Rücktritt vom Kaufvertrag - Kaufvertrag Rücktritt - Kaufvertrag - Hauskauf

Hauskauf: Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Auch wenn es nicht so oft vorkommt: Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum man von einem Immobilien-Kaufvertrag zurücktreten möchte. Da ein abgeschlossener Kaufvertrag bindend ist, ist ein Rücktritt im Normalfall auch nicht so einfach. Allerdings gibt es einige Situationen, die die Rückabwicklung möglich machen. Hier erfahren Sie mehr über den Rücktritt vom Kaufvertrag sowohl für Käufer und Verkäufer und welche Konsequenzen daraus resultieren. 

Ein Rücktritt beim Hauskauf führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Gemäß § 346 Absatz 1 BGB sind bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren.

Vertragliches vs. gesetzliches Rücktrittsrecht

Wie der Name schon sagt, kann das vertragliche Rücktrittsrecht im Vertrag aufgenommen werden, ist aber nicht Pflicht. Das vertragliche Rücktrittsrecht hat gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht Vorrang, wird in der Realität jedoch selten angewandt. Manchmal kann ein vertraglich geregelter Rücktritt jedoch Einiges vereinfachen. Besteht diese Klausel nämlich nicht, kann es beim Eintritt eines Rücktritts zu einer aufwendigen Rückabwicklung kommen, die viel Zeit und Geld kostet. Vor allem als Verkäufer sollte man sich überlegen, diese Klausel mit aufzunehmen, denn ein aufwendiger Rücktritt bedeutet eine Verzögerung für den erneuten Verkauf und kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss nicht zusätzlich im Kaufvertrag vereinbart werden und gilt immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde.

Ist ein Widerruf das Gleiche wie ein Rücktritt?

Sowohl der Rücktritt als auch das Widerrufsrecht sind recht ähnlich, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken. Das Widerrufsrecht wird im notariellen Kaufvertrag (ähnlich wie das vertragliche Rücktrittsrecht) vermerkt und besteht dann meist für einen Zeitraum von 14 Tagen. In dieser Zeit können die Vertragsparteien also ihre Meinung ändern und den Vertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht ist freiwillig, aber empfehlenswert. Beispielsweise für den Fall, wenn vor Vertragsabschluss noch einige Fragen offen stehen. In der Realität findet das Widerrufsrecht jedoch eher selten Anwendung, denn normalerweise werden Unklarheiten geklärt, bevor überhaupt ein Vertrag geschlossen wird.

Gründe des Verkäufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Verkäufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Käufer zahlt nicht: Wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgehen kann oder möchte, hat der Verkäufer das Recht (aber nicht die Pflicht), vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das ist natürlich nur dann möglich, wenn dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags nicht klar war, dass der Käufer nicht in der Lage sein wird, zu zahlen. In diesem Fall kann der Verkäufer sogar die für den Verkauf angefallenen Kosten vom Käufer zurückverlangen. Diese können beispielsweise die Makler- oder Notargebühren sein.
  • Der Käufer hat vertragswidrig bauliche Veränderungen vorgenommen.

Gründe des Käufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Käufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Verkäufer hat Schulden auf der Immobile lasten, die nicht gelöscht oder übertragen werden können.
  • Der Verkäufer hat dem Käufer vor dem Verkauf bedeutende Mängel verschwiegen, die erst nach Abschluss des Vertrages vom Käufer entdeckt werden. Schließlich gilt das Verschweigen von bekannten Mängeln und Schäden als arglistige Täuschung.

Käufer muss Arglist des Verkäufers beweisen

Der Käufer kann also nicht bei den kleinsten Mängeln zurücktreten, sondern muss eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers nachweisen. Das bedeutet also, dass der Käufer nachweisen muss, dass dem Verkäufer die verschwiegenen Mängel bereits vor Vertragsabschluss bekannt waren. Der bloße Verdacht reicht nicht und ein solcher Beweis kann nur gelingen, wenn Zeugen bestätigen, dass der Verkäufer den Mangel gekannt hat. Beispielsweise wenn der Verkäufer bereits bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern über den Mangel gesprochen hat.

Achtung: Kein Rücktrittsrecht bei gescheiterter Finanzierung

Im Gegensatz zum Verkäufer hat der Käufer keinen Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn er keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Aus diesem Grund ist es ratsam, den notariellen Kaufvertrag erst dann abzuschließen, wenn die Finanzierung gesichert ist und alle Fragen geklärt sind.

Ab wann kann ich einen Rücktritt verlangen?

Bevor es überhaupt zu einem Rücktritt kommen kann, muss der anderen Vertragspartei, die für den Rücktrittsgrund verantwortlich ist, eine Mahnung und eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Beispielsweise wenn der Käufer nicht fristgerecht zahlt, muss er eine letzte Chance erhalten, also eine Frist, bis zu der er zahlen muss. Wenn die Frist abläuft und der Käufer weiterhin nicht zahlt, kann ein Rücktritt vollzogen werden.

Schadensersatzansprüche nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag

Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgreich durchgesetzt worden, können in den meisten Fällen Schadensersatzansprüche entstehen. Der Schadensersatz soll dann den Schaden ausgleichen, der durch die Pflichtverletzung einer Partei entsteht. Dabei ist die Höhe des Schadensersatzes unterschiedlich und von mehreren Faktoren abhängig. Nicht nur der Kaufpreis spielt hierbei eine Rolle; auch der Grund des Rücktritts und inwiefern dieser Käufer oder Verkäufer schadet. Die Berechnungen des Schadensersatzes beruhen dabei grundsätzlich auf dem § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die Alternativen zum Rücktritt vom Kaufvertrag

Möchte oder kann man nicht direkt vom Kaufvertrag zurücktreten, gibt es auch einige Alternativen:

  • Die Anfechtung. Der Kaufvertrag kann wegen Täuschung oder generell dann angefochten werden, wenn einer der Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Vertrages einen Irrtum feststellt. Hierfür muss man dann eine Anfechtungserklärung mit ausführlich erläutertem Anfechtungsgrund verfassen.
  • Die Minderung des Kaufpreises. Diese kann dann möglich sein, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel bzw. Schäden entdeckt wurden, die dazu führen können, dass der Kaufpreis gesenkt wird.