Widerrufsrecht, Mann prüft Dolkmente

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen

Maklerverträge im Fernabsatz und Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden, können vom Verbraucher widerrufen werden. Mit dem Widerrufsrecht sollen die Rechte von Verbrauchern gestärkt werden. Die Verbraucher sollen davor geschützt werden, zum Beispiel unbedarft mit wenigen Klicks am Computer weitreichende Verträge abzuschließen.

Damit gleichzeitig der Immobilienmakler nicht um seine Provision fürchten muss, sind vor Abschluss des Maklervertrags umfangreiche Informationspflichten einzuhalten. Im Zentrum steht dabei die Widerrufsbelehrung, die der Kunde vom Makler so früh wie möglich (meist parallel mit Vertragsschluss) per E-Mail oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger erhalten sollte.

Seit Mitte 2014 gilt das Widerrufsrecht auch für Maklerverträge. Dabei gilt, dass jeder „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossene Vertrag belehrungspflichtig ist. HAUSGOLD  fasst die wichtigsten Fakten zum Widerrufsrecht bei Maklerverträgen zusammen und stellt häufige Fragen und Antworten vor.

Wer ist vom Widerrufsrecht betroffen?

In erster Linie sind sogenannte Fernabsatzvertäge vom Widerrufsrecht betroffen. Fernabsatzverträge sind Verträge, die durch Briefwechsel, E-Mails oder Telefonate angebahnt werden. Eine Kontaktaufnahme zum Makler findet sehr oft über genau diese Wege statt. Mit dem Widerrufsrecht sollen die Rechte von Verbrauchern gestärkt werden. Sie sollen davor geschützt werden, unbedarft weitreichende Verträge abzuschließen.

Was ist ein Maklervertrag?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen dem Auftraggeber und einem Makler. Er hält sowohl alle Maklerpflichten als auch die Pflichten des Auftraggebers hinsichtlich des Provisionsanspruches des Maklers fest. Entgegen landläufiger Meinung muss es sich beim Vertragsabschluss mit einem Makler nicht zwangsläufig um eine schriftliche Vereinbarung handeln. Es reicht auch ein mündlicher Vertragsabschluss. Selbst eine stillschweigende Vereinbarung durch konkludentes – das heißt schlüssiges – Verhalten kann ein wirksamer Vertrag sein, der einen Anspruch auf Maklercourtage begründet.

Was kostet ein Maklervertrag?

Der Maklervertrag an sich ist kostenfrei, da Makler auf Erfolgsbasis arbeiten. Erst wenn es zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages kommt, wird eine Provision fällig.

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Was bedeutet 14-tägiges Widerrufsrecht?

Verbraucher haben die Möglichkeit, Maklerverträge, die als Fernabsatzvertrag geschlossen wurden, zu widerrufen. Sie können diese Verträge innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Dabei zählen die 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Um ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Kunden den Makler mittels einer eindeutigen Erklärung (beispielsweise per Brief, Fax, E-Mail) über ihren Entschluss, den Vertrag zu widerrufen, informieren. Auch ein telefonischer Widerruf ist möglich.

Wichtig: Die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts muss vor Ablauf der Widerrufsfrist abgesendet wird.

Welche Folgen hat ein Widerruf für den Makler?

Wenn ein Kunde den Maklervertrag ordentlich und fristgerecht widerruft, muss der Makler alle Zahlungen, die er möglicherweise bereits von ihm erhalten hat, zurückzahlen. Dies muss unmittelbar und spätestens innerhalb von 14 Tagen ab dem Tag, an dem die Mitteilung über den Widerruf beim Makler eingegangen ist, geschehen. Für diese Rückzahlung dürfen keine Entgelte berechnet werden. Beim Maklervertrag gilt der Erfolgshonorar-Anspruch. Damit haben Makler nur dann den kompletten Provisionsanspruch, wenn sie zum Zeitpunkt des Rücktritts ihre  Leistung vollständig erbracht haben und das vermittelte Geschäft zustande kam.

Dies gilt nur, sofern

  • der Makler den Kunden bei Vertragsschluss ordnungsgemäß belehrt hat,
  • der Kunde ausdrücklich vom Makler verlangt bzw. dem zugestimmt hat, dass dieser bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist für ihn tätig wird,
  • und der Kunde seine Kenntnis davon bestätigt, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt.

Wird der Vertrag vor vollständiger Vertragserfüllung widerrufen, schließt dies einen Provisionsanspruch gänzlich aus.

Wer zählt als Verbraucher?

Jedem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, über das er vor Abschluss des Maklervertrages belehrt werden muss. Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Die Abgrenzung ist manchmal nicht ganz einfach. Im Zweifel empfiehlt sich daher stets eine Belehrung.

Unter welchen Bedingungen muss belehrt werden?

Maßgeblich ist die Verbrauchereigenschaft des Maklerkunden. Dies kann auch der Eigentümer sein, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird. Kommt der Eigentümer zum Makler ins Büro, muss nicht belehrt werden. Dies gilt für Interessenten gleichermaßen.

Was passiert, wenn der Auftraggeber nicht oder nicht korrekt über das Widerrufsrecht belehrt wird?

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn der Makler den Verbraucher ordnungsgemäß belehrt hat. Fand die Belehrung nicht statt oder ist fehlerhaft, beträgt die Frist zwölf Monate und 14 Tage.

Was passiert, wenn der Auftraggeber sich für ein neues Objekt interessiert?

Der Maklervertrag bezieht meist exklusiv auf ein konkretes Objekt, sodass bei einem neuen Objekt eine extra Belehrung erforderlich ist. Eine einmalige Belehrung ist möglich, wenn der Auftraggeber einen allgemeinen Suchauftrag erteilt.

Wie hoch ist der Wertersatz?

Bei der Berechnung des Wertersatzes wird der vereinbarte Gesamtpreis (Provision) zu Grunde gelegt. Die Maklerleistung entfaltet aber nur im Erfolgsfall ihren vollen Wert, sodass ein Wertersatz für eine teilweise Erbringung der Maklerleistung in der Regel nicht Betracht kommt. Aufwendungen, die bis zum Widerruf entstanden sind, sind zu ersetzen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.

Was passiert, wenn der Auftraggeber den Maklervertrag widerruft?

Widerruft der Auftraggeber den Maklervertrag innerhalb der 14-tägigen Frist, ist er an diesen nicht mehr gebunden. Der Makler läuft so in Gefahr, dass er keine Provision vom Auftraggeber bekommt, wenn er vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird. Erklärt der Auftraggeber ausdrücklich, dass der Makler während der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit beginnen soll, kommt im Fall des Widerrufs ein Anspruch auf Wertersatz in Betracht. Stimmt der Kunde zudem zu, dass vorzeitig begonnen werden soll und wird die Leistung dann vollständig erbracht, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig. Weitere Voraussetzung ist, dass der Makler seinen Kunden über diese Rechtsfolge ausdrücklich informiert hat.

Wenn sich der Kunde direkt im Maklerbüro erkundigt, ist dann eine Widerrufsbelehrung erforderlich?

Nein, die Informationspflichten sind nur erforderlich, wenn der Vertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers zustande kommt.

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