Erfahren Sie, welche Anschlussfinanzierungen bei einem Immobilienkredit möglich sind und was Sie bei der Umschuldung beachten müssen.

Wieso wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich?

Bei den meisten Immobiliendarlehen läuft die Zinsbindungsfrist nach fünf, zehn, oder fünfzehn Jahren aus. Es ist nicht ungewöhnlich, wenn da noch eine Restschuld vorhanden ist. In diesem Fall wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Dabei stehen dem Kreditnehmer zwei Möglichkeiten offen: die Prolongation des Darlehens oder eine Umschuldung.

Wann um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Um genügend Zeit zum Vergleich verschiedener Anschlussfinanzierungsmöglichkeiten zu haben, sollten Sie sich schon 36 Monate bevor das Immobiliendarlehen ausläuft, mit dem Thema beschäftigen. Denn wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward Darlehen entscheiden. Dabei gilt: Je früher man sich um die Anschlussfinanzierung kümmert, desto besser sind die Konditionen, die man bekommen kann.

Anschlussfinanzierungen im Vergleich

Die Prolongation: Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter

Ganz allgemein bezeichnet eine Prolongation die Verlängerung der Laufzeit eines Vertrages. Da das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist häufig noch nicht zurückgezahlt ist, muss eine neue Finanzierung vereinbart werden. Wird die Anschlussfinanzierung bei demselben Anbieter abgeschlossen, spricht man von einer Prolongation. Sowohl die Zinsen als auch die Zinsbindungsfrist werden in diesem Fall üblicherweise neu ausgehandelt.

Der Anbieter muss dem Kreditnehmer spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mitteilen, ob er die Finanzierung mit ihm fortführen möchte oder nicht. Gab es bei der Tilgung der auslaufenden Finanzierung keine größeren Probleme, dann wird die Bank meist direkt ein konkretes Angebot unterbreiten. Das Angebot der Bank muss jedoch nicht immer das Beste sein. Viele Anbieter spekulieren darauf, dass der Kreditnehmer aus Bequemlichkeit das erste Prolongationsangebot der Bank annimmt.

Es ist empfehlenswert, sich Angebote von anderen Anbietern einzuholen und zu vergleichen. Oft kann man dann auch günstigere Konditionen mit der Hausbank verhandeln.

Vorteile:

  • Bank und Berater sind bekannt
  • Schnelle Abwicklung
  • Keine erneute Bonitätsprüfung
  • Keine Kosten durch Grundbuchänderungen

Forward Darlehen

Eine Prolongation kann bereits vereinbart werden, wenn der Ablauf der Zinsbindung noch mehr als ein Jahr in der Zukunft liegt. Mit einem sogenannten Forward Darlehen sichern Sie sich die günstigen Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus. Vergleichen Sie parallel die Angebote anderer Banken für eine mögliche Umschuldung. 

Die Umschuldung: Wechsel der Bank

Anders als bei einer Prolongation schließt man bei einer Umschuldung die Anschlussfinanzierung mit einem neuen Darlehensgeber bzw. einer anderen Bank ab.

Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung den Kredit der bisherigen Bank ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit.

Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an. Die Abtretung bzw. Umschuldung regeln die Kreditinstitute unter sich. Oftmals ist eine Umschuldung erst zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen.

Vorteile:

  • Günstigere Zinsen
  • Zinsersparnis für Tilgung nutzbar
  • Veringerung der Kreditlaufzeit
  • Bessere Konditionen (z.B. Sondertilgungen)

Umschuldung oder Prolongation: Welche Variante ist sinnvoll?

Eine Umschuldung ist besonders sinnvoll, wenn die Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung hoch ist. Scheuen Sie daher nicht aus Bequemlichkeit oder falsch interpretierter Höflichkeit Ihrem Bankberater gegenüber, auf eine Umschuldung und damit den Wechsel zu einer neuen Bank zu verzichten. Auch wenn mit der Umschuldung Kosten für die Grundschuldabtretung anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit meist vielfach höher.

Tipp: Beschäftigen Sie sich rechtzeitig mit Ihrer Anschlussfinanzierung! Lassen Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von Ihrer Bank ein Prolongationsangebot geben. Dann sind Sie gut vorbereitet und haben eine bessere Grundlage für Vertragsverhandlungen.