Eine Immobilie erben, das scheint auf dem ersten Blick ein echter Glücksfall zu sein, doch oft wissen die Erben gar nicht, wie mit der Immobilie verfahren werden soll und welche Schritte einzuleiten sind.

Eine Erleichterung ist es, wenn Immobilienbesitzer sich rechtzeitig Gedanken machen, wie sie sich die Erbschaft vorstellen und wer die Immobilie erben soll. Wenn diese Pläne schon zu Lebzeiten den Erben vorgestellt werden, können sich diese beizeiten Gedanken machen und werden nicht vollkommen mit der Erbschaft überrascht

HAUSGOLD erläutert Schritt für Schritt, welche Punkte Sie berücksichtigen sollten, wenn Sie eine Immobilie erben.

1. Immobilie erben – Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Wenn Sie erfahren, dass Sie eine Immobilie erben, dann sollten Sie sich rasch einen genauen Überblick über die Vermögensverhältnisse und Schulden des Verstorbenen machen. Prüfen Sie seine Konten, holen Sie Erkundigungen bei Ämtern ein, arbeiten Sie die Papiere des Verstorbenen durch. Warum das alles? Weil mit einer Erbschaft nicht nur Vermögensgegenstände verbunden sind, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten, wie zum Beispiel Bürgschaften, die der Erblasser übernommen hat. Als Erbe haften Sie für die Schulden des Verstorbenen auch mit dem eigenen Vermögen – für Immobilienkredite genauso wie für Steuerschulden, die durch eventuelle Steuerhinterziehungen des Erblassers entstanden sind.

Bei der Erbschaft eines Hauses sollten Sie darüber hinaus den Zustand des Hauses gründlich prüfen. Ist das Haus beispielsweise sehr alt und wurde lange nicht renoviert, sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie Eigentümer der Immobilie werden möchten. Wenn Sie eine Immobilie erben und das Erbe annehmen, müssen Sie nämlich auch die Folgekosten (Renovierungsarbeiten oder Altlasten-Entsorgung) berücksichtigen. Prüfen Sie genau, ob Sie sich das leisten können. Wenn die Immobilie Ihren finanziellen Rahmen überschreiten sollte, bleibt letztendlich oft nur noch der Verkauf.

Tipp: Erben und Nachlassgläubiger können beim Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen, die bei einem unübersichtlichen Nachlass eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen soll und zugleich die Haftung der Erben auf den Nachlass beschränkt.

Wenn Sie eine Erbschaft nicht annehmen möchten, bietet der Gesetzgeber die Möglichkeit, das Erbe innerhalb von sechs Wochen auszuschlagen. Das ist nicht viel Zeit! In diesem Zeitraum müssen Sie eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht einreichen, sonst gilt das Erbe als angenommen. Als Stichtag gilt dabei der Tag, an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben, was bei nahen Angehörigen meist mit dem Todestag zusammenfällt. Nur in Ausnahmefällen wird die Frist verlängert: wenn der Verstorbene im Ausland gelebt hat oder Sie zum Zeitpunkt des Erbfalls selbst im Ausland waren.

2. Immobilie erben – und dann?

Die Immobilie ist schuldenfrei, sie stellt für Sie kein finanzielles Risiko dar, Sie nehmen das Erbe an? Dann steht, wenn Sie eine Immobilie erben, als nächstes Schriftverkehr mit dem Finanzamt an. Sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen nämlich der Steuerpflicht. So auch, wenn Sie eine Immobilie erben. Im Zeitraum von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erbe eingesetzt hat, müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere könnte als Steuerhinterziehung ausgelegt werden. Noch Jahre später kann die Finanzbehörde die hinterzogene Erbschaftssteuer von Ihnen einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.

3. Eine Immobilie erben bedeutet, den Grundbucheintrag zu ändern

Wenn Sie eine Immobilie erben und Sie die Erbschaft annehmen, müssen Sie einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Denn der Grundbucheintrag ist dann nicht mehr korrekt: Der Erblasser ist im Grundbuch noch als Eigentümer eingetragen, Sie als Erbe sind jedoch aufgrund gesetzlicher Erbfolge bereits zum Eigentümer geworden. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung richten Sie schriftlich an das beim Amtsgericht angesiedelte Grundbuchamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet. Lediglich in Baden-Württemberg sind die Abläufe derzeit zum Teil noch etwas anders, erkundigen Sie sich am besten direkt beim Amtsgericht. Einen Notar brauchen Sie, wenn Sie eine Immobilie erben, für den Berichtigungsantrag nicht. Erforderlich für den Berichtigungsantrag, wenn Sie eine Immobilie erben, ist der Nachweis der Erbfolge, der durch Vorlage eines Erbscheins erfolgt. Alternativ kann der Erbfolge-Nachweis auch durch Vorlage eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments (mitsamt Eröffnungsvermerk) geleistet werden, wenn sich die Erbfolge aus diesen Dokumenten zweifelsfrei ergibt. Auf diesem Weg lassen sich die mit der Ausstellung eines Erbscheines verbundenen Kosten einsparen. Liegt nur ein privatschriftliches oder gar kein Testament vor, so muss stets ein Erbschein beantragt werden.

  • Die Umschreibung des Immobilieneigentums auf die Erben ist kostenfrei, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers gestellt wird oder
  • die Eigentumsumschreibung nach einer späteren Erbauseinandersetzung erfolgt.

Wird der Antrag jedoch später eingereicht, so berechnet das Grundbuchamt Gebühren für die Grundbuchberichtigung.

4. Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe?

Sehr wichtig, wenn Sie eine Immobilie erben, ist, ob Sie Alleinerbe oder – gemeinsam mit anderen Personen – Miterbe geworden sind. Ein Alleinerbe ist alleiniger Rechtsnachfolger des Erblassers. Gibt es mehrere Erben, so treten diese das Erbe als Erbengemeinschaft an. Dabei erhalten Miterben jedoch kein alleiniges Eigentum an den einzelnen Nachlassgegenständen. Ein Miterbe kann entsprechend nicht über einen einzelnen Nachlassgegenstand verfügen, sondern er muss stets über seinen Erbanteil als Ganzes verfügen. Wenn Sie als Teil einer Erbengemeinschaft eine Immobilie erben, ist darum Einigkeit gefordert und die Verwaltung des Nachlasses muss gemeinschaftlich erfolgen. Auch der Verkauf einer gemeinschaftlich geerbten Immobilie muss in der Regel mit einem einstimmigen Beschluss der Miterben erfolgen, da die Veräußerung meistens eine wesentliche Veränderung des Nachlasses darstellt. Nur mit Mehrheitsbeschluss kann eine geerbte Immobilie deshalb im Regelfall nicht verkauft werden.

5. Steuerzahlungen, wenn Sie eine Immobilie erben

Ein Erwerb von Vermögensgegenständen „von Todes wegen“ unterliegt der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Als Erbe steht Ihnen jedoch ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, erhebt das Finanzamt dann die Erbschaftssteuer. Für die Höhe des Freibetrags ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend.

  • Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
  • Kinder, Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
  • Enkel: 200.000 Euro Freibetrag
  • Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
  • alle anderen Erben: 20.000 Euro Freibetrag

Beispiel 1 Immobilie erben:

Sie erben von Ihrer Mutter ein Haus mit einem Marktwert von 407.000 Euro. Als Kind steht Ihnen ein Freibetrag von 400.000 Euro zu, den Sie von der Erbschaft abziehen dürfen. Sie müssen also nur auf 7.000 Euro Erbschaftssteuer entrichten.

Anders sieht es aus, wenn Sie dasselbe Haus von Ihrem Onkel erben. Dann beläuft sich Ihr Freibetrag nur auf 20.000 Euro. Sie müssen folglich auf 387.000 Euro Steuern zahlen.

Das Erbschaftsteuergesetz bezieht sich auf drei Steuerklassen, die sich ebenfalls auf den Verwandtschaftsgrad beziehen (§ 15 ErbStG):

  • Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern
  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern sowie geschiedene Ehegatten
  • Steuerklasse III: alle übrigen Erben

Die Erbschaftsteuersätze richten sich nach der Höhe des (die Freibeträge übersteigenden) steuerpflichtigen Erwerbs und nach der Steuerklasse:

Steuerpflichtiger Erwerb Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 Euro mit 7 Prozent mit 15 Prozent mit 30 Prozent
bis 300.000 Euro mit 11 Prozent mit 20 Prozent mit 30 Prozent
bis 600.000 Euro mit 15 Prozent mit 25 Prozent mit 30 Prozent
bis 6.000.000 Euro mit 19 Prozent mit 30 Prozent mit 30 Prozent
bis 13.000.000 Euro mit 23 Prozent mit 45 Prozent mit 50 Prozent
bis 26.000.000 Euro mit 27 Prozent mit 40 Prozent mit 50 Prozent

Beispiel 2 Immobilie erben:

Sie erben von Ihrer Mutter ein Haus im Wert von 407.000 Euro. Als Kind gehören Sie in Steuerklasse I. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro müssen Sie als Kind nur die verbleibenden 7.000 Euro mit 7 Prozent versteuern. Ihre Erbschaftsteuer beträgt also 490 Euro.
Es gibt aber auch Ausnahmen von der Steuerpflicht. Insbesondere müssen verwitwete Ehepartner, wenn Sie eine Immobilie erben, die geerbte Immobilie nicht versteuern, soweit sie die Immobilie noch mindestens für zehn Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnen. Bei Verkauf oder Vermietung innerhalb dieses Zeitraums lebt die Steuerpflicht jedoch wieder auf.
Notar- und Grundbuchkosten, die durch die Regelung einer Erbschaft entstehen, können übrigens gemäß einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs steuerlich als Kosten geltend gemacht werden.

6. Immobilie erben: Wollen Sie verkaufen, vermieten oder selber nutzen?

Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie natürlich auch entscheiden, was Sie mit dem Haus bzw. der Wohnung wollen. Als Alleinerbe fällt die Entscheidung oft leichter. Bei einer Erbengemeinschaft muss Einigkeit herrschen. Allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass innerhalb einer Erbengemeinschaft ein Verkauf oft die einfachste Möglichkeit ist, um Auseinandersetzungen über die Nutzung der Immobilie zu vermeiden.

7. Sie möchten Ihre geerbte Immobilie verkaufen?

Wenn Sie eine Immobilie erben und das geerbte Haus oder die die Wohnung verkaufen wollen, dann suchen Sie sich am besten einen guten Makler, der Sie beim Verkauf professionell unterstützt. Nutzen Sie, wenn Sie eine Immobilie erben, die Maklersuche von HAUSGOLD. In unserer Datenbank sind bundesweit Informationen und Angaben zu Immobilienmaklern gespeichert. Wir berücksichtigen dabei ausgesuchte und treffsichere Qualitätsmerkmale – zum Beispiel Qualifikationen, Leistungsfelder, Kunden-Feedbacks, durchgeführte Transaktionen und weitere relevante Benchmark-Daten. Mit HAUSGOLD gelingt es Ihnen einfach, Ihre geerbte Immobilie zu spürbarem Mehrwert zu verkaufen. Damit das Objekt nicht zu einem deutlich zu niedrigen oder unrealistisch hohen Preis am Markt angeboten wird, sollten Sie, wenn Sie eine Immobilie erben, die Immobilie vor Beginn der Verkaufsbemühungen von einem erfahrenen Makler bewertet werden. HAUSGOLD ist ihr kompetenter Partner, wenn Sie eine Immobilie erben. Unsere Immobilienexperten stehen Ihnen für Ihre Fragen sehr gern zur Verfügung. Warten Sie nicht lange mit der Kontaktaufnahme, wenn Sie eine Immobilie erben.