Seit Juni 2019
Vermietete Wohnung verkaufen
Tipps für einen erfolgreichen Verkauf
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss einige spezielle Punkte beachten. Der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder Immobilie richtet sich an die Zielgruppe der Kapitalanleger. Bei Mietwohnungen gilt:”Kauf bricht nicht Miete”. Das bestehende Mietverhältnis wird also beibehalten.
Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und planen, diese zu verkaufen? Hier erhalten Sie umfassende Informationen, was Sie beim Verkauf von vermieteten Immobilien unbedingt beachten sollten. Oder verkaufen Sie einfach und schnell mit dem Service von HAUSGOLD.
Was gilt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten?
Der Mieterschutz in Deutschland ist besonders ausgeprägt und soll sicherstellen, dass Mieter vor ungerechtfertigten Kündigungen und unangemessenen Mietpreiserhöhungen geschützt sind. Im Folgenden stellen wir ihnen die 5 Regeln vor, die es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten gilt.
Regel 1: Käufer übernimmt den Mietvertrag
Beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt der gesetzliche Grundsatz: "Kauf bricht nicht Miete”. Mit diesem Grundsatz erfährt der Mieter Sicherheit der Mietsache. Der neue Eigentümer hat mit dem Kauf die gleichen Rechte und Pflichten, die bereits der alte Vermieter hatte. Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, steht ihm die Miete zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist. Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten. Unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat.
Regel 2: Den Mieter rechtzeitig informieren
Sobald Sie den Verkauf Ihrer Wohnung beschlossen haben, sollten Sie sich mit dem Mieter des Objekts in Verbindung setzen. Dieser hat eventuell selber Interesse, diese Wohnung zu kaufen und unter Umständen ein Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss dem Mieter alle relevanten Informationen zur Verfügung stellen und ihm eine angemessene Frist einräumen, um von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.
Regel 3: Kündigungsschutz für Mieter - "Kauf bricht nicht Miete"
Da der neue Eigentümer in den alten Mietvertrag eintritt, kann er diesen – wie schon der vorherige Vermieter – nicht aus Anlass des Verkaufs kündigen. Der Käufer kann den Vertrag auch nicht einseitig kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Einem Mieter zum Zwecke der Mieterhöhung zu kündigen, ist nicht erlaubt. Mieterhöhungen unter Beachtung gesetzlicher Vorschriften aus verschiedenen Gründen sind aber weiterhin erlaubt, darunter Modernisierungsmaßnahmen, Anpassung an den örtlichen Mietspiegel, gestiegene Betriebskosten oder Modernisierungszuschläge, wobei transparente Kommunikation und Einhaltung gesetzlicher Fristen essenziell sind.
Regel 4: Besichtigungsrecht des Vermieters
Beim Verkauf von Mietwohnungen steht dem Vermieter immer ein Besichtigungsrecht zu. Der Mieter muss in diesem Fall dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung mit potenziellen Käufern dulden. Die Besichtigungstermine müssen im vorhinein rechtzeitig mit dem Mieter abgesprochen werden und dürfen nur zu regulären Zeiten stattfinden. Der zeitliche und räumliche Aufwand für den Mieter sollte immer im vorhinein bei der Ankündigung erkennbar sein und sollte auf ein Minimum reduziert werden. Der Mieter muss allerdings nicht beliebig viele Termine dulden. Grundsätzlich sind nach gängiger Rechtssprechung Besichtigungen maximal einmal die Woche zumutbar. Bei der Besichtigung selbst sollte immer auf die Privatsphäre des Mieters Rücksicht genommen werden.
Regel 5: Zustimmung der Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft
Denken Sie auch daran, dass Sie die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft über den geplanten Verkauf Ihrer Wohnung informieren. Ist die Verwaltung mit dem neuen Besitzer nicht einverstanden, kann der Wohnungsverkauf scheitern. Laut Wohnungseigentumsgesetz brauchen Sie für den Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann. Oder Nutzungspläne des Käufers, die der Gemeinschaftsordnung odem dem Hausrecht widersprechen.
Kaufvertrag bei vermieteten Immobilien
Um beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Ärger mit Käufern oder Mietern bezüglich Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlung zu vermeiden, sollten verbindliche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Damit werden im Zweifel Beweise sichergestellt. Vor allem bei offenen Mieten werden Beweise grundsätzlich erforderlich sein.
Wann kann wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?
Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen. Außerdem hat er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu halten. Konkret heißt das, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf nur einfordern darf, wenn er die ganze Mietwohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister und seit 2010 auch Nichten und Neffen. Außerdem muss beachtet werden, dass der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur durchsetzen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist.
Welche Kündigungsfrist gibt es?
Sollten die Mieter die Kündigung akzeptieren,dauert es noch zwischen drei und neun Monate, bis der neue Eigentümer seine neue Wohnung beziehen kann. Denn so lange dauert die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist. Wie lange die Kündigungsfrist genau andauert, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, dass der vorherige Eigentümer mit dem Mieter pflegte. Hier ist eine Übersicht:
| Dauer des Mietverhältnisses | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| länger als 8 Jahre | 9 Monate |
Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Immobilie bereits rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Der Eigentümerwechsel muss notariell beglaubigt und im Grundbuch der Immobilie eingetragen sein. Nur ein beurkundeter Kaufvertrag und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung reichen in diesem Fall nicht aus.
Sperrfrist bei umgewandeltem Wohnraum
Eine Sonderregelung bei der Kündigungsfrist gibt es bei sogenanntem umgewandeltem Wohnraum. Dieser bezeichnet Wohnungen, die während der Mietzeit in Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden. Nach §577a BGB gibt es hier eine Kündigungssperrfrist, durch die der Kündigungsschutz auf mindestens 3 Jahre ausgeweitet wird. Je nach Bundesland kann die Sperrfrist sogar bis zu zehn jahre betragen. Nach Ablauf der Kündigungssperrfrist gilt der reguläre Kündigungsschutz.
Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Immobilie zu beachten?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist die Vermarktung etwas anders als bei einer freien Wohnung. Ihre Zielgruppe sieht die vermietete Wohnung in der Regel als Kapitalanlage. In einigen Online-Vermarktungsportalen werden daher vermietete Wohnungen in einer gesonderten Rubrik präsentiert (z. B. unter"Anlageobjekte"). Auch werden vermietete Wohnungen stärker aufgrund von Zahlen (Renditekalkulationen) als über Besichtigungen verkauft. Ein potenzieller Käufer erhält in der Regel erst einen Besichtigungstermin, nachdem man mit ihm ausführlich über die Wohnung gesprochen hat und er ernsthaftes Interesse zeigt. So muss der Mieter nicht ständig gestört werden.
Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne sie zu besichtigen, wenn sie sich vorher ausführlich informiert haben. Kommunikation und Beratung sind also sehr wichtig, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen. Die Verkaufsgespräche sollten möglichst von Personen geführt werden, die Erfahrungen im Verkauf von Kapitalanlagen haben. Das sollten Sie bei der Maklerwahl unbedingt berücksichtigen. Beauftragen Sie einen Makler, der regelmäßig Kapitalanlagen verkauft. HAUSGOLD unterstützt Sie gern bei der Wahl des richtigen Maklers. Er hilft Ihnen unter anderem dabei, ein aussagekräftiges Immobilienexposé und gute Fotos der Immobilie zu erstellen. So steigern Sie Ihre Verkaufschancen.
An wen verkaufe ich eine vermietete Wohnung?
Eine vermietete Wohnung verkaufen ist in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung. Auch erzielen Sie für eine freie Wohnung einen höheren Verkaufspreis als für eine vermietete Wohnung. Analysen zeigen, dass sich der Preis/qm bei einer vermieteten Wohnung um 4 Prozent verringert.
Freie Wohnungen sind meist einfacher zu verkaufen, da die Gruppe der Kaufinteressenten größer ist als bei einer vermieteten Wohnung. Potentielle Käufer freier Wohnungen sind sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer. Bei einer freien Wohnung kann der Käufer frei entscheiden, ob er die Wohnung vermietet oder ob er selbst einzieht. Eine Ausnahme bilden Wohnungen in wirtschaftlich schwachen Regionen. Hier kann es von Vorteil sein, die Wohnung im vermieteten Zustand zu verkaufen.
Wer eine Eigentumswohnung sucht, um selbst dort einzuziehen, versucht nach Möglichkeit eine freie Wohnung zu kaufen. Denn ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen. Viele Mieter wehren sich jedoch, aus ihren vier Wänden auszuziehen. Der neue Eigentümer muss darum damit rechnen, dass die Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden könnte. Die Erfahrung zeigt, dass die Kündigungsgründe oft nicht ausreichen. Weil Kündigungen wegen Eigenbedarfs Zeit und Geld kosten können und auch der Zeitpunkt des Einzugs im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potenzielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.
Wie kann ich die Höhe des Verkaufspreises ermitteln?
Der Verkaufspreis einer Immobilie hängt vor allem von Ausstattung und Lage als auch dem Zustand und der Größe ab. Angebot und Nachfrage bestimmen dann den Marktwert. Um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln muss die Immobilie meist vor Ort bewertet werden, was bei vielen Anbietern eine Menge Geld kostet. Mit dem Service von HAUSGOLD erhalten Sie eine kostenlose Bewertung Ihrer Immobilie direkt vor Ort von einem unserer qualifizierten Experten. Auf Ihren Wunsch leiten wir Sie auch gerne durch den Verkaufsprozess und helfen bei der Vermarktung Ihrer Immobilie. Dank langjähriger Erfahrung im Immobilienmarkt haben unsere zertifizierten Experten bundesweit das notwendige Wissen und Know-How Ihre Immobilie richtig zu bewerten und zu vermarkten. Neben Besichtigungen übernehmen unsere Makler auch Notartermine, Verkaufsverhandlungen, die Schlüsselübergabe oder die Beschaffung von benötigten Unterlagen. So einfach geht's:
Wir fassen für Sie zusammen
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung stellt den Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Das Vorkaufsrecht des Mieters, der Kündigungsschutz und die sorgfältige Vertragsgestaltung sind entscheidende Elemente, die beachtet werden müssen. Indem Vermieter und Käufer sich dieser Aspekte bewusst sind und fachliche Beratung in Anspruch nehmen, können sie sicherstellen, dass der Verkaufsprozess im Einklang mit den geltenden Gesetzen abläuft. Sollten Sie am Verkauf einer vermietete Wohnung interessiert sein, sollten Sie sich professionellen Rat einholen. Ein qualifizierter Makler kann den Wert der Wohnung genau beziffern und sämtliche Fragen rund um den Verkauf einfach und kompetent klären. So vermeiden Sie Fehler und können Ihre vermietete Wohnung erfolgreich, schnell und sorgenfrei verkaufen.