Der Energieausweis
Was er über Bedarf und Verbrauch verrät

Der Energieausweis liefert Daten über die Energieeffizienz von Wohngebäuden und ist in Deutschland mittlerweile verpflichtend. Die Anforderungen sind gesetzlich in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.

Der Energieausweis im Überblick

➤ Der Energieausweis hilft bei der Berechnung zu erwartender Energiekosten und beschreibt die Energieeffizienzklasse der Immobilie.
➤ Energiekosten berechnet man wie folgt: (Wohnfläche x 1,2) x Energieverbrauchswert
➤ Bei Mietverhältnissen ist ein Energieausweis Pflicht.
➤ Der Energieausweis ist meistens bei der Hausverwaltung oder dem Eigentümer hinterlegt.
➤ Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.

Was ist der Energieausweis und wofür braucht man ihn?

Der Energieausweis soll eine grobe Orientierung zum Energieverbrauch bei Bestandsimmobilien liefern, woraus sich wiederum Hinweise auf einen möglichen Modernisierungsbedarf ableiten lassen. Hierbei gilt: Je grüner, desto besser.

Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig und kann nicht verlängert, sondern muss neu beantragt werden. Durch die Einteilung in Effizienzklassen ermöglicht der Energiepass den Vergleich mit anderen Gebäuden – Mehrfamilienhäusern bzw. Einfamilienhäusern.

Darüber hinaus gibt der Ausweis Anhaltspunkte für künftig anfallende Energiekosten und Modernisierungsoptionen. Energieausweise gibt es nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Bürohäuser und Gewerbeimmobilien. Ein Energieausweis, auch der online Energieausweis, bezieht sich jedoch immer auf das ganze Haus, er kann also nicht auf eine einzelne Eigentums- bzw. Mietwohnung innerhalb eines Hauses ausgestellt werden.

Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Verbrauchsausweis
Er fasst die Energiebilanz zusammen. Seine Werte errechnen sich aus dem Verbrauch der Bewohner in den zurückliegenden drei Jahren – und werden schlicht anhand der Heizkostenabrechnung ermittelt. Der Eigentümer darf diese Daten selbst erheben, danach errechnet ein Experte anhand der genannten Werte den Energieverbrauch und stellt den Energieausweis aus.

Bedarfsausweis
Dieser ist etwas komplizierter, aber auch valider. Dabei begutachtet ein Fachmann den baulichen Zustand des Hauses sowie der Heizungsanlage und bestimmt daraus den zu erwartenden Energieverbrauch – also nur aufgrund technischer Daten und unabhängig vom Nutzer. Für Ein- bis Vierfamilienhäuser, die vor dem Jahr 1977 gebaut und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden, ist diese Version zwingend vorgeschrieben. Ganz genau ist diese Variante natürlich auch nicht. Der theoretische Bedarfswert liegt bei Altbauten oft über dem tatsächlichen Verbrauchswert und bei Neubauten eher darunter.

Für welche Gebäude ist der Energiepass Pflicht?

Die Energieausweispflicht gilt für verschiedene Gebäude:

  1. Für alle Neubauten seit 2002
  2. Wer ein Gebäude vermieten, verpachten oder verkaufenwill, muss einen Energieausweis vorlegen und die Daten auch in Immobilienanzeigen bereits nennen. Bei Missachtung muss mit hohen Bußgeldern gerechnet werden.
  3. Öffentliche Gebäude mit regelmäßigem Publikumsverkehr

Das steht im Energieausweis

Sowohl Verbrauchs- als auch Bedarfsausweise gelten zehn Jahre und bestehen immer aus fünf Seiten. Im Folgenden erklären wir Ihnen, was Sie auf den jeweiligen Seiten vorfinden und wie Sie den Energieausweis richtig lesen.

Die erste Seite

Auf der ersten Seite eines Energieausweises finden sich allgemeine Angaben zum Gebäude:

  • Adresse
  • Anzahl der Wohnungen
  • Das Baujahr
  • Informationen zu Energieträgern für Heizung und Warmwasser.

Bei Energieausweisen, die nach dem Oktober 2009 ausgestellt wurden, sind auf dieser Seite auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept zu finden. Außerdem ist auf der ersten Seite auch vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung des Energieausweises herangezogen wurde – also ob es sich um einen Bedarfs- oder um einen Verbrauchsausweis handelt.

Die zweite und dritte Seite

Auf der zweiten und dritten Seite des Energieausweises ist eine Farbskala zu finden. Diese sagt aus, wie hoch der Energiebedarf bzw. Energieverbrauch des Gebäudes ist. Die Farben erstrecken sich von grün bis rot.

Der grüne Bereich gilt für Niedrigenergiehäuser, während ältere und unsanierte Gebäude eher hohe Werte im roten Bereich aufweisen. Außerdem ist die Farbskala mit Zahlen von 0 bis >250 versehen. Das ist der Energieverbrauchskennwert bzw. Energiebedarfskennwert, der in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben wird. Verbraucherschützer raten, sich an der Zahl 100 als höchsten Grenzwert zu orientieren.

Alle Ausweise, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, sind auf der Farbskala zusätzlich mit den Energieeffizienzklassen von A+ bis H gekennzeichnet. So entspricht die Klasse A einem sehr effizienten Verbrauch, während die Klasse H für einen sehr ineffizienten Verbrauch spricht. Die Klasse A entspricht außerdem dem neuen EnEV-Niveau für Neubauten ab 2016.

Außerdem sind auf der Farbskala zwei weitere Werte zu finden: Bei einem Bedarfsausweis der Endenergiebedarf und Primärenergiebedarf. Bei einem Verbrauchsausweis der Endenergieverbrauch und der Primärenergieverbrauch.

  • Endenergiebedarf: ist der zentrale Wert, der auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Je kleiner, desto besser. Er zeigt die Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an, die das Gebäude jährlich braucht. In die Berechnung fließen auch Daten wie Wandstärke, Dämmung oder Wetterbedingungen mit ein.
  • Primärenergiebedarf: zeigt auf, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie im Gebäude zu erzeugen. Dieser Primärbedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Sonnenenergie (0).
  • Endenergieverbrauch: ist auch hier der Wert, der in den Inseraten aufgeführt wird. Beim Verbrauchsausweis jedoch gibt er an, wie viel Energie in den vergangenen drei Jahren pro Quadratmeter im Schnitt benötigt wurde, um den Wohnraum zu beheizen. Der Wert beruht also auf bisherigen Verbräuchen und hängt stark vom Verhalten der Bewohner ab.
  • Primärenergieverbrauch: wie beim Bedarfsausweis wird der Energieverbrauch je nach Energieträger mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Ein dabei bevorzugter Träger wie Holz (Faktor 0,2) kann also einen relativ kleinen Primärenergieverbrauchswert erzeugen – obwohl bei schlecht sanierten Gebäuden der tatsächliche Verbrauch und damit die Kosten für Mieter sehr hoch liegen.

Energiebedarf und -verbrauch

Der Endenergiebedarf ist der zentrale Wert, der auch in Immobilienanzeigen stehen muss. Je kleiner, desto besser. Er zeigt die Energiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung an, die das Gebäude jährlich braucht. In die Berechnung fließen auch Daten wie Wandstärke, Dämmung oder Wetterbedingungen mit ein.

Der Primärenergiebedarf zeigt auf, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie im Gebäude zu erzeugen. Dieser Primärbedarf ergibt sich aus der Multiplikation des Endenergiebedarfs mit Primärenergiefaktoren wie Strom (1,8), Öl (1,1), Holz (0,2) oder Sonnenenergie (0).

Der Endenergieverbrauch ist auch hier der Wert, der in den Inseraten aufgeführt wird. Beim Verbrauchsausweis jedoch gibt er an, wie viel Energie in den vergangenen drei Jahren pro Quadratmeter im Schnitt benötigt wurde, um den Wohnraum zu beheizen. Der Wert beruht also auf bisherigen Verbräuchen und hängt stark vom Verhalten der Bewohner ab.

Der Primärenergieverbrauch wird wie beim Bedarfsausweis der Verbrauch je nach Energieträger mit einem bestimmten Faktor multipliziert berechnet. Ein dabei bevorzugter Träger wie Holz (Faktor 0,2) kann also einen relativ kleinen Primärenergieverbrauchswert erzeugen – obwohl bei schlecht sanierten Gebäuden der tatsächliche Verbrauch und damit die Kosten für Mieter sehr hoch liegen.

Mit dem Energieausweis erwartete Kosten berechnen

Liegt Ihnen ein Verbrauchsausweis vor, können Sie anhand der Angaben die zu erwartenden Heizkosten ermitteln. Hierbei multiplizieren Sie die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2. Diese Regelung ist vom Gesetzgeber bewusst empfohlen, um Verkehrsflächen wie Kellerräume und Ähnliches einzubeziehen. Diesen Wert multiplizieren Sie anschließend mit dem Energieverbrauchswert des Energieausweises.

Derartige Empfehlungen sind allerdings nur grobe Anhaltspunkte. Denn der Verbrauchsausweis bezieht sich jeweils auf das komplette Gebäude und nicht auf einzelne Wohneinheiten. Beim Bedarfsausweis ist eine derartige vergleichbare Rechnung nicht möglich.

Wichtig: Beachten Sie, dass Sie die ermittelten Resultate beider Energieausweisarten nicht miteinander gleichsetzen können. Denn die Kennwerte des Verbrauchsausweises ist für eine vergleichbare Immobilie durchschnittlich etwa 25 Prozent niedriger als bei einem Bedarfsausweis. Deshalb sollten Sie bedenken, dass Sie Bauten mit einem Verbrauchsausweise eine Kategorie schlechter und Gebäude mit Bedarfsausweis eine Klasse besser einstufen.

Was ist die Energieeinsparverordnung (EnEV)?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Die EnEV gilt für fast alle Gebäude, die beheizt oder klimatisiert werden.

Das ist relevant, da auf Gebäude knapp 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland entfallen. Die Einsparung von Energie in diesem Bereich bietet daher ein enormes Potenzial, um die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern und die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu erreichen. Die energetischen Anforderungen an Gebäude werden in der Energieeinsparverordnung (EnEV) festgelegt.

Ihre Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Die EnEV trägt somit auch wesentlich dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und die Heizkosten zu reduzieren. Die aktuelle Fassung der EnEV ist am 1. Mai 2014 in Kraft getreten.

Gegenüber der früheren Fassung von 2009 wurden in der EnEV insbesondere die Regelungen zum Energieausweis verändert; außerdem wurden 2016 die energetischen Anforderungen an Neubauten etwas erhöht und an den aktuellen Stand der Technik angepasst.

Was schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor?

Die EnEV schreibt vor, wie Energieausweise beschaffen sind und wann sie wem zugänglich gemacht werden müssen. So ist es die Pflicht des Verkäufers, einen Energieausweis beim Hausverkauf ausstellen zu lassen, denn ein Kaufinteressent hat das Recht, den Energieausweis einzusehen. Dabei ist es egal, ob der Ausweis vor Ort ausgestellt wurde oder ob es ein Online Energieausweis ist.

Eigentümergemeinschaften haben die Pflicht, einzelnen Eigentümern bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Energieausweis rechtzeitig bereitzustellen sowie die Kosten dafür zu übernehmen. Seit der Novellierung der EnEV im Mai 2014 sind darüber hinaus unabhängige Stichprobenkontrollen von Energieausweisen durch die Länder möglich. Kurzgefasst schreibt die EnEV folgende Pflichten vor:

  • Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in gewerblichen Immobilienanzeigen; bei Energiepässen auf dem Stand der EnEV 2014 mit Angabe der Energieeffizienzklasse
  • Pflicht zur unaufgeforderten Vorlage des Energieausweises gegenüber Kauf- oder Mietinteressenten bei der Besichtigung
  • Pflicht zur Aushändigung des Energieausweises in Original oder Kopie an Käufer oder Mieter bei Vertragsabschluss
  • Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 500 m²
  • Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in bestimmten nicht behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr

Hinweis: Für die Angabe der Energiekennwerte in Immobilienanzeigen haftet zunächst der Vermieter/Verkäufer. Es gibt allerdings auch einzelne Urteile deutscher Gerichte, wonach die Informationspflicht in Bezug auf die Energieangaben in der Werbung auch Makler betrifft, die im Kundenauftrag für ein Objekt werben.

Energieausweis für Gebäude mit Wohn- und Gewerbefläche

Weist das gesamte Gebäude mehr als 10 % Gewerbefläche aus, müssen zwei getrennte Energieausweise für das Objekt erstellt werden. Einer für den Gewerbeanteil und einer für die Wohnfläche des Objektes. Allgemein wird nur ein Energieausweis bei Wohn- und Geschäftshäusern benötigt, wenn das Objekt einen wohnraumähnlichen Charakter aufweist. Dies ist zum Beispiel bei Anwaltskanzleien und Arztpraxen der Fall.

Haus ohne Energieausweis verkaufen

Es gibt tatsächlich Häuser, die keinen Energieausweis benötigen. Zu diesen Ausnahmen gehören zum Beispiel denkmalgeschützte Häuser.

Keine Energieausweispflicht für:

  • Denkmalgeschützte Häuser
  • Häuser unter 50 qm/2
  • Periodisch beheizte Häuser wie Ferienhäuser
  • Geringfügig beheizte Betriebsgebäude wie Ställe und Gewächshäuser

Wer profitiert von der Energieausweis-Pflicht?

Besonders Käufer profitieren von der Energieausweispflicht, da sie sich bereits vor Vertragsabschluss ein besseres Bild über den energetischen Zustand eines Gebäudes machen können. Neben den Käufern von Immobilien ist der energetische Zustand natürlich auch für Eigentümer von Immobilen interessant. Schließlich gibt der Ausweis Aufschluss über den Energieverbrauch bzw. über die energetische Qualität eines Gebäudes. Allerdings hat ein Energieausweis lediglich informativen Charakter. Er dient der Orientierung und Vergleichbarkeit. Modernisierungsvorschläge sind Empfehlungen und keine bindenden Vorgaben. Auch Kaufverträge und Mieten können nicht angefochten werden, weil der Energieverbrauch höher ist, als für den Ausweis berechnet wurde. Wenn Sie für die energetische Modernisierung Ihres Hauses eine staatliche Förderung beantragen möchten, ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Für wen gilt welche Energieausweis-Variante?

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist Pflicht für Eigentümer von Häusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden. Alle anderen Eigentümer können wählen, welche Variante sie bevorzugen. Das gilt also für Wohngebäude, deren Bauantrag entweder ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (unter Berücksichtigung der Wärmeschutzverordnung von 1977) oder für Wohngebäude, die trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllten (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen). Wählen können Eigentümer auch, ob Sie den Energieausweis online beantragen. Der Online Energieausweis gilt genauso wie vor Ort beantragte Ausweise.

Kosten Energieausweis

Verbrauchsausweis
Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich je nach Aufwand und Art des Ausweises. Der Energie-Verbrauchsausweis kostet in der Regel etwa zwischen 30 und 100 Euro. Hier müssen Kerndaten der Immobilie und Verbrauchswerte bereits vorliegen.

Bedarfsausweis
Der Energie-Bedarfsausweis ist aufwändiger, da hier ein Gutachten erstellt werden muss. Es kann zwischen 150 bis zu 1.000 Euro kosten und ist abhängig vom Bundesland, Komplexität des Objektes, Anbieter und Aufwand.

Energieausweis erstellen

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis braucht der Aussteller des Ausweises lediglich die Verbraucherdaten, die ihm der Immobilienbesitzer liefert. Auf dieser Basis wird dann der Energieausweis erstellt. Wird ein bedarfsgerechter Energieausweis benötigt, braucht der Fachmann die Daten über Gebäudesubstanz, Ist-Zustand und Sanierungsvarianten. Auf dieser Basis wird der Energiebedarf erstellt, der auf eventuelle energetische Schwachstellen hinweist und bestimmte Sanierungsmaßnahmen vorschlägt.

Wer erstellt den Energieausweis?

Ein Energiepass darf nur von Fachleuten gem. §21 EnEV ausgestellt werden, die bestimmte Qualifikationen vorweisen müssen. Das können beispielsweise Bauingenieure, Architekten, Energieberater, Schornsteinfeger, Maschinenbauer oder Elektrotechniker sein, die eine entsprechende Fortbildung vorweisen können. Wenn Sie einen Energieausweis online beantragen, wird dieser Online Energieausweis ebenfalls von Experten erstellt.

Aus welchen Daten wird der Energiebedarf errechnet?

Der Energiebedarf wird auf der Grundlage der gebäudebezogenen Daten errechnet, woraus sich die Endenergie (Strom, Gas, Heizöl, Pellets, usw.) ergibt. Die übliche Maßzahl des Energiebedarfs ist “Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr”.

Energieklassen nach EnEV

Als Verbraucher kennt man die Einteilung in Energieklassen bereits von Kühlschränken, Herden und anderen Elektrogeräten. Mit der Energieeinsparverordnung, EnEV, gibt es diese Energieklassen seit dem 1. Mai 2014 auch für Gebäude. Die Energieklassen sollen Energieverbrauch und -bedarf eines Gebäudes deutlich darstellen, damit Verbraucher einen schnellen Überblick über die Energiekennwerte einer Immobilie haben. Es gibt neun Klassen von A + (sehr effizient) bis H (hoher Energiebedarf). Genaue Angaben sind erst nach einer Prüfung des jeweiligen Gebäudes möglich, die Klassen können aber in etwa folgender Unterteilung entsprechen: A: Mehrfamilienhaus Neubau B: Einfamilienhaus Neubau C: Einfamilienhaus energetisch gut modernisiert E: Durchschnitt Wohngebäudebestand F: Mehrfamilienhaus energetisch nicht wesentlich modernisiert G: Einfamilienhaus energetisch nicht wesentlich modernisiert

Energieausweis vor dem 1. Mai 2014 erstellt

Energieausweise, die vor Mai 2014 ausgestellt wurden, sind weiterhin gültig, auch wenn keine Energieeffizienzklasse angegeben ist.

Wann muss man den Energieausweis vorlegen?

Seit Mai 2014 müssen – laut Energieeinsparverordnung, EnEV – Eigentümer den Energieausweis vor einem Immobilienverkauf oder vor der Verpachtung oder Vermietung einer Immobilie unaufgefordert vorlegen, nicht wie davor nur auf ausdrücklichen Wunsch. Außerdem muss der Energieausweis im Original oder in Kopie an den Vertragspartner übergeben werden. Schon wenn die zum Verkauf stehende Immobilie besichtigt wird durch Kauf- oder Mietinteressenten, muss der Energieausweis vorgezeigt werden. Auch müssen in Immobilienanzeigen mit kommerziellem Charakter die wichtigsten Daten zur Energieeffizienz enthalten sein. Verantwortlich hierfür sind der Vermieter bzw. der Verkäufer. Kommen Immobilieneigentümer diesen Vorschriften nicht nach, kann das als eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Registrierungspflicht Energieausweis

Für Energieausweise ab dem 01.05.2014 gilt eine Registrierungspflicht. Diese erfolgt elektronisch beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) und wird vom Aussteller übernommen. Das DIBt hat stichprobenartige Kontrollen der Energieausweise in Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden der Bundesländer angekündigt.

Der Energieausweis läuft ab – was tun?

Wenn Ihr Energieausweis abläuft, dann kümmern Sie sich zeitnah um einen neuen Ausweis, wenn Sie ein Gebäude verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Nur mit einem gültigen Ausweis beugen Sie Ärger vor. Verändern Sie ein Gebäude stark, verliert der Energieausweis ebenfalls an Gültigkeit. Selbst wenn noch keine zehn Jahre seit der Ausstellung vergangen sind.