Zustand erhöht die Rücklagen |
Erwartete Instandhaltungsarbeiten | Art und Umfang der in Zukunft erwarteten Maßnahmen bestimmen die Höhe der Rücklage |
Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Erhaltungskosten einer Immobilie. Die finanziellen Mittel, die einer Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, spielen auch eine Rolle.
Die Beispieltabelle gibt Orientierungswerte für die Höhe der Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr in Abhängigkeit vom Alter der Immobilie an
Alter der Immobilie | Empfohlene Rücklage pro m²/Jahr |
---|---|
Neubau (bis 5 Jahre) | 7,50 - 9,00 € |
Bestandsimmobilie (5-15 Jahre) | 9,00 - 10,50 € |
Älter als 15 Jahre (Altbau) | ab 10,50 € |
Älter als 32 Jahre | 17,18 € |
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Immobilienmakler findenZwar gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine angemessene Höhe für die Rückstellung zu berechnen, doch am häufigsten verwendet wird die Peters'sche Formel. Es wird angenommen, dass bei einer 80 Jahre lang bewohnten Immobilie die Instandhaltungskosten 1,5 mal so hoch sind wie die Herstellungskosten. Für die Berechnung werden also die Kosten für die Herstellung benötigt.
Baukosten pro m² x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m² = Höhe der jährlichen Rücklagen
70 % dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc. und 30 % auf das Sondereigentum.
Beispiel Berechnung Instandhaltungsrücklagen:
Wenn die Rücklagen die in der langfristigen Instandhaltungsplanung vorgesehenen Beträge für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten erheblich überschreiten, könnte die Erhaltungsrücklage angepasst werden. Dies kann an einer vorzeitigen Fehlberechnung liegen, oder an hohe Guthabenszinsen. Sind die Rücklagen so hoch, dass die Zinserträge einen signifikanten Teil der jährlichen Erträge ausmachen, kann eine Anpassung der Instandhaltungsrücklage vollzogen werden. Ein angemessener Puffer sollte jedoch nicht unterschritten werden.
Wenn die Instandhaltungsrücklage unangemessen niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann für den fehlenden Betrag eine Sonderumlage beschlossen werden. Unter sehr bestimmten Voraussetzungen können die Eigentümer die Finanzierung auch durch eine Darlehensaufnahme der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft bewerkstellen. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder (teilweise) aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.
Die Instandhaltungsrücklage wird verwendet, um Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu decken. Zum Gemeinschaftseigentum zählen alle Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen, sondern von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden.
Von den Instandhaltungsrücklagen wird gezahlt:
Die Verwendung dieser Mittel ist in der Regel streng zweckgebunden, und jede Ausgabe muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden, um sicherzustellen, dass die Mittel verantwortungsvoll und im Interesse aller Eigentümer eingesetzt werden.
Bauteil/Komponente | Übliches Sanierungsintervall |
---|---|
Dach dämmen | 30 Jahre |
Dach neu decken | 50 Jahre |
Fassade | 20 Jahre |
Heizungsanlage | 15-25 Jahre |
Fenster austauschen | 15 Jahre |
Fenster streichen | 7 Jahre |
Elektroinstallation | 20 Jahre |
Sanitärinstallation | 20 Jahre |
Die Instandhaltungsrücklage kann nicht auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter haben laut § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Erhaltungskosten zu übernehmen.
Allerdings können bestimmte Betriebskosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes anfallen, über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Das betrifft aber nicht die Rücklagenbildung, sondern laufende Kosten wie:
Diese umlegbaren Nebenkosten müssen im Mietvertrag spezifiziert sein, und der Mieter zahlt sie in der Regel monatlich als Teil der Nebenkostenvorauszahlung.
Die Instandhaltungsrücklage ist im Hausgeld enthalten. Das Hausgeld, das von den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gezahlt wird, umfasst sowohl die laufenden Betriebskosten des Gebäudes als auch die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.
Es empfiehlt sich, die Erhaltungsrücklage als Eigentümergemeinschaft anzulegen. Die Anlage der Rücklage dient dazu, die finanziellen Mittel zu erhalten und idealerweise durch Zinserträge zu mehren. Auf diese Weise kann es unter Umständen ermöglicht werden, dass der Anstieg der Instandhaltungskosten eingedämmt wird.
Es sollte dabei auf einige Dinge beachtet werden:
Es ist auch gesetzlich geregelt, dass die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rücklagen entsprechend wirtschaftlich und mit der gebotenen Sorgfalt anzulegen hat, um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung wird die Instandhaltungsrücklage in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen. Das bedeutet, dass der bisherige Eigentümer keinen Anspruch auf Auszahlung des auf ihn entfallenden Anteils der Instandhaltungsrücklage hat.
Der Anteil der Instandhaltungskosten wird im Kaufvertrag erwähnt und ist Teil des Gesamtkaufpreises . Dies bedeutet, dass die Instandhaltungskosten beim Erwerb einer Immobilie auch der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.