Seit Juni 2019
Ertragswertverfahren
So berechnen Sie den Mehrwert Ihrer Immobilie
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Das Ertragswertverfahren bezieht sich dabei auf die möglichen Renditen von Immobilien, die mit diesen Objekten dauerhaft erzielt werden können. Es findet vor allem bei der Bewertung von Unternehmen als auch von vermieteten Immobilien Anwendung. In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit dem Ertragswertverfahren bei Immobilien.
Neben dem Sachwertverfahren gilt das Ertragswertverfahren als eines der komplexeren Methoden für die Wertermittlung. Wie und wann das Ertragswertverfahren bei Immobilien angewendet wird und welche Kosten entstehen, erfahren Sie hier.
Wofür wird das Ertragswertverfahren verwendet?
Das Ertragswertverfahren wird häufig genutzt, wenn es anstatt um Eigennutzung eher um Renditen geht. Ein Beispiel hierfür sind unter anderem vermietete Mehrfamilienhäuser, Pflegeimmobilien oder auch Gewerbeimmobilien. Hier liegt der Fokus auf dem Ertrag, den der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann und nicht auf dem tatsächlich Sachwert. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Für die Berechnung dieser Faktoren sind vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete, der Bodenrichtwert und der Liegenschaftszins maßgeblich
Aufgrund des hohen Aufwands und detaillierten Ergebnisses wird das Ertragswertverfahren häufig in Kombination mit kostenpflichtigen Wertgutachten genutzt. Kostenfreie Varianten ermöglichen auf der Grundlage von Näherungswertberechnungen (Nettomieteinnahmen, Immobilienzustand, Lage etc.) eine alternative Berechnung des Verkehrswertes.
Warum sind Wertgutachten sinnvoll?
Ein Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. In Deutschland gibt es laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei zulässige Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln: Das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren.
Der Immobiliengutachter beschreibt bei einem Wertgutachten die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an.
Neben den einfachen Gutachten gibt es außerdem gerichtsfeste Vollgutachten, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt werden. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden.
Das Ertragswertverfahren ist für Vermieter interessant, weil es dem Eigentümer hilft, profitable Kaufangebote für Immobilien zu erhalten. Hier geht es weniger um persönlichen Geschmack als um wirtschaftlichen Nutzen. Beides kann natürlich miteinander einhergehen, tendenziell überwiegen jedoch wirtschaftliche Faktoren.
Wie ist der Ablauf eines Ertragswertverfahrens?
Bei dem Ertragswertverfahren werden zu Beginn zwei verschiedene Werte berechnet: Der Grundstückswert und der Wert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Aufgrund der Tatsache, dass Boden selten an Wert verliert, die Gebäude hingegen tendenziell schon, kalkuliert man diese beiden Werte unabhängig voneinander. So können Sie den Ertragswert berechnen:
Berechnung des Grundstückswerts: Bodenwert + Gebäudeertragswert = Ertragswert
Berechnung des Werts der baulichen Anlagen: Rohertrag (Jahres- oder ortsübliche Miete) – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag des Grundstückes
Von diesem Reinertrag des Grundstückes wird die Bodenwertsverzinsung abgezogen:
Reinertrag des Grundstückes – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Den Gebäudereinertrag multipliziert man nun um den Wert des Vervielfältiger und erhält den Gebäudeertragswert.
Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (Restnutzungsdauer der Immobilie und Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
Hier gibt die Restnutzungsdauer an, wie viele Jahre die Immobilie voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der Liegenschaftszins legt die Verzinsung des Verkehrswertes fest und orientiert sich meistens an einem Richtwert von 5 %.
Formel Vervielfältiger:
(Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)
Geht man nun von einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren aus (n=25) und einem Liegenschaftszins von 5 % (i=5), erhält man für den Vervielfältiger den Wert 14.
Dies mag auf den ersten Blick sehr komplex wirken, daher haben wir für Sie ein Rechenbeispiel vorbereitet.
Beispielrechnung für das Ertragswertverfahren
Die Berechnung des Ertragswertes könnte beispielsweise so aussehen:
1. Ertragswert für den Grundstückswert berechnen
| I. Bodenwert berechnen | |
|---|---|
| Grundstücksgröße | 550 qm |
| x Bodenrichtwert pro qm | 110 Euro |
| = Bodenwert | 60.500 Euro |
2. Ertragswert für den Wert baulicher Anlagen berechnen
| I. Reinertrag des Grundstücks berechnen | |
|---|---|
| Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) | 28.000 Euro |
| – Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung) | 4.000 Euro |
| = Reinertrag des Grundstücks | 24.000 Euro |
| II. Gebäudereinertrag berechnen | |
|---|---|
| Reinertrag des Grundstücks | 24.000 Euro |
| – Bodenwertverzinsung | 3.000 Euro |
| = Gebäudereinertrag | 21.000 Euro |
| III. Gebäudeertragswert berechnen | |
|---|---|
| Gebäudereinertrag | 21.000 Euro |
| x Vervielfältiger (bei Restnutzungsdauer von 25 Jahren) | 14 |
| = Gebäudeertragswert | 294.000 Euro |
3. Vorläufigen Ertragswert berechnen
| Vorläufiger Ertragswert | |
|---|---|
| Gebäudeertragswert | 294.000 Euro |
| + Bodenwert | 60.500 Euro |
| = Vorläufiger Ertragswert (Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert) | 354.500 Euro |
4. Ertragswert berechnen
| Ertragswert | |
|---|---|
| Vorläufiger Ertragswert | 354.500 Euro |
| – Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. Mängel) | 30.000 Euro |
| = Ertragswert | 324.500 Euro |
Im Beispiel würde der über das Ertragswertverfahren ermittelte Marktwert demnach 324.500 Euro betragen.
Was kostet ein Wertgutachten?
Es gibt keinen festen Preis für ein Wertgutachten, da die Kosten aufgrund der freien Verhandelbarkeit zwischen Auftraggeber und Gutachter variieren. Je nach Umfang und Aufwand kostet ein Immobiliengutachten von einigen hundert Euro bis zu 1,5% des Immobilienwertes und mehr. Die Kosten für gerichtsfeste Gutachten bestimmen sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Hier können aber auch abweichende Preise vereinbart werden. Meist sind die Kosten von der Art und der Lage der Immobilie, sowie von ihrem Zustand abhängig. Ein Hotel zu bewerten, ist tendenziell aufwändiger und kostspieliger als ein Einfamilienhaus. Je mehr Informationen eingeholt werden müssen, desto höher der Preis.
Welche Unterschiede gibt es zwischen Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren werden umliegende Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Dieses Verfahren wird primär für unbebauten Grund verwendet, um eine preisliche Abweichung durch verschiedene Formen der Bebauung zu vermeiden. Aber auch bebaute Grundstücke können mit diesem Verfahren bewertet werden, wenn sie Ähnlichkeiten bei Bauart, Größe und Ausstattung der Bebauung aufweisen.
Mehr Informationen zum Vergleichswertverfahren.
Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Verfahren der Wertermittlung in Deutschland. Anders als bei dem Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren das Ausmaß und der Zustand der vorliegenden Bebauung und deren Sachwert ermittelt. Dieser wird aus dem Gebäude- und dem Bodenwert ermittelt. Der Gebäudewert berechnet sich hier aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der (Rest-)Nutzungsdauer.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Sachwert?
Das Ertragswertverfahren basiert auf der wirtschaftlichen Rentabilität eines Objektes. Demnach kalkuliert der Ertragswert mögliche zukünftige Einkünfte durch die wirtschaftliche Nutzung des Objektes mit ein. Deswegen eignet sich dieses Verfahren meist zur Wertermittlung vermieteter Gebäude, da dort wirtschaftliche Faktoren und die Rentabilität ausschlaggebend sind.
Der Sachwert hingegen bezieht sich nur auf den aktuellen objektiven Wert der Immobilie, welcher sich aus den Baukosten, abzüglich der bisherigen Abnutzung, zusammensetzt. Das Sachwertverfahren kommt meist zur Anwendung, wenn weder Ertragswert- noch Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung geeignet sind.
Wieviel kostet ein Ertragswertverfahren?
Wie andere Wertgutachten auch unterliegt das Ertragswertverfahren keinem festgelegten Preis. Zwischen Auftraggeber und Gutachter kann hier verhandelt werden. Da es aber eines der aufwändigeren Verfahren zur Wertermittlung ist, liegt der Preismeist bei ca. 1,5 % des Immobilienwertes oder mehr.
Das Ertragswertverfahren basiert nicht auf einem festgelegten Preis. Zwischen Auftraggeber und Gutachter kann hier verhandelt werden. Da es aber eines der aufwändigen Verfahren zur Wertermittlung ist, liegt der Preismeist bei ca. 1,5 % des Immobilienwertes oder mehr.
Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein zukunftsorientiertes Modell, das Investoren und Vermietern hilft, den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie zu ermitteln. So lässt sich abschätzen, wie rentabel eine Investition werden kann.
Zu den Vorteilen des Ertragswertverfahren gehören dabei die marktnahe und praxisrelevante Berechnung. Diese ist eher unkompliziert, spiegelt den wirtschaftlichen Wert trotzdem relativ genau wider.
Die Nachteile des Ertragswertverfahrens liegen in der nicht ausreichenden Berücksichtigung von abzusehenden Änderungen der Mietpreise. Probleme können auch durch die Koppelung der Ertragswertes an den Liegenschaftszins entstehen. Nicht in allen Regionen und Gemeinden in Deutschland stehen nämlich fundierte und normierte Liegenschaftszinssätze zur Verfügung.
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Wir fassen für Sie zusammen
Das Ertragswertverfahren ist eines der zugelassenen Verfahren zur Ermittlung eines Verkehrswertes bei Immobilien in Deutschland. Hierbei wird der Verkehrswert aus dem Ertragswert abgeleitet. Dabei werden unter anderem aus Miet- und Pachteinnahmen und dem daraus resultierenden Gewinn ein Wert der Immobilie abgeleitet. Das Ertragswertverfahren kommt meist bei gewerblichen oder vermieteten Immobilien zum Einsatz. Der Ertrag, der mit einer Immobilie erzielt werden kann, steht dabei im Vordergrund.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.