Ertragswertverfahren
So berechnen Sie den Mehrwert Ihrer Immobilie
Es gibt diverse Fälle, wie beispielsweise Zwangsversteigerungen oder Scheidungsverfahren für die die Ermittlung des Immobilienwertes grundlegend ist. Hier erfahren Sie, wie das Ertagswertverfahren angewendet wird.
Das Ertragswertverfahren im Überblick:
- Das Ertragswertverfahren ermittelt einen Immobilien- oder Baugrundwert zur Prognose möglichen Ertrages in der Zukunft.
- Das Verfahren basiert auf der wirtschaftlichen Nutzbarkeit eines Objektes.
- Die Kosten für ein Ertragswertverfahren können ca. 1,5% und mehr des Immobilienwertes entsprechen.
- Immobilien können durch Makler kostenfrei bewertet werden, was für einen regulären Verkauf ausreichend ist.
Wofür das Ertragswertverfahren verwendet wird
Das Ertragswertverfahren wird häufig genutzt, wenn es anstatt um Eigennutzung um Renditen geht. Ein Beispiel hierfür wären unter anderem Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien. Hier liegt der Fokus auf dem Ertrag, den der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann und nicht auf dem tatsächlich Sachwert. Im besten Fall wird so ein profitabler Kauf ermöglicht.
Aufgrund des hohen Aufwands und detaillierten Ergebnisses wird das Ertragswertverfahren häufig in Kombination mit kostenpflichtigen Wertgutachten genutzt. Kostenfreie Varianten ermöglichen dank Näherungswertberechnungen (Nettomieteinnahmen, Immobilienzustand, Lage etc.) eine alternative Marktwertprognose.
Warum Wertgutachten sinnvoll sind
Das Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. Der Immobiliengutachter beschreibt hierbei die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an. Neben den einfachen Gutachten gibt es außerdem gerichtsfeste Vollgutachten, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt werden. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.
Das Ertragswertverfahren ist für Vermieter interessant, weil…
… es dem Eigentümer hilft, profitable Kaufangebote für Immobilien zu erhalten. Hier geht es weniger um persönlichen Geschmack als um wirtschaftlichen Nutzen. Beides kann natürlich miteinander einhergehen, tendenziell überwiegt jedoch der wirtschaftliche Vorteil.
Der Ablauf des Ertragswertverfahrens
Bei dem Ertragswertverfahren werden zu Beginn zwei verschiedene Werte berechnet: Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen. Aufgrund der Tatsache, dass Boden selten an Wert verliert, die Gebäude hingegen tendenziell schon, kalkuliert man diese beiden Werte differenziert.
Berechnung des Grundstückwerts:
Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Berechnung des Werts der baulichen Anlagen:
Rohertrag (Jahres- oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstückes
Von diesem Reinertrag des Grundstückes wird die Bodenwertsverzinsung abgezogen:
Reinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Den Gebäudereinertrag multipliziert man nun um den Wert des Vervielfältiger und erhält den Gebäudeertragswert.
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer der Immobilie und Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Hier gibt die Restnutzungsdauer an, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der Liegenschaftszins legt die Verzinsung des Verkehrswertes fest und orientiert sich meistens an einem Richtwert von 5%.
Formel Vervielfältiger:
(Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)
Geht man nun von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus (n=25) und einem Liegenschaftszins von 5 % (i=5), erhält man für den Vervielfältiger den Wert 14.
Dies mag auf den ersten Blick sehr komplex wirken, daher haben wir für Sie ein Beispiel vorbereitet.
Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren
Die Berechnung des Ertragswertes könnte beispielsweise so aussehen:
1. Ertragswert für den Grundstückswert berechnen
| I. Bodenwert berechnen | |
|---|---|
| Grundstücksgröße | 550 qm |
| x Bodenrichtwert pro qm | 110 Euro |
| = Bodenwert | 60.500 Euro |
2. Ertragswert für den Wert baulicher Anlagen berechnen
| I. Reinertrag des Grundstücks berechnen | |
|---|---|
| Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) | 28.000 Euro |
| – Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung) | 4.000 Euro |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.000 Euro |
| II. Gebäudereinertrag berechnen | |
|---|---|
| Reinertrag des Grundstücks | 24.000 Euro |
| – Bodenwertverzinzung | 3.000 Euro |
| = Gebäudereinertrag | 21.000 Euro |
| III. Gebäudeertragswert berechnen | |
|---|---|
| Gebäudereinertrag | 21.000 Euro |
| x Vervielfältiger (bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren) | 14 |
| = Gebäudeertragswert | 294.000 Euro |
3. Vorläufigen Ertragswert berechnen
| Vorläufigen Ertragswert | |
|---|---|
| Gebäudeertragswert | 294.000 Euro |
| + Bodenwert | 60.500 Euro |
| Vorläufigen Ertragswert (Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert) | 354.500 Euro |
4. Ertragswert berechnen
| Ertragswert | |
|---|---|
| Vorläufigen Ertragswert | 354.500 Euro |
| – Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. Mängel) | 30.000 Euro |
| = Ertragswert | 324.500 Euro |
Im Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Marktwert demnach 324.500 Euro betragen.
Was ein Wertgutachten kostet
Es gibt keinen festen Preis für ein Wertgutachten. Die Kosten variieren aufgrund der freien Verhandelbarkeit zwischen Auftraggeber und Gutachter. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten von einigen hundert Euro oder auch 1,5% des Immobilienwertes und mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Hier können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Meist sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie, sowie von ihrem Zustand abhängig. Ein Hotel zu bewerten ist tendenziell aufwändiger als ein Einfamilienhaus. Je mehr Informationen eingeholt werden müssen desto höher der Preis.
Unterschiede zwischen Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden umliegende Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Dieses Verfahren wird primär für unbebauten Grund verwendet um eine preisliche Abweichung durch verschiedene Formen der Bebauung zu vermeiden.
Anders als bei dem Ertragswertverfahren wird bei dem Sachwertverfahren ermittelt, in welchem Zustand sich die Substanz einer Immobilie befindet. Der Sachwert wird aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert ermittelt. Der Gebäudewert berechnet sich hier aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der Nutzungsdauer.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert?
Der Ertragswert kalkuliert mögliche zukünftige Einkünfte durch das wirtschaftliche Nutzen des Objektes mit ein. Der Sachwert hingegen bezieht sich nur auf den aktuellen Wert der Immobilie, welcher sich aus den Baukosten, abzüglich der bisherigen Abnutzung, zusammensetzt.
Immobilien kostenlose bewerten lassen - Dank Makler ganz einfach
Wer eine Immobilienbewertung für einen anstehenden Verkauf benötigt, braucht nicht zwingend ein umfangreiches Wertgutachten. Bei einem „normalen“ Immobilienverkauf ist eine Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Makler vollkommen ausreichend - unabhängig von der Art des zu verkaufenden Objektes.
HAUSGOLD hat über viele Jahre hinweg ein flächendeckendes Makler-Netzwerk in Deutschland aufgebaut. Durch ein datengetriebenes Verfahren werden Makler und Immobilienverkäufer zusammengeführt und umfassend betreut. Profitieren Sie von diesem kostenlosen Angebot und lassen Sie Ihre Immobilie durch einen qualifizierten Experten bewerten: unverbindlich, einfach, schnell!
Ausfüllen
Schnell und einfach Online-Formular ausfüllen.
Expertenauswahl
Wir vermitteln Ihnen Ihren Wunsch - makler.
Bewerten
Unser Experte ermittelt kostenlos den Marktwert Ihrer Immobilie vor Ort.
Vermarktung
Der Experte wird alle Aufgaben übernehmen, einen passenden Käufer zu finden.
Verkaufen
Gemeinsam verkaufen wir Ihre Immobilie zum Top-Preis.
Häufig gestellte Fragen:
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Vordergründig geht es um die Frage, wie viel Gewinn ein Käufer aus einer Immobilie erzielen kann.
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es bei einer Immobilie nicht um die Eigennutzung, sondern um die Rendite geht. Dabei steht im Mittelpunkt der Ermittlung, welchen Ertrag ein Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann. Das kommt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen oder Gewerbeimmobilien in Betracht.
Es gibt keinen einheitlichen Preis für das Wertgutachten. Zwischen dem Autraggeber und dem Gutachter ist der Preis frei verhandelbar und hängt vom Aufwand und Umfang der Leistung ab, sowie von der Art und dem Zustand der Immobilie. Der Preis kann zwischen mehreren 100 Euro und 1,5 % des Immobilienwertes liegen.