Erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notartermin ist der Verkauf einer Immobilie rechtskräftig. So stellt das Hinzuziehen eines Notars eine sehr wichtige Rolle dar, auf den man sich gut vorbereiten sollte. HAUSGOLD erklärt Ihnen, auf was vor und beim Notartermin achten sollten.

Notartermin im Überblick

➤ Die Beurkundung eines Hauskaufvertrags durch den Notar ist in Deutschland verpflichtend.

➤ Der Notar überwacht die Kaufabwicklung und steht für Verkäufer und Käufer als Ansprechpartner zur Verfügung.

➤ Vor dem Termin einigen sich Verkäufer und Käufer auf einen Notar.

➤ Die Kosten des Notars werden in der Regel von dem Käufer übernommen

Aufgaben des Notars beim Hausverkauf

Soll es zu einem Eigentümerwechsel einer Immobilie kommen, schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass ein Notar als unparteiische Person hinzugezogen werden muss. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer können sich bei den Notar ausführliche und rechtliche Beratungen einholen und sich auf diesem Wege vor einer rechtlichen Benachteiligung schützen.
Haben sich Käufer und Verkäufer auf einen Immobilienwechsel geeinigt, gehört es zu den Aufgaben des Notars, die weiteren Vorgänge, vom Vertragsentwurf bis zum Umschreiben des Grundbuchs. Er dient demnach als Ansprechpartner und kontrolliert gleichzeitig, ob alles rechtsgültig abgewickelt wird.

Vor dem Notartermin

Der Termin mit dem Notar ist der letzte Schritt beim Eigentümerwechsel einer Immobilie. Haben Käufer und Verkäufer über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie alle Fakten geklärt, vereinbaren die Vertragsparteien einen Notartermin. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer den Notar auswählt, da dieser bei Absage des Termins für die Notarkosten aufkommen muss. Der Verkäufer übermittelt diesem alle erforderlichen Unterlagen für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes.

Tipp für Verkäufer: Ist es in Ihrem Fall so, dass Sie der Verkäufer sind und trotzdem den Notar beauftragen, dann sollten Sie sich vorher vom Käufer schriftlich bestätigen lassen, dass dieser auch tatsächlich den Kauf beabsichtigt und alle Notargebühren trägt. Springt der Käufer ab. müssen Sie nicht die Notarkosten übernehmen

Vorab die wesentlichen Vertragsinhalte klären

Käufer und Verkäufer müssen selbstverständlich bereits vor dem Notartermin die wesentlichen Vertragsinhalte klären. Dazu zählen:

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Die bisherigen Verbindlichkeiten. Ist die Immobilie noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet? In den meisten Fällen werden diese beim Notartermin gelöscht. Natürlich kann sich der Käufer aber auch dafür entscheiden, die Darlehen des Verkäufers bei dessen Kreditinstitut zu übernehmen. Dem muss das jeweilige Kreditinstitut vorher zustimmen.

Die Nebenabreden. Welche weiteren Vereinbarungen haben Sie noch getroffen? Sollen beispielsweise die Einbaumöbel übernommen werden? Auch das gehört in den Notarvertrag. Ist der Wert der übernommenen Gegenstände im Notarvertrag angegeben, fällt dafür keine Grunderwerbsteuer an.

Unterlagen für den Notar zusammenstellen

Die folgenden Unterlagen sind vom Verkäufer zu beschaffen:

  • Aktuelle Grundbuchauszüge
  • Weitere Unterlagen (zum Beispiel Erbschein), falls der Verkäufer noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist
  • Aktuelle Flurkarte
  • Auskunft des Baulastenverzeichnisses (in allen Bundesländern, außer Bayern und Brandenburg, in denen die Baulasten im Grundbuch verzeichnet werden), in dem bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers wie z. B. Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulasten verzeichnet sind
  • Bei Erbbaurechtsgrundstücken: den bisherigen Erbbaurechtsvertrag, in dem die Rechte und Pflichten von Grundeigentümer und Erbbauberechtigtem, insbesondere die Verpflichtung zur Zahlung eines Erbbauzinses geregelt werden
  • Bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung, aus der sich das Sondereigentum an den Wohnräumen, der Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Rechte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt.

Der Vertragsentwurf

In den meisten Fällen erhalten beide Parteien bereits zwei Wochen vor dem Notartermin einen Kaufvertragsentwurf des Notars. Beide Vertragsparteien haben also genügend Zeit, sich damit auseinanderzusetzen und eventuelle Korrekturvorschläge ohne Zeitdruck zu erarbeiten.

Das sollten Sie beim Vertragsentwurf beachten

Lassen Sie sich den Vertragsentwurf frühzeitig von dem Notar zusenden, damit Sie noch ausreichend Zeit haben, diesen in Ruhe durchzugehen und ggf.anzupassen. Sollten Sie sich unsicher sein Sprechen Sie Ihren Immobilienmakler an (ggf. schalten Sie darüber hinaus einen Anwalt ein, der den Vertrag checkt, damit keine Nachteile für Sie entstehen). Folgende Punkte werden üblicherweise in einem Notarvertrag aufgeführt:

  • Kaufgegenstandsbeschreibung: Genaue Beschreibung über den Kaufgegenstand, Wege- oder Garagenparzellen, Inventarmitveräußerungen (Sachmängelhaftung für Inventar), Besondere Vereinbarungen
  • Kaufpreis und Fälligkeit: Genaue Summe für Grundstück, Gebäude und Zubehör, gesonderte Ausweisung Inventarerwerb, Zahlung erst, wenn alle Risiken des Verkäufers beseitigt sind
  • Übergabe: Nach Kaufpreiszahlung sofort, Nebenkostenstichtagsabrechnung, bei Wohnung in Mehrfamilienhaus: Instandhaltungsrücklagen nach WEG, Erschließungs- oder Straßenbeitragskosten, Vollmachtsfragen für Finanzierung und ggf. Abnahmen
  • Sachmängelhaftung: Bei Altbauten, bei Neubauten, beim Kauf vom Bauträger, bei Wohnungs- oder Teileigentum

Haben sich Unstimmigkeiten ergeben, melden Sie sich schnellstmöglich beim Notar und bitten ihn um einen korrigierten Vorentwurf.

Der Ablauf des Notartermins

Bei dem Notartermin finden sich beide Vertragsparteien sowie der Notar ein. Der Termin läuft in der Regel immer gleich ab und hat eine Dauer von ca. 60 Minuten.

  1. Zu Beginn des Treffens müssen alle Beteiligten ihr Ausweisdokument vorlegen.
  2. Anschließend verliest der Notar den Kaufvertragsentwurf und klärt dabei juristische Begriffe. Währenddessen hat man die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Änderungen vorzuschlagen, die der Notar dann in den originalen Vertrag einträgt.
  3. Daraufhin unterschreiben alle Vertragsparteien (inklusive Notar) den Vertrag. Sobald der Notar den Vertrag unterschrieben hat, ist dieser rechtskräftig.

Was passiert nach dem Notartermin

Zwischen dem Notartermin und dem Abschluss des Immobilienverkaufs werden noch folgende Fakten geklärt:

Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt

Nach dem Notartermin veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese ist Bestandteil der Grundstücksübereignung.

Veräußerungsanzeige beim Finanzamt

Der Notar muss auch eine Veräußerungsanzeige zusenden, in der die steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages aufgeführt sind. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Zahlt der Käufer die Steuer, so übersendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erhält der Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, dann darf auch keine Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erfolgen.

Fälligkeitsmitteilung

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, dass es zu einem Eigentümerwechsel kommen kann, bekommt der Käufer von dem Notar eine Fälligkeitsmitteilung zugeschickt. Der Käufer kann sich jetzt sicher sein, dass es keine Unstimmigkeiten, wie eine Belastung der immobilie, mehr gibt. Das Haus kann nun guten Gewissens bezahlt werden.

Die Grundbucheintragung nach dem Notartermin

Ist der Kaufpreis (auf dem vereinbarten Notaranderkonto oder direkt auf dem Konto des Verkäufers) eingegangen, stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers, woraufhin der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Notarkosten

In den Notarkosten sind viele Leistungen des Notars enthalten, unter anderem die Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung und die Beurkundung des Kaufvorganges. Außerdem gehört es zu den Aufgaben des Notars zu prüfen, ob eine Immobilie mit Schulden oder Rechten belastet ist.

Die Notargebühren richten sich dabei nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet. Sie berechnen sich daraus, welche Einzelleistungen von dem Notar benötigt bzw. verlangt werden. Um die genauen Kosten zu berechnen, benötigen Sie eine Übersicht über alle Dienstleistungen, die der Notar für Sie übernehmen soll sowie die Gebührentabelle.

Gebühren für den Grundbucheintrag

Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Grundbucheintragung an. Diese richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Man sollte aber auf der sicheren Seite sein, wenn man für Notargebühren und Grundbuchgebühren etwa zwei Prozent des Kaufpreises einplant.

Häufig gestellte Fragen:

In der Regel übernimmt der Käufer den Großteil der Notarkosten. Der Verkäufer übernimmt nur die Kosten, die entstehen, wenn selbstverschuldete Löschungen im Grundbuch, wie eine Grundschuld, vorgenommen werden müssen.

Beim Notartermin müssen folgende Unterlagen vorliegen: Ausweisdokumente des Verkäufers und des Käufers

  1. Der Kaufpreis, auf den sich geeinigt wurde.
  2. Name und Anschrift des Immobilienmaklers.
  3. Anschrift und Art der Immobilie.
  4. Für den Fall, dass der Käufer Möbel oder anderes Inventar übernimmt, sollte dem Makler eine Liste darüber erstellt werden.

Sobald nach dem Notartermin alles geklärt ist und der Käufer die Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhalten hat, hat dieser eine Zahlungsfrist von 14 Tagen einzuhalten.

In der Regel wird der Notar von dem Käufer ausgesucht und vergütet. Denn würde der Verkäufer den Notar bezahlen, würde die jeweiligen Koste zu dem Immobilienpreis hinzugerechnet werden, was wiederum die Grunderwerbsteuer erhöhen würde.