Ertragswertverfahren
Verfahren für die Bewertung von Immobilien

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die sich auf die zukünftig erwarteten Erträge konzentriert. Es wird insbesondere für die Bewertung von vermieteten oder verpachteten Objekten verwendet, bei denen der Wert hauptsächlich durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird, wie beispielsweise bei Wohn- und Geschäftsgebäuden.

Was ist der Ertragswert?

Der Ertragswert oder auch Verkehrswert ist ein Begriff aus der Betriebswirtschaftslehre und Immobilienwirtschaft. Er bezeichnet den Wert einer Investition oder eines Vermögensgegenstandes, der sich aus den zukünftig erwarteten Erträgen ableitet. Der Ertragswert wird oft verwendet, um den Wert von Immobilien, Unternehmen oder anderen Investitionsobjekten zu bestimmen.

Die Berechnung des Ertragswertes basiert auf mehreren Faktoren. Zunächst wird der jährliche Reinertrag ermittelt, indem man von den Bruttoeinnahmen die Bewirtschaftungskosten abzieht. Dieser Reinertrag wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus der erwarteten Nutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz ergibt. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt dabei das allgemeine Zinsniveau sowie die spezifischen Risiken und Chancen der Immobilie wider.

Wofür wird das Ertragswertverfahren verwendet

Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich zur Bewertung von Immobilien eingesetzt, bei denen die Ertragskraft, also die Möglichkeit der Immobilie, Einkünfte zu generieren, im Vordergrund steht. Es kommt vor allem in folgenden Situationen zum Einsatz:

• Bewertung eines vermieteten Mehrfamilienhauses
• Bewertung von vermieteten oder verpachteten Immobilien wie Geschäftsgebäude, Bürokomplexe oder Gewerbeimmobilien oder auch Pflegeimmobilien
• Bewertung von speziellen Gebäuden wie Hotels, Tankstellen, Kaufhäuser, Parkhäuser.
• Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestition

Sowohl Verkäufer als auch Käufer nutzen das Ertragswertverfahren, um eine fundierte Preisvorstellung für eine Immobilie zu entwickeln, insbesondere wenn es um Investitionsobjekte geht.

Es kann allerdings auch von Projektentwicklern und Bauträgern genutzt werden, um die Wirtschaftlichkeit von Bauvorhaben, insbesondere bei Mietobjekten, zu bewerten. Zusammengefasst dient das Ertragswertverfahren dazu, den Wert einer Immobilie auf Basis ihrer Fähigkeit, Einkünfte zu erzielen, zu bestimmen. Es wird in verschiedenen Bereichen des Immobilienwesens eingesetzt, vor allem dort, wo die Ertragsperspektive eine zentrale Rolle spielt.

Rechtliche Grundlage des Ertragswertverfahren

Die rechtliche Grundlage des Ertragswertverfahrens in Deutschland ist im Baugesetzbuch (BauGB), speziell in den §§ 193 bis 199, verankert. Es ist Teil der gesetzlichen Vorschriften zur Wertermittlung von Grundstücken. Zusätzlich werden die Verfahrensweisen und Methoden im Rahmen der Immobilienbewertung durch die Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) § 17 bis §20 detailliert geregelt. Diese Vorschriften stellen sicher, dass die Bewertung von Immobilien auf einer einheitlichen und nachvollziehbaren Basis erfolgt.

Neben dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) spielen auch die Bodenrichtwerte und die Immobilienwertermittlungsrichtlinien (ImmoWertR) eine zentrale Rolle bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens in Deutschland. Die ImmoWertV regelt umfassend die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, die als Grundlage für die Bodenwertbestimmung im Rahmen des Ertragswertverfahrens dienen. Die ImmoWertR bietet zusätzliche Richtlinien und Empfehlungen zur sachgerechten Bewertung, insbesondere bei besonderen Objektarten oder spezifischen Marktbedingungen.

Wie berechnet man den Ertragswert? Mit Formel und Beispiel!

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen auf dem Grundstück zusammen. Aufgrund der Tatsache, dass Boden selten an Wert verliert, die Gebäude hingegen tendenziell schon, kalkuliert man diese beiden Werte unabhängig voneinander. Für die Berechnung dieser Faktoren sind vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete, der Bodenrichtwert und der Liegenschaftszins maßgeblich.

Welche Grundlagen sind für die Berechnung essentiell?

Diese Aspekte sind bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens entscheidend:

• Rohertrag: Dies umfasst die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen der Immobilie. Diese richtet sich an die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Formel lautet: Wohnfläche x Miete je Quadratmeter x 12 Monate
• Bewirtschaftungskosten: Hierunter fallen Kosten, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Grundstücks oder Gebäudes anfallen, wie Abschreibungen, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten. Die Formel lautet: Jahresrohertrag x 0,2
• Liegenschaftszinsen: Dieser Zinssatz dient zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten und wird aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet.
• Vervielfältiger: Eine Rechengröße, die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins mathematisch ableitet. Die Formel des Vervielfältigers lautet: (Ø V = (1+i)ⁿ-1 /(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)
• Sonstige wertbeeinflussende Umstände: Hierunter fallen Faktoren wie Bauschäden, Mietbindungen oder Ähnliches, die den Ertragswert mindern oder erhöhen können.

Berechnung des Gebäudeertragswerts

Ein Schritt des Ertragswertverfahrens ist die Berechnung des Gebäudeertragswerts. Dieser wird mit folgenden Formeln berechnet:

• Jahresrohertrag - Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag
• Reinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung (Bodenwert X Liegenschaftszins) = Gebäudereinertrag
• Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Berechnung des Bodenwerts

Die Berechnung des Bodenwerts im Rahmen des Ertragswertverfahrens basiert auf dem Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks. Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage an. Um den Bodenwert zu berechnen, wird der Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks multipliziert:

• Bodenrichtwert x Grundstücksfläche = Bodenwert

Berechnungsbeispiel Ertragswertverfahren

Warum sind Wertgutachten sinnvoll?

Ein Wertgutachten gibt Auskunft über den Marktwert und die Beschaffenheit einer Immobilie. In Deutschland gibt es laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei zulässige Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln: Das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren.

Der Immobiliengutachter beschreibt bei einem Wertgutachten die Eigenschaften und eventuellen Mängel der Immobilie und berechnet daraus den Verkehrswert. Immobiliengutachter bieten oft unterschiedlich detaillierte Gutachten für verschiedene Zwecke an.

Neben den einfachen Gutachten gibt es außerdem rechtsverbindliche Vollgutachten, die bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder im Umgang mit Behörden benötigt werden. Diese Gutachten müssen von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden, um den hohen Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und rechtlicher Verbindlichkeit zu entsprechen.

Welche Vor- und Nachteile hat das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist ein zukunftsorientiertes Modell, das Investoren und Vermietern hilft, den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie zu ermitteln. So lässt sich abschätzen, wie rentabel eine Investition werden kann.

Zu den Vorteilen des Ertragswertverfahren gehören dabei die marktnahe und praxisrelevante Berechnung. Diese ist eher unkompliziert, spiegelt den wirtschaftlichen Wert trotzdem relativ genau wider.

Die Nachteile des Ertragswertverfahrens liegen in der nicht ausreichenden Berücksichtigung von abzusehenden Änderungen der Mietpreise. Probleme können auch durch die Koppelung der Ertragswertes an den Liegenschaftszins entstehen. Denn nicht in allen Regionen und Gemeinden in Deutschland stehen fundierte und normierte Liegenschaftszinssätze zur Verfügung.

Wieviel kostet ein Ertragswertverfahren?

Wie andere Wertgutachten auch unterliegt das Ertragswertverfahren keinem festgelegten Preis. Zwischen Auftraggeber und Gutachter kann hier verhandelt werden. Da es aber eines der aufwändigeren Verfahren zur Wertermittlung ist, liegt der Preis in den meisten Fällen bei ca. 1,5 % des Immobilienwertes oder mehr.

Um eine präzise Bewertung durchführen zu lassen, sollten Sie einen Gutachter oder Immobilienmakler engagieren. Die Immobilienmakler von HAUSGOLD erstellen Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung.

Welche Unterschiede gibt es zwischen Ertragswert-, Vergleichswert- und Sachwertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren werden umliegende Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Dieses Verfahren wird primär für unbebauten Boden verwendet, um eine preisliche Abweichung durch verschiedene Formen der Bebauung zu vermeiden. Aber auch bebaute Grundstücke können mit diesem Verfahren bewertet werden, wenn sie Ähnlichkeiten bei Bauart, Größe und Ausstattung der Bebauung aufweisen.

Das Sachwertverfahren gilt als das komplexeste Verfahren der Wertermittlung in Deutschland. Anders als bei dem Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren das Ausmaß und der Zustand der vorliegenden Bebauung und deren Sachwert ermittelt. Dieser wird aus dem Gebäude- und dem Bodenwert ermittelt. Der Gebäudewert berechnet sich hier aus den Baukosten abzüglich der bisherigen Abnutzung entsprechend der (Rest-)Nutzungsdauer.

Tabelle für die Eigenschaften der drei Wertermittlungsverfahren:

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.