Wie kann man mit dem Vermieten an nahe Angehörige Steuern sparen?

Egal, an wen er vermietet, Eigentümer müssen grundsätzlich Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So bezieht der Vermieter auf der einen Seite Mieteinnahmen, die beim Finanzamt als Einkommen versteuert werden müssen. Auf der anderen Seite haben Eigentümer besondere Ausgaben rund um das Haus, wie für die Abschreibung des Mietobjekts, für Kreditzinsen, für die Instandhaltung und für Nebenkosten. Diese sind auch als Werbungskosten bekannt. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, dann wirkt sich das sogar positiv auf die Steuer aus. Vermietet man nun seine Objekte verbilligt an Familienangehörige, dann lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern. Allerdings muss der Vermieter dabei einige relevante Punkte berücksichtigen.

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Vermietung an nahe Angehörige: Die Voraussetzungen, um Steuern zu sparen

Eine der Voraussetzungen, um bei der Vermietung an nahe Angehörige Steuern zu sparen, ist es, die 66-Prozent-Grenze einzuhalten. Diese besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können. Das bedeutet, dass das Finanzamt in diesem Fall den vollen Werbungskostenabzug nicht gewährt. Das Finanzamt ermittelt hierbei zuerst die ortsübliche Vergleichsmiete und prüft, ob der Mietvertrag mit jedem normalen Mietvertrag standhalten kann. Weitere Voraussetzungen sind:

• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen worden sein.
• Der Mietvertrag muss unbefristet sein.
• Der Vermieter darf die vermietete Wohnung nicht selbst mitbenutzen.
• Der Mieter darf die Räume nur als Wohnraum nutzen.
• Der Mietvertrag muss die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich Nebenkosten enthalten und auch festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist.
• Die Miete darf nicht bar gezahlt werden, sondern muss per Dauerauftrag oder pünktlicher Überweisung erfolgen.

Außerdem darf es nicht zu einem Rückfluss der Mietzahlungen an den zahlenden Verwandten kommen. Das Finanzamt prüft all diese Punkte, bevor das Mietverhältnis anerkannt werden kann.

Als Vermieter sollten Sie den nahen Angehörigen genau wie jeden anderen Mieter behandeln. Wenn der Mieter beispielsweise über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht zahlt, müssen Sie ihn abmahnen. Gegebenenfalls kann der Eigentümer die Miete vorübergehend reduzieren oder eine Ratenzahlung vereinbaren.

Wie werden die marktübliche Mietpreise ermittelt?

Den ortsüblichen Mietspiegel erfahren Vermieter beim örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein, bei der zuständigen Stadtverwaltung oder ortsansässigen Immobilienmaklern. Die ortsübliche Miete kann zum Beispiel mit den nachfolgenden Methoden ermittelt werden:

• Sachverständigengutachten,
• Benennung von drei Vergleichswohnungen,
• Mietangebote aus Immobilienportalen (unter Umständen).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete können aber auch Probleme auftreten: Manche Gerichte zweifeln mittlerweile an der Qualität und Aussagekraft mancher Mietspiegel. Zudem gibt es auch Gemeinden, die nur einen einfachen oder gar keine Mietspiegel haben.

Dürfen Angehörige auch kostenlos in der Wohnung leben?

Wird die Wohnung einem Verwandten unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.

Wir fassen für Sie zusammen

• Der Mietvertrag fehlt. Schließen Sie unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag.
• Die Miete wird nicht regelmäßig gezahlt. Die Mietzahlungen müssen pünktlich und vollständig überwiesen werden. Und vermeiden Sie Barzahlungen, denn das erweckt das Misstrauen des Finanzamts!
• Es ist keine klar Mietzinsstruktur erkennbar. Aus Ihrem Mietvertrag muss klar hervorgehen, ob Ihr Mieter eine Warm- oder Kaltmiete zahlt. Lässt sich das nicht eindeutig anhand Ihres Mietvertrags ablesen, erkennt das Finanzamt Ihren Mietvertrag nicht an.
• Es wird nicht über die Betriebskosten abgerechnet. Behandeln Sie den nahen Angehörigen genau so wie jeden anderen Mieter auch. So sollten Sie also auch regelmäßig über die entstandenen Betriebskosten abrechnen.
• Die Miete fließt an den Mieter wieder zurück. Auch darauf achtet das Finanzamt! Es ist jedoch erlaubt, Ihrem studierenden Kind monatlichen Unterhalt zu zahlen, mit dem dieses dann die Miete bezahlt.

Wichtiger Hinweis: Unsere Artikel dienen als informative Ratgeber und stellen demnach keine verbindliche Rechtsberatung dar.