Grundsätzlich hat kein Vermieter Interesse daran, sein Mietobjekt verbilligt zu vermieten. In Zeiten von knappem Wohnraum vermieten jedoch immer mehr Eigentümer ihre Objekte an nahe Angehörige – und verlangen dabei weniger Miete als von einem fremden Mieter. Mit einem "Verwandtenrabatt" will man unterstützen und helfen. Außerdem geht man bei seinen Verwandten davon aus, dass sie das Eigentum pfleglich behandeln werden. Werden steuerliche Regelungen dabei umgangen, dann kann das dem Vermieter teuer zu stehen kommen. Regelmäßig nimmt das Finanzamt die Vermietung an nahe Angehörige genauer unter die Lupe. Wir erklären Ihnen, was die 66-Prozent-Grenze ist und worauf dabei noch zu achten ist. Die Vermietung an nahe Angehörige kann für beide Seiten Vorteile bringen: Der Mieter profitiert von einer niedrigeren Miete während Sie als Vermieter dabei sogar Steuern sparen können.
Egal, an wen er vermietet, Eigentümer müssen grundsätzlich Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So bezieht der Vermieter auf der einen Seite Mieteinnahmen, die beim Finanzamt als Einkommen versteuert werden müssen. Auf der anderen Seite haben Eigentümer besondere Ausgaben rund um das Haus, wie für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten. Diese sind auch als Werbungskosten bekannt. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, dann wirkt sich das sogar positiv auf die Steuer aus. Vermietet man nun seine Objekte verbilligt an Familienangehörige, dann lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern. Allerdings muss der Vermieter dabei einige relevante Punkte berücksichtigen.
Zu den nahen Angehörigen zählen: Ehepaare (und deren neue Lebensgefährte), Kinder, Enkelkinder, Eltern, Elternteile (mit neuen Lebenspartnern), Großeltern und Geschwister.
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Eine der Voraussetzungen, um bei der Vermietung an nahe Angehörige Steuern zu sparen, ist es, die 66-Prozent-Grenze einzuhalten. Diese besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können. Das bedeutet, dass das Finanzamt in diesem Fall den vollen Werbungskostenabzug nicht gewährt. Das Finanzamt ermittelt hierbei zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete und prüft, ob der Mietvertrag mit jedem normalen Mietvertrag standhalten kann. Weitere Voraussetzungen sind:
Außerdem darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. Das Finanzamt prüft all diese Punkte, bevor das Mietverhältnis anerkannt werden kann.
Als Vermieter sollten Sie den nahen Angehörigen genau wie jeden anderen Mieter behandeln. Wenn der Mieter beispielsweise über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht zahlt, müssen Sie ihn abmahnen. Gegebenenfalls kann der Eigentümer die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren.
Seit 2021 wurde die Aufteilungsgrenze in Bezug auf die Höhe der Miete herabgesetzt. Während die Wohnung vorher für mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden musste so sind es jetzt nur noch 50%.
Den ortsüblichen Mietspiegel erfahren Vermieter beim örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein, bei der zuständigen Stadtverwaltung oder ortsansässigen Immobilienmaklern. Die ortsübliche Miete kann zum Beispiel mit den nachfolgenden Methoden ermittelt werden:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.
Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete können aber auch Probleme auftreten: Manche Gerichte zweifeln mittlerweile an der Qualität und Aussagekraft mancher Mietspiegel. Zudem gibt es auch Gemeinden, die nur einen einfachen oder gar keine Mietspiegel haben.
Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.