Im Rahmen einer Immobilienerbschaft entstehen viele Fragen. Mit diesem Artikel bieten wir Ihnen einen Überblick darüber, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Ablauf, Steuern und Kosten.

Ablauf beim Verkauf eines geerbten Hauses

Wer ein Haus geerbt hat, steht grundsätzliche Entscheidung, ob das Erbe angetreten werden soll. Bei hohem Instandhaltungsrückstau oder offenen Forderungen kann auch ein Verkauf eines geerbten Hauses ein Verlustgeschäft sein. Nach Annahme des Erbes sind folgende Parameter entscheidend, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können:

  1. Dem Grundbuchamt ist die Erbfolge nachgewiesen worden.
  2. Der Grundbucheintrag ist geprüft und berichtigt worden (Eigentumsumschreibung).
  3. Die Ermittlung des möglichen Verkaufspreises.
  4. Bei einer Erbengemeinschaft herrscht Einigung über die Verwendung der Immobilie.
  5. Die Spekulationsfrist wurde geprüft.

Bei einem Verkauf entstehen je nach vertraglicher Regelung keine weiteren Kosten für den Verkäufer außer den Vertriebskosten und ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit.

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Erbschaftssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie

In Deutschland sind die gesetzlichen Regelungen bzgl. der Erbschaftssteuer im sogenannten Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern richtet sich die Höhe der Steuer dabei nach der konkreten Erbschaft für den betroffenen Erben und nicht nach der Gesamthöhe des Nachlasses.

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad und ist in § 19 des ErbStG fixiert. Beachten Sie, dass die in Paragraph 16 des ErbStG fixierten Freibeträge zur Geltung kommen, sodass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer nicht bzw. nur für einen kleineren Anteil gezahlt werden müssen.

Spekulationssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses

In Deutschland gibt es eine Spekulationssteuer, wenn zwischen einem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Diese muss der Verkäufer zahlen, insofern die Frist unterschritten wird. Die Höhe der Steuer beträgt je nach Steuersatz ca. 40 Prozent des Gewinns. Im Rahmen der Berechnung des Spekulationsgewinns können für die Steuerberechnung die Kosten für den Makler, Notargebühren sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung bei dem Kreditinstitut abgezogen werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

Eigengenutzte Immobilien

Eine Besonderheit liegt in der Eigennutzung einer Immobilie. Insofern das Haus in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr durch den Eigentümer selbst genutzt worden ist entfällt die Spekulationssteuer. Dazu zählen im Erbfall der Erblasser sowie der Erbe bzw. deren Kinder. Um ein geerbtes Haus zu verkaufen, ohne die Spekulationssteuer zu bezahlen, ist der Kaufdatum des Erblassers maßgeblich und nicht der Zeitpunkt des Erbfalls.

Erfolgt der Eigentumsübergang für das betreffende Haus beispielsweise am 01.01.2011 durch Erblasser und das Erbe wurde am 07.08.2018 angetreten, kann der Verkauf ab 01.01.2021 erfolgen, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Insofern Sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuern sparen wollen, lohnt sich die exakte Prüfung der Fristen, um den maximalen Gewinn zu generieren.

Die Experten von HAUSGOLD unterstützen Sie dabei gern in der Prüfung und Berücksichtigung dieser vielfältigen Faktoren. Wir bieten Ihnen die ideale Expertise ob es sich lohnt, Ihr geerbtes Haus zu verkaufen bzw. zu wann es sich lohnt, den Verkauf zu realisieren.

Was ist bei einer Erbengemeinschaft und dem Verkauf zu beachten?

Im Fall eines Testamentes ist der Erbfall im Regelfall klar geregelt. Insofern keine Aufteilung des Besitzes des Erblassers fixiert wurde, tritt die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein. Dabei erben grundsätzlich die Ehe- bzw. Lebenspartner 50 Prozent und nachrangig folgen die Kinder und Enkel. Eltern und Geschwister sind dann mit einem geringen Erbanteil berücksichtigt.

Da sich bei geerbten Immobilien in einer Erbengemeinschaft meist keine Verteilung der Immobilie anteilig realisieren lässt, muss sich die Gemeinschaft entscheiden, wie mit dem geerbten Haus umzugehen ist. Dabei gibt es drei Optionen:

  1. Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses gemäß der Erbanteile.
  2. Verkauf eines Erben und Auszahlung der Miterben.
  3. Zwangsverkauf bzw. Teilungsversteigerung bei Uneinigkeit der Erben.

Bei einem Verkauf auf dem freien Markt wird üblicherweise ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt, als bei einem Zwangsverkauf. Für eine Zwangsversteigerung muss ein rechtmäßiger Erbe einen Antrag bei dem zuständigen Amtsgericht stellen. Nach dem Verkauf wird der Erlös dem Nachlass hinzugefügt und die Aufteilung des Erbes kann erfolgen und damit auch die Gemeinschaft der Erben aufgelöst werden. Auch Erben können an der Auktion teilnehmen und mit auf die Immobilie bieten, wenn bspw. eine Selbstnutzung gewünscht ist bzw. ein höherer Verkaufspreis zu erwarten ist.

Die Experten von HAUSGOLD beraten Sie gern mit einer kostenlosen Immobilienbewertung, um in dieser komplexen Situation den Überblick zu behalten und die richtige Entscheidung zu treffen.

Immobilienbewertung für den Verkauf einer geerbten Immobilie

Bei einem Verkauf einer Immobilie sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Mit den professionellen Maklern in Ihrer Nähe können Sie die geerbte Immobilien von HAUSGOLD bewerten lassen und eine guten Verkaufspreis erzielen. Durch unsere fundierte Marktkenntnis und unser breites Spektrum an Immobiliendienstleistungen sind wir der ideale Partner für eine optimale Einschätzung. Für eine bestmögliche Expertise berücksichtigen wir die amtlich anerkannten Verfahren:

  1. Das Vergleichswertverfahren
  2. Das Ertragswertverfahren
  3. Das Sachwertverfahren

Unsere Vorteile dabei sind die persönliche Betreuung bis zu dem Verkauf in ganz Deutschland. Experten helfen Ihnen ein geerbtes Haus zu verkaufen durch eine Bewertung vor Ort, sodass eine transparente Preisfindung durch einen marktkundigen Makler erfolgt. Im Gegensatz zu einer Online-Bewertung werden bei HAUSGOLD Qualität und die Berücksichtigung regionaler Besonderheiten als zentrales Element gesehen, um den marktgerechten Preis für Ihre geerbte Immobilie zu realisieren.

Häufig gestellte Fragen:

Die Experten von HAUSGOLD ermitteln die erzielbaren Verkaufserlös durch eine Vor-Ort-Begehung in Verbindung mit einer Immobilienbewertung. Dabei werden individuelle Besonderheiten berücksichtigt, um den marktgerechten Wert der Immobilie zu erzielen.

Bei einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren können Sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuern sparen, da nur innerhalb der Frist von zehn Jahren die Spekulationssteuern gezahlt werden müssen. Durch eine Eigennutzung von mindestens zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr entfällt die Steuerschuld auch innerhalb der Frist.

Die Immobilienbewertung durch einen HAUSGOLD Experten ist kostenfrei.