Mietspiegel
wie hoch ist die ortsübliche Miete?

Für Mieter als auch Vermieter gleichermaßen interessant ist der Vergleich der Miete mit anderen vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage. Durch die im Mietspiegel angegebene ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich das realisieren. Doch was passiert, wenn die Miete über oder unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt? Muss die Miete auf diesen Stand angepasst werden? Alle Informationen zu diesem Thema und mehr finden Sie in diesem Artikel zum Mietspiegel.

Kostenlose Immobilienbewertung

Was ist der Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist in Deutschland eines der zentralen Elemente zur Bestimmung der Miete vergleichbarer Immobilien in der Umgebung. Die ortsübliche Vergleichsmiete dient für Mieter als auch Vermieter als Anhaltspunkt und Orientierung für die Festsetzung der Miete oder Mieterhöhungen. Der Mietpreisspiegel wird von Städten und größeren Gemeinden zusammen mit Mieter- und Vermieterverbände ausgearbeitet und veröffentlicht. Da es Gemeinden derzeit noch frei gestellt ist, einen Mietspiegel zu erstellen, ist dieser nicht in allen Regionen verfügbar. In den meisten Städten und größeren Gemeinden lässt sich der Mietspiegel gebührenfrei online einsehen.

Was bedeutet ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die im freien Immobilienmarkt für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich in den letzten sechs Jahren gezahlt wurde. Die Regelungen und Gesetze zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden sich in §558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Grundsätzlich ist es Vermietern erlaubt, die Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Dafür muss der Mietzins aber vorher für mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es entscheidend, dass sich die Vergleichsobjekte in folgenden Merkmalen decken:

  • Größe
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit
  • Energetische Daten
  • Lage

Je besser die Übereinstimmung dieser Faktoren, desto einfacher und genauer lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden nur Wohnungen im freien Wohnungsmarkt berücksichtigt. Wohnraum, der im Zusammenhang mit sozialen Wohnungsbau, Mietpreisbindung oder anderen Gesetzen steht, bei denen die Miethöhe festgelegt wird, wird nicht bei der Berechnung beachtet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete dient oft als Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung, sofern diese nicht in Folge einer Index- oder Staffelmiete zustande gekommen ist.

Was ist der Unterschied zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegel?

Unterschieden wird zudem noch zwischen einem einfachen und qualifizierten Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel wird kontinuierlich alle zwei Jahre neu erstellt oder auf aktuelle Umstände angepasst und von Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt. Die Anforderungen an die Richtigkeit eines qualifizierten Mietspiegels sind höher als die eines einfachen Mietspiegels. Die Angaben eines qualifizierten Mietspiegels werden vom Gesetzgeber als konkrete Widerspiegelung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen.

Ist der Mietspiegel rechtlich binden?

Die ortsübliche Vergleichsmiete, die dem Mietspiegel entnommen werden kann, dient Mietern und Vermietern als Orientierung bei der Ermittlung, Senkung oder Erhöhung des Mietzinses. Die Angaben und die Erstellung eines Mietspiegels sind allerdings nicht verpflichtend. Der Vermieter kann allerdings auf die Anhebung der Miete bis hin zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen und dies gegebenenfalls auch als Kündigungsgrund angeben, sollte einer Erhöhung nicht zugestimmt werden.

Für Mieterhöhungen muss auch die Kappungsgrenze beachtet werden. Diese besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % angehoben werden darf.

Wo kann ich den Mietspiegel für meine Region einsehen?

Da die Erstellung eines Mietspiegels nicht verpflichtet ist, haben nicht alle Gemeinden eine solche Übersicht. In Städten und größeren Gemeinden liegt aber in den meisten Fällen ein qualifizierter Mietspiegel vor. Dieser kann meist kostenlos oder gegen eine kleine Gebühr direkt online eingesehen werden. Nachfolgend haben wir den Mietspiegel für die größeren Städte in Deutschland verlinkt.

Wie oft wird der Mietspiegel angepasst?

Grundsätzlich sollte ein Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert und spätestens alle vier Jahre neu erstellt werden. In Städten und größeren Gemeinden liegt in der Regel ein qualifizierter Mietspiegel vor, der stetig aktualisiert und angepasst wird. Bei kleineren Gemeinden kann es allerdings vorkommen, dass nur ein veralteter oder in manchen Fällen sogar kein Mietspiegel vorliegt. In diesen Fällen ist es oft schwer, die ortsübliche Vergleichsmiete genau zu bestimmen.

Mietspiegel für den Verkauf

Für vermietete Immobilien lässt sich durch den Mietpreisspiegel auch immer ein Rückschluss auf die Profitabilität ziehen. In ländlichen Regionen oder anderen Gemeinden, in denen kein Mietspiegel vorliegt, sollte für den Verkauf eine genauere Immobilienbewertung durchgeführt werden. Der Service von HAUSGOLD bietet mit unseren qualifizierten und kompetenten Partnern bundesweit kostenlose Immobilienbewertungen an. So einfach können Sie Ihre Immobilie bei uns bewerten lassen:

  • Online Formular

    Füllen Sie schnell und einfach unser Formular aus. Hier geben Sie erste Eckdaten an, die für die Wertermittlung relevant sind.

  • Expertenauswahl

    HAUSGOLD stellt Ihnen einen passenden Experten aus Ihrer Umgebung an Ihre Seite. Dieser wird Kontakt für einen Besichtigungstermin mit Ihnen aufnehmen.

  • Besichtigung vor Ort

    Nach der Besichtigung wird unser Immobilienexperte den Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Auf Wunsch werden Sie bis zum Verkauf persönlich betreut.

Wir fassen für Sie zusammen

Der Mietspiegel stellt eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete der letzten sechs Jahre dar. Dies ermöglicht es Mietern als auch Vermietern einen Einblick in die Mietpreise pro qm vergleichbarer Objekte in ähnlicher Lage zu bekommen. Viele Vermieter sehen den Mietspiegel als Anhaltspunkt für die Festsetzung als auch die Erhöhung der Miete. Der Mietspiegel wird von Städten und Gemeinden zusammen mit Interessenverbänden ausgearbeitet und aktualisiert. In Deutschland gibt es keine Verpflichtung für Gemeinden oder Kommunen einen Mietspiegel zu erstellen, daher gibt es in vielen ländlichen Regionen keine solche Übersicht.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.

Folgendes könnte Sie auch interessieren:

Immobilie verkaufen

Hier finden Sie 12 Tipps für einen erfolgreichen Immobilienverkauf!

Häufig gestellte Fragen:

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der Miethöhe vergleichbarer Wohnungen und Mietobjekte in ähnlicher Lage der letzten sechs Jahre. In Städten und größeren Gemeinden wird er zusammen mit Interessenverbänden erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert oder neu erstellt. Die im Mietspiegel erfasste ortsübliche Vergleichsmiete bietet für viele Vermieter einen Anhaltspunkt zur Mieterhöhung.

Lesen Sie hier mehr.

Mit der ortsüblichen Miete werden Mietobjekte anhand verschiedener Merkmale und Faktoren miteinander verglichen, um so einen durchschnittlichen Preis für verschiedenste Objekte zu ermitteln. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde entnehmen. In den meisten Fällen sind diese Pläne online kostenlos oder gegen eine kleine Gebühr einsehbar.

Mehr Informationen und eine Auflistung der Mietspiegel der größten Städte Deutschland finden Sie hier.

Nein, grundsätzlich ist die im Mietspiegel erfasste ortsübliche Vergleichsmiete nicht bindend. Ein qualifizierter Mietspiegel ist für den Gesetzgeber allerdings eine korrekte Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Vermieter bietet der Mietspiegel einen Anhaltspunkt oder dient als Begründung für ein Mieterhöhungen. Bei neuen Mietverträgen kommt es vor allem in Ballungsgebieten oft vor, dass die Miethöhe über dem im Mietspiegel angegebenen Mietpreis liegt.

Erfahren Sie mehr über Mietspiegel und Mietpreise.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Umgebung ermittelt. Mietobjekte und Miethöhe werden anhand von Ausstattung, Größe, Lage und der energetischen Beschaffenheit miteinander verglichen, um so eine Mietpreisspanne zu ermitteln. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich dem regionalen Mietspiegel entnehmen.

Hier gibt es mehr Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete.