Ein geerbtes Haus verkaufen
Steuern, Kosten, Erbengemeinschaft

Eine der wichtigsten Fragen beim Verkauf eines geerbten Hauses: Welche Steuern muss ich zahlen? Durchschnittlich erbt fast jeder zweite Deutsche eine Immobilie. Dabei entstehen oft viele Fragen, und viele Menschen stehen vor einer schwierigen Entscheidung, welche in einer emotionalen Zeit getroffen werden müssen. Sollten Sie sich für einen Verkauf entschieden haben, bieten wir Ihnen mit diesem Artikel einen Überblick darüber, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen: Alles zu Erbengemeinschaft, Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer und Kosten.

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5 Dinge die vor dem Hausverkauf geklärt werden sollten

Wer ein Haus geerbt hat, steht grundsätzlich vor der Entscheidung, ob das Erbe angetreten werden soll. Bei hohem Instandhaltungsrückstau oder offenen Forderungen kann auch ein Verkauf eines geerbten Hauses ein Verlustgeschäft sein. Nach Annahme des Erbes sind folgende Parameter entscheidend, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen können:

Haus verkaufen oder selbst nutzen?

Viele Menschen, die ein Haus erben, haben einen emotionalen Bezug zu der Immobilie. Vor allem für Kinder, die ihr Elternhaus erben, kommt der Gedanke, ob sie die Immobilie lieber selbst beziehen möchten. In der Entscheidungsfindung spielen einige Faktoren eine Rolle:

  • existiert bereits eine eigene Immobilie, aus der man nicht ausziehen möchte?,
  • ist die geerbte Immobilie noch nicht abbezahlt und könnte die Tilgung übernommen werden?,
  • entspricht die Immobilie Ihren Ansprüchen, oder ist sie zu klein bzw. zu groß?,
  • sind Sie Alleinerbe oder gibt es Miterben? Es sollte vorab also abgewogen werden, ob es sich lohnt, die Immobilie zu behalten.

Geerbtes Haus verkaufen ohne Grundbucheintrag?

In der Regel ist es üblich, dass der Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist, wenn die Immobilie verkauft wird. Der Eintrag bietet Sicherheit auf beiden Seiten. Es gibt jedoch Situationen, in denen eine Immobilie schnell verkauft wird, bevor ein Eintrag in das Grundbuch erfolgt ist. Dies ist vor allem bei einer Erbschaft der Fall.

Für diesen Fall benötigen Sie jedoch ein beglaubigtes Dokument, welches nachweist, dass Sie rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sind, wie etwa ein Testament, einen Erbschein oder einen Erbvertrag.

Für eine Umschreibung im Grundbuch nach dem Todesfall benötigen Sie ebenfalls einen schriftlichen Beweis, dass Sie Erbe der Immobilie sind. Anschließend wird der Grundbucheintrag geprüft und berichtigt (Eigentumsumschreibung).

Ist ein Erbschein für den Hausverkauf verpflichtend?

Der Erbschein wird vom Nachlassgericht ausgehändigt und enthält alle Informationen über den Umfang des Erbes (§ 2353 BGB). Für einen Verkauf einer Immobilie sollte ein Erbschein vorliegen. Ist jedoch schon ein Eintrag ins Grundbuch vollzogen worden, und die Eigentumsumschreibung abgeschlossen, muss der Erbschein nicht vorgelegt werden. Für die Eigentumsumschreibung wird ein Erbschein, Testament oder Erbvertrag benötigt, in welchem zu 100% ersichtlich wird, dass Sie rechtmäßiger Erbe sind.

Wurde das Haus allein geerbt oder gibt es Miterben?

Häufig werden Immobilien als Erbengemeinschaft geerbt, die Immobilie gehört also mindestens 2 Personen. Haben alle Miterben das Erbe angenommen, spricht man von einer Erbengemeinschaft. In diesem Fall kann die Immobilie nicht einfach so verkauft werden. Für einen Verkauf müssen alle Miterben einverstanden sein. Hier erfahren Sie mehr.

Wie viel ist die Immobilie wert?

Der exakte Verkehrswert ist in vielerlei Hinsicht bei einer geerbten Immobilie von großer Bedeutung. Sowohl für die Erbschaftssteuer, die Spekulationssteuer als auch den Verkaufsprozess. Eine präzise Hausbewertung kann Ihnen beim Verkaufsprozess Sicherheit beim Verhandeln verleihen.

Steuern bei Verkauf von einem geerbten Haus

2 Steuerarten können bei dem Verkauf eines geerbten Hauses anfallen:

  • die Erbschaftssteuer,
  • die Spekulationssteuer. Wie hoch und ob diese Steuern anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab.

Spekulationssteuer

Bei dem Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Spekulationssteuer fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist ansteht. Die Höhe der Steuer beträgt je nach Steuersatz ca. 40 Prozent des Veräußerungsgewinns. Im Rahmen der Berechnung des Spekulationsgewinns können für die Steuerberechnung die Kosten für den Makler, Notargebühren sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung beim Kreditinstitut abgezogen werden, um die Steuerlast zu reduzieren.

Die Spekulationsfrist wird durch die Immobilie mitvererbt und beginnt nicht mit dem Erbe sondern mit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Erfolgt der Eigentumsübergang für das betreffende Haus beispielsweise am 01.01.2012 durch den Erblasser und das Erbe wurde am 07.08.2019 angetreten, kann der Verkauf ab 01.01.2022 erfolgen, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Insofern Sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuern sparen wollen, lohnt sich die exakte Prüfung der Fristen, um einen optimalen Verkaufspreis zu erreichen.

Welche Besonderheiten gibt es bei selbstgenutzten Immobilien?

Eine Ausnahme liegt in der Eigennutzung einer Immobilie. Insofern das Haus in den letzten zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr durch den Eigentümer selbst genutzt worden ist, entfällt die Spekulationssteuer. Dazu zählen auch leibliche oder adoptierte Kinder des Erblassers, die mietfrei in der Immobilie gewohnt haben.

Für die Regelung zur Selbstnutzung sind auch angebrochene Kalenderjahre gültig. Im Extremfall kann eine Immobilie also schon nach 14 Monaten Selbstnutzung steuerfrei verkauft werden.

Erbschaftssteuer

In Deutschland sind die gesetzlichen Regelungen bzgl. der Erbschaftssteuer im sogenannten Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz geregelt. Im Vergleich zu vielen anderen Ländern richtet sich die Höhe der Steuer dabei nach der konkreten Erbschaft für den betroffenen Erben und nicht nach der Gesamthöhe des Nachlasses.

Die Höhe der Erbschaftssteuer richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad und ist in § 19 des ErbStG festgelegt. Beachten Sie, dass die in § 16 des ErbStG fixierten Freibeträge zur Geltung kommen, sodass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer nicht bzw. nur für den Betrag gezahlt werden muss, der über dem Freibetrag liegt.

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird ein Verkehrswertgutachten von Seiten des Finanzamts erstellt. Liegt der Verkehrswert der Immobilie unter dem Freibetrag, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Eine weitere Frage, die zu klären bleibt: Was passiert, wenn der Verkehrswert von dem Verkaufswert abweicht? Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres (Stichtag ist Todestag des Erblassers) verkauft, berechnet das Finanzamt die Erbschaftssteuer mit dem erzielten Verkaufspreis.

Lukke Mörschner von der Rechtsanwaltskanzlei Mourkojannis, Mörschner und Partner GmbH: "Beachten Sie, dass die in § 16 des ErbStG fixierten Freibeträge zur Geltung kommen, sodass in vielen Fällen die Erbschaftssteuer nicht bzw. nur für den Betrag gezahlt werden muss, der über dem Freibetrag liegt. Nehmen wir an der Erblasser hat dem Alleinerben, der das Kind des Erblassers ist, noch lebzeitig nichts geschenkt. Der Freibetrag ist 400.000 EUR. Ist somit die Immobilie vom Erblasser selber genutzt worden und unter 400.000 EUR wert, so kann gänzlich ohne Steuern geerbt werden."

Erbschaftssteuer Nachzahlung bei Verkauf - wie kann das passieren?

Wenn ein Kind oder Ehegatte des Erblassers die Immobilie selbst bewohnen, fällt keine Erbschaftsteuer an. Diese Befreiung gilt nur, wenn die Immobilie 10 Jahre ab Erbfall selbst genutzt wird. Eine Weitervermietung der Immobilie zählt nicht dazu. Wird das Haus vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der Erbe dazu verpflichtet, die gesamte Erbschaftsteuer nachzuzahlen. Die Nachzahlung gilt auch, wenn die Immobilie vermietet wird, oder der Tochter des Erben ein “Nießbrauch” übertragen wird.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Je nach der Höhe des Erbes muss immer die Erbschaftssteuer entrichtet werden. Die Spekulationssteuer kann jedoch gemäß §23 Einkommensteuergesetz umgangen werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Der Verkauf der Immobilie erfolgt frühestens 10 Jahre nach dem Erwerb durch den Erblasser
  • Die Immobilie wurde sowohl in den zwei Jahren vor dem Verkauf als auch in dem Verkaufsjahr selbst durch den Erblasser, Erben oder deren Kinder bewohnt
  • Der Verkaufserlös beträgt nicht mehr als 600 Euro und es gibt keine sonstigen Einnahmen durch etwaige andere Veräußerungsgeschäfte zu verbuchen
  • die Immobilie ohne Gewinn verkauft wird

Info: Außerdem muss die drei-Objekt-Grenze beachtet werden. Demnach dürfen innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft werden.

Hausverkauf als Erbengemeinschaft

Im Fall eines Testaments ist der Erbfall im Regelfall klar geregelt. Insofern keine Aufteilung des Besitzes des Erblassers fixiert wurde, tritt die gesetzliche Erbfolge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein. Dabei erben grundsätzlich die Ehe- bzw. Lebenspartner 50 Prozent und nachrangig folgen die Kinder und Enkel. Eltern und Geschwister sind dann mit einem geringen Erbanteil berücksichtigt.

Da sich bei geerbten Immobilien in einer Erbengemeinschaft meist keine Verteilung der Immobilie anteilig realisieren lässt, muss sich die Gemeinschaft entscheiden, wie mit dem geerbten Haus umzugehen ist. Dabei gibt es drei Optionen:

  • Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses gemäß der Erbanteile.
  • Verkauf eines Erben und Auszahlung der Miterben.
  • Zwangsverkauf bzw. Teilungsversteigerung bei Uneinigkeit der Erben.

Bei einem Verkauf auf dem freien Markt wird üblicherweise ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielt, als bei einem Zwangsverkauf. Für eine Zwangsversteigerung muss ein rechtmäßiger Erbe einen Antrag bei dem zuständigen Amtsgericht stellen. Nach dem Verkauf wird der Erlös dem Nachlass hinzugefügt und die Aufteilung des Erbes kann erfolgen und damit auch die Gemeinschaft der Erben aufgelöst werden. Auch Erben können an der Auktion teilnehmen und mit auf die Immobilie bieten, wenn beispielsweise eine Selbstnutzung gewünscht ist bzw. ein höherer Verkaufspreis zu erwarten ist.

Fazit - Was spricht für einen Verkauf der geerbten Immobilie?

Sobald Sie sich als Erbe sicher sind, die Immobilie nicht selbst genutzt zu übernehmen, gibt es weitere Möglichkeiten, wie z.B. die Vermietung der Immobilie. In der Regel rentiert sich die Immobilie erst nach Jahren und es entsteht viel Arbeit, die Sie als Vermieter übernehmen müssen. Es sprechen also einige Gründe für einen Verkauf:

  • Vor allem bei Einfamilienhäusern: höherer Gewinn durch den Verkauf als durch Vermietung,
  • Keine Streitigkeiten mit Vermietern,
  • Verbesserung eigener finanzieller Mittel.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen: