Haus verkaufen trotz Kredit
Welche Möglichkeiten gibt es?

Den Traum vom Eigenheim oder von einer Kapitalanlage erfüllen sich viele Menschen mit der Hilfe eines Kredites – eine finanzielle Verpflichtung, an die sich Eigentümer über mehrere Jahre binden, bis das Darlehen abbezahlt ist. Und doch kommt es manchmal ganz anders: Der Kredit läuft, aber das Haus oder die Eigentumswohnung soll trotzdem verkauft werden.

Ob und wie der Verkauf des Hauses trotz laufender Finanzierung möglich ist und worauf Eigentümer vor allem achten sollten, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Kann ein Haus oder eine Wohnung trotz Kredit verkauft werden?

Traumhaus finden, einen Kredit aufnehmen und diesen in einigen Jahren abbezahlen, um die Immobilie offiziell das Eigenheim nennen zu können: So malen sich viele Käufer die Umsetzung vom Immobilienkauf aus. Aber in nicht seltenen Fällen soll das Haus oder die Wohnung wieder verkauft werden, obwohl der Kredit noch läuft.

Die gute Nachricht: Es ist grundsätzlich möglich, Eigentum trotz laufendem Kreditvertrag zu veräußern. Der Verkauf ist jedoch mit einigen Voraussetzungen verbunden, für die Betroffene zum Beispiel finanziell aufkommen müssen. Wer ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen möchte, sollte sich deshalb mit den möglichen Folgen auseinandersetzen.

Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen – das sind häufige Gründe

Ob plötzliche Trennung vom Partner oder ein Todesfall – es gibt vielfältige Gründe, weshalb Eigentümer ihr Haus verkaufen, trotz Kredit. Weitere Gründe können folgende sein:

  • Scheidung
  • Umzug
  • Jobverlust oder finanzielle Schwierigkeiten
  • Krankheit oder Todesfall
  • Erbschaft
  • Altersbedingte Gründe

Finanziertes Haus verkaufen: Kommt es zu einer Scheidung, einer Krankheit oder einem Todesfall und fällt im Zuge dessen zum Beispiel das Einkommen des Hauptverdieners weg, kann ein Kredit oft nicht mehr bedient werden.

Auch ein Jobverlust sorgt für finanzielle Probleme und führt in extremen Fällen dazu, gekauftes Eigentum wieder verkaufen zu müssen. Eigentümer, die erst spät kaufen, streben manchmal einen Wiederverkauf an, wenn sie die finanziellen Verpflichtungen aus Altersgründen doch nicht mehr tragen können.

Wer ein Haus geerbt hat, strebt nicht selten den Verkauf der Immobilie an. Sollte es zu einem Verkauf kommen, sollten vorab allerdings einige Formalitäten beachtet werden. Besteht eine aktuelle Finanzierung, die noch nicht abbezahlt ist, oder gibt es einen Instandhaltungsrückstau? In unserem Artikel "Ein geerbtes Haus verkaufen" beantworten wir Ihnen gerne alle wichtigen Fragen.

Haus verkaufen trotz laufendem Kredit - Welche Möglichkeiten gibt es?

Das Wichtigste zuerst: Wer die Entscheidung trifft, das Haus vorzeitig trotz laufendem Darlehensvertrag zu verkaufen, sollte sich mit seinem Kreditgeber beraten, um sich über die Möglichkeiten und Details des Vertrages aufklären zu lassen. Laut § 489 BGB haben beide – Kreditnehmer und Kreditgeber – die Möglichkeit, den Vertrag beispielsweise außerordentlich zu kündigen.

Sonderkündigungsrecht des Darlehens bei Hausverkauf

Das Sonderkündigungsrecht ist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Wenn die Finanzierung bereits seit zehn Jahren besteht, können Kreditnehmer den Vertrag mit einer halbjährigen Frist auflösen. Auch wenn die Zinsbindung endet, ist eine Kündigung unter Einhaltung einer Frist von einem Monat möglich. Voraussetzung hierfür ist, dass eine neue Vereinbarung „versäumt“ wird.

Haus veräußern und Restschuld begleichen

Ein oft gewählter Weg: Das Haus verkaufen und anschließend den Kredit mit dem Erlös aus dem Verkauf ablösen. Beachten Sie: Diese Methode lohnt sich nur unter bestimmten Umständen. Konkret bedeutet dies, dass der Verkaufserlös stimmen muss. Dieser sollte mindestens so hoch wie die Kreditsumme sein und auch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, welche die Bank berechnet, decken.

Spätestens jetzt ist ein Gespräch mit der kreditgebenden Bank notwendig. Diese muss Ihrem Vorhaben zustimmen – denn nur in einem solchen Fall ist es möglich, den Kredit nach Ihren Bedingungen zu kündigen. Bedenken Sie dabei, dass die Bank keinesfalls dazu verpflichtet ist, dem Vorhaben zuzustimmen.

Haus verkaufen und neues kaufen

Sie möchten eine neue Immobilie kaufen? Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Neufinanzierung. Wenn alle Parteien sich einig sind, kann der laufende Kredit durch das neue Darlehen abgelöst werden – und Ihre neue Immobilie dient fortan als Kreditsicherheit. Gute Chancen bestehen vor allem bei Immobilien, die mindestens einen ähnlichen Wert aufweisen.

Um der Bank konkrete Zahlen vorzeigen zu können, sollten Sie eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf durchführen lassen. Ein Fachmann nimmt Ihre Immobilie genau unter die Lupe und wird Ihnen einen realistischen Wert vorlegen. Die Immobilienmakler von HAUSGOLD übernehmen diesen Service kostenlos für Sie!

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Kredit an neuen Eigentümer übertragen

In einigen Fällen überträgt der Verkäufer seinen Kreditvertrag auf den Käufer. Diese Option ist jedoch nur realisierbar, wenn die Bank einverstanden ist und der Käufer die Bonitätsprüfung des Darlehengebers besteht. Deshalb gilt: Jeder Fall muss einzeln überprüft werden, denn eine Garantie für die erfolgreiche Übertragung an den neuen Eigentümer existiert nicht.

Kredit kündigen – eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung zahlen

Wer sich dazu entscheidet, sein Haus oder die Eigentumswohnung trotz laufendem Kredit zu verkaufen, muss mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Denn: Eine vorzeitige Kündigung des Kreditvertrages hat den entscheidenden Nachteil für die kreditgebende Bank, dass ein finanzieller Schaden entsteht, weil die Zinsen entfallen. Um den Verlust auszugleichen, enthält ein Kreditvertrag üblicherweise eine passende Regelung für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ein Rechenbeispiel
Vertragsbeginn01. März 2015
Ende der Sollzinsbindung125.000 Euro
Ursprünglicher Sollzinssatz0,7 Prozent
Geplanter Kündigungstermin01.03.2022

Aus der Berechnung ergibt sich folgendes Fazit:

Ergebnis
Zinsverschlechterungsschaden2.793,74 Euro
Risikoersparnis (basierend auf 0,1 Prozentpunkten)312,39 Euro
Verwaltungskostenersparnis 4 Euro je Buchungsvorgang144,00 Euro
Bearbeitungsentgelt der Bank200,00 Euro
Vorfälligkeitsentschädigung2.537,35 Euro

Wie kann ich eine Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Um eine Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich zu vermeiden, lohnt es sich häufig, mit dem Verkauf bis Ende der Zinsbindungsfrist zu warten – denn danach kann der Vertrag für die Immobilienfinanzierung ganz regulär und ohne finanziellen Mehraufwand gekündigt werden. Ansonsten bestehen folgende drei Optionen:

  1. Sich auf eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung beziehen
  2. Sich auf fehlerhaften Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung beziehen
  3. Zehn Jahre abwarten

Ist die Widerrufsbelehrung der Bank fehlerhaft oder sind die Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung inkorrekt, mangelhaft oder unvollständig, entfällt unter diesen Umständen die Vorfälligkeitsentschädigung. Lassen Sie Ihren Fall professionell prüfen, um auf der sicheren Seite zu stehen. Außerdem gilt: Unabhängig von Ihrer Zinsbindungsfrist haben Sie, wie oben beschrieben, nach zehn Jahren Kreditlaufzeit die Möglichkeit, ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag zu kommen.

Hilfreiche Tipps: Gerade gekauftes Haus wieder verkaufen

Folgende Hinweise helfen dabei, Stolpersteine beim Wiederverkauf Ihres Hauses trotz Kredit zu vermeiden:

  • Nicht abbezahltes Haus an Kind verkaufen: Wer seine Immobilie an die eigenen Kinder verkauft, kann auch den Kreditvertrag weitergeben. Dazu bedarf es jedoch einer Einigung mit der Bank.
  • Haus überschreiben trotz Kredit: Eine weitere Option ist das Verschenken oder Überschreiben des Hauses. Auch hierbei wird der Kredit übernommen und die Bonität des künftigen Hausbesitzers durch die Bank geprüft.

Fakt ist: Es gibt viele Möglichtkeiten, die Immobilie trotz Kredit zu verkaufen. Welche Alternative für Sie die richtige ist, sollte vorab abgewogen werden. Dafür benötigen Sie alle wichtigen Informationen über Ihre Immobilie sowie über den laufenden Kreditvertrag. Eine Hausbewertung kann Ihnen helfen, die Berechnung und Abwägung ganz genau durchfüren zu können.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Häufig gestellte Fragen:

Haus verkaufen und Kredit kündigen: Grundsätzlich ist ein Hausverkauf trotz eines laufenden Darlehens immer möglich. Eigentümer können die Immobilie zum Beispiel veräußern und mit dem Erlös die offene Kreditsumme tilgen.

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Haus verkaufen trotz Grundschuld: Das ist im Regelfall möglich. Wenn Käufer und Verkäufer sich einig sind, kann die eingetragene Grundschuld auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Sobald der Käufer die Grundschuld samt Verbindlichkeiten übernimmt, können offene Schulden abbezahlt und zum Beispiel ein neuer Darlehensvertrag ausgehandelt werden.

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Es gibt keine gesetzliche Regelung, die besagt, wie hoch eine Vorfälligkeitsentschädigung auszufallen hat. Wichtige Rollen bei der Berechnung spielen unter anderem die Restlaufzeit und auch die individuelle Kredithöhe. Wer ein nicht abbezahltes Haus verkaufen möchte, sollte die Kalkulation der Bank stets überprüfen lassen.

Alles Weitere in folgendem Artikel!