Zustandekommen des Maklervertrags

Schon wenn Sie einen Vertrag mit einem Makler abschließen, sollten Sie wichtige Punkte berücksichtigen. Es gibt verschiedene Arten, wie Sie den Vertrag mit dem Immobilienmakler Ihrer Wahl abschließen können. Formvorschriften bestehen nicht, Verträge können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden, wobei die Schriftform generell zu empfehlen ist, um Missverständnisse und Unklarheiten zu vermeiden. Unter bestimmten Umständen kann ohne eine schriftliche Vereinbarung ein Maklervertrag zustande kommen und eine Provisionspflicht entstehen.

Befristeten Maklervertrag kündigen

Bei Abschluss eines befristeten Maklervertrags hat der Immobilienmakler das Recht, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Vertragslaufzeit zu vermarkten.

Ein befristeter Maklervertrag endet mit:

• Ablauf der vereinbarten Frist, falls im Vertrag nicht explizit vereinbart wurde, dass der Vertrag sich nach Ablauf der Frist automatisch verlängert;
• der Kündigung, aber nur, wenn die Kündigung nach Fristablauf erfolgt, d.h. der Maklervertrag sich schon über den Befristungszeitraum hinaus verlängert hat.

HAUSGOLD-Tipp: Schließen Sie keine Maklerverträge mit langen Laufzeiten ab. So bleiben Sie flexibler.

Befristeten Maklervertrag außerordentlich kündigen

Sie möchten einen Maklervertrag während des Befristungszeitraums kündigen? Dann müssen Sie von einem “außerordentlichen Kündigungsrecht” Gebrauch machen. Nach §626 BGB bedarf eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung einen “wichtigen Grund”, der eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Makler seine Pflichten auf schwerwiegende Weise verletzt. Als Auftraggeber müssen Sie die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von zwei Wochen nach dem Zeitpunkt aussprechen, zu dem Sie “von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen” Kenntnis erlangten (§626 Absatz 2 BGB). Wurde der Maklervertrag schriftlich abgeschlossen, ist er in der Regel auch schriftlich zu kündigen.

Beispiele für Pflichtverletzungen:

• Der Makler hat das Objekt nicht im Internet beworben, obwohl Sie dies vereinbart hatten.
• Obwohl Interessenten da sind, führt der Makler keine Besichtigungen durch.
• Das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien ist gestört. Zum Beispiel weil der Makler den Kaufpreis drückt, um das Objekt selbst zu kaufen oder es günstig einem Bekannten anzubieten.

Maklervertrag kündigen bei zu langer Vertragslaufzeit

Sie können einen Maklervertrag auch bei einer zu langen Vertragslaufzeit kündigen. In der Rechtsprechung werden Vertragslaufzeiten von sechs bis acht Monaten als üblich angesehen. Bei schwer zu vermarktenden Immobilien werden auch längere Laufzeiten als rechtmäßig eingestuft. Wurde bei Abschluss eines Maklervertrags eine unangemessen lange Vertragslaufzeit vereinbart, dann ist der Vertrag sittenwidrig (§138 Abs.1 BGB). Der Mietvertrag ist damit unwirksam, weil der Auftraggeber durch die lange Laufzeit zu sehr in seiner “wirtschaftlichen Freiheit” eingeschränkt wird. Ob eine Laufzeit vor Gericht tatsächlich als sittenwidrig angesehen wird, hängt stets vom konkreten Einzelfall ab.

Rechtliche Folgen

Wenn Sie einen Maklervertrag kündigen, kann es zu Ersatzansprüchen durch den Makler kommen, falls der Makler zum Kündigungszeitpunkt schon mit der Vermarktung der Immobilie begonnen hat. Ansprüche auf Schadensersatz kommen insbesondere in Betracht, wenn die Kündigung des Maklervertrags unwirksam war oder der Eigentümer seinerseits vertragliche Pflichten verletzt hat.

Hat der Eigentümer trotz Abschlusses eines Alleinvermarktungsauftrages noch andere Makler beauftragt, so kann der Makler einen möglichen entgangenen Gewinn als Schadensersatz geltend machen – sofern er nachweislich einen Käufer hätte vermitteln können. Da ein Makler in der Regel nur bei Erfolg Anspruch auf seine Maklercourtage hat, entstehen Eigentümern bei Kündigung eines Maklervertrags jedoch keine Kosten. Wurde im Maklervertrag jedoch explizit vereinbart, dass dem Makler auch bei Nicht-Erfolg die Aufwendungen für die Verkaufsbemühungen zu erstatten sind, so können bei Kündigung schnell 2.000 oder 3.000 Euro Kosten auf den Eigentümer zukommen.

Wichtig: Hat der Makler bereits einen Interessenten vermittelt, mit dem nach Kündigung des Maklervertrags ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt, so hat der Immobilienmakler Anspruch auf die vereinbarte Maklerprovision.

So kündigen Sie einen Maklervertrag

Selbst wenn ein Maklervertrag noch nicht ausgelaufen ist und der Makler keine Pflichtverletzungen begangen hat, ist es möglich, aus einem Maklervertrag wieder herauszukommen. Warum? Ein Immobilienmakler hat in der Regel kein Interesse mehr, seine Verkaufsbemühungen fortzusetzen, wenn der Auftraggeber nicht mehr an seiner Vermittlungstätigkeit interessiert ist. Schließlich kann ein Makler einen Eigentümer nicht zwingen einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Selbst dann nicht, wenn er einen Interessenten liefern kann, der den geforderten Kaufpreis bezahlen würde. Der Immobilienmakler ist somit auf das Vertrauen des Eigentümers angewiesen. HAUSGOLD-Tipp: Wenn Sie einen Maklervertrag kündigen wollen, dann sprechen Sie offen mit dem Makler. Erläutern Sie ihm Ihre Pläne. Bestenfalls können Missverständnisse aus dem Weg geräumt werden. Berücksichtigen Sie bereits bei Vertragsabschluss, dass ein Immobilienverkauf ist eine vertrauensvolle, üblicherweise mehrere Monate dauernde Zusammenarbeit ist. Die Wahl des Immobilienmaklers ist daher eine wichtige Entscheidung. Wenn Sie unzufrieden mit der Arbeit des Maklers sind, dann sollten Sie den Maklervertrag kündigen.