Haus verkaufen trotz Kredit
diese 5 Möglichkeiten gibt es

Kann ein Haus oder eine Wohnung trotz Kredit verkauft werden?

Traumhaus finden, einen Kredit aufnehmen und diesen in einigen Jahren abbezahlen, um die Immobilie offiziell das Eigenheim nennen zu können: So malen sich viele Käufer die Umsetzung vom Immobilienkauf aus. Aber in nicht seltenen Fällen soll das Haus oder die Wohnung wieder verkauft werden, obwohl der Kredit noch läuft.

Die gute Nachricht: Es ist grundsätzlich möglich, Eigentum trotz laufendem Kreditvertrag zu veräußern. Der Verkauf ist jedoch mit einigen Voraussetzungen verbunden, für die Betroffene zum Beispiel finanziell aufkommen müssen. Wer ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen möchte, sollte sich deshalb mit den möglichen Folgen auseinandersetzen.

Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen – das sind häufige Gründe

Ob plötzliche Trennung vom Partner oder ein Todesfall – es gibt vielfältige Gründe, weshalb Eigentümer ihr Haus verkaufen, trotz Kredit. Weitere Gründe können folgende sein:

• Scheidung
• Umzug
• Jobverlust oder finanzielle Schwierigkeiten
• Krankheit oder Todesfall
• Erbschaft
• Altersbedingte Gründe
• Familienvergrößerung

Finanziertes Haus verkaufen: Kommt es zu einer Scheidung, einer Krankheit oder einem Todesfall und fällt im Zuge dessen zum Beispiel das Einkommen des Hauptverdieners weg, kann ein Kredit oft nicht mehr bedient werden.

Auch ein Jobverlust sorgt für finanzielle Probleme und führt in extremen Fällen dazu, gekauftes Eigentum wieder verkaufen zu müssen. Eigentümer, die erst spät kaufen, streben manchmal einen Wiederverkauf an, wenn sie die finanziellen Verpflichtungen aus Altersgründen doch nicht mehr tragen können.

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit - Welche Möglichkeiten gibt es?

Das Wichtigste zuerst: Wer die Entscheidung trifft, das Haus vorzeitig trotz laufendem Darlehensvertrag zu verkaufen, sollte sich mit seinem Kreditgeber beraten, um sich über die Möglichkeiten und Details des Vertrages aufklären zu lassen. Laut § 489 BGB haben beide – Kreditnehmer und Kreditgeber – die Möglichkeit, den Vertrag beispielsweise außerordentlich zu kündigen.

1. Möglichkeit: Sonderkündigungsrecht des Darlehens bei Hausverkauf

Ein Sonderkünstigungsrecht ist laut § 489 BGB dann möglich, wenn die Zinsbindungszeit überstanden ist. Endet die Sollzinsbindungszeit ohne neue Vereinbarung über einen weiterlaufenden Sollzinssatz, kann der Kreditnehmer, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist, den Kreditvertrag kündigen.

Das Sonderkündigungsrecht ist in drei Fällen möglich:

1. Wenn die Finanzierung bereits seit zehn Jahren besteht, können Kreditnehmer den Vertrag mit einer halbjährigen Frist auflösen.
2. Wenn die Zinsfestschreibungszeit endet, ist eine Kündigung unter Einhaltung einer Frist von einem Monat möglich. Voraussetzung hierfür ist, dass eine neue Vereinbarung „versäumt“ wird.
3. Bei variablen Zinssatz, kann der Kreditnehmer unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist den Vertrag beenden.

2. Möglichkeit: Haus veräußern und Restschuld begleichen

Ein oft gewählter Weg: Das Haus verkaufen und anschließend den Kredit und die übrig gebliebene Darlehenssumme mit dem Erlös aus dem Verkauf ablösen. Beachten Sie: Diese Methode lohnt sich nur unter bestimmten Umständen. Konkret bedeutet dies, dass der Verkaufserlös stimmen muss. Dieser sollte mindestens so hoch wie die Kreditsumme sein und auch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Bank berechnet, decken. Denn, wenn kein Sonderkündigungsrecht (siehe Möglichkeit 1) gegeben ist, kommt in der Regel die Vorfälligkeitsentschädigung auf Sie zu. Es ist also abzuwägen, ob die Umstände gegeben sind, dass sich diese Variante lohnt. Eine weitere Variante wäre, zu warten, bis die Zinsfestschreibungszeit beendet ist, die Sonderkündigung greift und die Entschädigung für den Zinsschaden an die Bank entfällt.

3. Möglichkeit: Haus verkaufen und neues kaufen

Sie möchten eine neue Immobilie kaufen? Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Neufinanzierung. Wenn alle Parteien sich einig sind, kann der laufende Kredit durch das neue Darlehen abgelöst werden – und Ihre neue Immobilie dient fortan als Kreditsicherheit. Gute Chancen bestehen vor allem bei Immobilien, die mindestens einen ähnlichen Wert aufweisen.

4. Möglichkeit: Kredit an neuen Eigentümer übertragen

In einigen Fällen überträgt der Verkäufer seinen Kreditvertrag auf den Käufer. Diese Option ist jedoch nur realisierbar, wenn die Bank einverstanden ist und der Käufer die Bonitätsprüfung des Darlehensgebers besteht. Deshalb gilt: Jeder Fall muss einzeln überprüft werden, denn eine Garantie für die erfolgreiche Übertragung an den neuen Eigentümer existiert nicht. Der Vorteil wäre, dass auf diesem Wege eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für den entstandenen Zinsschaden wegfällt, da der neue Eigentümer den Kredit unter gleichen Konditionen weiterführt.

Doch wie verhält es sich in diesem Fall mit der eingetragenen Grundschuld im Grundbuch? Auch diese kann der neue Eigentümer als Sicherheit für die Bank nutzen. Es muss demnach nicht zwingend eine Löschung des Grundschuldeintrags vorgenommen werden. Allerdings muss die Übertragung der Grundschuld von einem Notar beim Notartermin beurkundet werden.

Was passiert, wenn der neue Eigentümer die Grundschuld löschen möchte?

Entscheidet sich der neue Eigentümer für die Löschung der Grundschuld, muss diese beim Grundbuchamt beantragt werden. Hierfür übersenden alle Beteiligten die Löschungsunterlagen an die zuständige Behörde. Wird die Löschung bewilligt, wird der Antrag inklusive der Löschungsbewilligung an einen Notar übertragen, welcher die Löschung endgültig unterzeichnet und somit ist die Immobilie lastenfrei. Die Notarkosten für die Löschungsbewilligung übernimmt in der Regel der Verkäufer der Immobilie. Wie hoch diese sind, kann im Notarkostengesetz (gnotkg)entnommen werden.

5. Möglichkeit: Kredit kündigen – eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Wer sich dazu entscheidet, sein Haus oder die Eigentumswohnung trotz laufendem Kredit zu verkaufen und somit den Kredit während der Zinsfestschreibungszeit zu kündigen, muss mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung (Vfe) rechnen. Denn: Eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages hat den entscheidenden Nachteil für die kreditgebende Bank, dass ein Zinsschaden entsteht. Um den Verlust auszugleichen, enthält ein Kreditvertrag üblicherweise eine passende Regelung für die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel abhängig von der Darlehenssumme, dem vereinbarten Zinssatz und der Zinsfestschreibungszeit. Eine genaue Berechnung der Höhe obliegt der Kreditgebenden Bank. Das folgende Rechenbeispiel zeigt einen ungefähren Rahmen.

Aus der Berechnung ergibt sich folgendes Fazit:

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich zu vermeiden, lohnt es sich häufig, mit dem Verkauf bis Ende der Zinsbindungsfrist zu warten – denn danach kann der Vertrag für die Immobilienfinanzierung ganz regulär und ohne finanziellen Mehraufwand gekündigt werden. Ansonsten bestehen folgende drei Optionen:

1. Sich auf eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beziehen
2. Sich auf fehlerhaften Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung beziehen
3. Zehn Jahre abwarten

Ist die Widerrufsbelehrung der Bank fehlerhaft oder sind die Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung inkorrekt, mangelhaft oder unvollständig, entfällt unter diesen Umständen die Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie Ihren Fall professionell prüfen, um auf der sicheren Seite zu stehen. Außerdem gilt: Unabhängig von Ihrer Zinsbindungsfrist haben Sie, wie oben beschrieben, nach zehn Jahren Kreditlaufzeit die Möglichkeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag zu kommen.

Hilfreiche Tipps: Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen

Folgende Hinweise helfen dabei, Stolpersteine beim Wiederverkauf Ihres Hauses trotz Kredit zu vermeiden:

• Nicht abbezahltes Haus an Kind verkaufen: Wer seine Immobilie an die eigenen Kinder verkauft, kann auch den Kreditvertrag weitergeben. Dazu bedarf es jedoch einer Einigung mit der Bank.

• Haus überschreiben trotz Kredit: Eine weitere Option ist das Verschenken oder Überschreiben des Hauses. Auch hierbei wird der Kredit übernommen und die Bonität des künftigen Hausbesitzers durch die Bank geprüft.

Fakt ist: Es gibt viele Möglichtkeiten, die Immobilie trotz Kredit zu verkaufen. Welche Alternative für Sie die richtige ist, sollte vorab abgewogen werden. Dafür benötigen Sie alle wichtigen Informationen über Ihre Immobilie sowie über den laufenden Kreditvertrag. Eine Hausbewertung kann Ihnen helfen, die Berechnung und Abwägung ganz genau durchfüren zu können.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.