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Checkliste: guten Mieter finden

Wer einen guten Mieter finden möchte, sollte bei der Auswahl sehr sorgfältig vorgehen. Was zeichnet einen guten Mieter aus? Welche Fragen sollte man als Vermieter im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung stellen? Welche Unterlagen einfordern?

Eine Wohnung zu vermieten, hat viele Vorteile – jedenfalls solange der Mieter die Miete pünktlich zahlt, keinen Streit mit den Nachbarn sucht und die Wohnung pfleglich behandelt. Damit Sie einen guten Mieter finden, haben wir eine Checkliste erstellt, die Sie Schritt für Schritt zum guten Mieter führt. Außerdem geben wir Tipps, was zu tun ist, wenn die Miete ausfällt.

Guten Mieter finden: Für wen ist die Wohnung geeignet?

Gute Vorbereitung ist das A und O, wenn Sie als Vermieter einen guten Mieter finden wollen. Überlegen Sie als erstes, wen Sie überhaupt als Mieter möchten und für wen die Wohnung interessant sein könnte. Familien wünschen sich zum Beispiel viel Platz, oft einen Garten und eine kinderfreundliche Nachbarschaft. Studenten wohnen gern zentral. Wohnen sie alleine, dann ist eine kleine Wohnung ausreichend, aber vielleicht ist die zu vermietende Wohnung auch WG-geeignet? Für ältere Menschen kann das Vorhandensein ein Aufzugs wichtig sein. Beruflich eingespannte Mieter suchen häufig nach guten Verkehrsanbindungen. Viele Eigentümer vermieten auch bevorzugt an nahe Angehörige. Wenn man dann einen „Verwandtschaftsrabatt“ einräumen will, sind aus steuerlichen Gründen jedoch Besonderheiten zu berücksichtigen.

Passt der Mieter zu den anderen Hausbewohnern?

Bevor Sie sich für einen neuen Mieter entscheiden, sollten Sie die anderen Hausbewohner in Augenschein nehmen. Passen die Bewohner nicht zusammen, ist der Ärger oftmals schon vorprogrammiert. In einem Haus voller Senioren passt eine Studenten-WG meist nicht so gut, da die Lebensstile weit auseinander gehen.

Ist die Miete angemessen?

Wichtig für ein langfristig entspanntes Miteinander ist auch, dass Sie als Vermieter einen angemessenen Mietpreis definieren. Ist die Miete für eine einfache Wohnung zu hoch, dann riskieren Sie, dass Sie unwillkommene Interessenten anlocken. Zum Beispiel Menschen, die sich aus der Not heraus auf die hohe Monatsmiete einlassen und die Wohnung nicht lange halten können. Oder Mietbetrüger, die gar nicht vorhaben, Miete für die Wohnung zu zahlen. Diese Menschen nennt man auch „Mietnomaden“, also Mieter, die einziehen, dann aber die Miete nicht zahlen und so für finanzielle Verluste durch teils erhebliche Mietrückstände sorgen.

Kann man erkennen, welche Menschen seriös sind?

Vielen Vermietern erscheint es sinnvoll, einen Sammeltermin für die Wohnungsbesichtigung stattfinden zu lassen, um schnell möglichst viele potentielle Mieter kennenzulernen. Aber kan man so auch einen guten Mieter finden? Je mehr Menschen in der Wohnung sind, desto unruhiger ist die Atmosphäre. Vereinbaren Sie lieber mehrere individuelle Termine, und führen Sie mit jedem Bewerber ein kurzes Kennenlerngespräch. Dadurch bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Bewerber. Lassen Sie sich nicht von teuren Autos oder schicker Kleidung blenden: Oftmals verwenden Mietbetrüger solche Täuschungs-Tricks und wickeln Vermieter mit einem extrem seriösen Auftreten um den Finger. Falls sich sehr viele Interessenten bei Ihnen melden, dann treffen Sie eine Vorauswahl und vereinbaren Sie nur mit ausgewählten Interessenten eine Besichtigung.

Welche Nachweise und Sicherheiten sollte der Interessent vorlegen?

Verlassen Sie sich bei der Auswahl Ihres Mieters nicht nur auf Ihr Bauchgefühl, sondern fordern Sie auch wichtige Unterlagen ein:

  1. Personalausweis

Mit dem Personalausweis weist der Bewerber seine Identität nach.

  1. Mieterselbstauskunft

Sprechen Sie potentielle Mieter spätestens bei der Wohnungsbesichtigung auf eine Mieterselbstauskunft an. In vielen Immobilienanzeigen im Internet wird vom Vermieter auch schon ein Mieterselbstauskunft Vordruck angeboten und darauf hingewiesen, dass eine Mieterselbstauskunft erforderlich ist. Zwar ist diese per Gesetz zum Abschluss eines Mietvertrags nicht zwingend notwendig, umgekehrt ist ein Vermieter nicht verpflichtet, eine Immobilie ohne zu vermieten. Die Selbstauskunft sollte die bisherige Adresse, Geburtsdatum und Geburtsort des Bewerbers enthalten. Außerdem sollten alle Personen, die in die Wohnung einziehen, mit Namen aufgeführt werden. Wichtig sind außerdem Angaben zu Beruf, Arbeitgeber und Nettoverdienst. Sie dürfen auch Auskunft über mögliche Mietschulden, laufende Insolvenzverfahren oder Haustiere verlangen. Stellt sich später heraus, dass der Mieter bei der Selbstauskunft gelogen hat, können Sie den Mietvertrag anfechten.

  1. Gehaltsnachweis

Verlangen Sie vom künftigen Mieter Gehaltsnachweise der letzten drei Monate. So sehen Sie, ob der Bewerber ein regelmäßiges Einkommen hat und sich die Wohnung leisten kann. Für die Miete sollte nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens abgehen. In Großstädten wie Berlin, Frankfurt Hamburg oder München kann der Anteil auch etwas höher sein. Bei Auszubildenden oder Studenten, die nur wenig Geld verdienen, können Sie auch um eine Bürgschaft und Gehaltsnachweise der Eltern bitten.

  1. Schufa-Auskunft

Mit der Schufa-Auskunft prüfen Sie, ob der Bewerber kreditwürdig oder verschuldet ist. Bitten Sie Interessenten daher, eine Selbstauskunft vorzulegen. Alternativ können Sie auch ein schriftliches Einverständnis verlangen und selbst eine Bonitätsprüfung bei der Schufa beauftragen.

  1. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Bei der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung handelt es sich um eine Bescheinigung vom Vorvermieter. Mit ihr belegt der Bewerber, dass er keine Mietrückstände hat.Ein Mieter hat jedoch kein Recht auf eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Der Vermieter kann sie ihm verweigern. Falls ein Bewerber keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorzeigt, muss das nicht automatisch ein Zeichen für Mietschulden sein.

  1. Mietkaution

Wenn der Mieter nicht zahlt oder einen Schaden an der Wohnung verursacht, dann dient die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit. Die Mietkaution darf maximal drei Kaltmieten betragen. Die Kaution sollten Sie gleich zum Mietbeginn einfordern. Der Mieter hat jedoch das Recht, sie in drei gleich hohen Raten zusammen mit der Monatsmiete zu begleichen. Die Mietkaution darf nicht auf das Privatkonto des Vermieters eingezahlt werden, sondern der Betrag muss separat – zum Beispiel auf einem Kautionskonto – anlegt werden.

Welche Fragen sind tabu?

Auch wenn es Sie als Vermieter interessiert: Sie dürfen keine allzu privaten Nachfragen stellen. Dazu zählen zum Beispiel Fragen zur Familienplanung, zur Religionszugehörigkeit oder ob der Mieter Musikinstrumente spielt. Antworten auf solche Fragen darf der Bewerber ablehnen. Er ist nicht verpflichtet, sie (wahrheitsgemäß) zu antworten.

Was tun, wenn die Miete dennoch auf sich warten lässt?

Obwohl Sie alle wichtigen Informationen eingeholt und auch ein gutes Bauchgefühl bei Ihrer Mieterauswahl hatten, kann es sein, dass ein Mieter ist mit der Mietzahlung in Rückstand ist. Suchen Sie dann schnellstmöglich das Gespräch mit Ihrem Mieter und finden Sie heraus, warum die Miete auf sich warten lässt. Vielleicht handelt es sich lediglich um einen kurzfristigen finanziellen Engpass? Achtung: Weicht der Mieter Ihnen aus und ist nicht erreichbar, sollten Sie hellhörig werden. Hoffentlich handelt es sich bei Ihrem Mieter nicht um einen Mietnomaden. Wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug ist, können Sie ihm fristlos kündigen. Ignoriert der Mieter das, ist eine Räumungsklage der nächste Schritt.

Allerdings dauern solche Gerichtsprozesse oft mehrere Monate. Wenn es ganz schlecht für Sie läuft, bleiben Sie als Vermieter sogar auf den Kosten sitzen. Darum sollten Sie großen Wert auf die Auswahl Ihres Mieters legen. Bestehen Sie möglichst auf die oben genannten Belege und Sicherheiten. Darüber hinaus gibt es weitere Absicherungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel eine Rechtschutzversicherung für Vermieter oder eine Mietausfallversicherung.

Auch bei Problemen sollten Sie immer daran denken, dass die Umsetzung eines Sonderkündigungsrechts nicht ohne Weiteres umsetzbar ist.

Lohnt es sich, einen Makler für die Mietersuche einzuschalten?

Das Bestellerprinzip bei Mietobjekten besagt, dass derjenige die Maklercourtage zu zahlen hat, der den Makler beauftragt (meist zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer). Dennoch kann es für Vermieter sehr sinnvoll sein, einen Makler einzuschalten. Der Makler berät den Vermieter, damit er die Miete nicht zu hoch und nicht zu niedrig ansetzt, er formuliert die Immobilienanzeige, selektiert falsche Mieter und kann auch bei der Formulierung des Mietvertrags behilflich sein. Einen guten Mieter finden – mit einem qualifizierten Makler ist es oft einfacher.