Ertragswertverfahren
So berechnen Sie den Mehrwert Ihrer Immobilie

Wofür das Ertragswertverfahren verwendet wird

Das Ertragswertverfahren wird häufig genutzt, wenn es anstatt um Eigennutzung um Renditen geht. Ein Beispiel hierfür wären unter anderem Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Hier liegt der Fokus auf dem Ertrag, den der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann und nicht auf dem tatsächlich Sachwert. Im besten Fall wird so ein profitabler Kauf ermöglicht.

Aufgrund des hohen Aufwands und detaillierten Ergebnisses wird das Ertragswertverfahren häufig in Kombination mit kostenpflichtigen Wertgutachten genutzt. Kostenfreie Varianten ermöglichen dank Näherungswertberechnungen (Nettomieteinnahmen, Immobilienzustand, Lage etc.) eine alternative Marktwertprognose.

Warum Wertgutachten sinnvoll sind

Das Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. Der Immobiliengutachter beschreibt hierbei die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an. Neben den einfachen Gutachten gibt es außerdem gerichtsfeste Vollgutachten, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt werden. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.

Das Ertragswertverfahren ist für Vermieter interessant, weil…

… es dem Eigentümer hilft, profitable Kaufangebote für Immobilien zu erhalten. Hier geht es weniger um persönlichen Geschmack als um wirtschaftlichen Nutzen. Beides kann natürlich miteinander einhergehen, tendenziell überwiegt jedoch der wirtschaftliche Vorteil.

Der Ablauf des Ertragswertverfahrens

Bei dem Ertragswertverfahren werden zu Beginn zwei verschiedene Werte berechnet: Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen. Aufgrund der Tatsache, dass Boden selten an Wert verliert, die Gebäude hingegen tendenziell schon, kalkuliert man diese beiden Werte differenziert.

Für den Grundstückswert berechnet man den Ertragswert wie folgt:

Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert (steht so im alten Artikel sollte man hier dann nicht Grundstückswert schreiben?)

Für den Wert der baulichen Anlagen berechnet man den Gebäudeertragswert wie folgt:

Rohertrag (Jahres- oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstückes

Von diesem Reinertrag des Grundstückes wird die Bodenwertsverzinsung abgezogen:

Reinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag

Den Gebäudereinertrag multipliziert man nun um den Wert des Vervielfältiger und erhält den Gebäudeertragswert.

Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer der Immobilie und Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag Hier gibt die Restnutzungsdauer an, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der Liegenschaftszins legt die Verzinsung des Verkehrswertes fest und orientiert sich meistens an einem Richtwert von 5%.

Formel Vervielfältiger:

(Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)

Geht man nun von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus (n=25) und einem Liegenschaftszins von 5 % (i=5), erhält man für den Vervielfältiger den Wert 14.

Dies mag auf den ersten Blick sehr komplex wirken, daher haben wir für Sie ein Beispiel vorbereitet.

Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren

Die Berechnung des Ertragswertes könnte beispielsweise so aussehen:

1. Ertragswert für den Grundstückswert berechnen

I. Bodenwert berechnen

2. Ertragswert für den Wert baulicher Anlagen berechnen

I. Reinertrag des Grundstücks berechnen

II. Gebäudereinertrag berechnen

III. Gebäudeertragswert berechnen

3. Vorläufigen Ertragswert berechnen

4. Ertragswert berechnen

Im Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Marktwert demnach 324.500 Euro betragen.

Unterschiede zwischen Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden umliegende Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Dieses Verfahren wird primär für unbebauten Grund verwendet um eine preisliche Abweichung durch verschiedene Formen der Bebauung zu vermeiden.

Anders als bei dem Ertragswertverfahren wird bei dem Sachwertverfahren ermittelt, in welchem Zustand sich die Substanz einer Immobilie befindet. Der Sachwert wird aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert ermittelt. Der Gebäudewert berechnet sich hier aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer.

Was ein Wertgutachten kostet

Es gibt keinen festen Preis für ein Wertgutachten. Die Kosten variieren aufgrund der freien Verhandelbarkeit zwischen Auftraggeber und Gutachter. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten von einigen hundert Euro oder auch 1,5% des Immobilienwertes und mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Hier können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Meist sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie, sowie von ihrem Zustand abhängig. Ein Hotel zu bewerten ist tendenziell aufwändiger als ein Einfamilienhaus. Merke: Je mehr Informationen eingeholt werden müssen desto höher der Preis.

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FAQs zum Ertragswertverfahren

Was ist das Ertragswertverfahren?

Der Ertragswert beschreibt den Wert einer Immobilie, der aus möglichen zukünftigen Einnahmen eben dieser basiert. Er ist besonders für Vermieter und Investoren hilfreich um profitable Immobilien oder Baugrund zu erwerben. Das Ertragswertverfahren wird tendenziell bei der Erstellung kostenpflichtiger Wertgutachten verwendet. Lesen Sie hier mehr zum Verfahren.

Wofür braucht man ein Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren wird genutzt um zu kalkulieren, inwiefern sich eine Investition in eine bestimmte Immobilie oder ein Baugrundstück in der Zukunft rentieren könnte. Es wird also kein reiner Sachwert berechnet sondern der zukunftsorientierte Nutzwert des Objektes. Weitere Informationen dazu erhalten Sie hier.

Wieviel kostet ein Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren basiert nicht auf einem festgelegten Preis. Zwischen Auftraggeber und Gutachter kann hier verhandelt werden. Tendenziell liegt der Preis aber bei ca. 1,5% des Immobilienwertes oder etwas mehr. Mehr dazu erfahren Sie hier.

Welche Vorteile hat ein Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist ein zukunftsorientiertes Modell, das Investoren und Vermietern hilft, den wirtschaftlichen Nutzen einer beispielsweise Gewerbeimmobilie zu ermitteln. So lässt sich abschätzen wie rentabel eine Investition werden könne.

Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert?

Der Ertragswert kalkuliert mögliche zukünftige Einkünfte durch das wirtschaftliche Nutzen des Objektes mit ein. Der Sachwert hingegen bezieht sich nur auf den aktuellen Wert der Immobilie, welcher sich aus den Baukosten, abzüglich der bisherigen Abnutzung, zusammensetzt.