Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
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Eine der wichtigsten Fragen beim Verkauf eines geerbten Hauses: Welche Steuern muss ich zahlen? Durchschnittlich erbt fast jeder zweite Deutsche eine Immobilie. Dabei entstehen oft viele Fragen, und viele Menschen stehen vor einer schwierigen Entscheidung, welche meist in einer emotionalen Zeit getroffen werden müssen. Sollten Sie sich für einen Verkauf entschieden haben, bieten wir Ihnen mit diesem Artikel einen Überblick darüber, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Erbengemeinschaft, Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer und Kosten.
Wer ein Haus geerbt hat, steht grundsätzlich vor der Entscheidung, ob das Erbe angetreten werden soll. Bei hohem Instandhaltungsrückstau oder offenen Forderungen kann auch ein Verkauf eines geerbten Hauses ein Verlustgeschäft sein. Nach Annahme des Erbes sind folgende Parameter entscheidend, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können:
Viele Menschen, die ein Haus erben, haben einen emotionalen Bezug zu der Immobilie. Vor allem für Kinder, die ihr Elternhaus erben, kommt der Gedanke, ob sie die Immobilie lieber selbst beziehen möchten. In der Entscheidungsfindung spielen einige Faktoren eine Rolle:
Es sollte vorab also abgewogen werden, ob es sich lohnt, die Immobilie zu behalten.
In der Regel ist es üblich, dass der Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist, wenn die Immobilie verkauft wird. Der Eintrag bietet Sicherheit auf beiden Seiten. Es gibt jedoch Situationen, in denen eine Immobilie schnell verkauft wird, bevor ein Eintrag in das Grundbuch erfolgt ist. Dies ist vor allem bei einer Erbschaft der Fall.
Für diesen Fall benötigen Sie jedoch ein beglaubigtes Dokument, welches nachweist, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind, wie etwa ein Testament, einen Erbschein oder einen Erbvertrag.
Für eine Umschreibung im Grundbuch nach dem Todesfall benötigen Sie ebenfalls einen schriftlichen Beweis, dass Sie Erbe der Immobilie sind. Anschließend wird der Grundbucheintrag geprüft und berichtigt (Eigentumsumschreibung).
Der Erbschein wird vom Nachlassgericht ausgehändigt und enthält alle Informationen über den Umfang des Erbes (§ 2353 BGB). Für einen Verkauf einer Immobilie sollte ein Erbschein vorliegen. Ist jedoch schon ein Eintrag ins Grundbuch vollzogen worden, und die Eigentumsumschreibung abgeschlossen, muss der Erbschein nicht vorgelegt werden. Für die Eigentumsumschreibung wird ein Erbschein, Testament oder Erbvertrag benötigt, in welchem zu 100% ersichtlich wird, dass Sie rechtmäßiger Erbe sind.
Häufig werden Immobilien als Erbengemeinschaft geerbt, die Immobilie gehört also mindestens 2 Personen. Haben alle Miterben das Erbe angenommen, spricht man von einer Erbengemeinschaft. In diesem Fall kann die Immobilie nicht einfach so verkauft werden. Für einen Verkauf müssen alle Miterben einverstanden sein. Hier erfahren Sie mehr.
Der exakte Verkehrswert ist in vielerlei Hinsicht bei einer geerbten Immobilie von großer Bedeutung. Sowohl für die Erbschaftssteuer, die Spekulationssteuer als auch den Verkaufsprozess. Eine präzise Hausbewertung kann Ihnen beim Verkaufsprozess Sicherheit beim Verhandeln verleihen.
Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Spekulationssteuer fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist ansteht. Die Höhe der Steuer beträgt je nach Steuersatz ca. 40 Prozent des Veräußerungsgewinns. Im Rahmen der Berechnung des Spekulationsgewinns können für die Steuerberechnung die Kosten für den Makler, Notargebühren sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditinstitut abgezogen werden, um die Steuerlast zu reduzieren. Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich letztendlich am Nettogewinn (der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös der Immobilie) und dem persönlichen Einkommenssteuersatz.
Die Spekulationsfrist wird durch die Immobilie mitvererbt und beginnt nicht mit dem Erbe sondern mit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Erfolgt der Eigentumsübergang für das betreffende Haus beispielsweise am 01.01.2012 durch den Erblasser und das Erbe wurde am 07.08.2019 angetreten, kann der Verkauf ab 01.01.2022 erfolgen, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Insofern Sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuern sparen wollen, lohnt sich die exakte Prüfung der Fristen, um einen optimalen Verkaufspreis zu erreichen.
Eine Ausnahme liegt in der Eigennutzung einer Immobilie. Sollte das Haus in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr durch den Eigentümer selbst genutzt worden sein, entfällt die Spekulationssteuer. Dazu zählen auch leibliche oder adoptierte Kinder des Erblassers, die mietfrei in der Immobilie gewohnt haben.
Für die Regelung zur Selbstnutzung sind auch angebrochene Kalenderjahre gültig. Im Extremfall kann eine Immobilie also schon nach 14 Monaten Selbstnutzung steuerfrei verkauft werden.
In Deutschland sind die gesetzlichen Regelungen bzgl. der Erbschaftssteuer im sogenannten Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern richtet sich die Höhe der Steuer dabei nach der konkreten Erbschaft für den betroffenen Erben und nicht nach der Gesamthöhe des Nachlasses.
Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad und ist in § 19 des ErbStG festgelegt. Beachten Sie, dass die in § 16 des ErbStG fixierten Freibeträge zur Geltung kommen, sodass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer nicht bzw. nur für den Betrag gezahlt werden muss, der über dem Freibetrag liegt.
Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird ein Verkehrswertgutachten von Seiten des Finanzamts erstellt. Liegt der Verkehrswert der Immobilie unter dem Freibetrag, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Eine weitere Frage, die zu klären bleibt: Was passiert, wenn der Verkehrswert von dem Verkaufswert abweicht? Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres (Stichtag ist Todestag des Erblassers) verkauft, berechnet das Finanzamt die Erbschaftssteuer mit dem erzielten Verkaufspreis.
Lukke Mörschner von der Rechtsanwaltskanzlei Mourkojannis, Mörschner und Partner GmbH: "Beachten Sie, dass die in § 16 des ErbStG fixierten Freibeträge zur Geltung kommen, sodass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer nicht bzw. nur für den Betrag gezahlt werden muss, der über dem Freibetrag liegt. Nehmen wir an der Erblasser hat dem Alleinerben, der das Kind des Erblassers ist, noch lebzeitig nichts geschenkt. Der Freibetrag ist 400.000 EUR. Ist somit die Immobilie vom Erblasser selber genutzt worden und unter 400.000 EUR wert, so kann gänzlich ohne Steuern geerbt werden."
Wenn ein Kind oder Ehegatte des Erblassers die Immobilie selbst bewohnen, fällt keine Erbschaftsteuer an. Diese Befreiung gilt nur, wenn die Immobilie 10 Jahre ab Erbfall selbst genutzt wird. Eine Weitervermietung der Immobilie zählt nicht dazu. Wird das Haus vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der Erbe dazu verpflichtet, die gesamte Erbschaftsteuer nachzuzahlen. Die Nachzahlung gilt auch, wenn die Immobilie vermietet wird, oder der Tochter des Erben ein “Nießbrauch” übertragen wird.
Je nach der Höhe des Erbes muss immer die Erbschaftssteuer entrichtet werden. Die Spekulationssteuer kann jedoch gemäß §23 Einkommensteuergesetz umgangen werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Info: Außerdem muss die drei-Objekt-Grenze beachtet werden. Demnach dürfen innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft werden.
Im Fall eines Testaments ist der Erbfall im Regelfall klar geregelt. Sofern der letzte Wille durch den des Erblassers nicht fixiert wurde, tritt die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein. Dabei erben grundsätzlich die Ehe- bzw. Lebenspartner 50 Prozent und nachrangig folgen die Kinder und Enkel. Eltern und Geschwister sind dann mit einem geringen Erbanteil berücksichtigt.
Da sich bei geerbten Immobilien in einer Erbengemeinschaft meist keine Verteilung der Immobilie anteilig realisieren lässt, muss sich die Gemeinschaft entscheiden, wie mit dem geerbten Haus umzugehen ist. Dabei gibt es drei Optionen:
Bei einem Verkauf auf dem freien Markt wird üblicherweise ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt, als bei einem Zwangsverkauf. Für eine Zwangsversteigerung muss ein rechtmäßiger Erbe einen Antrag bei dem zuständigen Amtsgericht stellen. Nach dem Verkauf wird der Erlös dem Nachlass hinzugefügt und die Aufteilung des Erbes kann erfolgen und damit auch die Gemeinschaft der Erben aufgelöst werden. Auch Erben können an der Auktion teilnehmen und mit auf die Immobilie bieten, wenn beispielsweise eine Selbstnutzung gewünscht ist bzw. ein höherer Verkaufspreis zu erwarten ist.
Sobald Sie sich als Erbe sicher sind, die Immobilie nicht selbst zu nutzen , gibt es einige Möglichkeiten, wie z.B. die Vermietung der Immobilie. In der Regel rentiert sich die Immobilie erst nach Jahren und es entsteht viel Arbeit, die Sie als Vermieter übernehmen müssen. Es sprechen also einige Gründe für einen Verkauf:
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.
Lukke Mörschner
Lukke Mörschner
Rechtsanwalt Lukke Mörschner ist seit Jahren auf das Thema Erbrecht spezialisiert. Er ist als Berater überregional bekannt, um Erbfälle, auch im Bereich des internationalen Erbrechts, zu gestalten und im Konfliktfall außergerichtlich und gerichtlich zu lösen. Lukke Mörschner organisiert die Erbauseinandersetzung, setzt Ansprüche seiner Mandanten überlegt durch, ist als Testamentsvollstrecker und vereinzelt auch als Nachlasspfleger im Auftrag von Nachlassgerichten tätig. Hierbei berät er nicht ausschließlich im Auftrag von Privatmandanten, sondern steht auch regelmäßig Rechtsanwälten und Steuerberatern zur Verfügung, wenn komplexe internationale Erbfälle oder Erbfälle im Unternehmensbereich oder bei Freiberuflerpraxen die Hinzuziehung eines Spezialisten notwendig werden lassen oder wenn Testamentsvollstrecker fachanwaltliche Hilfe benötigen. Im Jahr 2020, 2021 und im Jahr 2022 wurde er von den Zeitschriften Capital & Stern unter die 13 besten Anwälte für Erbrecht in Westdeutschland gewählt (NRW, Hessen, Rheinland Pfalz).