Der Energieausweis liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis soll eine grobe Orientierung zum Energieverbrauch bei Bestandsimmobilien liefern, woraus sich wiederum Hinweise auf einen möglichen Modernisierungsbedarf ableiten lassen. Hierbei gilt: Je grüner, desto besser.

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und kann nicht verlängert, sondern muss neu beantragt werden. Durch die Einteilung in Effizienzklassen ermöglicht der Energiepass den Vergleich mit anderen Gebäuden – Mehrfamilienhäusern bzw. Einfamilienhäusern.

Darüber hinaus gibt der Ausweis Anhaltspunkte für künftig anfallende Energiekosten und Modernisierungsoptionen. Energieausweise gibt es nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Bürohäuser und Gewerbeimmobilien. Er bezieht sich immer auf das ganze Haus, wodurch er nicht auf einzelne Eigentums- bzw. Mietwohnung innerhalb eines Hauses ausgestellt werden kann.

Welche Arten von Energieausweis gibt es?

Verbrauchsausweis

Er fasst die Energiebilanz zusammen. Seine Werte errechnen sich aus dem Verbrauch der Bewohner in den zurückliegenden drei Jahren – und werden schlicht anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt. Der Eigentümer darf diese Daten selbst erheben, danach errechnet ein Experte anhand der genannten Werte den Energieverbrauch und stellt den Energieausweis aus.

Bedarfsausweis

Dieser ist etwas komplizierter, aber auch valider. Dabei begutachtet ein Fachmann den baulichen Zustand des Hauses sowie der Heizungsanlage und bestimmt daraus den zu erwartenden Energieverbrauch – also nur aufgrund technischer Daten und unabhängig vom Nutzer. Für Ein- bis Vierfamilienhäuser, die vor dem Jahr 1977 gebaut und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden, ist diese Version zwingend vorgeschrieben. Ganz genau ist diese Variante natürlich auch nicht. Der theoretische Bedarfswert liegt bei Altbauten oft über dem tatsächlichen Verbrauchswert und bei Neubauten eher darunter.

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist Pflicht für Eigentümer von Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden. Alle anderen Eigentümer können wählen, welche Variante sie bevorzugen.

Neue Regelung für Energieausweise ab 1. Mai 2021!

Ab dem 1. Mai.2021 gelten neue Regelungen für Energieausweise. Wichtig: sie gelten nicht nur für neue Ausweise, sondern auch für bis zu zehn Jahre alte Energieauweise.

Am 1. November 2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Es löst damit die bisherige Energieeinsparungsverordnung (EnEV) ab.

Neue Regelungen:

  • Der Energieausweis muss bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Verkauf vorgelegt werden. Dies gilt nicht nur für den Gebäudeeigentümer, sondern auch für den Immobilienmakler. Dies gilt schon für die Inserate der Immobilien.
  • Ist der Energieausweis des Gebäudes älter als zehn Jahre, muss er bei einem Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung erneuert werden.
  • Treibhausgasemmissionen werden aufgeführt, auf diesem Wege wird der CO2-Fußabdruck der Immobilie deutlicher.

Vor allem für den Verbrauchsausweis gibt es neue Regelungen:

  • Hier muss in Zukunft die energetische Qualität detaillierter beschrieben werden. Dazu zählen Informationen zur Dämmung, Zustand des Dachs oder die Beschaffenheit der Fenster.
  • Inspektionspflichtige Anlagen, wie z. B. Klimaanlagen müssen angegeben werden sowie das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung.
  • Modernisierungsempfehlungen müssen von dem Aussteller des Ausweises angegeben werden.

Für welche Gebäude ist der Energiepass Pflicht?

Die Energieausweispflicht gilt für verschiedene Gebäude.

  • Für alle Neubauten seit 2002
  • Wer ein Gebäude vermieten, verpachten oder verkaufenwill, muss einen Energieausweis vorlegen und die Daten auch in Immobilienanzeigen bereits nennen. Bei Missachtung muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.
  • Öffentliche Gebäude mit regelmäßigem Publikumsverkehr

Das steht im Energieausweis

Auf der ersten Seite eines Energieausweises finden sich allgemeine Angaben zum Gebäude:

  • Adresse
  • Anzahl der Wohnungen
  • Das Baujahr
  • Informationen zu Energieträgern für Heizung und Warmwasser.

Auf der zweiten und dritten Seite des Energieausweises ist eine Farbskala zu finden. Diese sagt aus, wie hoch der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Gebäudes ist. Die Farben erstrecken sich von grün bis rot.

Der grüne Bereich gilt für Niedrigenergiehäuser, während ältere und unsanierte Gebäude eher hohe Werte im roten Bereich aufweisen. Außerdem ist die Farbskala mit Zahlen von 0 bis >250 versehen. Das ist der Energieverbrauchskennwert bzw. Energiebedarfskennwert, der in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben wird. Verbraucherschützer raten, sich an der Zahl 100 als höchsten Grenzwert zu orientieren.

Energiebedarf und -verbrauch

Der Endenergiebedarf ist der zentrale Wert, der auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Je kleiner, desto besser. Er zeigt die Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an, die das Gebäude jährlich braucht. In die Berechnung fließen auch Daten wie Wandstärke, Dämmung oder Wetterbedingungen mit ein.

Der Primärenergiebedarf zeigt auf, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie im Gebäude zu erzeugen. Dieser Primärbedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Sonnenenergie (0).

Der Endenergieverbrauch ist auch hier der Wert, der in den Inseraten aufgeführt wird. Beim Verbrauchsausweis jedoch gibt er an, wie viel Energie in den vergangenen drei Jahren pro Quadratmeter im Schnitt benötigt wurde, um den Wohnraum zu beheizen. Der Wert beruht also auf bisherigen Verbräuchen und hängt stark vom Verhalten der Bewohner ab.

Der Primärenergieverbrauch wird wie beim Bedarfsausweis der Verbrauch je nach Energieträger mit einem bestimmten Faktor multipliziert berechnet. Ein dabei bevorzugter Träger wie Holz (Faktor 0,2) kann also einen relativ kleinen Primärenergieverbrauchswert erzeugen – obwohl bei schlecht sanierten Gebäuden der tatsächliche Verbrauch und damit die Kosten für Mieter sehr hoch liegen.

Mit dem Energieausweis erwartete Kosten berechnen

Liegt Ihnen ein Verbrauchsausweis vor, können Sie anhand der Angaben die zu erwartenden Heizkosten ermitteln. Hierbei multiplizieren Sie die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2. Diese Regelung ist vom Gesetzgeber bewusst empfohlen, um Verkehrsflächen wie Kellerräume und Ähnliches einzubeziehen. Diesen Wert multiplizieren Sie anschließend mit dem Energieverbrauchswert des Energieausweises.

Derartige Empfehlungen sind allerdings nur grobe Anhaltspunkte. Denn der Verbrauchsausweis bezieht sich jeweils auf das komplette Gebäude und nicht auf einzelne Wohneinheiten. Beim Bedarfsausweis ist eine derartige vergleichbare Rechnung nicht möglich.

Beachten Sie, dass Sie die ermittelten Resultate beider Energieausweisarten nicht miteinander gleichsetzen können. Denn die Kennwerte des Verbrauchsausweises ist für eine vergleichbare Immobilie durchschnittlich etwa 25 Prozent niedriger als bei einem Bedarfsausweis. Deshalb sollten Sie bedenken, dass Sie Bauten mit einem Verbrauchsausweise eine Kategorie schlechter und Gebäude mit Bedarfsausweis eine Klasse besser einstufen.

Was ist die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Die EnEV gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden.

Ihre Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Die EnEV trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und die Heizkosten zu reduzieren.

Was schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor?

Die EnEV schreibt vor, wie Energieausweise beschaffen sind und wann sie wem zugänglich gemacht werden müssen. So ist es die Pflicht des Verkäufers, einen Energieausweis beim Hausverkauf ausstellen zu lassen, denn ein Kaufinteressent hat das Recht, den Energieausweis einzusehen. Dabei ist es egal, ob der Ausweis vor Ort ausgestellt wurde oder ob es ein Online Energieausweis ist.

Die EnEV wurde am 1. Mai.2021 von dem neuen Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Dieses trat am 1. November 2020 in Kraft. Dieses Gesetz richtet sich vorrangig an die energetische Anforderung für beheizte und klimatisierte Gebäude. Hauptaugenmerk ist dabei die Heiztechnik und Wärmedämmung des Gebäudes. Auf diesem Wege soll der Klimaschutz in der Immobilienbranche mehr Fuß fassen.

Haus ohne Energieausweis verkaufen

Es gibt tatsächlich Häuser, die keinen Energieausweis benötigen. Zu diesen Ausnahmen gehören zum Beispiel denkmalgeschützte Häuser.

Keine Energieausweispflicht für:

  • Denkmalgeschützte Häuser
  • Häuser unter 50 qm/2
  • Periodisch beheizte Häuser wie Ferienhäuser
  • Geringfügig beheizte Betriebsgebäude wie Ställe und Gewächshäuser

Kosten Energieausweis

Verbrauchsausweis Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich je nach Aufwand und Art des Ausweises. Der Energie-Verbrauchsausweis kostet in der Regel etwa zwischen 30 und 100 €. Hier müssen Kerndaten der Immobilie und Verbrauchswerte bereits vorliegen.

Bedarfsausweis Der Energie-Bedarfsausweis ist aufwändiger, da hier ein Gutachten erstellt werden muss. Es kann zwischen 150 bis zu 1.000 € kosten und ist abhängig vom Bundesland, Komplexität des Objektes, Anbieter und Aufwand.

Energieausweis erstellen

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis braucht der Aussteller des Ausweises lediglich die Verbraucherdaten, die ihm der Immobilienbesitzer liefert. Auf dieser Basis wird dann der Energieausweis erstellt. Wird ein bedarfsgerechter Energieausweis benötigt, braucht der Fachmann die Daten über Gebäudesubstanz, Ist-Zustand und Sanierungsvarianten.

Ein Energiepass darf nur von Fachleuten gem. §21 EnEV ausgestellt werden, die bestimmte Qualifikationen vorweisen müssen. Das können beispielsweise Bauingenieure, Architekten, Energieberater, Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker sein, die eine entsprechende Fortbildung vorweisen können.

Wann muss man den Energieausweis vorlegen?

Seit Mai 2014 müssen – laut Energieeinsparverordnung, EnEV – Eigentümer den Energieausweis vor einem Immobilienverkauf oder vor der Verpachtung oder Vermietung einer Immobilie unaufgefordert vorlegen, nicht wie davor nur auf ausdrücklichen Wunsch. Außerdem muss der Energieausweis im Original oder in Kopie an den Vertragspartner übergeben werden. Schon wenn die zum Verkauf stehende Immobilie besichtigt wird durch Kauf- oder Mietinteressenten, muss der Energieausweis vorgezeigt werden.

Auch müssen in Immobilienanzeigen mit kommerziellem Charakter die wichtigsten Daten zur Energieeffizienz enthalten sein. Verantwortlich hierfür sind der Vermieter bzw. der Verkäufer. Kommen Immobilieneigentümer diesen Vorschriften nicht nach, kann das als eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 € geahndet werden.

Seit dem 1. Mai 2021 müssen Immobilienmakler schon in den Inseraten der Immobilie den Energiesausweis vorlegen. Das bestimmt das neue Gebäudeenergiegesetz, welches am 1. November 2020 in Kraft getreten ist.