Seit Juni 2019
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Welchen Energieausweis benötige ich beim Hausverkauf?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sich mit vielen rechtlichen und formalen Vorgaben auseinandersetzen. Eine der wichtigsten Unterlagen ist der Energieausweis. Doch welcher Ausweis ist der richtige: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? In diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede, klären die Voraussetzungen, Kosten und Pflichtbereiche und geben Hilfestellungen, um zu entscheiden, welcher Energieausweis für den Hausverkauf besser geeignet ist.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Er enthält unter anderem Angaben zur Höhe des Energiebedarfs bzw. -verbrauchs sowie den verwendeten Energieträger. Ausstellung, Verwendung und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.
Bei Ausweisen, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, wird die Effizienzklasse ausgezeichnet. Sie reichen von A (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).
In der Regel umfasst der Ausweis fünf Seiten und muss den Interessenten spätestens bei der Besichtigung der Immobilie vorgelegt werden. Ohne diese Angaben droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Der Ausweis hat eine begrenzte zeitliche Gültigkeit von zehn Jahren. Kann aber nach Renovierungs- und Sanierungsarbeiten neu erstellt werden, wenn sich dabei die Energieeffizienz der Immobilie verändert hat.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?
Der Unterschied zwischen einem Bedarfsausweis und einem Verbrauchsausweis liegt in der Art, wie der Energiebedarf eines Gebäudes ermittelt wird. In der folgenden Tabelle haben wir die Unterschiede zusammengefasst. Anschließend gehen wir genauer auf die beiden Energieausweis-Arten ein.
| Merkmal | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Technische Analyse der baulichen Eigenschaften | Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten 3 Jahre |
| Bewertungskriterium | Theoretischer Energiebedarf des Gebäudes | Tatsächliches Nutzerverhalten (Energieverbrauch) |
| Unabhängigkeit vom Nutzerverhalten | Unabhängig, da standardisierte Berechnungen verwendet werden | Abhängig vom individuellen Verbrauch der Bewohner |
| Erstellungskosten | Höher, da aufwendige technische Analyse notwendig | Günstiger, da Verbrauchsdaten ausgewertet werden |
| Genauigkeit | Genauere Bewertung der energetischen Qualität des Gebäudes | Kann durch unterschiedliche Verbrauchsgewohnheiten verzerrt sein |
| Anwendung | Pflicht für Neubauten und umfassend modernisierte Gebäude | Möglich für bestehende Gebäude mit ausreichender Verbrauchsdokumentation |
Definition Bedarfsausweis
Der Bedarfsausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf eines Gebäudes aufweist. Er wird auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes erstellt und bewertet, wie viel Energie theoretisch benötigt wird, um das Gebäude zu beheizen, Warmwasser bereitzustellen und den allgemeinen Energieverbrauch zu decken. Dabei werden bauliche Eigenschaften wie:
- Dämmung,
- Fenster,
- Heizungssystem,
- und die Gebäudeform
berücksichtigt.
Die durch das aufwändige Berechnungsverfahren ermittelten Daten ermöglichen den objektiven Vergleich mit anderen Miet- oder Kaufobjekten. Außerdem lassen sich mit diesem Verfahren energetische Schwachstellen des Gebäudes erkennen. Die daraus abgeleiteten Modernisierungsempfehlungen für den Eigentümer sind auf den tatsächlichen Zustand der Immobilie abgestimmt. Somit gibt der Bedarfsausweis also nicht nur einen Ist-Zustand an, sondern zeigt auch auf, welche Möglichkeiten zur Energie- und damit Kosteneinsparung für die konkrete Immobilie bestehen.
Die Kosten für den Bedarfsausweis liegen bei mehreren Hundert Euro. Für diesen muss ein Ausstellungsberechtigter das Gebäude meist vor Ort untersuchen und bewerten.
Der Bedarfsausweis ist vor allem bei Neubauten und umfangreich sanierten Gebäuden verpflichtend.
Definition Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis ist ein Dokument, das den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes oder einer Wohnung über einen bestimmten Zeitraum, in der Regel die letzten drei Jahre, ausweist. Dabei werden die realen Energieverbrauchsdaten der Bewohner erfasst, zum Beispiel für Heizung und Warmwasser.
Der verbrauchsbasierte Energieausweis wird aus den Daten aus Heizkostenabrechnungen für mindestens 3 aufeinander folgende Abrechnungsperioden für alle Wohneinheiten erstellt.
Hierfür liegen die Kosten zwischen 25 und 100 Euro. Somit ist das die günstigere Variante, leider aber weniger aussagekräftig und nicht immer die zulässige Lösung.
Was ist besser: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
Welcher der beiden Ausweise besser ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Sie haben unterschiedliche Vorteile für unterschiedliche Situationen.
Bedarfsausweis:
- Vorteile: Der Bedarfsausweis ist genauer, da er auf einer detaillierten technischen Analyse des Gebäudes basiert. Er zeigt den theoretischen Energiebedarf des Hauses unter standardisierten Bedingungen, unabhängig von den tatsächlichen Bewohnern und deren Verhalten. Das gibt eine objektivere und verlässliche Einschätzung der energetischen Qualität des Gebäudes.
- Für den Hausverkauf: Der Bedarfsausweis ist in der Regel für potenzielle Käufer attraktiver, da er eine neutrale Bewertung des Hauses bietet. Käufer können auf dieser Grundlage besser abschätzen, welche Modernisierungen notwendig sind und welche Energiekosten zu erwarten sind. Vor allem bei energetisch sanierten Gebäuden kann ein Bedarfsausweis die energetischen Vorteile deutlich machen und den Verkaufswert steigern.
Verbrauchsausweis:
- Vorteile: Der Verbrauchsausweis ist einfacher und günstiger zu erstellen, da er auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre basiert. Er spiegelt die Realität des Energieverbrauchs wider, kann aber stark durch das individuelle Nutzerverhalten beeinflusst werden. Beispielsweise kann ein sparsames Heizverhalten zu niedrigen Verbrauchszahlen führen, obwohl das Gebäude selbst möglicherweise energetisch ineffizient ist.
- Für den Hausverkauf: Der Verbrauchsausweis könnte weniger aussagekräftig für potenzielle Käufer sein, da er stark vom bisherigen Verhalten der Bewohner abhängt. Das bedeutet, dass hohe oder niedrige Verbräuche nicht unbedingt die energetische Qualität des Gebäudes widerspiegeln. Käufer könnten daher misstrauischer sein, wenn sie den Verbrauchsausweis erhalten, da er weniger objektiv ist.
Für den Hausverkauf ist der Bedarfsausweis in der Regel die bessere Wahl, da er eine objektivere und neutrale Bewertung der Energieeffizienz des Gebäudes bietet. Potenzielle Käufer können den Energiebedarf besser einschätzen, was das Vertrauen in die energetische Qualität des Hauses erhöht. Zudem könnte ein guter Bedarfsausweis, besonders bei sanierten oder energieeffizienten Gebäuden, den Verkaufspreis positiv beeinflussen.
Ab wann ist Energieausweis Pflicht?
Die Pflicht zur Ausstellung eines Bedarfsausweises oder Verbrauchsausweises hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere vom Alter und der Art des Gebäudes. Hier sind die wichtigsten Regelungen:
Ein Bedarfsausweis ist in folgenden Fällen Pflicht:
- Neubauten: Bei allen Neubauten ist ein Bedarfsausweis zwingend erforderlich, da hier keine Verbrauchsdaten vorliegen.
- Grundlegende Modernisierung: Wenn ein Gebäude umfassend saniert oder modernisiert wird (z. B. durch eine energetische Sanierung), muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.
- Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1978 errichtet wurden und nicht die Mindestanforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis Pflicht.
Ein Verbrauchsausweis kann in folgenden Fällen ausgestellt werden:
- Bestehende Gebäude: Für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten ist in der Regel ein Verbrauchsausweis ausreichend, sofern für die letzten drei Jahre entsprechende Verbrauchsdaten vorliegen.
- Neuere Gebäude: Bei Wohngebäuden, die nach 1978 errichtet wurden oder die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung erfüllen, kann ebenfalls ein Verbrauchsausweis verwendet werden, unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.
Das Baujahr des Gebäudes spielt eine entscheidende Rolle bei der Frage, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ob ein Bedarfsausweis Pflicht ist. Wie bereits erwähnt, dürfen für Gebäude mit einem Baujahr vor 1977 und ohne umfassende Modernisierung nur Bedarfsausweise ausgestellt werden.
Ein Verbrauchsausweis darf ausgestellt werden, wenn das Gebäude nach 1977 erbaut wurde. Wenn das Gebäude älter ist, muss es in der Zwischenzeit nach der Wärmeschutzverordnung saniert worden sein.
Wann wird kein Energieausweis benötigt?
Bevor Sie beginnen, beide Varianten der Energieausweise zu vergleichen, besteht eine Möglichkeit, dass Ihr Gebäude von dieser Pflicht sogar befreit ist. Dies ist der Fall wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:
- Das Gebäude steht unter Denkmalschutz,
- das Gebäude hat weniger als 50 qm Fläche,
- Bauten, die nur periodisch geheizt, gekühlt oder genutzt werden, wie etwa Ferienhäuser,
- bei speziellen Gebäuden, die nur geringfügig beheizt werden, wie Betriebsgebäude, Ställe, Gewächshäuser,
- Sie sind Vermieter einer Immobilie, bei der das Mietverhältnis schon bei Einführung der Energieausweis-Pflicht bestand.
Immobilienbewertung als wichtiger Schritt
Neben der Wahl des richtigen Energieausweises ist es auch wichtig, den Wert der Immobilie genau zu kennen, bevor sie verkauft wird. Hier kommt die kostenlose Immobilienbewertung von HAUSGOLD ins Spiel. Mit dieser Dienstleistung können Sie eine professionelle Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie erhalten, die auf aktuellen Marktbedingungen und den Eigenschaften Ihres Hauses basiert.
Eine solche Bewertung gibt Ihnen nicht nur Klarheit über den optimalen Verkaufspreis, sondern hilft Ihnen auch dabei, das Potenzial Ihrer Immobilie richtig einzuschätzen – beispielsweise, ob sich energetische Modernisierungen lohnen könnten, um den Wert zu steigern.