Bebauungsplan: Nur so darf ein Grundstück bebaut werden

Bebauungsplan: Nur so darf ein Grundstück bebaut werden

Villa, Reihenhaus oder Fachwerkhaus? Ein- oder zweistöckig? Flach- oder Satteldach? Der Traum vom Eigenheim kann sehr konkret und individuell sein. Doch nicht jedes Traumhaus lässt sich überall verwirklichen. Nicht selten grenzt der Bebauungsplan persönliche Vorstellungen ein. Bevor sich Bauherren an ihre Hausplanung machen, sollten sie daher im Bebauungsplan nachlesen, was auf dem Grundstück ihrer Wahl überhaupt möglich ist. Wie groß und wie hoch darf ich bauen? Wie viel Abstand muss zur Straße gehalten werden? Welches Dach ist erlaubt? Darf ein Carport gebaut werden?

Grundsätzlich regelt der Bebauungsplan, was Sie wo und wie bauen dürfen. Der Bebauungsplan, auch B-Plan genannt, beschreibt die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken sowie die Nutzung der von Bebauung frei zu haltenden Flächen. Verfasst wird der Bebauungsplan von der jeweiligen Gemeinde. Bebauungspläne sind Satzungen und damit örtliche Gesetze, an die Bauherren sich halten müssen. Eingesehen werden kann der Plan bei der örtlichen Baubehörde. Zum Teil werden die Pläne auch im Internet veröffentlicht.

Planungssicherheit durch Bauvoranfrage

Mittels einer förmlichen Bauvoranfrage haben Bauherren die Möglichkeit zu prüfen, ob ihre Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück genehmigungsfähig sind. Die Anfrage, auch „kleines Genehmigungsverfahren“ genannt, ist auch für Interessenten vor dem Grundstückskauf möglich und zu empfehlen. Es müssen Unterlagen wie Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden. Je nach Bundesland fallen für das kleine Genehmigungsverfahren unterschiedlich hohe Gebühren an. Die Größenordnung liegt meist bei etwa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Weniger aufwändig ist eine formlose Bauvoranfrage, die es bereits für 15 Euro gibt, die aber, anders als die förmliche Voranfrage, nicht rechtsverbindlich ist. Haben Sie die Immobilie nicht gekauft, sondern bauen mit einem Erbbaurecht, sollten Sie Ihr Bauvorhaben zusätzlich noch mit dem Erbbaurechtgeber abstimmen.

Bebauugsplan – auch beim Grundstücksverkauf relevant

Auch wer ein Grundstück verkaufen will, sollte den Bebauungsplan prüfen. Der Verkäufer kann so in Erfahrung bringen, wie das Grundstück genutzt werden kann. Ein Grundstück, das flächig und mit mehreren Etagen bebaut werden darf, ist wesentlich mehr Wert, als eines, auf dem lediglich ein kleines Einfamilienhaus gebaut werden darf oder für das eine Bebauung nicht vorgesehen ist. Als Faustregel gilt: Je mehr Wohn- oder Gewerbefläche errichtet werden kann und je teurer diese anschließend veräußert werden können, desto teurer lässt sich ein Grundstück verkaufen.

Das regelt der Bebauungsplan

Mit Hilfe des Bebauungsplans erkennen Bauherren, ob sich ein Grundstück in einem Gewerbegebiet, in einem Wohngebiet oder in einem Mischgebiet befindet. Festgelegt ist außerdem, in welcher Höhe bzw. mit wie vielen Stockwerken ein Haus gebaut werden darf, welche Flächenversiegelung zulässig ist und wie dicht die Bebauung auf dem Grundstück sein darf. Oft werden weitere Auflagen zur einheitlichen Ortsgestaltung wie Dachformen, Dachneigung, Farben, Materialien oder sogar bestimmte Haustypen ergänzt. Manchmal sind sogar Spielplätze, Stellflächen für Mülltonnen und Stellplätze für PKW im B-Plan geregelt. Mittlerweile regeln viele Gemeinden sogar die Art der Wärmeerzeugung über den Bebauungsplan. Diese Regelungen beinhalten zum Beispiel ein Verbrennungsverbot oder ein Anschlusszwang an Nah- oder Fernwärmenetze. In dem Fall dürfen Bauherren die Art der Heizung nicht mehr selbst wählen. Nur was nicht im Bebauungsplan explizit geregelt ist, dürfen Bauherren selbst bestimmen.

Der Zweck von Bebauungsplänen

Bebauungspläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt. Ziel ist es, die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet zu steuern. So soll beispielsweise ein einheitlicher Siedlungscharakter gewahrt und „Auswucherungen“ von Bauformen verhindert werden. Es geht im Bebauungsplan aber nicht nur um Stilfragen, sondern auch um den Schutz von einzelnen Bürgern. Zum Beispiel können mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern verschatten. Wie ausführlich die Vorschriften sind, ist von Bundesland zu Bundesland und sogar von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Manche B-Pläne sind so detailliert, dass sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung – zum Beispiel Klinker oder Putz – vorgeschrieben sind.

Art der baulichen Nutzung

Hier werden Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung eingeteilt. Unterschieden werden zum Beispiel reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete. Außerdem gibt es auch Mischgebiete, wo sowohl wohnliche als auch gewerbliche Nutzung möglich ist. Areale ohne Wohnnutzungen können als Gewerbe- oder Industriegebiete festgesetzt werden. Bereiche der Innenstadt oder die Zentren der großen Städte werden oft als Kerngebiete festgesetzt.

Die Art der baulichen Nutzung wird folgendermaßen abgekürzt:

Abkürzung Baugebiet Charakter
WS Kleinsiedlungsgebiet Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten
WR Reines Wohngebiet Ausschließlich Wohnen
WA Allgemeines Wohngebiet Vorwiegend Wohnen
WB Besonderes Wohngebiet Vorwiegend Wohnen, jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe

 

MD Dorfgebiet Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
MI Mischgebiet Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
MK Kerngebiet Vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur
GE Gewerbegebiet Vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe
GI Industriegebiet Ausschließlich Gewerbebetriebe; vorwiegend in anderen Baugebieten unzulässige Betriebe

 

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung regelt die Größe eines Gebäudes. Dazu zählen Regelungen zur Höhe der baulichen Anlage (Wandhöhe, Traufhöhe, Firsthöhe), zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie zur Versiegelungsintensität und Dichte auf dem Baugrundstück. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt vor, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,2 bedeutet zum Beispiel, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) definiert das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Beispielsweise bedeutet eine GFZ von 0,4 dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

Überbaubare Grundstücksfläche

Der Standort eines Hauses auf dem Grundstück wird über Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe näher bestimmt. So kann bei tiefen Grundstücken der Gartenbereich von einer Bebauung freigehalten werden. Oder eine bestimmte Stellung des Hauses wird vorgeschrieben. Das ist oft in historisch geprägten Orten der Fall. Baulinien, Baugrenzen und Baufenster legen also fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf. Innerhalb des Baufensters muss das Gebäude errichtet werden. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden. An der Baulinie hingegen muss zwingend gebaut werden.

Bauweise

Oft wird im Bebauungsplan die Bauweise festgelegt. Die offene oder geschlossene Bauweise schreibt die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und die Grundstücksgrenze vor. Bei der geschlossenen Bauweise muss das Haus an Nachbargebäude beziehungsweise Grundstücksgrenze angrenzen. Bei der offenen Bauweise muss ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Die offene Bauweise scheibt einzeln stehende Häuser vor, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. Geschlossene Bauweise bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden muss.

Offene und geschlossene Bebauung:

Bezeichnung Charakter
Offene Bebauung (o) Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) mit festgelegtem Grenzabstand, Ausnahmen für Garagen und Carports
Geschlossene Bebauung (g) Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) ohne seitlichen Grenzabstand

Baulast

Unter dem Begriff Baulast finden sich zum Beispiel Zugangsrechte von Nachbarn, die das Grundstück überqueren müssen um zu ihrem Haus zu gelangen (so genannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte). Grundstückskäufer sollten einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Nur hier ist vermerkt, ob der zukünftige Nachbar eventuell Wegerechte hat.

Wohngebiete ohne Bebauungsplan

In vielen Gemeinden existieren Bebauungspläne nur für Neubaugebiete. Gebaut werden kann aber oft auch innerhalb eines bestehenden Wohngebiets, zum Beispiel in Baulücken. Solche Fälle regelt Paragraph 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Er legt fest, dass sich die Neubauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss die Baubehörde im Einzelfall entscheiden.