Immobilienkaufvertrag
Darauf sollten Sie achten!

Der Immobilienkaufvertrag und die Abwicklung bergen allerhand Risiken. Um diesen entgegenzuwirken, ist es gesetzliche Pflicht, einen Notar einzuschalten. Nachfolgend zeigen wir Ihnen, worauf Käufer und Verkäufer bei einem Immobilienkaufvertrag achten sollten.

Was muss im Immobilienkaufvertrag stehen?

Der Immobilienkaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

  • Beschreibung der Immobilie, Lage
  • Kaufpreis
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z.B. Möbel, Heizölbestand o.ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Haftungsausschluss im Kaufvertrag

Als Verkäufer müssen Sie darauf achten, dass die Haftung für Sachmängel im Immobilienkaufvertrag ausgeschlossen wird, damit Sie der Käufer bei später auftretenden Mängeln am Haus nicht in Regress nehmen kann. Trotzdem ist Vorsicht geboten. Verschweigt der Verkäufer ihm bekannte Mängel arglistig, ist er dem Käufer trotz einer solchen Klausel im Immobilienkaufvertrag zum Schadensersatz verpflichtet.

Was muss nicht in den Kaufvertrag von Häusern?

Nach der juristischen Definition sind wesentliche Bestanteile eines Grundstücks alle mit Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Hierzu zählen in erster Linie die Gebäude, die sich auf dem Grundstück befindenden. Sie brauchen daher im Immobilienkaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden.

Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören aber auch alle beweglichen Sachen, die mit dem Gebäude fest verbunden oder dem Gebäude angepasst sind. Das sind zum Beispiel die Heizungsanlage, die Badezimmerausstattung, Bodenbeläge, Carport, Einbauküche und Einbaumöbel, fest in das Gebäude eingebaute oder dem Gebäude angepasste Jalousien und Markisen.

Das Vorgespräch zum Immobilienkaufvertrag

Vor der Beurkundung des Immobilienkaufvertrags haben Käufer und Verkäufer ein Vorgespräch mit dem Notar. Optimaler Weise haben sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt bereits darauf geeinigt, welche Gegenstände der Käufer übernimmt. Der Käufer hat darüber hinaus festgestellt, ob bzw. welche Sachmängel vorliegen.

Der Notar erörtert die zwischen den Parteien bereits verhandelten Details, um diese in den Kaufvertrag zu übernehmen. Denken Sie daran: Der Notar stellt zwar sicher, dass der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist. Er kennt aber weder die zwischen Käufer und Verkäufer getroffenen Vereinbarungen im Detail noch nimmt er eine Immobilienbegehung vor. Daher ist es Ihre Aufgabe, den Notar umfassend zu informieren. Der Notar überprüft auch nicht explizit, ob die zwischen den Parteien getroffenen Regelungen möglicherweise für eine Vertragspartei nachteilig sind. Der Notar klärt lediglich über die Bedeutung verschiedener Regelungen auf. Falls die Vertragspartner dazu dann nur nicken, findet keine weitere Prüfung seitens des Notars statt.

Mit dem Notar müssen außerdem bestehende Grundbuchlasten erörtert werden. Die Modalitäten für die Zahlung und Übergabe sind ebenso zu besprechen wie etwa der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Kauft ein Paar eine Immobilie, wird im Gespräch erörtert, ob beide Partner Eigentümer werden sollen oder nur einer. Der Notar wird auch fragen, ob der Kauf auf Kredit erfolgt. Denn die Bank des Käufers wird das Geld für die Kaufpreiszahlung nur dann auszahlen, wenn als Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Für die Eintragung sorgt dann der Notar.

Vorvertrag beim Hauskauf

Nach dem Gespräch wird der Notar einen Vertragsvorentwurf erstellen, den sich sowohl Käufer als auch Verkäufer unbedingt frühzeitig vor der Beurkundung zusenden lassen sollten, um ihn gründlich durchzulesen.

Sollten Fragen auftreten, scheuen Sie nicht davor, den Notar zu kontaktieren oder um einen weiteren Termin zu bitten. Das ist Ihr gutes Recht und auch nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Notarkosten richten sich nämlich nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl der Besprechungstermine, sondern werden pauschal berechnet.

Das gilt sowohl für den Käufer, der in der Regel die Notarkosten zahlt, als auch für den Verkäufer. Egal, wer den Notar beauftragt und bezahlt, der andere braucht nicht zu befürchten, dass der Notar ihn benachteiligt. Denn der Notar ist zur Neutralität unter den Parteien verpflichtet. Jede andere Vorgehensweise würde ein Dienstvergehen darstellen.

Der Vorvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

  • Beschreibung der Immobilie, Lage
  • Kaufpreis
  • Namen des Verkäufers und Käufers
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel, Heizölbestand o. ä.)
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Beschreibung der Abwicklung der Zahlung
  • Vereinbarungen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Notarielle Beurkundung

Beim Beurkundungstermin ist in der Regel der Notar zugegen sowie sämtliche Verkäufer und Käufer. Sollte eine Partei den Termin nicht wahrnehmen können, gibt es Vertretungsmöglichkeiten, die Sie im Vorfeld mit dem Notar besprechen sollten. Weitere Teilnehmer des Termins können zum Beispiel der beteiligte Makler, Rechtsanwälte (die Verkäufer oder Käufer beraten haben), der Finanzierungsberater des Käufers oder Dolmetscher (bei nicht Deutsch sprechenden Verkäufern oder Käufern) sein.

Für jeden Beteiligten sollte ein Leseexemplar des aktuellen Immobilienkaufvertrags vorliegen. Der Notar liest den Immobilienkaufvertrag vor. Haben Sie sich zu Hause Notizen in Ihrem Vertragsvorentwurf gemacht, dann bringen Sie diesen mit. Verfolgen Sie Satz für Satz, was der Notar vorliest. Haben Sie Fragen, dann sprechen Sie den Notar an den entsprechenden Stellen darauf an und bitten Sie ggf. um Ergänzungen.

Wird der Vertrag während der Verlesung geändert, vermerkt der Notar diese Änderungen handschriftlich am Rand. Die handschriftlichen Änderungen bleiben in der Originalurkunde, die der Notar archiviert. Sollte es einmal Streit zwischen den Parteien geben, kann man so noch nach Jahren erkennen, welche Änderungen während des Beurkundungstermins vorgenommen worden sind. Die Ausfertigungen, die Käufer und Verkäufer erhalten, sind entsprechend korrigiert.

Wenn der Notar den Vertrag vollständig verlesen hat und alle Fragen geklärt sind, wird er von den Parteien sowie dem Notar unterzeichnet. Mit der Unterzeichnung ist der Vertrag bindend geworden. Jetzt gibt es kein Zurück mehr (es sein denn, dass der Vertrag besondere vertragliche Rücktrittsrechte von Verkäufer oder Käufer enthält oder der Vertrag noch bestimmter Genehmigungen bedarf, zum Beispiel bei einer vollmachtlos vertretenen Partei).

Es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht. Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie dem Käufer zu Eigentum zu verschaffen und zu übergeben, der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Eintragung im Grundbuch

Nach der erfolgreichen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages wird das Geschäft Zug um Zug gemäß der vertraglichen Vereinbarungen unter Anleitung des Notars abgewickelt. Als erstes wird er im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Somit ist im Grundbuch vorgemerkt, dass die Immobilie verkauft wird und wer der zukünftige Eigentümer ist. So kann der Käufer sicher sein, dass die Immobilie nicht betrügerisch ein zweites Mal veräußert wird oder dass Gläubiger des Verkäufers auf diese zugreifen können.

Der Notar wird eine Kopie des Immobilienkaufvertrages an das Finanzamt schicken, das daraufhin einen Steuerbescheid erstellt. Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Erst wenn der Käufer der Immobilie die Grunderwerbssteuer gezahlt hat, kann dieser als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Zahlung des Kaufpreises und Schlüsselübergabe

Im nächsten Zug wird der vereinbarte Immobilienpreis gezahlt. Die Zahlung erfolgt bei einem Immobilienverkauf häufig auf ein Treuhandkonto des Notars, dieses ist aber nicht zwingend. Ist der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers oder das Treuhandkonto eingezahlt worden, wird die Immobilie, d.h. der Schlüssel, gemäß den im Kaufvertrag festgelegten Modalitäten an den Käufer übergeben, auch wenn die endgültige Umschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.