Seit Juni 2019
Immobilienwertermittlungsverordnung
Grundlage für die Wertbestimmung von Immobilien
Die Immobilienwertermittlungsverordnung definiert die Grundlage und mögliche Verfahren zur Wertbestimmung von Immobilien in Deutschland. Die seit dem 01.01.2022 in Kraft getretene neueste Fassung der ImmoWertV fasst die Grundsätze mehrere Verordnungen zusammen und bietet so eine vereinfachte Anwendung und einen besseren Überblick. In diesem Artikel erfahren Sie alles über die neueste Fassung der ImmoWertV.
Was beinhaltet die ImmoWertV?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung findet in Deutschland bei der Bewertung von Grundstücken und Immobilien Anwendung. Sie definiert den Anwendungsbereich, legt Begriffe fest und umfasst die Bestimmung des Bodenrichtwertes und die zulässigen Wertermittlungsverfahren. Dabei wurden in der aktuellen Fassung, die seit 01.01.2022 gültig ist, frühere Richtlinien in dieser Verordnung zusammengefasst.
Inhaltlich gab es keine großen Veränderungen. Viele Richtlinien wurden nun in die Verordnung mit aufgenommen und sind dadurch nicht mehr optional. Konkrete Vorgaben zur Ermittlung der Bodenrichtwerte oder des Verkehrswertes sowie für die zur Wertermittlung erforderlichen Daten wurden vorher in diesen Richtlinien beschrieben:
- Bodenrichtwertrichtlinie
- Sachwertrichtlinie
- Vergleichswertrichtlinie
- Ertragswertrichtlinie
- Wertermittlungsrichtlinien
Diese hatten jedoch lediglich Empfehlungscharakter. Ab dem 01.01.2022 wurden alle diese Richtlinien und andere wesentliche Grundsätze in der ImmoWertV vereint. Dadurch sind sie nun verbindlich anzuwenden. Die bisherigen oben genannten Richtlinien sind mit dem Inkrafttreten der ImmoWertV 2022 gegenstandslos geworden. Inhaltliche Änderungen gegenüber der Vorfassung sind aber lediglich auf die Integration der Richtlinien beschränkt.
Wann wird die ImmoWertV angewandt?
Grundsätzlich findet die ImmoWertV immer dann Anwendung, wenn es um die Bewertung von Grundstücken und Immobilien geht. Die ImmoWertV definiert die Grundsätze zur Ermittlung des Bodenrichtwertes und sonstiger erforderlicher Daten, um den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen zu können.
Je nach Wertermittlungsverfahren werden unterschiedliche objektspezifische Grundstücksmerkmale und allgemeine Wertverhältnisse auf dem Markt mehr oder weniger stark beachtet. Für verschiedene Arten von Immobilien eignen sich auch meist unterschiedliche Wertermittlungsverfahren.
Außerdem erklärt und definiert die ImmoWertV Kenn- und Indexzahlen wie den Bodenrichtwert, Umrechnungskoeffizient, Vergleichsfaktoren, Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze. Auch diese werden für die verschiedenenn Wertermittlungsverfahren benötigt.
Wie funktioniert das Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV?
Für die Bewertung von Immobilien kommen in Deutschland prinzipiell nur drei Verfahren infrage: Das Sachwert,- Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, die im Folgenden kurz erläutert werden.
Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem Bodenwert, den Herstellungskosten der baulichen Anlagen und seiner Alterswertminderungen zusammen. Die Alterswertminderung bestimmt sich hierbei durch die Restnutzungsdauer im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer. Für die Ermittlung des Bodenwertes wird der durchschnittlicher Lagewert des Bodens von Grundstücken gleicher Nutzung ermittelt.
Das Sachwertverfahren ist wohl das komplexeste Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Aufgrund der Kosten und die rein objektive Bewertung, welche die Marktlage außer Acht lässt, kommt das Sachwertverfahren meist bei der Bewertung von öffentlich oder industriell genutzten Gebäuden zur Anwendung.
Das Ertragswertverfahren bezieht sich bei der Bewertung hauptsächlich auf die erwirschaftbare Rendite und kommt daher meist bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien zur Anwendung. Hier liegt der Fokus auf dem Ertrag, den der Eigentümer mit der Immobilie erzielen kann und nicht auf dem tatsächlich Sachwert. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Für die Berechnung dieser Faktoren sind vor allem die ortsübliche Vergleichsmiete, der Bodenrichtwert und der Liegenschaftszins maßgeblich.
3. Das Vergleichswertverfahren
Als eines der unkompliziertesten und dennoch praxisnahes Verfahren zur Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren für die Bewertung von privaten Immobilien geeignet. Es berücksichtigt die Marktlage und versucht anhand von Vergleichsmerkmalen ähnlicher Objekte am Markt einen Vergleichswert zu ermitteln. Der Preis bezieht sich also auf bereits verkaufte Objekte, die dem eigenen Grundstück ähnlich sind.
Angewendet werden kann das Vergleichswertverfahren für bebaute und unbebaute Grundstücke gleichermaßen. Jedoch ist die Qualität der Objekte sehr wichtig. Denn je ähnlicher die Objekte einander sind, desto präziser kann der Vergleichswert ermittelt werden.
Dieser Vergleichswert wird aber in den seltensten Fällen genau dem realen Verkehrswert entsprechen. Dafür müssten Vergleichsobjekte vorliegen, die dem Objekt nicht nur in jedem Aspekt ähneln, sondern bei denen auch die Marktsituation genau dieselbe ist. Deshalb werden wie oben beschrieben Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zur Hilfe gezogen, um so den anfänglichen Vergleichswert eher an den realen Wert der Immobilie anzupassen.
Wir fassen für Sie zusammen
Wenn der Wert einer Immobilie bestimmt werden soll, dient die Immobilienwertermittlungsverordnung als Grundlage. Diese gibt verschiedene, wichtige Aspekte an, die innerhalb einer Immobilienbewertung beachtet werden müssen. Es wird grundsätzlich zwischen drei wichtigen Wertermittlungsverfahren unterschieden: dem Sachwert,- Ertragswert- und Vergleichswertverfahren. Je nach Immobilie oder Beabsichtung kann sich demnach das Verfahren zur Wertermittlung unterscheiden.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.!